שווה השקעה? Bizportal בחן את מחירי הדירות בב"ש - מול השכירות שתקבלו
הריבית בריצפה והמשקיעים ממשיכים לבחון אלטרנטיבות. הנה המספרים לגבי דירות 3,4,5 חדרים בבאר שבע
באר שבע תמיד הייתה יעד מרכזי עבור משקיעי הנדל"ן הנדל"ן הקטנים בישראל, זאת בשל חסם הכניסה הנמוך - מחירי דירות נמוכים יחסית וביקוש קשיח מצד סטודנטים. אבל אחרי עליית מחירים של מעל 100% בבירת הדרום מאז 2008 וכאשר משקיעים שנשברו מהריבית האפסית בבנקים ומהתדנותיות החריפה בשוק ההון כבר חרשו את העיר לאורכה ולרוחבה, מעניין לראות איזה תשואות ניתן למצוא כעת בבאר שבע. בעזרת מחקר של אתר יד-2 לממוצע מחירי הדירות למכירה בעיר אל מול הדירות להשכרה - קיבלנו תמונה.
נתחיל עם מחירי הדירות. לפי 'יד 2' מחיר דירת 3 חדרים ממוצעת בעיר עמד בשנת 2015 על 689,972 שקל. עבור דירת 4 חדרים המחיר הממוצע הוא 861,172 שקל ועבור דירת 5 חדרים זה כבר 1,088,799 שקל. ולעניין רמת השכירות הממוצעת, 2,284 שקלי לדירת 3 חדרים, 2,806 לדירת 3 חדרים ו-3,506 לדירת 5 חדרים. מדובר בכ-4% תשואה.
האזורים הסמוכים לאוניברסיטת בן גוריון, ידועים כאפיק השקעה סולידי עם תשואות יציבות יחסית נוכח ביקושים קשיחים להשכרה מצד הסטודנטים. השכונות המרכזיות לעניין זה הן שכונה ג' ושכונה ד'. ניתן לראות בנתונים כי בשכונה ד' במהלך 2015, בדירות יד שניה התשואות גבוהות יותר משכונה ג' הסמוכה, אך לא בשיעור ניכר. דירת 3 חדרים בשכונה ד' תניב בממוצע תשואה בשיעור של 4.3%, דירת 4 חדרים תשואה של 4.6% ודירת 5 חדרים תשואה של 4.5%. באופן מפתיע הדירות עם התשואה הגבוהה ביותר בשנת 2015 היו בדירות 5 חדרים, בשונה מההערכה כי דירות קטנות מניבות תשואה גבוהה יותר. בשכונה ג' מחפשים השקעההתשואה הממוצעת בדירות 3 חדרים היא 4.1%, בדירות 4 חדרים 4.3% ו-4.12% בדירות 5 חדרים.
בהסתכלות על שכונות מבוססות יותר כמו למשל שכונת רמות, הנחשבת יוקרתית, וכוללת בעיקר דירות צמודות קרקע או וילות רחבות היקף. דירות יד שנייה במהלך 2015 מטפסות בממוצע למחירים של 1,318,166שקל לדירות 5 חדרים ו-949,382 בממוצע לדירות 3 חדרים. התשואות בשכונה זו נעות בממוצע בין 3.74% לדירת 3 חדרים, 3.56% לדירות 4 חדרים ו-3.66% לדירות 5 חדרים.
- הממשלה אישרה תכנית לפיתוח מטרופולין באר שבע בכמיליארד שקלים
- אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תומר בוחבוט זכיין רשת אנגלו-סכסון בבאר שבע מסביר את הנתונים: "גלי ההשקעות האחרונים בבאר שבע הינם רכישות בשכונות הטובות יותר כמו שכונה ט', רמב"ם ורמות. המשקיעים הבינו כי אין בידם של זוגות צעירים הון עצמי מספק לרכישה ולכן שוק השכירות הומה ותוסס. בשנתיים שלוש האחרונות המגמה היא לא רק באזורי האוניברסיטה ובשכונות ד' ו-ג', זאת משום שהתשואות הפכו דומות בין השכונות וכך גם בפרויקטים חדשים מקבלן על הנייר".
על השלכות העלאת מס הרכישה שעודכן ביוני 2015 אמר בוחבוט כי: "העלאת מס הרכישה הובילה להאטה מסוימת ובחינת האפשרויות השונות מצד המשקיעים, אך מכיוון שכרגע אין הרבה אפיקי השקעות אחרים, השוק מתחיל לחזור לתאוצה הרגילה שלו ולרוב חודשי האביב והקיץ הם המשגשגים ביותר בתחום".
בוחבוט מוסיף את עמדתו על הדירות המבוקשות ביותר: "דירות 2 חדרים הן בביקוש הגבוה ביותר משום שקשה להשיגן ואף אינן נבנות בפרויקטים החדשים בעיר ולכן מחירם עלה משמעותית. עד לפני שנה וחצי הן עלו 420 אלף שקל. כיום מחירן הינו סביב ה-500 אלף שקל ואף יותר".
- אשלי לירן זכתה במכרז פרויקט פינוי-בינוי בהוד השרון
- עסקת קומבינציה של 340 מיליון שקל בת"א: אזורים Living ומנרב יקימו מגדל מגורים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק...
- 17.מתווך 26/02/2016 00:58הגב לתגובה זוהמשקיעים בארץ מגעים מנקודת אנחה שמחיר הדירות יכפיל את עצמו ב20 שנה הקרובות ואני שואל אותכם אם דירה תעלה 3 מליון ₪ שזה אומר שצריך להביא הון ראשוני של 900 אלף ₪ + 60 אלף תיווך +חצי אחוז עורך דין שזה אומר שההחזר החודשי שלו יהיה 12 אלף ₪ ל24 שנה (במדינה שההכנסה הממוצעת לשני בני הזוג היא כ-13 אלף ₪ ) ואם זה משקיע הוא צריך להביא הון ראשוני של מליון וחצי ₪ +60 אלף תיווך + עורך דין+ 8 אחוז מס רכישה שזה 240 אלף =מליון שמנה מאות וההחזר החודשי שלו 7.5 אלף שזה המנימום שהוא חייב להשכיר בשביל לכסות את המשכנתא ואם המשכורות יעלו אז אין שום ערך לעלית המחירים
- 16.משכיר לשעבר 20/02/2016 00:45הגב לתגובה זוהיתה לי דירה יפה באזור טוב אבל השוכרים לא אהבו לשלם גרמו לנזקים בכונה מכרתי ואני נהנה באזור המרכז -ראו הוזהרתם אוכלוסית השוכרים בבאר שבע קשה וקשה לקבל את המגיע לך -עיר קשה
- 15.ליגת העל 19/02/2016 19:45הגב לתגובה זונשמח לראות כתבות נוספות בסגנון לגבי חיפה עפולה קריות ועוד
- 14.שולי 19/02/2016 19:13הגב לתגובה זואין דירות להשתכן בבארשבע וגם לא מטרה בושה
- כי ראש העיר רשע (ל"ת)Shoimer 19/02/2016 21:01הגב לתגובה זו
- 13.טומארפורקולו 19/02/2016 15:48הגב לתגובה זווהם חושבים שיורד גשם
- לא רק באר שבע 19/02/2016 16:55הגב לתגובה זוביבי ניצח ברוב המדינה , למה ללכלך על באר שבע ?? בבאר שבע התפתחה המון , זאת כבר עיר שונה וראש העיר לא מזוהה עם אף מפלגה פוליטית.
- השמאל משלב גזענות שנאה ורוע (ל"ת)שימו לב בתגובות 19/02/2016 16:42הגב לתגובה זו
- 12.יודע דבר מבאר שבע 19/02/2016 15:37הגב לתגובה זודירת 3 חדרי נמכרה ב1.14 מליון דירת 4 ח נמכרה ב1.26 ודירת 5 נמכרה ב1.48 מליון משובר ביד שניה בבאר שבע בשכונה ב בחיים הזז 8 בניין מושקע ה ושקט בין 10 קומות כולל חניה מסודרת גינון יפה תאורה מבלבלת שירות פנטסטי של הוועד ממזרקות נקי במיוחד כל העיסקאות בוצעו בסוף 2015 בדוק ויש דרישה עצומה כל דירה שמוצעת נחטפת!
- 11.באר שבעי 19/02/2016 15:05הגב לתגובה זודירות זה לא השקעה סולידית. היא ממש לא הייתה סולידית בזמן העליות וכמובן לא תיהיה סולידית בעת הירידות. ראו הוזהרתם..
- 10.עובד 19/02/2016 14:38הגב לתגובה זובטווח המיידי זה בכלל לא אפשרי. בגלל שהיום יש שוק חופשי לגמרי, המחיר של היום הוא המקסימום האפשרי: נניח יש 300,000 צעירים שהיו בוחרים לגור בתל אביב (אם זה היה חינם), אבל רק 100,000 דירות, מה שקרה זה ששכר הדירה טיפס באופן טבעי, עד לרמה שבה מספר האנשים היכולים לשלם כאלה מחירים הוא 100,000 בלבד ובעצם מתואם עם מספר הדירות להשכרה. אם מחר בבוקר המשכירים דורשים פתאום עוד 10% למחיר, באופן טבעי יהיו פחות שוכרים שמסוגלים לשלם את זה. כעת יצרתם מצב של עודף דירות ביחס לכמות השוכרים. כתוצאה מכך יהיו דירות ריקות שבעלי הבתים שלהם לא מצליחים למצוא דייר, והמחירים ירדו בחזרה. המחיר של היום הוא גבוה, אבל הוא נקודת שיווי המשקל. לכן המשכירים לא יוכלו להקפיץ שכר דירה. רק בטווח הארוך, מיסוי על משקיעי נדלן יגרום לירידה בכמות הדירות שהקבלנים בונים כי הם מבחינים בביקוש שירד. ורק אז יתחיל להיות מחסור בדירות (כי האוכלוסיה ממשיכה לגדול) ורק אז המחירים יתחילו לעלות. ירידה בבנייה ב 2016 תשפיע על השוק רק ב 2018
- 9.אני 19/02/2016 14:34הגב לתגובה זומחירים (תוך כמה חודשים), והרוכשים ימשיכו ליהנות מהריבית הנמוכה! ריבית המשכנתא תישאר זולה. מדוע זה יעבוד? ידוע שהרוכשים מוכנים לשלם אך ורק סכום חודשי הדומה למה שהם רגילים להוציא על שכר דירה. עקב התחרות על כל דירה בשוק (יותר ביקוש מהיצע), הרוכשים מותחים את עצמם לקצה גבול היכולת. זה לא מתבטא בהגדלת ההחזר החודשי, כי איך יסגרו את החודש? גם ככה הם מחושבים "על השקל". לכן מה שראינו שקורה, זה שה"קרב" מתבטא במתיחת משך המשכנתא ליותר שנים ויותר "תשלומים" עד למקסימום של 30 שנה. שם התחרות נעצרת, וזה מה שמנע ממחירי הדירות לעלות אפילו יותר! אם יפחיתו את מספר התשלומים, אני לא אפגע מכך למרות שלכאורה עכשיו אין לי סיכוי לקנות דירה כי בפריסה ל 120 תשלומים כל אחד מהם נורא יקר. כי ההגבלה היא לא רק לי, אלא לכולם, כלומר גם למי שמתחרה בי על הדירה שרציתי לקנות. מה שיקרה זה שהתחרות בינינו תעצר בהכרח בסכומים נמוכים הרבה יותר! אלא שיש בעייתיות: פוליטית, פגיעה ברווחי הבנקים ממשכנתאות, והקטנת כמות הכסף המוזרמת למשק
- 8.עמי 19/02/2016 14:32הגב לתגובה זודירות יד שניה יעשו כל שביכולתם לשמור על מחיר גבוה ולא להעלות את ההיצע מעבר לביקוש. בנתיים יצטברו המון דירות בלתי מכורות אך המחיר ישאר גבוה. בשלב מסוים המחירים יעצרו ובכך יקחו לרוכשי הדירות (שהיום מסתערים על השוק) , את התועלת העיקרית שהם מפיקים מהדירה, והכוונה היא לעליית הערך העתידית שלה. אנשים מעדיפים לקנות דירת 3 חדרים ב 2 מיליון שקל אם מובטח לדעתם שהמחיר שלה יעלה, על פני רכישת אותה דירה במיליון שקל בלבד, אם לדעתם מובטח שהמחיר שלה ימשיך לרדת.
- בדקתה כמה קבלני בניין חדשים הצטרפו לתחום (ל"ת)יודע 19/02/2016 16:48הגב לתגובה זו
- 7.בארשבע 19/02/2016 14:31הגב לתגובה זוהמחירים ירדו ויתייצבו מחדש על הסכום הגבוה ביותר שאנשים מסוגלים לגייס כהון עצמי. זה אומר שהמחירים יהיו שליש מהיום. ברור שלא ינקטו בפתרון כזה, אבל אחרי שחשבתם על זה והבנתם שזה אכן יעבוד, ברור לכם שכל ההסברים שהמחירים ימשיכו לעלות בגלל קצב הריבוי הטבעי, הריבית הנמוכה או הפשרת קרקעות איטית, הם שגויים. אם רוצים אפשר לאסור על משכנתאות, או ללכת חצי דרך ולאפשר משכנתאות של 15 שנה ולא 30 שנה. זה יעבוד מיידית וגם בריבית אפס
- 6.בועה קלאסית כל מילה מיותרת . (ל"ת)ר 19/02/2016 14:29הגב לתגובה זו
- 5.סתם מישהו 19/02/2016 13:14הגב לתגובה זובממוצע חלק מהזמן הדירה תהיה ריקה ללא שוכרים. המשכיר צריך להשקיע במשך השנים בתיקונים, שיפוצים וכדו'. והכי חשוב, השינוי במחיר הדירה. עד עכשיו, השינויים היו בעיקר כלפי מעלה.
- 4.כל הדרום מוכה אבטלה הם לא ישלמו לכם שכ"ד (ל"ת)באר שבע 19/02/2016 11:35הגב לתגובה זו
- 3.אל תקנו כלום 19/02/2016 11:33הגב לתגובה זודירות בטווח טילים מעזה. וכאשר יפול לכם טיל על הבית רק תפסידו. גם חוק השכירות יתערב לכם בכמה להשכיר ומתי לשפץ את הדירה ועוד להקפיא שכר דירה זה לא שווה את זה.
- 2.malule 19/02/2016 11:31הגב לתגובה זומדוע לא בדקתם מה נתח שוק הדירות הפנויות שאינן מושכרות
- 1.מדענה גמורה (ל"ת)אני 19/02/2016 10:54הגב לתגובה זו
דלית רביב צילום: רמי זרנגרICR מתקדמת בשני פרויקטים של התחדשות ברמת גן ובגבעתיים
החברה דיווחה כי השלימה את השגת הרוב הדרוש מבעלי הדירות בשני מתחמים מרכזיים - ברחוב הרא"ה ברמת גן וברחובות משמר הירדן-ההסתדרות בגבעתיים. שני המתחמים, שמיועדים לפינוי-בינוי, צפויים לייצר יחד מאות יחידות דיור חדשות בהיקפים הנאמדים במיליארדי שקלים. במקביל,
החברה ממשיכה לקדם שורה של תוכניות נוספות בגוש דן, כחלק מתנופת התחדשות עירונית רחבה ברמת גן וגבעתיים
בשתי ערים סמוכות בלב גוש דן, רמת גן וגבעתיים, מדווחת ICR על התקדמות משמעותית בקידום פרויקטים גדולים של התחדשות עירונית. לטענת החברה, היא השלימה בימים האחרונים את השגת הרוב הדרוש מבעלי הדירות לצורך קידומם של שני מתחמים מרכזיים: האחד בשכונת נגבה ברמת גן, והשני בשכונת תל גנים בגבעתיים. מדובר בשני פרויקטים שצפויים לייצר מאות דירות חדשות בשטח בנוי צפוף ומבוקש.
ברמת גן מדובר במתחם ברחוב הרא"ה שבשכונת נגבה, המתפרש על פני כ-4.5 דונמים. התוכנית כוללת הריסה של ארבעה מבני מגורים ישנים ובהם כ-100 דירות ועוד 12 חנויות. במקומם מתוכננים להיבנות שלושה מבני מגורים חדשים: מגדל בן 35 קומות שיוקם על צומת הרחובות הרא"ה-נגבה, ושני בניינים מרקמיים בני תשע קומות כל אחד. בסך הכל צפויות להיבנות במתחם כ-260 דירות, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-190 מ"ר ושטח נוסף שיוקצה לשימושים ציבוריים עבור בית הספר עתיד הסמוך. בנוסף, התכנון כולל יצירת זיקות מעבר רגליות שיחברו בין הרחוב הראשי לבין רחובות השכונה הפנימיים - מהלך שמכוון להגביר את הנגישות במרחב.
שכונת נגבה עצמה עוברת בשנים האחרונות גל התחדשות משמעותי, עם שילוב של בנייה חדשה לצד אוכלוסייה ותיקה והשקעה במרחב הציבורי. מיקומה המרכזי, בסמוך לפארק הירקון ולצירי תנועה ראשיים, הפך אותה לאחת השכונות המתחדשות הבולטות במרכז הארץ.
במקביל, בגבעתיים דייוחה כאומר החברה גם על השגת רוב במתחם רחב היקף ברחובות משמר הירדן וההסתדרות שבשכונת תל גנים. המתחם משתרע על פני כ-10 דונמים וכולל כיום שבעה בנייני מגורים בני ארבע קומות ובהם 112 דירות. במסגרת התוכנית ייהרסו המבנים הישנים ובמקומם ייבנה מתחם עירוני חדש ובו כ-300 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר ושטחים ציבוריים. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות בפרויקט זה יגיע לכ-690 מיליון שקל. תל גנים נחשבת אחת השכונות המבוקשות בגבעתיים, בין היתר בזכות קרבתה לפארק רבקה ולמוקדי ציבור מרכזיים בעיר. מיקומו של הפרויקט, בלב שכונה מבוססת אך מיושנת בחלקה, הופך אותו לבעל פוטנציאל משמעותי לשינוי פני האזור.
- "7 שנים לקידום פרויקט? זה לא סביר": המנכ"ל הנכנס של ICR התחדשות עירונית
- ICR מפקידה תוכנית פינוי בינוי בחולון: 492 דירות חדשות במקום 157 ישנות, בהיקף של 1 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההתמקמות של ICR בשתי הערים אינה חדשה, ובשנים האחרונות היא מקדמת בהן כמה פרויקטים נוספים. ברמת גן החברה מקדמת פרויקט גדול בין רחובות רש"י ואבא הלל, שכולל כ-200 דירות וכ-800 מ"ר שטחי מסחר, ומצוי בשלבי קבלת היתרי בנייה. בנוסף, ברחוב פרוג מקודמת תוכנית לפינוי כ-150 דירות ישנות ובניית מגדל בן 30 קומות ושורה של בניינים מרקמיים בני תשע קומות, בסך הכל כ-385 יחידות דיור. התוכנית משתרעת על פני כ-10 דונמים וצפויה לשלב מגורים, מסחר ושטחי ציבור.
אשר אלון, מנכ"ל קבוצת אשלי לירן. קרדיט: יח"צאשלי לירן זכתה במכרז פרויקט פינוי-בינוי בהוד השרון
הקבוצה, בבעלותם של אשר אלון ורוני בריק, זכתה במכרז, תהרוס 60 דירות ישנות ותקים מתחם מגורים חדש של כ־200 יחידות דיור
אשלי לירן קבוצת אשלי לירן בבבעלות אשר אלון ורוני בריק (נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ) זכתה במכרז שנערך על ידי בעלי הדירות במתחם בדרך מגדיאל בהוד השרון לביצוע פרויקט פינוי בינוי. במסגרת התוכנית ייהרסו 60 יח"ד ב-5 בניינים ישנים בכתובות פדויים 3, מגדיאל 40-42, אשכול 2 ואשכול 6, ובמקומן ייבנה מתחם מגורים חדש הכולל כ-200 יחידות דיור ושטחי מסחר.
המכרז נוהל על ידי עורכי הדין המייצגים את בעלי הדירות, משרד דנוס־אליעז. למכרז ניגשו עשרות חברות נדל"ן, כאשר לשלב הגמר הגיעו שלוש חברות: רוטשטיין, קטה ואשלי לירן, שזכתה במכרז. קבוצת אשלי לירן שתטפל בקידום התכנון, הרישוי וכן בבנייה בפועל של הפרויקט, פינוי בעלי הדירות המקוריים עד לאכלוס הפרויקט החדש.
זה אינו הפרויקט הראשון שהחברה מקדמת בעיר בתחום ההתחדשות העירונית. ברחוב בן גמלא, מקדמת החברה פרויקט פינוי בינוי הכולל שני מגדלים רבי קומות עם כ-9,000 מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה וכ-360 יחידות דיור חדשות, וברחוב בן גוריון, החברה מקדמת תוכנית יחד עם חברת מידן במסגרתה ייהרסו ארבעה בניינים בני שלוש קומות וייבנו במקומם ארבעה בניינים בני עשר קומות. שני הפרויקטים נמצאים בשלבי קידום מול וועדות התכנון.
קבוצת אשלי לירן יזמה ובנתה את פרויקט הפינוי בינוי הראשון בתל אביב, "ME TLV" בשכונת נווה שרת, הכולל 270 יחידות דיור חדשות במקום 96 הישנות. הצלחת הפרויקט סללה את הדרך לפרויקטים רבים נוספים. גם בעיר רעננה בנתה החברה את פרויקט הפינוי בינוי הראשון בעיר, שכבר אוכלס בהצלחה. כיום מקדמת החברה אלפי יחידות דיור בפרויקטי פינוי בינוי הנמצאים בשלבי תכנון, רישוי ובנייה שונים בערי המרכז והשרון: תל אביב, גבעתיים, רעננה, כפר סבא וכאמור בהוד השרון.
