הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
בדיקה

שווה השקעה? Bizportal בחן את מחירי הדירות בב"ש - מול השכירות שתקבלו

הריבית בריצפה והמשקיעים ממשיכים לבחון אלטרנטיבות. הנה המספרים לגבי דירות 3,4,5 חדרים בבאר שבע

ענת דניאלי | (21)
נושאים בכתבה באר שבע השקעות מחירי הדירות

באר שבע תמיד הייתה יעד מרכזי עבור משקיעי הנדל"ן הנדל"ן הקטנים בישראל, זאת בשל חסם הכניסה הנמוך - מחירי דירות נמוכים יחסית וביקוש קשיח מצד סטודנטים. אבל אחרי עליית מחירים של מעל 100% בבירת הדרום מאז 2008 וכאשר משקיעים שנשברו מהריבית האפסית בבנקים ומהתדנותיות החריפה בשוק ההון כבר חרשו את העיר לאורכה ולרוחבה, מעניין לראות איזה תשואות ניתן למצוא כעת בבאר שבע. בעזרת מחקר של אתר יד-2 לממוצע מחירי הדירות למכירה בעיר אל מול הדירות להשכרה - קיבלנו תמונה.

נתחיל עם מחירי הדירות. לפי 'יד 2' מחיר דירת 3 חדרים ממוצעת בעיר עמד בשנת 2015 על 689,972 שקל. עבור דירת 4 חדרים המחיר הממוצע הוא 861,172 שקל ועבור דירת 5 חדרים זה כבר 1,088,799 שקל. ולעניין רמת השכירות הממוצעת, 2,284 שקלי לדירת 3 חדרים, 2,806 לדירת 3 חדרים ו-3,506 לדירת 5 חדרים. מדובר בכ-4% תשואה.

האזורים הסמוכים לאוניברסיטת בן גוריון, ידועים כאפיק השקעה סולידי עם תשואות יציבות יחסית נוכח ביקושים קשיחים להשכרה מצד הסטודנטים. השכונות המרכזיות לעניין זה הן שכונה ג' ושכונה ד'. ניתן לראות בנתונים כי בשכונה ד' במהלך 2015, בדירות יד שניה התשואות גבוהות יותר משכונה ג' הסמוכה, אך לא בשיעור ניכר. דירת 3 חדרים בשכונה ד' תניב בממוצע תשואה בשיעור של 4.3%, דירת 4 חדרים תשואה של 4.6% ודירת 5 חדרים תשואה של 4.5%. באופן מפתיע הדירות עם התשואה הגבוהה ביותר בשנת 2015 היו בדירות 5 חדרים, בשונה מההערכה כי דירות קטנות מניבות תשואה גבוהה יותר. בשכונה ג' מחפשים השקעההתשואה הממוצעת בדירות 3 חדרים היא 4.1%, בדירות 4 חדרים 4.3% ו-4.12% בדירות 5 חדרים.

בהסתכלות על שכונות מבוססות יותר כמו למשל שכונת רמות, הנחשבת יוקרתית, וכוללת בעיקר דירות צמודות קרקע או וילות רחבות היקף. דירות יד שנייה במהלך 2015 מטפסות בממוצע למחירים של 1,318,166שקל לדירות 5 חדרים ו-949,382 בממוצע לדירות 3 חדרים. התשואות בשכונה זו נעות בממוצע בין 3.74% לדירת 3 חדרים, 3.56% לדירות 4 חדרים ו-3.66% לדירות 5 חדרים.

תומר בוחבוט זכיין רשת אנגלו-סכסון בבאר שבע מסביר את הנתונים: "גלי ההשקעות האחרונים בבאר שבע הינם רכישות בשכונות הטובות יותר כמו שכונה ט', רמב"ם ורמות. המשקיעים הבינו כי אין בידם של זוגות צעירים הון עצמי מספק לרכישה ולכן שוק השכירות הומה ותוסס. בשנתיים שלוש האחרונות המגמה היא לא רק באזורי האוניברסיטה ובשכונות ד' ו-ג', זאת משום שהתשואות הפכו דומות בין השכונות וכך גם בפרויקטים חדשים מקבלן על הנייר".

על השלכות העלאת מס הרכישה שעודכן ביוני 2015 אמר בוחבוט כי: "העלאת מס הרכישה הובילה להאטה מסוימת ובחינת האפשרויות השונות מצד המשקיעים, אך מכיוון שכרגע אין הרבה אפיקי השקעות אחרים, השוק מתחיל לחזור לתאוצה הרגילה שלו ולרוב חודשי האביב והקיץ הם המשגשגים ביותר בתחום".

בוחבוט מוסיף את עמדתו על הדירות המבוקשות ביותר: "דירות 2 חדרים הן בביקוש הגבוה ביותר משום שקשה להשיגן ואף אינן נבנות בפרויקטים החדשים בעיר ולכן מחירם עלה משמעותית. עד לפני שנה וחצי הן עלו 420 אלף שקל. כיום מחירן הינו סביב ה-500 אלף שקל ואף יותר".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תגובות לכתבה(21):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 17.
    מתווך 26/02/2016 00:58
    הגב לתגובה זו
    המשקיעים בארץ מגעים מנקודת אנחה שמחיר הדירות יכפיל את עצמו ב20 שנה הקרובות ואני שואל אותכם אם דירה תעלה 3 מליון ₪ שזה אומר שצריך להביא הון ראשוני של 900 אלף ₪ + 60 אלף תיווך +חצי אחוז עורך דין שזה אומר שההחזר החודשי שלו יהיה 12 אלף ₪ ל24 שנה (במדינה שההכנסה הממוצעת לשני בני הזוג היא כ-13 אלף ₪ ) ואם זה משקיע הוא צריך להביא הון ראשוני של מליון וחצי ₪ +60 אלף תיווך + עורך דין+ 8 אחוז מס רכישה שזה 240 אלף =מליון שמנה מאות וההחזר החודשי שלו 7.5 אלף שזה המנימום שהוא חייב להשכיר בשביל לכסות את המשכנתא ואם המשכורות יעלו אז אין שום ערך לעלית המחירים
  • 16.
    משכיר לשעבר 20/02/2016 00:45
    הגב לתגובה זו
    היתה לי דירה יפה באזור טוב אבל השוכרים לא אהבו לשלם גרמו לנזקים בכונה מכרתי ואני נהנה באזור המרכז -ראו הוזהרתם אוכלוסית השוכרים בבאר שבע קשה וקשה לקבל את המגיע לך -עיר קשה
  • 15.
    ליגת העל 19/02/2016 19:45
    הגב לתגובה זו
    נשמח לראות כתבות נוספות בסגנון לגבי חיפה עפולה קריות ועוד
  • 14.
    שולי 19/02/2016 19:13
    הגב לתגובה זו
    אין דירות להשתכן בבארשבע וגם לא מטרה בושה
  • כי ראש העיר רשע (ל"ת)
    Shoimer 19/02/2016 21:01
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    טומארפורקולו 19/02/2016 15:48
    הגב לתגובה זו
    והם חושבים שיורד גשם
  • לא רק באר שבע 19/02/2016 16:55
    הגב לתגובה זו
    ביבי ניצח ברוב המדינה , למה ללכלך על באר שבע ?? בבאר שבע התפתחה המון , זאת כבר עיר שונה וראש העיר לא מזוהה עם אף מפלגה פוליטית.
  • השמאל משלב גזענות שנאה ורוע (ל"ת)
    שימו לב בתגובות 19/02/2016 16:42
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    יודע דבר מבאר שבע 19/02/2016 15:37
    הגב לתגובה זו
    דירת 3 חדרי נמכרה ב1.14 מליון דירת 4 ח נמכרה ב1.26 ודירת 5 נמכרה ב1.48 מליון משובר ביד שניה בבאר שבע בשכונה ב בחיים הזז 8 בניין מושקע ה ושקט בין 10 קומות כולל חניה מסודרת גינון יפה תאורה מבלבלת שירות פנטסטי של הוועד ממזרקות נקי במיוחד כל העיסקאות בוצעו בסוף 2015 בדוק ויש דרישה עצומה כל דירה שמוצעת נחטפת!
  • 11.
    באר שבעי 19/02/2016 15:05
    הגב לתגובה זו
    דירות זה לא השקעה סולידית. היא ממש לא הייתה סולידית בזמן העליות וכמובן לא תיהיה סולידית בעת הירידות. ראו הוזהרתם..
  • 10.
    עובד 19/02/2016 14:38
    הגב לתגובה זו
    בטווח המיידי זה בכלל לא אפשרי. בגלל שהיום יש שוק חופשי לגמרי, המחיר של היום הוא המקסימום האפשרי: נניח יש 300,000 צעירים שהיו בוחרים לגור בתל אביב (אם זה היה חינם), אבל רק 100,000 דירות, מה שקרה זה ששכר הדירה טיפס באופן טבעי, עד לרמה שבה מספר האנשים היכולים לשלם כאלה מחירים הוא 100,000 בלבד ובעצם מתואם עם מספר הדירות להשכרה. אם מחר בבוקר המשכירים דורשים פתאום עוד 10% למחיר, באופן טבעי יהיו פחות שוכרים שמסוגלים לשלם את זה. כעת יצרתם מצב של עודף דירות ביחס לכמות השוכרים. כתוצאה מכך יהיו דירות ריקות שבעלי הבתים שלהם לא מצליחים למצוא דייר, והמחירים ירדו בחזרה. המחיר של היום הוא גבוה, אבל הוא נקודת שיווי המשקל. לכן המשכירים לא יוכלו להקפיץ שכר דירה. רק בטווח הארוך, מיסוי על משקיעי נדלן יגרום לירידה בכמות הדירות שהקבלנים בונים כי הם מבחינים בביקוש שירד. ורק אז יתחיל להיות מחסור בדירות (כי האוכלוסיה ממשיכה לגדול) ורק אז המחירים יתחילו לעלות. ירידה בבנייה ב 2016 תשפיע על השוק רק ב 2018
  • 9.
    אני 19/02/2016 14:34
    הגב לתגובה זו
    מחירים (תוך כמה חודשים), והרוכשים ימשיכו ליהנות מהריבית הנמוכה! ריבית המשכנתא תישאר זולה. מדוע זה יעבוד? ידוע שהרוכשים מוכנים לשלם אך ורק סכום חודשי הדומה למה שהם רגילים להוציא על שכר דירה. עקב התחרות על כל דירה בשוק (יותר ביקוש מהיצע), הרוכשים מותחים את עצמם לקצה גבול היכולת. זה לא מתבטא בהגדלת ההחזר החודשי, כי איך יסגרו את החודש? גם ככה הם מחושבים "על השקל". לכן מה שראינו שקורה, זה שה"קרב" מתבטא במתיחת משך המשכנתא ליותר שנים ויותר "תשלומים" עד למקסימום של 30 שנה. שם התחרות נעצרת, וזה מה שמנע ממחירי הדירות לעלות אפילו יותר! אם יפחיתו את מספר התשלומים, אני לא אפגע מכך למרות שלכאורה עכשיו אין לי סיכוי לקנות דירה כי בפריסה ל 120 תשלומים כל אחד מהם נורא יקר. כי ההגבלה היא לא רק לי, אלא לכולם, כלומר גם למי שמתחרה בי על הדירה שרציתי לקנות. מה שיקרה זה שהתחרות בינינו תעצר בהכרח בסכומים נמוכים הרבה יותר! אלא שיש בעייתיות: פוליטית, פגיעה ברווחי הבנקים ממשכנתאות, והקטנת כמות הכסף המוזרמת למשק
  • 8.
    עמי 19/02/2016 14:32
    הגב לתגובה זו
    דירות יד שניה יעשו כל שביכולתם לשמור על מחיר גבוה ולא להעלות את ההיצע מעבר לביקוש. בנתיים יצטברו המון דירות בלתי מכורות אך המחיר ישאר גבוה. בשלב מסוים המחירים יעצרו ובכך יקחו לרוכשי הדירות (שהיום מסתערים על השוק) , את התועלת העיקרית שהם מפיקים מהדירה, והכוונה היא לעליית הערך העתידית שלה. אנשים מעדיפים לקנות דירת 3 חדרים ב 2 מיליון שקל אם מובטח לדעתם שהמחיר שלה יעלה, על פני רכישת אותה דירה במיליון שקל בלבד, אם לדעתם מובטח שהמחיר שלה ימשיך לרדת.
  • בדקתה כמה קבלני בניין חדשים הצטרפו לתחום (ל"ת)
    יודע 19/02/2016 16:48
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    בארשבע 19/02/2016 14:31
    הגב לתגובה זו
    המחירים ירדו ויתייצבו מחדש על הסכום הגבוה ביותר שאנשים מסוגלים לגייס כהון עצמי. זה אומר שהמחירים יהיו שליש מהיום. ברור שלא ינקטו בפתרון כזה, אבל אחרי שחשבתם על זה והבנתם שזה אכן יעבוד, ברור לכם שכל ההסברים שהמחירים ימשיכו לעלות בגלל קצב הריבוי הטבעי, הריבית הנמוכה או הפשרת קרקעות איטית, הם שגויים. אם רוצים אפשר לאסור על משכנתאות, או ללכת חצי דרך ולאפשר משכנתאות של 15 שנה ולא 30 שנה. זה יעבוד מיידית וגם בריבית אפס
  • 6.
    בועה קלאסית כל מילה מיותרת . (ל"ת)
    ר 19/02/2016 14:29
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    סתם מישהו 19/02/2016 13:14
    הגב לתגובה זו
    בממוצע חלק מהזמן הדירה תהיה ריקה ללא שוכרים. המשכיר צריך להשקיע במשך השנים בתיקונים, שיפוצים וכדו'. והכי חשוב, השינוי במחיר הדירה. עד עכשיו, השינויים היו בעיקר כלפי מעלה.
  • 4.
    כל הדרום מוכה אבטלה הם לא ישלמו לכם שכ"ד (ל"ת)
    באר שבע 19/02/2016 11:35
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    אל תקנו כלום 19/02/2016 11:33
    הגב לתגובה זו
    דירות בטווח טילים מעזה. וכאשר יפול לכם טיל על הבית רק תפסידו. גם חוק השכירות יתערב לכם בכמה להשכיר ומתי לשפץ את הדירה ועוד להקפיא שכר דירה זה לא שווה את זה.
  • 2.
    malule 19/02/2016 11:31
    הגב לתגובה זו
    מדוע לא בדקתם מה נתח שוק הדירות הפנויות שאינן מושכרות
  • 1.
    מדענה גמורה (ל"ת)
    אני 19/02/2016 10:54
    הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: צלי אהרוןבנייה. קרדיט: צלי אהרון

מס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?

מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ' הכריז לאחרונה כי המס על קרקעות לא מנוצלות צפוי להיכלל בתקציב הקרוב ולהכניס כ-8 מיליארד שקל בשנה. המסר לבעלי הקרקעות אומר שמי שמחזיק קרקע "רדומה" יידרש לבחור: למכור, לבנות או לשלם מדי שנה מסים על שווי הנכס


צלי אהרון |
נושאים בכתבה מס רכוש קרקע

מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', התייחס באופן ישיר לסוגייה שחוזרת לשיח הכלכלי בחודשים האחרונים: החזרתו של מס הרכוש על קרקעות לא מפותחות. לדבריו, הכוונה היא לכלול את המס בתקציב המדינה הקרוב, והערכת העבודה היא שמדובר בכ-8 מיליארד שקל בשנה. נראה כי כעת לא מדובר על רעיון תיאורטי הנבחן באוצר, אלא מהלך שמתקדם לעבר מימוש ממשי - שעשוי להיות משמעותי מאד בעיקר עבור הקבלנים/יזמים שמחזיקים בקרקעות שכאלו.

אהרונוביץ' הדגיש בכנס ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז באילת כי מדובר ברפורמה משמעותית. מס רכוש בוטל בסוף שנת 1999, לפני למעלה משני עשורים. מאז, בעלי קרקעות בישראל, פרטיים וחברות - נהנו ממצב שבו החזקת קרקע ריקה ללא פיתוחה וקידום של הליכים לאורך שנים לא נשאה עלות שנתית מיוחדת. כלומר, בעלי הקרקעות לא היו צריכים לשלם כלום עבור אי-ייזום על הקרקע. מה שאומר כי אין להם תמריץ ממשי שיכול להביא לעוד בניה ודה פקטו עוד היצע בשוק. ניסינו לענות על השאלה - איך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם. באופן מהותי, הקבלנים מווסתים את היצע הדירות לפי איך שם רואים לנכון ״לנהל״ את כמות המלאי כדי להשפיע בפועל על הביקוש וההיצע בהתאם לכל תקופה ובכך ליצור מנגנון שיעבוד טוב יותר עבורם.

רשות המסים - יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל

החזרת המס צפויה להפוך את ההמתנה הארוכה לעליית ערך הקרקע לפחות משתלמת, וליצור תמריץ גדול למימוש קרקע או לקידום פיתוח עליה. הקונטקסט המדיני די ברור - המדינה מתמודדת עם הוצאות גבוהות מאוד: על רקע המלחמה וגם בשל הרחבת התחייבויות בתחומי הביטחון, השיקום הרחב שצפוי לנו וגם הפן החברתי. כאשר רשות המסים מציגה יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל, נדרשת מציאת מקורות הכנסה נוספים שיבטיחו יציבות תקציבית לאורך זמן. 

מס רכוש חוזר להיות כלי מרכזי בקביעת המדיניות, לא רק לצורך הגדלת הכנסות אלא גם כאמצעי לעידוד שימוש יעיל בקרקע, משאב מוגבל בישראל. הרי רוב הקרקעות נשלטות בידי הממשלה עצמה על ידי רמ״י (כ-93%). בכך למעשה הממשלה תעודד את היזמים לצאת ומהלך זה עשוי להשפיע באופן משמעותי על התנהלותם של בעלי קרקעות, בעיקר באזורים שבהם שווי הקרקע גבוה והפוטנציאל לפיתוח קיים. בו בזמן גם רמ״י צריכה לשווק יותר קרקעות - זה ברור. אבל גם פתרון בדרך של מס רכוש זה צעד חיובי למשקי הבית שרודפים אחרי חלום הדירה שהפך לבלתי מציאותי עבור רוב הציבור. 

המצב היום הוא שרוב המשקיעים (הפרטיים והחברות) בוחרים להמתין לשעת כושר, כאשר הקרקע נמצאת ״רדומה״ ואינה מפותחת לעיתים שנים רבות. הטלת מס שנתי תהפוך את אסטרטגיית ההמתנה הזו ליקרה יותר ותיצור לחץ לפעול. מס רכוש היה קיים בישראל לאורך עשרות שנים והוטל על קרקעות ונכסים לא מנוצלים מתוך מטרה למנוע ספסרות ולהגביר את היצע הקרקעות בשוק. הוא בוטל בשנת 2000 לאחר ביקורת על כך שלא נאכף באופן אחיד ופגע גם בבעלי קרקעות קטנים. במקומו התבססה מערכת המיסוי על מס שבח ומס רכישה בעת מכירה. 

להמשך הכתבה לחץ כאן
רון חן אנשי העיר
צילום: טל גבעוני
ראיון

"הרוכשים חוזרים לתל אביב"

רון חן, מנכ"ל אנשי העיר: ״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"; חן מדבר על התעניינות של יהודים בחו"ל ומסביר איך זה שבאותו בניין יש דירה ב-75 אלף שקל למ"ר וגם - ב-50 אלף שקל למ"ר

צלי אהרון |
נושאים בכתבה אנשי העיר מחירי הדירות רון חן

אנשי העיר אנשי העיר 0.22%   שפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, הנפיקה לפני חודשים ספורים וירדה מאז 20% לשווי של 200 מיליון שקל. מאכזב, אבל מנכ"ל החברה, רון חן לא מודאג - "אני מאמין בחברה ומסתכל לטווח ארוך. לא באתי לעשות סיבוב". חן משדר בראיון לביזפורטל אופטימיות לגבי השנה הקרובה. לדבריו, שוק הנדל״ן בתל אביב, שהוא השוק העיקרי של החברה (30 פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר) - חוזר לשגרה, ״אנשים אמרו 'רגע, אנחנו לא סגורים אם לקנות עכשיו, אנחנו רוצים לקנות נכס בישראל, אבל לא עכשיו'. הם חיכו ועכשיו אנחנו רואים אותם חוזרים, גם תושבי חוץ. אנחנו רואים הבשלה שלהם, ומדובר על שינוי משמעותי".

״תל אביב נכנסה ראשונה להאטה, והיא תהיה הראשונה לצאת"

האם הצפי להורדת ריבית משפיע? ״זה ישפיע בהמשך לסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים וחזרת הסנטימנט החיובי. יש תנועה משמעותית של אנשים שרוצים להיות בתל אביב, גם ברמה של מגורים וגם ברמה של השקעה״. 

אנשי העיר ממשיכה בקצב מהיר של קידום וביצוע פרויקטים, ומחזיקה כיום צבר משמעותי של אלפי דירות בתהליך, בעיקר בפינוי-בינוי באזורי הביקוש בתל אביב, גבעתיים והרצליה. בתוך חמש שנים, מעריך חן, החברה תסיים את רוב הפרויקטים הגדולים בתל אביב ותכוון את משאביה לעבר פרויקטים רחבי היקף של עירוב שימושים ואלפי דירות, בהיקפים של מאות דירות בכל מתחם. ״הפרויקטים של הדור הבא יהיו הרבה יותר גדולים, מורכבים ואורבניים, שם נמצא הערך האמיתי ליזמים שיידעו לבצע״.

"הרוכשים חוזרים לתל אביב", אומר חן ומספק אנקדוטה מעניינת - "באותו בניין יש דירות ב-50 אלף שקל למ״ר וגם 75 אלף״. הסיבות לפער הן קומה גבוהה ששווה יותר, גימור איכותי לעומת גימור בסיסי, וחניה ששווה הרבה כסף. 

מה אתה רואה בשוק היוקרה? 

להמשך הכתבה לחץ כאן