מצוקת הנדל"ן הובילה לתופעה מוכרת מאז עליית הריבית - מצמצמי דיור. משפחות עזבו דירות 5 חדרים לטובת 4 חדרים, וצמצמו את תנאי המחיה שלהם, על מנת לעמוד בהחזרי המשכנתא. לא תמיד זה השתלם. ההוצאות החד פעמיות (עורך דין, מתווך, שמאי, יועץ משכנתא) גבוהות ולעתים ה"חיסכון" לא מצדיק את הפער.

המחיר למ"ר עולה בדירות הקטנות (פארק צמרת מגדלי YOO)

כך למשל, הנה מקרה של זוג מצמצמי דיור בפתח תקוה, שלא עלה יפה. במסגרת העסקה, הם ניסו למכור דירת 5 חדרים ב-2.8 מיליון שקל ולהמיר אותה בדירת 4 חדרים ב-2.55 מיליון שקל. לאחר בדיקה, מתברר כי העלויות החד פעמיות הקשו מאוד והם ירדו ממנה. הם הסבירו לנו כי ינסו "להרים את הראש מעל המים" בתקופה הקרובה, להמתין לירידת הריבית ובינתיים - הם הקפיאו את המשכנתא לחצי שנה (תוך תשלום הריבית בלבד, כדי להימנע מהארכת התקופה), עד יעבור זעם.

באזור גוש דן יש תופעה אחרת שנובעת מהמחירים הגבוהים - תופעת מצמצמי הדיור לא ממש קיימת כאן, כי זוגות רבים רוכשים מראש דירות קטנות. הם עושים זאת מבלי לחשוב על העתיד. זה קורה כי הם מבינים בשום דרך אחרת הם לא יוכלו להגיע לדירות גדולות ולכן הם מעדיפים לקנות את החלום מאשר לחשוב מה יקרה בעוד שנה או שנתיים, כשיביאו ילד לעולם.

• אילו דירות למכירה ניתן למצוא בכוכב הצפון?
• תשובה מוכר דירות 4 חד' קומפקטיות בראשל"צ - מה המחיר?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כבר הרחבנו כאן בעבר על תופעת השוליות לגודל: אנשים מחפשים דירות 2 חדרים וחושבים שהן יעלו מחצית מדירת 4 חדרים, בהתאם למחיר למ"ר, אבל זה לא נכון. המטרים הראשונים בדירה עולים יותר מהמטרים האחרונים. כלומר, לא הגיוני שדירת 4 חדרים בכפר סבא תעלה 2.8 מיליון שקל ודירת שני חדרים, באותו בניין או בבניין דומה, תעלה 1.4. יש מחיר לרכישת נכס ואם אתם מחפשים דירת סטודיו על הים, הפער הזה הולך ומצטמצם.

בפרוייקט ריינבואו של ישראל קנדה מוכרים דירות 2 חדרים, 39-41 מ"ר לדירה, במחירים גבוהים, סביב 90 אלף שקל למ"ר, 3 חדרים נמכרים סביב 85 אלף שקל למ"ר, 4 חדרים סביב 75 אלף שקל למ"ר. במקרה הזה, בפרויקט מבוקש בתל אביב, פער המחירים גבוה מאוד - סביב 2-3 מיליון שקל לדירה זהה עם עוד חדר.

אם יוצאים לרגע מתל אביב, מתברר כי ההשקעה בדירות קטנות יותר משתלמת. ברמת גן המחיר נע סביב 41-44 אלף שקל למ"ר בבניין חדש. בדקנו 4 פרויקטים שונים והמחיר שם דומה ונע סביב הגבולות האלה.

• מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
• בלב פ"ת: ההתחדשות העירונית של שיכון ובינוי מתקדמת
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

בהרצליה הרף דומה. מצאנו דירות כאלה במגוון פרויקטים שנמכרים כעת בין 41-42 אלף שקל למ"ר עבור דירת 2 חדרים. מצאנו פרויקט התחדשות עירונית, שם הדיירים פינו את מקומם ויקבלו דירות חדשות שנמכרות על ידי חברת לוטוס. הוא ממוקם במגיני נגבה 4 הרצליה ושימו והמחיר נע סביב 40-43 אלף שקל למ"ר לדירת 2 חדרים. בדקנו עם החברה את המחירים סביב דירות גדולות יותר. עבור דירת 5 חדרים תשלמו 35 אלף שקל למ"ר, עבור דירת 4 חדרים 5,000 שקל פחות למ"ר. מחישוב פשוט אתם מבינים את התמונה: הבדלי השטח בין דירות 3 ל-4 ל-5 נע סביב 20 מ"ר, אבל יש פרויקטים שבהם הפער בין הדירות גדול מאוד וגם המחיר בהתאם.

בפרויקט ברחוב נגבה, למשל, נמכרות דירות 2 חדרים סביב 2.5 מיליון שקל, כשדירות 5 חדרים נמכרות סביב 4.7 מיליון שקל. כלומר, תוכלו לקנות שתי דירות של 2 חדרים תמורת דירה אחת של חמישה חדרים, עם תוספת ממוצעת של 300 אלף שקל.

חלק מהמשקיעים מתלבטים מה כדאי לעשות במקרה כזה, האם לקנות דירת 5 חדרים או דירות 2 חדרים? ובכן, אם יש כבר דירה אחת בבעלותכם, תצטרכו לשלם מס רכישה של משקיע. אם לא, תשלמו רק במקרה שבו תקנו 2 דירות. בדקנו את השכירויות באזור הזה (מבלי להבטיח שזה יהיה המחיר בפרויקט הזה, אלא כדי לקבל תמונה כלליות יותר). דירות 2 חדרים מושכרות סביב 7,000 שקל. דירות 5 חדרים סביב 11 אלף שקל. הלכנו למחשבון וגילינו: אם השקעתם 5 מיליון שקל נניח, התשואה בעסקה הראשונה תהיה 3.36% בשנה והתשואה בעסקה השניה, של דירה אחת, תהיה 2.64% בשנה.

העסקה הראשונה יקרה יותר ב-300 אלף שקל ובהנחה שאין דירה בידכם תצטרכו להוסיף גם מס רכישה עבור הדירה השניה בה השקעתם. מדובר, במקרה הזה, בעוד 200 אלף שקל כך שבסך הכל תשלמו כחצי מיליון שקל יותר, אבל תקבלו גם תשואה יותר גבוהה. בסך הכל תכניסו לכיס מדי שנה כ-36 אלף שקל יותר בשנה. אנחנו מנטרלים כאן, כמובן, את העלויות החד פעמיות האחרות בדירות משום שהן זניחות יחסית.

אז מה כדאי לקנות? בגדול, היינו מספרים לכם שלא בריא לשים את כל הביצים בסל אחד, אבל מהבדיקה שעשינו, עולה כי זה תלוי מאוד באזור. לפני שאתם רוכשים דירה, צריך לבדוק אם יש ביקוש לדירות 2 חדרים באותו אזור. ברור שלא תוכלו להשכיר דירות 2 חדרים בלב בני ברק או באלעד, ביחס למרכז גבעתיים ששם הביקוש לדירות קטנות גבוה יותר.

ומה קורה בפריפריה? בחלק מהערים בהם ערכנו בדיקה, התברר שכמעט ולא בונים דירות 2 חדרים. הרי מה הטעם - מי יבוא לפריפריה כדי לקנות דירת סטודיו? בטח לא משפחות. לגבי משקיעים, הביקוש שם נמוך מאוד לדירות כאלה. חפשו משפחה או זוג (שאינם סטודנטים) בבאר שבע שיחפש דירת 2 חדרים - כמעט ולא תמצאו. מכיוון שלא מצאנו בפריפריה הרחוקה, וגם לא בקרובה בערים כמו יבנה ורחובות, הצפנו לנתניה וחדרה. בנתניה נהוג מאוד למצוא דירות 2 חדרים חדשות, בעיקר בפרויקטים על קו המים. בחדרה המחיר ינוע בין 27-31 אלף שקל למ"ר - כלומר, סביב 1.3-1.4 לדירת 40-48 מ"ר (למרות שבחלק מהמקרים הרף נחצה, תלוי בקומה). המחיר הממוצע בעיר לדירת 4 חדרים דומה הוא 20-21 אלף שקל למ"ר, כך שהפער הוא גדול מאוד. בנתניה יש פרויקט שנבנה ברחוב אוסישקין. הרחוב הזה הוא לב לבה של נתניה - קרוב לכיכר העצמאות, שם תוכלו למצוא הרבה מאוד צרפתים בכפכפים בקיץ. המחיר בהתאם - המחיר מפתיע, 25 אלף שקל למ"ר, אבל מצד שני, בפרויקט נמכרים דירות של 64 מ"ר. אלה לא דירות סטודיו צפופות מאוד, אלא קצת יותר מכך. סביר להניח שאם הייתם מוצאים דירה על הים, באזור לגון ליד מלון ווסט, הייתם משלמים הרבה יותר - ליתר דיוק, כ-2.5 מיליון שקל לדירה של כ-70 מ"ר - סביב 35-36 אלף שקל למ"ר.

אז מה עדיף? בגדול, תלוי באיזה אזור אתם רוכשים. ישנם אזורים שלמים בפריפריה של דירות ישנות, שספק אם מישהו ישכור מכם - דירות ישנות וצפופות, ללא ממ"ד, הם מצרך שלא נמצא על הפרק כרגע. אם מדובר באזור המרכז, תעשו היטב את החישוב - בעיקר עלויות המס הגבוהות. בסוף, יש גם שטח אפור - רכישה של דירת 4 חדרים רגילה במיקום ביניים, בין המרכז לפריפריה, באזור מבוקש. שם, בדרך כלל, אפשר למצוא גם תשואה הולמת של יותר מ-3%.