בדיקה

שווה השקעה? Bizportal בחן את מחירי הדירות בב"ש - מול השכירות שתקבלו

הריבית בריצפה והמשקיעים ממשיכים לבחון אלטרנטיבות. הנה המספרים לגבי דירות 3,4,5 חדרים בבאר שבע

ענת דניאלי | 19/02/2016 10:32 (21)

נושאים בכתבה באר שבע השקעות מחירי הדירות

באר שבע תמיד הייתה יעד מרכזי עבור משקיעי הנדל"ן הנדל"ן הקטנים בישראל, זאת בשל חסם הכניסה הנמוך - מחירי דירות נמוכים יחסית וביקוש קשיח מצד סטודנטים. אבל אחרי עליית מחירים של מעל 100% בבירת הדרום מאז 2008 וכאשר משקיעים שנשברו מהריבית האפסית בבנקים ומהתדנותיות החריפה בשוק ההון כבר חרשו את העיר לאורכה ולרוחבה, מעניין לראות איזה תשואות ניתן למצוא כעת בבאר שבע. בעזרת מחקר של אתר יד-2 לממוצע מחירי הדירות למכירה בעיר אל מול הדירות להשכרה - קיבלנו תמונה.

נתחיל עם מחירי הדירות. לפי 'יד 2' מחיר דירת 3 חדרים ממוצעת בעיר עמד בשנת 2015 על 689,972 שקל. עבור דירת 4 חדרים המחיר הממוצע הוא 861,172 שקל ועבור דירת 5 חדרים זה כבר 1,088,799 שקל. ולעניין רמת השכירות הממוצעת, 2,284 שקלי לדירת 3 חדרים, 2,806 לדירת 3 חדרים ו-3,506 לדירת 5 חדרים. מדובר בכ-4% תשואה.

האזורים הסמוכים לאוניברסיטת בן גוריון, ידועים כאפיק השקעה סולידי עם תשואות יציבות יחסית נוכח ביקושים קשיחים להשכרה מצד הסטודנטים. השכונות המרכזיות לעניין זה הן שכונה ג' ושכונה ד'. ניתן לראות בנתונים כי בשכונה ד' במהלך 2015, בדירות יד שניה התשואות גבוהות יותר משכונה ג' הסמוכה, אך לא בשיעור ניכר. דירת 3 חדרים בשכונה ד' תניב בממוצע תשואה בשיעור של 4.3%, דירת 4 חדרים תשואה של 4.6% ודירת 5 חדרים תשואה של 4.5%. באופן מפתיע הדירות עם התשואה הגבוהה ביותר בשנת 2015 היו בדירות 5 חדרים, בשונה מההערכה כי דירות קטנות מניבות תשואה גבוהה יותר. בשכונה ג' מחפשים השקעההתשואה הממוצעת בדירות 3 חדרים היא 4.1%, בדירות 4 חדרים 4.3% ו-4.12% בדירות 5 חדרים.

בהסתכלות על שכונות מבוססות יותר כמו למשל שכונת רמות, הנחשבת יוקרתית, וכוללת בעיקר דירות צמודות קרקע או וילות רחבות היקף. דירות יד שנייה במהלך 2015 מטפסות בממוצע למחירים של 1,318,166שקל לדירות 5 חדרים ו-949,382 בממוצע לדירות 3 חדרים. התשואות בשכונה זו נעות בממוצע בין 3.74% לדירת 3 חדרים, 3.56% לדירות 4 חדרים ו-3.66% לדירות 5 חדרים.

תומר בוחבוט זכיין רשת אנגלו-סכסון בבאר שבע מסביר את הנתונים: "גלי ההשקעות האחרונים בבאר שבע הינם רכישות בשכונות הטובות יותר כמו שכונה ט', רמב"ם ורמות. המשקיעים הבינו כי אין בידם של זוגות צעירים הון עצמי מספק לרכישה ולכן שוק השכירות הומה ותוסס. בשנתיים שלוש האחרונות המגמה היא לא רק באזורי האוניברסיטה ובשכונות ד' ו-ג', זאת משום שהתשואות הפכו דומות בין השכונות וכך גם בפרויקטים חדשים מקבלן על הנייר".

על השלכות העלאת מס הרכישה שעודכן ביוני 2015 אמר בוחבוט כי: "העלאת מס הרכישה הובילה להאטה מסוימת ובחינת האפשרויות השונות מצד המשקיעים, אך מכיוון שכרגע אין הרבה אפיקי השקעות אחרים, השוק מתחיל לחזור לתאוצה הרגילה שלו ולרוב חודשי האביב והקיץ הם המשגשגים ביותר בתחום".

בוחבוט מוסיף את עמדתו על הדירות המבוקשות ביותר: "דירות 2 חדרים הן בביקוש הגבוה ביותר משום שקשה להשיגן ואף אינן נבנות בפרויקטים החדשים בעיר ולכן מחירם עלה משמעותית. עד לפני שנה וחצי הן עלו 420 אלף שקל. כיום מחירן הינו סביב ה-500 אלף שקל ואף יותר".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(21):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

17.
מתווך 26/02/2016 00:58
הגב לתגובה זו
המשקיעים בארץ מגעים מנקודת אנחה שמחיר הדירות יכפיל את עצמו ב20 שנה הקרובות ואני שואל אותכם אם דירה תעלה 3 מליון ₪ שזה אומר שצריך להביא הון ראשוני של 900 אלף ₪ + 60 אלף תיווך +חצי אחוז עורך דין שזה אומר שההחזר החודשי שלו יהיה 12 אלף ₪ ל24 שנה (במדינה שההכנסה הממוצעת לשני בני הזוג היא כ-13 אלף ₪ ) ואם זה משקיע הוא צריך להביא הון ראשוני של מליון וחצי ₪ +60 אלף תיווך + עורך דין+ 8 אחוז מס רכישה שזה 240 אלף =מליון שמנה מאות וההחזר החודשי שלו 7.5 אלף שזה המנימום שהוא חייב להשכיר בשביל לכסות את המשכנתא ואם המשכורות יעלו אז אין שום ערך לעלית המחירים
16.
משכיר לשעבר 20/02/2016 00:45
הגב לתגובה זו
היתה לי דירה יפה באזור טוב אבל השוכרים לא אהבו לשלם גרמו לנזקים בכונה מכרתי ואני נהנה באזור המרכז -ראו הוזהרתם אוכלוסית השוכרים בבאר שבע קשה וקשה לקבל את המגיע לך -עיר קשה
15.
ליגת העל 19/02/2016 19:45
הגב לתגובה זו
נשמח לראות כתבות נוספות בסגנון לגבי חיפה עפולה קריות ועוד
14.
שולי 19/02/2016 19:13
הגב לתגובה זו
אין דירות להשתכן בבארשבע וגם לא מטרה בושה
כי ראש העיר רשע (ל"ת)
Shoimer 19/02/2016 21:01
הגב לתגובה זו
13.
טומארפורקולו 19/02/2016 15:48
הגב לתגובה זו
והם חושבים שיורד גשם
לא רק באר שבע 19/02/2016 16:55
הגב לתגובה זו
ביבי ניצח ברוב המדינה , למה ללכלך על באר שבע ?? בבאר שבע התפתחה המון , זאת כבר עיר שונה וראש העיר לא מזוהה עם אף מפלגה פוליטית.
השמאל משלב גזענות שנאה ורוע (ל"ת)
שימו לב בתגובות 19/02/2016 16:42
הגב לתגובה זו
12.
יודע דבר מבאר שבע 19/02/2016 15:37
הגב לתגובה זו
דירת 3 חדרי נמכרה ב1.14 מליון דירת 4 ח נמכרה ב1.26 ודירת 5 נמכרה ב1.48 מליון משובר ביד שניה בבאר שבע בשכונה ב בחיים הזז 8 בניין מושקע ה ושקט בין 10 קומות כולל חניה מסודרת גינון יפה תאורה מבלבלת שירות פנטסטי של הוועד ממזרקות נקי במיוחד כל העיסקאות בוצעו בסוף 2015 בדוק ויש דרישה עצומה כל דירה שמוצעת נחטפת!
11.
באר שבעי 19/02/2016 15:05
הגב לתגובה זו
דירות זה לא השקעה סולידית. היא ממש לא הייתה סולידית בזמן העליות וכמובן לא תיהיה סולידית בעת הירידות. ראו הוזהרתם..
10.
עובד 19/02/2016 14:38
הגב לתגובה זו
בטווח המיידי זה בכלל לא אפשרי. בגלל שהיום יש שוק חופשי לגמרי, המחיר של היום הוא המקסימום האפשרי: נניח יש 300,000 צעירים שהיו בוחרים לגור בתל אביב (אם זה היה חינם), אבל רק 100,000 דירות, מה שקרה זה ששכר הדירה טיפס באופן טבעי, עד לרמה שבה מספר האנשים היכולים לשלם כאלה מחירים הוא 100,000 בלבד ובעצם מתואם עם מספר הדירות להשכרה. אם מחר בבוקר המשכירים דורשים פתאום עוד 10% למחיר, באופן טבעי יהיו פחות שוכרים שמסוגלים לשלם את זה. כעת יצרתם מצב של עודף דירות ביחס לכמות השוכרים. כתוצאה מכך יהיו דירות ריקות שבעלי הבתים שלהם לא מצליחים למצוא דייר, והמחירים ירדו בחזרה. המחיר של היום הוא גבוה, אבל הוא נקודת שיווי המשקל. לכן המשכירים לא יוכלו להקפיץ שכר דירה. רק בטווח הארוך, מיסוי על משקיעי נדלן יגרום לירידה בכמות הדירות שהקבלנים בונים כי הם מבחינים בביקוש שירד. ורק אז יתחיל להיות מחסור בדירות (כי האוכלוסיה ממשיכה לגדול) ורק אז המחירים יתחילו לעלות. ירידה בבנייה ב 2016 תשפיע על השוק רק ב 2018
9.
אני 19/02/2016 14:34
הגב לתגובה זו
מחירים (תוך כמה חודשים), והרוכשים ימשיכו ליהנות מהריבית הנמוכה! ריבית המשכנתא תישאר זולה. מדוע זה יעבוד? ידוע שהרוכשים מוכנים לשלם אך ורק סכום חודשי הדומה למה שהם רגילים להוציא על שכר דירה. עקב התחרות על כל דירה בשוק (יותר ביקוש מהיצע), הרוכשים מותחים את עצמם לקצה גבול היכולת. זה לא מתבטא בהגדלת ההחזר החודשי, כי איך יסגרו את החודש? גם ככה הם מחושבים "על השקל". לכן מה שראינו שקורה, זה שה"קרב" מתבטא במתיחת משך המשכנתא ליותר שנים ויותר "תשלומים" עד למקסימום של 30 שנה. שם התחרות נעצרת, וזה מה שמנע ממחירי הדירות לעלות אפילו יותר! אם יפחיתו את מספר התשלומים, אני לא אפגע מכך למרות שלכאורה עכשיו אין לי סיכוי לקנות דירה כי בפריסה ל 120 תשלומים כל אחד מהם נורא יקר. כי ההגבלה היא לא רק לי, אלא לכולם, כלומר גם למי שמתחרה בי על הדירה שרציתי לקנות. מה שיקרה זה שהתחרות בינינו תעצר בהכרח בסכומים נמוכים הרבה יותר! אלא שיש בעייתיות: פוליטית, פגיעה ברווחי הבנקים ממשכנתאות, והקטנת כמות הכסף המוזרמת למשק
8.
עמי 19/02/2016 14:32
הגב לתגובה זו
דירות יד שניה יעשו כל שביכולתם לשמור על מחיר גבוה ולא להעלות את ההיצע מעבר לביקוש. בנתיים יצטברו המון דירות בלתי מכורות אך המחיר ישאר גבוה. בשלב מסוים המחירים יעצרו ובכך יקחו לרוכשי הדירות (שהיום מסתערים על השוק) , את התועלת העיקרית שהם מפיקים מהדירה, והכוונה היא לעליית הערך העתידית שלה. אנשים מעדיפים לקנות דירת 3 חדרים ב 2 מיליון שקל אם מובטח לדעתם שהמחיר שלה יעלה, על פני רכישת אותה דירה במיליון שקל בלבד, אם לדעתם מובטח שהמחיר שלה ימשיך לרדת.
בדקתה כמה קבלני בניין חדשים הצטרפו לתחום (ל"ת)
יודע 19/02/2016 16:48
הגב לתגובה זו
7.
בארשבע 19/02/2016 14:31
הגב לתגובה זו
המחירים ירדו ויתייצבו מחדש על הסכום הגבוה ביותר שאנשים מסוגלים לגייס כהון עצמי. זה אומר שהמחירים יהיו שליש מהיום. ברור שלא ינקטו בפתרון כזה, אבל אחרי שחשבתם על זה והבנתם שזה אכן יעבוד, ברור לכם שכל ההסברים שהמחירים ימשיכו לעלות בגלל קצב הריבוי הטבעי, הריבית הנמוכה או הפשרת קרקעות איטית, הם שגויים. אם רוצים אפשר לאסור על משכנתאות, או ללכת חצי דרך ולאפשר משכנתאות של 15 שנה ולא 30 שנה. זה יעבוד מיידית וגם בריבית אפס
6.
בועה קלאסית כל מילה מיותרת . (ל"ת)
ר 19/02/2016 14:29
הגב לתגובה זו
5.
סתם מישהו 19/02/2016 13:14
הגב לתגובה זו
בממוצע חלק מהזמן הדירה תהיה ריקה ללא שוכרים. המשכיר צריך להשקיע במשך השנים בתיקונים, שיפוצים וכדו'. והכי חשוב, השינוי במחיר הדירה. עד עכשיו, השינויים היו בעיקר כלפי מעלה.
4.
כל הדרום מוכה אבטלה הם לא ישלמו לכם שכ"ד (ל"ת)
באר שבע 19/02/2016 11:35
הגב לתגובה זו
3.
אל תקנו כלום 19/02/2016 11:33
הגב לתגובה זו
דירות בטווח טילים מעזה. וכאשר יפול לכם טיל על הבית רק תפסידו. גם חוק השכירות יתערב לכם בכמה להשכיר ומתי לשפץ את הדירה ועוד להקפיא שכר דירה זה לא שווה את זה.
2.
malule 19/02/2016 11:31
הגב לתגובה זו
מדוע לא בדקתם מה נתח שוק הדירות הפנויות שאינן מושכרות
1.
מדענה גמורה (ל"ת)
אני 19/02/2016 10:54
הגב לתגובה זו

דן פרנס, רונית שבירו ורוני בריק, פאנל נדל"ן, ועידת הכלכלה (צילום: שלומי יוסף)

הוועידה הכלכלית

"בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"

דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים ורונית שבירו מבעלי קבוצת שבירו בפאנל על שוק הנדל"ן; פרנס: "ההתאוששות בשנה הקרובה תחזיר אותנו לרמה של לפני המלחמה; בשנה שעברה היתה הגירה נטו של 40 אלף איש, 10 אלף דירות ירדו מהביקוש במרכז"

זיו וולף | 03/12/2025 16:02

נושאים בכתבה מחירי הדירות דן פרנס רוני בריק

ענף הנדלן הישראלי עבר בשנתיים האחרונות רכבת הרים. אחרי ירידות חדות ב־2023, התאוששות ב־2024, ושוב חולשה במכירות ב־2025, מנסים השחקנים המרכזיים בשוק להבין אם מדובר בשינוי מבני או באירוע נקודתי. בפאנל על ענף הנדלן והתשתיות בהשתתפות דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים, ורונית שבירו, יועמ"שית ומבעלי קבוצת שבירו. שלושת הפנליסטים מסתכלים לעבר 2026 כשנת מפנה פוטנציאלית.

אחד ההסברים המפתיעים לירידה בביקושים ב־2024 וב־2025 מגיע מכיוון דמוגרפי. לדברי דן פרנס, יש להניח שבשנים 2024 וכנראה גם 2025 ישראל חוותה גל הגירה שלילית חריג. לדבריו, בהשוואה לרמה הרב שנתית, מספר העוזבים עלה ב-40 אלף ישראלים, מה שמתורגם לכעשרת אלפים דירות שלא נרכשו או שלא נדרשו.

"חלקם זוגות צעירים שלא קנו דירה, חלקם בעלי דירות שהשכירו את דירתם ועזבו. הדירות הללו נמצאות בעיקר בגוש דן ולא בפריפריה, וזו גם הסיבה שבירושלים ובערי הפריפריה הירידה במכירות הייתה מתונה יותר. זהו אירוע נקודתי ולא בסטנדרט חדש, וכבר ב־2026 נראה היפוך מגמה".

"אנחנו מאמינים בשוק הנדל"ן ולא עוצרים פרויקטים. מחזור העסקים בענף ארוך, וכל פרויקט לוקח שנים משלב תכנון ועד אכלוס. לכן, אין היגיון לעצור בניה בגלל האטה זמנית. כל הדירות שנבנה בשנים הבאות יפגשו את הקונה”.

דן פרנס, קרסו נדל — דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן (צילום: שלומי יוסף)

אווירה, חוסר ודאות ובחירות כנקודת מפנה

בריק מצטרף לתחושה שהחודשים האחרונים מצביעים על שינוי כיוון: "בשני החודשים האחרונים ניכרת חזרה משמעותית למשרדי המכירות. הסיפור של השנתיים האחרונות לא היה בעיקר הריבית, אלא הפסיכולוגיה.

להמשך הכתבה לחץ כאן

דרור תורן, מנכ"ל חטיבת המגורים של אמריקה ישראל להשקעות. קרדיט: אלן צ'פלסקי

אמריקה ישראל זכתה במכרז בגבעת אולגה, עם 192 יח"ד ב-6 מבנים בסמוך לים

סכום זכייה עמד על כ-128 מיליון שקל; על פי החברה: "אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים"

רן קידר | 04/12/2025 11:59

נושאים בכתבה גבעת אולגה אמריקה ישראל

חברת אמריקה ישראל להשקעות זכתה במכרז רשות מקרקעי ישראל להקמת 192 יח"ד בגבעת אולגה בחדרה, המיועדים להקמת 6 בניינים בני 8-9 קומות. בשטח כולל של כ-10 דונם, במסגרת מתחם חדש המתפתח באזור החוף הדרומי של העיר. סכום הזכייה עמד על כ-128 מיליון שקל. הזכייה בשיתוף עם חברת מגדלים, זרוע היזמות של בוני ריינה.

התכנית ממוקמת מערבית לשכונת עין הים, מזרחית לשמורת הטבע חוף גדור ומדרום לרחוב אדני פז. המכרז הוא חלק מתכנית רחבה להקים 670 יח"ד, אשר צפויה לחזק משמעותית את האזור ולהמשיך את תנופת הפיתוח של השכונה. 40% מיחידות הדיור בפרויקט מיועדים לשווק במסגרת תוכנית "מחיר מטרה".

מאמריקה ישראל להשקעות נמסר: "מדובר בהמשך לאסטרטגיית הצמיחה אותה אנחנו מובילים בחברה. הזכייה במכרז אולגה, בפריים לוקיישן ליד הים ושמורת טבע, משקפת את האמון הרב שלנו בעתיד שוק הדיור בישראל. אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים, וצופים עלייה בביקושים בשנים הקרובות, בפרט באזור קו החוף. החברה ממשיכה לבחון ולהוביל הזדמנויות שיאפשרו להגדיל את מלאי הפרויקטים ולהציע מגורים איכותיים באזורים רבים בארץ".

העסקאות האחרונות בגבעת אולגה מראות מחיר ממוצע של כ-26,000 שקל למטר, כשדירה ברחוב השחף בגודל 94 מ"ר נמכרה ביולי בכ-2.5 מיליון שקל, עם 26,489 שקל למ"ר. של 82 מ"ר בכ-1.4 מיליון שקל, עם ממוצע של כ-17 אלף שקל למ"ר. דירה נוספת של 93 מ"ר נמכרה בדצמבר 2024 בכ-1.93 מליון שקל, המשקף מחיר של 20,752 שקל למ"ר.

המחיר החציוני השנתי הממוצע באולגה עומד על כ-2.2 מיליון שקל, כאשר החציון של דירות 3 חדרים הוא כ-1.65 מיליון שקל, דירות 4 חדרים ב-2.3 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים ב-2.8 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2025 עמד המחיר החציוני בגבעת אולגה על 2.2 מיליון שקל, בעוד שבחדרה היה כ-1.9 מיליון שקל (החציון הארצי עמד על 1.93 מיליון שקל).

להמשך הכתבה לחץ כאן