איזו דירה אפשר לקנות עם 15, 20 או 30 אלף שקל נטו בחודש?

4,500 שקל בחודש הם ההחזר שמשק בית עם 15 אלף שקל נטו יכול להקדיש למשכנתא ביחס החזר של 30% מההכנסה. הסכום הזה, בריבית של 5% ולתקופה של 25 שנה, תומך במשכנתא של כ-770 אלף שקל. משם הדרך למחיר הדירה עוברת דרך ההון העצמי ולא דרך הלוחות. סדר הפעולות הפיננסי מתחיל בשכר, ממשיך בהחזר, ורק בסוף מגיע למחיר שמופיע במודעה.

יחס החזר של יותר מ-40% מההכנסה מוגדר בבנק ישראל כהלוואה בסיכון גבוה, וזו התקרה הרגולטורית. רוב משקי הבית מכוונים לאזור 30%-35%, במיוחד כאשר יש ילדים, רכב והוצאות דיור נלוות. ההבדל בין 30% ל-40% נשמע טכני, אבל במשפחה שמכניסה 20 אלף שקל נטו מדובר ב-2,000 שקל בכל חודש, 24 אלף שקל בשנה, סכום שמממן ביטוחים, חופשה, טיפולי שיניים או חיסכון לילדים.

כלל אצבע מקצר את החשבון: בריבית של 5% ל-25 שנה, כל 1,000 שקל של החזר חודשי קונים כ-171 אלף שקל של משכנתא. בריבית של 4.8%, הממוצע הנוכחי במסלולים שאינם צמודים, המספר עולה לכ-175 אלף שקל. פריסה ל-30 שנה במקום 25 מעלה אותו לכ-186 אלף שקל, ומחיר ההארכה הוא כ-179 אלף שקל של ריבית נוספת על כל מיליון שקל.

15 אלף שקל נטו: ההון העצמי הוא שקובע

770 אלף שקל משכנתא ביחס החזר של 30%, כ-900 אלף שקל ביחס 35% וכ-1.03 מיליון שקל ביחס 40% הם שלושת התרחישים של משק בית עם 15 אלף שקל נטו. עם 500 אלף שקל הון עצמי, מחיר הדירה נע בין 1.27 ל-1.53 מיליון שקל. עם 700 אלף שקל הטווח עולה ל-1.47-1.73 מיליון שקל, והפער של 200 אלף שקל בהון מזיז את המחיר בדיוק באותו סכום.

מחיר דירה ממוצע בישראל עמד ברבעון הראשון של 2026 על כ-2.33 מיליון שקל, ירידה של 1.6% מסוף 2025. משק בית עם 15 אלף שקל נטו ו-700 אלף שקל הון עצמי נשאר מתחת לממוצע הארצי גם ביחס החזר תוקפני. זה מסביר מדוע חיפוש הדירה בשכר כזה מתנקז לערי פריפריה, לדירות קטנות יותר או להמתנה נוספת לצורך צבירת הון.

יתרון אחד קיים דווקא בטווח המחירים הזה: מס רכישה לדירה יחידה מתחיל רק מעל 1,978,745 שקל. רוכש דירה יחידה במחיר 1.5 מיליון שקל משלם אפס מס רכישה, והכסף שמשקי בית אחרים מפרישים למס נשאר אצלו בחשבון. בשכר כזה כדאי לשים לב במיוחד להתחייבויות קיימות: הלוואה צרכנית, ליסינג או גן פרטי משנים גם את יחס ההחזר שהבנק מחשב וגם את התקציב האמיתי של המשפחה.

20 אלף שקל נטו: המשכנתא עוברת את המיליון

6,000 שקל בחודש הם 30% מהכנסה נטו של 20 אלף שקל, וזה מתורגם למשכנתא של מעט יותר ממיליון שקל. יחס של 35% נותן 7,000 שקל ומשכנתא של כ-1.2 מיליון שקל, ויחס של 40% נותן 8,000 שקל וכ-1.37 מיליון שקל. ההכנסה הזו קרובה לממוצע הארצי: ההכנסה הכספית נטו של משק בית בישראל עמדה על כ-21.6 אלף שקל בחודש בסקר ההוצאות האחרון של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

עם 600 אלף שקל הון עצמי מגיעים לטווח מחירים של 1.63-1.8 מיליון שקל ביחס החזר של 30%-35%. עם 800 אלף שקל הטווח עולה ל-1.83-2 מיליון שקל, ועם מיליון שקל אפשר להגיע מעל 2.2 מיליון שקל. המשכנתא הממוצעת שנטלו רוכשי דירות בשוק החופשי שאינם משקיעים עמדה בחודש מאי על כ-1.1 מיליון שקל, כלומר בדיוק באזור התרחיש השמרני של ההכנסה הזו.

המלכודת נמצאת בקפיצה מ-6,000 ל-8,000 שקל החזר. התוספת מגדילה את כוח הקנייה בכ-342 אלף שקל, מספיק כדי לעבור שכונה או להוסיף חדר. היא גם קונה התחייבות של 2,000 שקל בחודש למשך 300 חודשים, 600 אלף שקל בתשלומים. משפחה יכולה להחליט שהשדרוג מוצדק, אבל כדאי לראות את המחיר בשני המטבעות, ולא רק במטר הרבוע.

30 אלף שקל נטו: הבחירה גדלה, וגם מחיר הטעות

9,000 שקל בחודש ביחס של 30%, 10,500 שקל ביחס 35% ו-12 אלף שקל ביחס 40% מייצרים משכנתאות של 1.54, 1.8 ו-2.05 מיליון שקל בהתאמה. עם מיליון שקל הון עצמי אפשר לכוון ל-2.5-2.8 מיליון שקל, ועם 1.5 מיליון שקל הטווח עולה ל-3-3.3 מיליון שקל, אזור שכולל כבר דירות גדולות בערי המרכז.

מס הרכישה נכנס לחשבון בטווח הזה. בדירה יחידה של 2.8 מיליון שקל המס עומד על כ-35.5 אלף שקל, ובדירה של 3.3 מיליון שקל הוא מגיע לכ-60.5 אלף שקל. אלה המדרגות של 3.5% ו-5%, והן קפואות עד תחילת 2028, כך שאפשר לחשב אותן קדימה בלי עדכוני מדד. לצד המס יושבות עלויות העסקה: עורך דין, תיווך, שמאות ומעבר מוסיפים בטווח הזה 100 אלף שקל ומעלה.

ככל שהחוב גדול יותר, שינוי בריבית מכה חזק יותר. משכנתא של 2 מיליון שקל ל-25 שנה עולה כ-10,560 שקל בחודש בריבית של 4% וכ-12,890 שקל בריבית של 6%. הפער, כ-2,330 שקל בחודש, גדול מסל הקניות החודשי של משפחות רבות. המדריך המלא לבניית משכנתא מסביר כיצד תמהיל של מסלול קבוע, צמוד ופריים מפזר את הסיכון הזה על פני התקופה.

איך בודקים את זה בפועל

שלושה חודשי דפי חשבון הם נקודת ההתחלה. ההכנסה שרלוונטית לחישוב היא הנטו הקבוע, בלי בונוסים ובלי החזרי הוצאות. ההוצאה שרלוונטית כוללת גם את מה שמופיע פעם בשנה או פעם בחודשיים: ארנונה, ביטוחי רכב ובריאות, חגים, טיפולים רפואיים ומעונות. חלוקה של הסכומים האלה ל-12 מייצרת את ההוצאה החודשית האמיתית, שברוב המקרים גבוהה מההערכה שהמשפחה נותנת לעצמה.

הבדיקה השנייה היא הרצה של אותו חישוב עם הכנסה נמוכה ב-10%. משק בית עם 20 אלף שקל בודק את התקציב עם 18 אלף שקל, ומשק בית עם 30 אלף בודק 27 אלף. כאשר ההחזר נשאר סביר גם שם, מחיר הדירה יושב על בסיס יציב. כאשר הוא נשבר, התקרה שהבנק מוכן לאשר גבוהה מהתקרה שהמשפחה מסוגלת לשאת.

אישור עקרוני משני בנקים לפחות שווה את הטרחה. הריבית שמוצעת בפועל תלויה בהון העצמי, ביחס ההחזר, בוותק התעסוקתי ובתמהיל, ופער של 0.3% בריבית על משכנתא של 1.2 מיליון שקל שווה כ-210 שקל בחודש וכ-63 אלף שקל לאורך 25 שנה. גם הכסף שנצבר עד למועד הרכישה ראוי ליחס רציני: המדריך לקרנות נאמנות מסביר את ההבדל בין קרן כספית לאפיקים אחרים כאשר הכסף מיועד לשימוש בטווח של שנה עד שלוש.

התקרה שהבנק מאשר והתקציב שהמשפחה מסוגלת לשאת הם שני מספרים שונים, והפער ביניהם מתורגם בדרך כלל למאות אלפי שקלים במחיר הדירה. המדריך לרוכשי דירה מפרט את השלבים מהאישור העקרוני ועד הרישום. השאלה שכדאי לענות עליה לפני היציאה לחיפוש היא איזה החזר חודשי יישאר נוח גם בשנה שבה משהו אחד משתבש.