רילון קבלה אישור לשינוי יעד לקרקע בבולגריה
חברת הנדל"ן רילון, בשליטת חברת אלדן-טק, ובניהולו של יוסף בודנשטיין, רושמת הצפת ערך נוספת בגין פעילותה בבולגריה. רילון, הפועלת בשוק הבולגרי מאז שנת 2002, מדווחת, כי קיבלה מהרשויות בבולגריה אישור עקרוני לשינוי יעודן של קרקעות בשטח כולל של כ-332 דונם. מדובר בשינוי יעוד משמעותי עבור רילון, שכן הוא מאפשר לבעלי הקרקע, שהוגדרה עד כה לשימושים חקלאיים, להקים עליה פרוייקט בתחום הייצור והלוגיסטיקה בשטח מבונה כולל גדול ביותר של כ-830,000 מ"ר. רילון מציינת, כי אין ביכולתה להעריך את שווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד, מאחר ולא נקבע עדיין מה יהיה היקפו המדוייק של הפרוייקט, תמהיל סוגי המבנים שיוקמו עליו ושיעור זכויות הבנייה שינוצלו. על פי נתונים שבידי החברה והמבוססים על מחקר שנערך על ידי רשת שיווק נדל"ן בינלאומית הפועלת בבולגריה, דמי השכירות החודשיים הראויים בפלובדיב בגין שטחים תעשייתיים מובחרים (לרבות שטחי ייצור ולוגיסטיקה) עומדים על כ-5 יורו למ"ר. כלומר, במידה וינוצלו מלוא זכויות הבנייה בפרוייקט, הוא עשוי להניב דמי שכירות שנתיים של כ-49.8 מיליון יורו. רילון מדגישה כי אין כל וודאות כי החברה תנצל את מלוא זכויות הבניה של הקרקע. הקרקע הרלבנטית הינה חלק ממתחם בן כ-490 דונם שמחזיקה רילון בסמוך לעיר פלובדיב, שהינה העיר השניה בגודלה בבולגריה, ושבה מרוכז חלק גדול מפעילותה של החברה. בחודש שעבר דיווחה רילון על הצפת ערך בקרקע זו כתוצאה מחתימת הסכם – לפני שינוי הייעוד - למכירת 25% מהזכויות במתחם תמורת כ-9.4 מיליון שקל. עיסקת מכירת הזכויות עשויה להניב לרילון רווח הון של כ-7.2 מיליון שקל, והיא מבטאת שווי של כ-38 מיליון שקל למתחם, שנרכש על ידי רילון תמורת כ-9 מיליון שקל בלבד. לרוכשי הזכויות במתחם ניתנה על ידי רילון אופציה ל-6 חודשים לרכישת 25% נוספים מהזכויות לפי שווי דומה. לא מן הנמנע, כי קבלת האישור לשינוי יעוד הקרקע עשויה להביא להעלאת ערך משמעותית נוספת של קרקע זו. יצויין עוד, כי בסמוך למתחם אשר בבעלות רילון מוקם פארק לוגיסטי בינלאומי, שבמסגרתו הקימה ענקית הקמעונאות הגרמנית קאופלנד מרכז לוגיסטי רחב היקף. בנוסף להצפת הערך במתחם זה, דיווחה רילון לאחרונה על עיסקה נוספת, הממחישה את עליית הערך של הקרקעות שבבעלותה. החברה הודיעה, כי חתמה על הסכם למכירת 50% ממניות חברת בת, המחזיקה בכ-125 דונם בסמוך לפלובדיב, תמורת כ-4.5 מיליון שקל. עיסקה זו משקפת לקרקע שבבעלות חברת הבת שווי של כ-9 מיליון שקל, הגבוה פי 4 לערך מהשווי לפיו נרכשו הקרקעות לפני כשנתיים. גם עיסקה זו תניב לרילון רווח הון, בסכום המוערך בכ-3.3 מיליון שקל. יוסף בודנשטיין, מנכ"ל אלדן-טק ורילון, אמר היום: "שינוי הייעוד של הקרקע החקלאית לטובת קרקע שעשוי להבנות עליה פרוייקט רחב היקף ממחישה פעם נוספת את השווי הכלכלי של הקרקעות שמחזיקה רילון בבולגריה, הגבוה במאות אחוזים מהשווי לפיו רכשנו את הקרקעות האלה בשנים האחרונות. אנו ממשיכים לפעול לקבלת אישורים לשינוי יעוד גם בקרקעות האחרות שאנו מחזיקים בבולגריה". רילון פועלת מאז שנת 2002, באמצעות חברות בנות בולגריות, בשוק הנדל"ן הבולגרי, וחלק גדול מהקרקעות שרכשה נרכשו במחירים נמוכים משמעותית ממחירי השוק הנוכחיים. בבעלות רילון כ-870 דונם באזור פלובדיב, שהינה העיר השניה בגודלה בבולגריה, וכן כשליש משתי חברות בולגריות שבבעלותן כ-1,440 דונם באזורים אחרים בבולגריה. בנוסף, דיווחה רילון לאחרונה, כי השלימה את רכישתם של 178 דונם נוספים בכפר הסמוך לפלובדיב. רילון סיימה את שנת 2006 עם רווח נקי בסך של כ-6.5 מיליון שקל, לעומת רווח נקי של כ-5.9 מיליון שקל בשנת 2005. בעבר רשמה רילון רווחי הון ממכירת שטחי משרדים בפרוייקט "רילון סנטר" היוקרתי שהקימה בפלובדיב ומהכנסת שותפים לפרוייקט "פלובדיב מול", שהינו הקניון הראשון בפלובדיב, אליו נכנסו כשותפות החברות הישראליות, אוסיף ותיאטראות ישראל. בחודש שעבר דיווחה רילון על כניסתה להשקעות בענף התיירות והמלונאות. חברת בת (95%) של רילון השלימה את רכישתו של בית מלון בכפר קרסנובו (Krasnovo) שבאיזור היסאר (Hissar) שבבולגריה, הממוקם כ-100 ק"מ דרום-מזרחית לעיר הבירה סופיה, והנחשב לאחד מאתרי התיירות המפורסמים והיפים בבולגריה. באזור המלון, שאינו פעיל כיום, קיימים מעיינות של מים מינרלים חמים, המשמשים למטרות תיירותיות ורפואיות, וחברת הבת צופה הסבה של זכויות השימוש במעיינות לטובתה. תמורת המלון שילמה החברה הבת סך של כ-8 מיליון שקל (כ-1.5 מיליון יורו), ובנוסף היא תשקיע כ-10.7 מיליון שקל נוספים (כ-2 מיליון יורו) בשיפוצו ובהרחבת מספר החדרים. המלון כולל 132 חדרים ו-8 סוויטות ושטחו הבנוי מסתכם בכ-9,200 מ"ר, והוא ממוקם על קרקע בשטח כולל של 13.5 דונמים. ברשות החברה היתר לבניית תוספת לבית המלון בשטח של כ-1,000 מ"ר, הכוללת לפחות 20 חדרים נוספים. במקביל לפעילות בבולגריה, המתבצעת בחברת הבת רילון, פועלת אלדן-טק עצמה בשוק הנדל"ן בארה"ב, וזאת לאחר שבשנת 2006 נכנסה לתחום של רכישת בנייני מגורים להשכרה. אלדן-טק השלימה לאחרונה את רכישתם של 14 בנייני מגורים ברובע ברונקס בניו יורק באופן אשר הביא את את אחזקותיה בתחום זה ל-749 דירות מגורים ובהיקף השקעה כולל של כ-50 מליון דולר ארה"ב.
