בדיקה

שווה השקעה? Bizportal בחן את מחירי הדירות בב"ש - מול השכירות שתקבלו

הריבית בריצפה והמשקיעים ממשיכים לבחון אלטרנטיבות. הנה המספרים לגבי דירות 3,4,5 חדרים בבאר שבע

ענת דניאלי | 19/02/2016 10:32 (21)

נושאים בכתבה באר שבע השקעות מחירי הדירות

באר שבע תמיד הייתה יעד מרכזי עבור משקיעי הנדל"ן הנדל"ן הקטנים בישראל, זאת בשל חסם הכניסה הנמוך - מחירי דירות נמוכים יחסית וביקוש קשיח מצד סטודנטים. אבל אחרי עליית מחירים של מעל 100% בבירת הדרום מאז 2008 וכאשר משקיעים שנשברו מהריבית האפסית בבנקים ומהתדנותיות החריפה בשוק ההון כבר חרשו את העיר לאורכה ולרוחבה, מעניין לראות איזה תשואות ניתן למצוא כעת בבאר שבע. בעזרת מחקר של אתר יד-2 לממוצע מחירי הדירות למכירה בעיר אל מול הדירות להשכרה - קיבלנו תמונה.

נתחיל עם מחירי הדירות. לפי 'יד 2' מחיר דירת 3 חדרים ממוצעת בעיר עמד בשנת 2015 על 689,972 שקל. עבור דירת 4 חדרים המחיר הממוצע הוא 861,172 שקל ועבור דירת 5 חדרים זה כבר 1,088,799 שקל. ולעניין רמת השכירות הממוצעת, 2,284 שקלי לדירת 3 חדרים, 2,806 לדירת 3 חדרים ו-3,506 לדירת 5 חדרים. מדובר בכ-4% תשואה.

האזורים הסמוכים לאוניברסיטת בן גוריון, ידועים כאפיק השקעה סולידי עם תשואות יציבות יחסית נוכח ביקושים קשיחים להשכרה מצד הסטודנטים. השכונות המרכזיות לעניין זה הן שכונה ג' ושכונה ד'. ניתן לראות בנתונים כי בשכונה ד' במהלך 2015, בדירות יד שניה התשואות גבוהות יותר משכונה ג' הסמוכה, אך לא בשיעור ניכר. דירת 3 חדרים בשכונה ד' תניב בממוצע תשואה בשיעור של 4.3%, דירת 4 חדרים תשואה של 4.6% ודירת 5 חדרים תשואה של 4.5%. באופן מפתיע הדירות עם התשואה הגבוהה ביותר בשנת 2015 היו בדירות 5 חדרים, בשונה מההערכה כי דירות קטנות מניבות תשואה גבוהה יותר. בשכונה ג' מחפשים השקעההתשואה הממוצעת בדירות 3 חדרים היא 4.1%, בדירות 4 חדרים 4.3% ו-4.12% בדירות 5 חדרים.

בהסתכלות על שכונות מבוססות יותר כמו למשל שכונת רמות, הנחשבת יוקרתית, וכוללת בעיקר דירות צמודות קרקע או וילות רחבות היקף. דירות יד שנייה במהלך 2015 מטפסות בממוצע למחירים של 1,318,166שקל לדירות 5 חדרים ו-949,382 בממוצע לדירות 3 חדרים. התשואות בשכונה זו נעות בממוצע בין 3.74% לדירת 3 חדרים, 3.56% לדירות 4 חדרים ו-3.66% לדירות 5 חדרים.

תומר בוחבוט זכיין רשת אנגלו-סכסון בבאר שבע מסביר את הנתונים: "גלי ההשקעות האחרונים בבאר שבע הינם רכישות בשכונות הטובות יותר כמו שכונה ט', רמב"ם ורמות. המשקיעים הבינו כי אין בידם של זוגות צעירים הון עצמי מספק לרכישה ולכן שוק השכירות הומה ותוסס. בשנתיים שלוש האחרונות המגמה היא לא רק באזורי האוניברסיטה ובשכונות ד' ו-ג', זאת משום שהתשואות הפכו דומות בין השכונות וכך גם בפרויקטים חדשים מקבלן על הנייר".

על השלכות העלאת מס הרכישה שעודכן ביוני 2015 אמר בוחבוט כי: "העלאת מס הרכישה הובילה להאטה מסוימת ובחינת האפשרויות השונות מצד המשקיעים, אך מכיוון שכרגע אין הרבה אפיקי השקעות אחרים, השוק מתחיל לחזור לתאוצה הרגילה שלו ולרוב חודשי האביב והקיץ הם המשגשגים ביותר בתחום".

בוחבוט מוסיף את עמדתו על הדירות המבוקשות ביותר: "דירות 2 חדרים הן בביקוש הגבוה ביותר משום שקשה להשיגן ואף אינן נבנות בפרויקטים החדשים בעיר ולכן מחירם עלה משמעותית. עד לפני שנה וחצי הן עלו 420 אלף שקל. כיום מחירן הינו סביב ה-500 אלף שקל ואף יותר".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(21):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

17.
מתווך 26/02/2016 00:58
הגב לתגובה זו
המשקיעים בארץ מגעים מנקודת אנחה שמחיר הדירות יכפיל את עצמו ב20 שנה הקרובות ואני שואל אותכם אם דירה תעלה 3 מליון ₪ שזה אומר שצריך להביא הון ראשוני של 900 אלף ₪ + 60 אלף תיווך +חצי אחוז עורך דין שזה אומר שההחזר החודשי שלו יהיה 12 אלף ₪ ל24 שנה (במדינה שההכנסה הממוצעת לשני בני הזוג היא כ-13 אלף ₪ ) ואם זה משקיע הוא צריך להביא הון ראשוני של מליון וחצי ₪ +60 אלף תיווך + עורך דין+ 8 אחוז מס רכישה שזה 240 אלף =מליון שמנה מאות וההחזר החודשי שלו 7.5 אלף שזה המנימום שהוא חייב להשכיר בשביל לכסות את המשכנתא ואם המשכורות יעלו אז אין שום ערך לעלית המחירים
16.
משכיר לשעבר 20/02/2016 00:45
הגב לתגובה זו
היתה לי דירה יפה באזור טוב אבל השוכרים לא אהבו לשלם גרמו לנזקים בכונה מכרתי ואני נהנה באזור המרכז -ראו הוזהרתם אוכלוסית השוכרים בבאר שבע קשה וקשה לקבל את המגיע לך -עיר קשה
15.
ליגת העל 19/02/2016 19:45
הגב לתגובה זו
נשמח לראות כתבות נוספות בסגנון לגבי חיפה עפולה קריות ועוד
14.
שולי 19/02/2016 19:13
הגב לתגובה זו
אין דירות להשתכן בבארשבע וגם לא מטרה בושה
כי ראש העיר רשע (ל"ת)
Shoimer 19/02/2016 21:01
הגב לתגובה זו
13.
טומארפורקולו 19/02/2016 15:48
הגב לתגובה זו
והם חושבים שיורד גשם
לא רק באר שבע 19/02/2016 16:55
הגב לתגובה זו
ביבי ניצח ברוב המדינה , למה ללכלך על באר שבע ?? בבאר שבע התפתחה המון , זאת כבר עיר שונה וראש העיר לא מזוהה עם אף מפלגה פוליטית.
השמאל משלב גזענות שנאה ורוע (ל"ת)
שימו לב בתגובות 19/02/2016 16:42
הגב לתגובה זו
12.
יודע דבר מבאר שבע 19/02/2016 15:37
הגב לתגובה זו
דירת 3 חדרי נמכרה ב1.14 מליון דירת 4 ח נמכרה ב1.26 ודירת 5 נמכרה ב1.48 מליון משובר ביד שניה בבאר שבע בשכונה ב בחיים הזז 8 בניין מושקע ה ושקט בין 10 קומות כולל חניה מסודרת גינון יפה תאורה מבלבלת שירות פנטסטי של הוועד ממזרקות נקי במיוחד כל העיסקאות בוצעו בסוף 2015 בדוק ויש דרישה עצומה כל דירה שמוצעת נחטפת!
11.
באר שבעי 19/02/2016 15:05
הגב לתגובה זו
דירות זה לא השקעה סולידית. היא ממש לא הייתה סולידית בזמן העליות וכמובן לא תיהיה סולידית בעת הירידות. ראו הוזהרתם..
10.
עובד 19/02/2016 14:38
הגב לתגובה זו
בטווח המיידי זה בכלל לא אפשרי. בגלל שהיום יש שוק חופשי לגמרי, המחיר של היום הוא המקסימום האפשרי: נניח יש 300,000 צעירים שהיו בוחרים לגור בתל אביב (אם זה היה חינם), אבל רק 100,000 דירות, מה שקרה זה ששכר הדירה טיפס באופן טבעי, עד לרמה שבה מספר האנשים היכולים לשלם כאלה מחירים הוא 100,000 בלבד ובעצם מתואם עם מספר הדירות להשכרה. אם מחר בבוקר המשכירים דורשים פתאום עוד 10% למחיר, באופן טבעי יהיו פחות שוכרים שמסוגלים לשלם את זה. כעת יצרתם מצב של עודף דירות ביחס לכמות השוכרים. כתוצאה מכך יהיו דירות ריקות שבעלי הבתים שלהם לא מצליחים למצוא דייר, והמחירים ירדו בחזרה. המחיר של היום הוא גבוה, אבל הוא נקודת שיווי המשקל. לכן המשכירים לא יוכלו להקפיץ שכר דירה. רק בטווח הארוך, מיסוי על משקיעי נדלן יגרום לירידה בכמות הדירות שהקבלנים בונים כי הם מבחינים בביקוש שירד. ורק אז יתחיל להיות מחסור בדירות (כי האוכלוסיה ממשיכה לגדול) ורק אז המחירים יתחילו לעלות. ירידה בבנייה ב 2016 תשפיע על השוק רק ב 2018
9.
אני 19/02/2016 14:34
הגב לתגובה זו
מחירים (תוך כמה חודשים), והרוכשים ימשיכו ליהנות מהריבית הנמוכה! ריבית המשכנתא תישאר זולה. מדוע זה יעבוד? ידוע שהרוכשים מוכנים לשלם אך ורק סכום חודשי הדומה למה שהם רגילים להוציא על שכר דירה. עקב התחרות על כל דירה בשוק (יותר ביקוש מהיצע), הרוכשים מותחים את עצמם לקצה גבול היכולת. זה לא מתבטא בהגדלת ההחזר החודשי, כי איך יסגרו את החודש? גם ככה הם מחושבים "על השקל". לכן מה שראינו שקורה, זה שה"קרב" מתבטא במתיחת משך המשכנתא ליותר שנים ויותר "תשלומים" עד למקסימום של 30 שנה. שם התחרות נעצרת, וזה מה שמנע ממחירי הדירות לעלות אפילו יותר! אם יפחיתו את מספר התשלומים, אני לא אפגע מכך למרות שלכאורה עכשיו אין לי סיכוי לקנות דירה כי בפריסה ל 120 תשלומים כל אחד מהם נורא יקר. כי ההגבלה היא לא רק לי, אלא לכולם, כלומר גם למי שמתחרה בי על הדירה שרציתי לקנות. מה שיקרה זה שהתחרות בינינו תעצר בהכרח בסכומים נמוכים הרבה יותר! אלא שיש בעייתיות: פוליטית, פגיעה ברווחי הבנקים ממשכנתאות, והקטנת כמות הכסף המוזרמת למשק
8.
עמי 19/02/2016 14:32
הגב לתגובה זו
דירות יד שניה יעשו כל שביכולתם לשמור על מחיר גבוה ולא להעלות את ההיצע מעבר לביקוש. בנתיים יצטברו המון דירות בלתי מכורות אך המחיר ישאר גבוה. בשלב מסוים המחירים יעצרו ובכך יקחו לרוכשי הדירות (שהיום מסתערים על השוק) , את התועלת העיקרית שהם מפיקים מהדירה, והכוונה היא לעליית הערך העתידית שלה. אנשים מעדיפים לקנות דירת 3 חדרים ב 2 מיליון שקל אם מובטח לדעתם שהמחיר שלה יעלה, על פני רכישת אותה דירה במיליון שקל בלבד, אם לדעתם מובטח שהמחיר שלה ימשיך לרדת.
בדקתה כמה קבלני בניין חדשים הצטרפו לתחום (ל"ת)
יודע 19/02/2016 16:48
הגב לתגובה זו
7.
בארשבע 19/02/2016 14:31
הגב לתגובה זו
המחירים ירדו ויתייצבו מחדש על הסכום הגבוה ביותר שאנשים מסוגלים לגייס כהון עצמי. זה אומר שהמחירים יהיו שליש מהיום. ברור שלא ינקטו בפתרון כזה, אבל אחרי שחשבתם על זה והבנתם שזה אכן יעבוד, ברור לכם שכל ההסברים שהמחירים ימשיכו לעלות בגלל קצב הריבוי הטבעי, הריבית הנמוכה או הפשרת קרקעות איטית, הם שגויים. אם רוצים אפשר לאסור על משכנתאות, או ללכת חצי דרך ולאפשר משכנתאות של 15 שנה ולא 30 שנה. זה יעבוד מיידית וגם בריבית אפס
6.
בועה קלאסית כל מילה מיותרת . (ל"ת)
ר 19/02/2016 14:29
הגב לתגובה זו
5.
סתם מישהו 19/02/2016 13:14
הגב לתגובה זו
בממוצע חלק מהזמן הדירה תהיה ריקה ללא שוכרים. המשכיר צריך להשקיע במשך השנים בתיקונים, שיפוצים וכדו'. והכי חשוב, השינוי במחיר הדירה. עד עכשיו, השינויים היו בעיקר כלפי מעלה.
4.
כל הדרום מוכה אבטלה הם לא ישלמו לכם שכ"ד (ל"ת)
באר שבע 19/02/2016 11:35
הגב לתגובה זו
3.
אל תקנו כלום 19/02/2016 11:33
הגב לתגובה זו
דירות בטווח טילים מעזה. וכאשר יפול לכם טיל על הבית רק תפסידו. גם חוק השכירות יתערב לכם בכמה להשכיר ומתי לשפץ את הדירה ועוד להקפיא שכר דירה זה לא שווה את זה.
2.
malule 19/02/2016 11:31
הגב לתגובה זו
מדוע לא בדקתם מה נתח שוק הדירות הפנויות שאינן מושכרות
1.
מדענה גמורה (ל"ת)
אני 19/02/2016 10:54
הגב לתגובה זו

דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון | 16/09/2025 14:21

נושאים בכתבה הכשרה התחדשות סולל בונה

הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 0.35% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -0.44% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: איציק יצחקי

המדינה ממשיכה להמר על "דירה בהנחה": התכנית הוארכה עד נובמבר 2025

כ-7,500 דירות יוגרלו בהגרלה הקרובה, אלפי יחידות דיור נוספות צפויות לצאת לשיווק בתקופה הקרובה; במשרד הבינוי מצהירים: "שואפים להגדיל את ההיצע עד שיתחיל להשפיע גם על השוק החופשי" - התכנית תמשיך להכביד על שוק הנדל״ן המקרטע כשעשרות אלפים ימשיכו להיאחז בחלום הזכיה ולהמתין עם רכישת דירה

מנדי הניג | 16/09/2025 10:50

נושאים בכתבה דירה בהנחה

מועצת מקרקעי ישראל, בראשות שר הבינוי והשיכון חיים כץ שנכנס לנעליים של יצחק גולדקנופף שפרש, אישרה את ההצעה להאריך את תוקף תכנית "דירה בהנחה" עד ל-1 בנובמבר 2025. הדבר הזה יאפשר המשך לפרסם מכרזים חדשים תחת התנאים המוכרים של התוכנית, שמעניקה הנחות לזכאים ברכישת דירה ראשונה, ושממוקדת בזוגות צעירים, יחידים חסרי דירה, אלמנים, חיילי מילואים ומשפחות צעירות.

בהחלטת המועצה נכתב כי המכרזים החדשים ימשיכו להתפרסם תוך מתן עדיפות בהגרלות לנכים, חיילי מילואים לוחמים ובני מקום אוכלוסיות שנחשבות מועדפות בשיטת הדירוג של התכנית. נכון לעכשיו פתוחה ההרשמה להגרלה העשירית במספר, שבמסגרתה יוגרלו כ-7,500 דירות בפריסה ארצית. במקביל, נמצאים כבר באוויר מכרזים נוספים שישווקו לזכאים בחודשים הקרובים.

לדברי שר הבינוי והשיכון חיים כץ, הארכת התוכנית היא חלק ממהלך אסטרטגי שהחל עם כניסתו לתפקיד: ״מדובר בהשלמת מהלך שהתחלתי עם כניסתי למשרד, במסגרתו הבאתי להפשרת הגרלות דירה בהנחה לאחר חצי שנה של קיפאון. המטרה שלנו היא להשלים את כלל השיווקים וההגרלות שתוכננו לשנה הקרובה, ולהבטיח אלפי דירות נוספות עם הנחה משמעותית לזכאים, בדגש על חיילי מילואים ולוחמים״.

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, הדגיש את חשיבות הרציפות התכנונית: "הארכת התכנית מאפשרת לנו להימנע מהפסקה של מכרזים באמצע הדרך, ולהמשיך להגדיל את ההיצע בשוק. המטרה היא להגיע למצב שבו ההיצע עולה על הביקוש מהלך שכבר מתחיל להשפיע על המחירים גם בשוק החופשי, כפי שניתן לראות בנתונים שפורסמו לאחרונה".

גם מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, בירך על ההחלטה ואמר: "הארכת התוכנית תיתן מענה לישראלים רבים ותייצר ודאות תכנונית ושיווקית. בתקופה הקרובה נפרסם מכרזים נוספים במסגרת התכנית. כחלק ממדיניותנו, נמשיך לתגמל ולתעדף את משרתי מערך המילואים של צה"ל, כחלק מהמחויבות הלאומית שלנו אליהם".

להמשך הכתבה לחץ כאן