ענייני נדל"ן: תוכנית תמ"א 38 – בדרך להיות עוד פיל לבן?

עו"ד עמיר פולטין |

לפני מספר ימים פורסמו, סוף סוף, תקנות התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ט - 2008. רפרוף ראשוני בלבד בתקנות החדשות מספיק כדי להבין שגם הפעם הצליחו חכמינו "לסבך את העניינים" ואפשר גם להוסיף – "בגדול".

יום אחד, כשתקום ועדת חקירה לבדיקת הסיבות שהביאו לעיכובים במימוש תמ"א 38, בטוחני כי תקנות אלו יהוו את אחת הדוגמאות לחלמאות הממשלתית בכל נושא החקיקה המשלימה לתמ"א 38. ובמה הדברים אמורים?

במקום לקבוע בפשטות פטור גורף מהיטל השבחה לכל בנייה לפי תמ"א 38, על מנת לעודד את התקדמות הפרויקטים בכל הארץ, כמטרת התמ"א, קובעות התקנות החדשות, כי הפטור יחול רק לגבי רשימה סגורה של ישובים, אשר עומדים בקריטריונים שנקבעו בתקנות ובכל הישובים שבתחום הועדות המחוזיות צפון ודרום. לגבי ישובים שאינם עומדים בקריטריונים, הנמצאים בתחום הוועדות המחוזיות ירושלים, חיפה והמרכז, נקבע כי יינתן פטור מהיטל השבחה רק אם הוגשה בקשה להיתר בניה לחיזוק מבנה, בתוך שנה מתחילת התקנות.

ההתניה למתן פטור מהיטל השבחה, בתנאי ותוגש בקשה להיתר לחיזוק מבנה בתוך שנה, לגבי ישובי מחוזות ירושלים חיפה והמרכז, מהווה מכשול בירוקרטי לא ברור ויוצרת בעיות רבות בתחומים שאינם קשורים לתמ"א 38.

לאחר עשיית הצעד הראשון והחשוב של ויתור על היטלי ההשבחה, לא ברור מה הטעם בהכנסת המגבלה הנ"ל ? גם אם המטרה הינה עידוד וזירוז בעלי הדירות, על מנת שירוצו ויחתמו על עסקאות תמ"א 38, מדובר ביעד שרירותי ולא סביר, שאין כל סיכוי שישפיע על קצב התקדמות הפרויקטים.

הרי, משא ומתן עם קבלן הינו הליך מורכב, מסובך וגוזל זמן רב. הליך כינוס הדיירים הראשוני, קבלת הצעות מחיר, בחירת עו"ד, ניהול מו"מ עם הקבלן, החתמת כל הדיירים בבניין ולאחר מכן, הכנת והגשת תוכניות ובקשה להיתר בנייה, אורך, במרבית המקרים, הרבה מעבר לשנה. אין כל סיכוי לקצר את ההליך על ידי איום בהיטל השבחה.

מנגד, ההתניה הנ"ל יוצרת בעיות קשות ועוול שלא יתואר לבעלי דירות תמימים, אפילו אם אין אפשרות טכנית או כדאיות כלכלית לקיום פרויקט של תמ"א 38 בבניין שלהם. מעבר לכך, ההתניה הנ"ל עלולה ליצור אנטגוניזם נגד התמ"א 38, מאחר והיא יוצרת מחסום גורף ולא מוצדק למכירת דירות יד שנייה, לכל הבעלים של דירות בבניינים אשר נבנו לפני שנת 1980.

במה הדברים אמורים? חלק מהוועדות המקומיות מפרשות את ההתניה הנ"ל, באופן המאפשר להן לגבות היטל השבחה "מותנה", בעת מכירת דירה, בבניינים הנופלים תחת ההגדרה הכללית של תואמי תמ"א 38. לשם הדוגמא, עיריית כפר-סבא מסרבת להנפיק אישורי עירייה לכל הדירות בבניינים, אשר נבנו לפני שנת 1980, אלא אם רוכשי היחידות יחתמו על התחייבות לתשלום היטל ההשבחה בעצמם בעת הגשת בקשה להיתר לחיזוק הבניין לפי תמ"א 38 או בעת מכירת הדירה.

מובן כי רוכש הדירה אינו מסכים לחתום סתם כך על התחייבות לתשלום היטלים, אשר בעת חתימת הסכם הרכישה הוא לא התחייב לשלמם. משכך, המוכר אינו יכול לספק אישור עירייה לקונה, לשם רישום העברת הזכויות בדירה לשם הקונה, כחובתו על פי ההסכם, אלא אם הוא משלם את היטל ההשבחה. כך יוצא שבהפתעה מוחלטת, מוכרי יחידות נאלצים לשלם היטל השבחה בגין תמ"א 38, בעוד שכל הכוונה הייתה לתת פטור.

תוצאה זו מהווה עיוות מוחלט לכל נושא הפטור מתשלום היטל השבחה לפרויקטים של תמ"א 38 ואף יוצרת עוול חמור לבעלי דירות בבניינים. הרי, לא כל בניין, אשר מותר תיאורטית לצרפו לפרויקט, לפי תמ"א 38, אכן מתאים לפרויקט. לשם הדוגמא, לעיתים קיימות סיבות הנדסיות, אשר אינן מאפשרות את הוספת הבנייה או שהפרוייקט אינו כדאי כלכלית. מדוע במקרה שכזה על בעל דירה לשלם היטל השבחה בגין תוכנית אשר לעולם לא תחול עליו?

יתרה מכך, ההתנייה הנ"ל יוצרת אי וודאות לגבי מתן הפטור בפרוייקטים ראויים, אשר מתקדמים בקצב סביר לכל הדיעות, אולם לא יצליחו לעמוד בלוח הזמנים הקצר אשר נקבע, כתנאי לקבלת הפטור. כידוע לכל, אי הוודאות מתורגמת ישר לחישוב של סיכונים על ידי הקבלנים ופוגעת ביכולת הגמישות שלהם כלפי בעלי הדירות.

לסיכום, במה הועילו חכמים בתקנתם, אם התקנה יוצרת בעיות חדשות ? הרי מטרת התקנות הינה להסיר את אי הוודאות, אשר שררה תקופה ארוכה, בקשר עם הטלת היטלי השבחה על פרוייקטים של חיזוק מבנים ושיפוצם לפי תמ"א 38. ראוי כי העוותים הנ"ל יתוקנו, על מנת שלא להפוך את התמ"א 38 לעוד פיל לבן ומאוס ויפה שעה אחת קודם.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
חדוה בר
צילום: גלית סברו
ניתוח

תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים

בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים

מנדי הניג |

לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש. 

 "לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.

וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש. 

פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?

אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן). 

גלי צהל
צילום: צילום אלכסנדר כץ

הממשלה הכריעה: גלי צה״ל תיסגר

גלי צה״ל תיסגר עד מרץ 2026: הצעת שר הביטחון ישראל כ״ץ אושרה פה אחד, בניגוד לעמדת היועצת המשפטית לממשלה; המיונים לתחנה נעצרו מיידית, חיילי היחידה ישובצו מחדש, וגלגלצ תיבחן בנפרד

מנדי הניג |
נושאים בכתבה גלי צה"ל

אחרי דיונים ארוכים, המלצות ועתירות, הממשלה קיבלה הבוקר החלטה דרמטית בנוגע לאחת התחנות המזוהות ביותר עם המרחב הציבורי בישראל. שרי הממשלה אישרו פה אחד את הצעת שר הביטחון ישראל כ"ץ לסגור את תחנת הרדיו הצבאית גלי צה״ל, במהלך שצפוי להסתיים עד 1 במרץ 2026. ההחלטה כוללת צעדים מיידיים בשטח, ובראשם עצירת המיונים לתחנה ושיבוץ מחדש של החיילים המשרתים בה, והיא מתקבלת בניגוד לעמדת היועצת המשפטית לממשלה, שהזהירה מפני פגיעה בשידור הציבורי ובחופש הביטוי.

"תחנה צבאית עם פוליטיקה אינה מודל דמוקרטי"

בדבריו בישיבת הממשלה הציג שר הביטחון את הקו שלו. לשיטתו, עצם קיומה של תחנה צבאית המשדרת תכני אקטואליה ופוליטיקה הוא חריג ואינו מקובל בדמוקרטיות מערביות. כ״ץ טען כי גלי צה״ל חרגה לאורך השנים מהמנדט שניתן לה, והפכה מגוף שנועד לשרת את חיילי צה״ל ומשפחותיהם לבמה לדעות פוליטיות, שחלקן כוללות ביקורת ישירה ולעיתים חריפה על הצבא עצמו, מפקדיו ופעילותו.

לדבריו, העיסוק הפוליטי פוגע באחדות הצבא ובמורל הלוחמים, בעיקר בתקופה של מלחמה מתמשכת, ואף יוצר בלבול מסוכן בזירה החיצונית. כ״ץ ציין כי אויבי ישראל עלולים לפרש מסרים המשודרים בתחנה כעמדה רשמית של צה״ל, בשל היותה יחידה צבאית. ראש הממשלה בנימין נתניהו הצטרף לעמדה הזו וחיזק אותה, כשהדגיש כי המצב הקיים אינו סביר ואינו מתאים למדינה דמוקרטית, ואף השווה אותו למודלים הנהוגים במשטרים שאינם רלוונטיים לישראל.

שרים נוספים בדיון העלו טענות משלימות, ובהן היעדר תשתית חוקית מוצקה להפעלת התחנה. לטענתם, האישור המקורי שניתן לגלי צה"ל בשנת 1950 היה זמני ומוגבל, ומאז לא עוגן בהחלטת ממשלה מסודרת או בחקיקה. כ״ץ הסתמך גם על עמדות של בכירי צבא בעבר ובהווה, כפי שהוצגו בפני ועדות מקצועיות, שלפיהן יש קושי מובנה בכך שיחידה צבאית פועלת כגוף תקשורת עצמאי עם חופש עריכה מלא.

התנגדות משפטית ועתירות לבג"ץ

לצד ההכרעה העקרונית, הממשלה אישרה שורה של צעדים אופרטיביים שנכנסים לתוקף באופן מיידי. שר הביטחון הנחה לעצור לאלתר את כלל המיונים לגלי צה״ל, הן לשירות סדיר והן לשירות מילואים, ולהפסיק שיבוץ של חיילים חדשים בתחנה. החיילים המשרתים כיום בגלי צה״ל צפויים לעבור תהליך הדרגתי של שיבוץ מחדש ביחידות צה״ל השונות, תוך מתן עדיפות לתפקידי לוחמה ותפקידי תומכי לחימה.