שוק הדיור נכנס להאטה: ירידה של 11.4% ברבעון האחרון
ברבעון האחרון של 2017 נמכרו כ-5,630 דירות חדשות בלבד. הביקוש לדירות חדשות ב-2017 ירד ביחס ל-2016
מחירי הדירות שוק הדירות החדשות נכנס להאטה: בשלושת החודשים האחרונים של השנה, ספטמבר-נובמבר, נמכרו כ-5,630 דירות חדשות. מדובר בירידה של 11.4% לעומת מספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים הקודמים (יוני-אוגוסט 2017). לאחר ניכוי הגורמים העונתיים, מסתמנת באותה תקופה, ירידה של 5.6%. כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. נתונים אלו עשויים להיות מוסברים בתוכנית מחיר למשתכן של משרד אוצר. מצד אחד הזכאים לפני התוכנית ממתינים לזכות במכרזים של הממשלה. מנגד רשות המקרקעין ממעטת לשחרר קרקעות לבניה חדשה שלא במסגרת התוכנית. התוצאה היא קיפאון בשוק הדירות החדשות. הביקוש קפוא
מבחינת הכמות המבוקשת של דירות חדשות, נתון מופק משילוב של נתונים המתקבלים ממשרד הבינוי והשיכון, נרשמה עלייה קלה. בשלושת החודשים האחרונים ספטמבר-נובמבר 2017 עמדה הכמות המבוקשת של דירות חדשות (דירות חדשות ודירות שלא למכירה שהחלה בנייתן) על כ-10,060 יחידות, מתוכן כ-56% דירות חדשות שנמכרו לציבור הרחב והיתרה, כ-44%, דירות שלא למכירה שהחלה בנייתן (לשימוש עצמי, קבוצות רכישה והשכרה). לאחר ניכוי הגורמים העונתיים, מסתמנת באותה תקופה, עלייה של 2.6%. ב-12 החודשים האחרונים (דצמבר 2016- נובמבר 2017) נרשמה ירידה של 16.4% בכמות המבוקשת של הדירות החדשות בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים (דצמבר 2015- נובמבר 2016). עוד באותו הנושא:
- 11.כותרת ללא קשר לנתונים. (ל"ת)Hguy 20/01/2018 22:51הגב לתגובה זו
- 10.כלכלן 18/01/2018 15:34הגב לתגובה זולא מוותרים! גם לא מחיר למסתכן! 2018 זה המשך הירידה, 2019 עליית ריבית בישראל והתמוטטות שוק הנדלן!
- 9.גם ב 20% ירידה לא מצליחים למכור !!!!! (ל"ת)מתווך תל אביב 17/01/2018 15:12הגב לתגובה זו
- 8.גיא 17/01/2018 07:52הגב לתגובה זואנשים היום כבר מורידים 20 אחוז , מי שלא פשוט לא מצליח למכור, קבלנים נותנים כסף בלי ריבית פלוס שדרוגים והנחות.. ובכל זאת מלאי הדירות הלא מכורות עצום, משכנתאות לא משולמות והמון פיטורים. שוק הנדלן כבר על הברכיים ויתמוטט תוך כמה חודשים. הכל על זמן שאול..
- 7.קבלן סיני 16/01/2018 17:55הגב לתגובה זומצד שני, נניח ויפרסמו את הנתונים האלה, אז מה יקרה? השוק יפול ודירה תעלה 90% פחות ממה שהיא עולה היום ? מה קורה במקרים כאלה?
- 6.הצדיק מסדום 16/01/2018 17:33הגב לתגובה זובניגוד לטוענים כי בתקופת מעמ אפס ישבו על הגדר..במהלך הנוכחי..תקופת הקיפאון נמשכת 16 חודש בלי ציפיה משמעותית ..לשינוי חיובי בניגוד למעמ אפס..המחירים יורדים במהלך ארוך
- 5.סבלנות 16/01/2018 14:40הגב לתגובה זוכל השאר רווח של קבלן חמדן,הבלוף נחשף. בגלל זה כחלון הביא ,בשורה דירות במחיר מוזל.
- 4.עמי 16/01/2018 14:38הגב לתגובה זויש נתון חשוב שקבלנים מסתירים. כמה דירות 50 או 60 אולי 70 אלף לא מכורות . שנה הם מסתירים מפחד מקריסת מחירים. אין היצע כבוש,יש היצע גדול ואין רוכשים. גם ככה כולם במחיר למשתכן 500 אלף פחות
- 3.היידה יפו 16/01/2018 07:48הגב לתגובה זויושבים על אותה הגדר כמו במעמ 0 , וכמו אז, ירוצו כמו עדר בריצת אמוק לקנות, כשיבינו שאין ירידות. חבורת אפסים, בלי הפגנות והפיכת שולחנות לא נקבל כלום.
- 2.אדם 15/01/2018 16:16הגב לתגובה זוא..מלאי הדירות החדשות הלא מכורות. ב. פיגורי משכנתא. מעניין למה?
- 1.כל הכבוד לכחלון, אנשים מצאו תחליף דירה - הם גרים על גדר (ל"ת)אלי 15/01/2018 14:36הגב לתגובה זו
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
