בדיקה

שווה השקעה? Bizportal בחן את מחירי הדירות בב"ש - מול השכירות שתקבלו

הריבית בריצפה והמשקיעים ממשיכים לבחון אלטרנטיבות. הנה המספרים לגבי דירות 3,4,5 חדרים בבאר שבע

ענת דניאלי | 19/02/2016 10:32 (21)

נושאים בכתבה באר שבע השקעות מחירי הדירות

באר שבע תמיד הייתה יעד מרכזי עבור משקיעי הנדל"ן הנדל"ן הקטנים בישראל, זאת בשל חסם הכניסה הנמוך - מחירי דירות נמוכים יחסית וביקוש קשיח מצד סטודנטים. אבל אחרי עליית מחירים של מעל 100% בבירת הדרום מאז 2008 וכאשר משקיעים שנשברו מהריבית האפסית בבנקים ומהתדנותיות החריפה בשוק ההון כבר חרשו את העיר לאורכה ולרוחבה, מעניין לראות איזה תשואות ניתן למצוא כעת בבאר שבע. בעזרת מחקר של אתר יד-2 לממוצע מחירי הדירות למכירה בעיר אל מול הדירות להשכרה - קיבלנו תמונה.

נתחיל עם מחירי הדירות. לפי 'יד 2' מחיר דירת 3 חדרים ממוצעת בעיר עמד בשנת 2015 על 689,972 שקל. עבור דירת 4 חדרים המחיר הממוצע הוא 861,172 שקל ועבור דירת 5 חדרים זה כבר 1,088,799 שקל. ולעניין רמת השכירות הממוצעת, 2,284 שקלי לדירת 3 חדרים, 2,806 לדירת 3 חדרים ו-3,506 לדירת 5 חדרים. מדובר בכ-4% תשואה.

האזורים הסמוכים לאוניברסיטת בן גוריון, ידועים כאפיק השקעה סולידי עם תשואות יציבות יחסית נוכח ביקושים קשיחים להשכרה מצד הסטודנטים. השכונות המרכזיות לעניין זה הן שכונה ג' ושכונה ד'. ניתן לראות בנתונים כי בשכונה ד' במהלך 2015, בדירות יד שניה התשואות גבוהות יותר משכונה ג' הסמוכה, אך לא בשיעור ניכר. דירת 3 חדרים בשכונה ד' תניב בממוצע תשואה בשיעור של 4.3%, דירת 4 חדרים תשואה של 4.6% ודירת 5 חדרים תשואה של 4.5%. באופן מפתיע הדירות עם התשואה הגבוהה ביותר בשנת 2015 היו בדירות 5 חדרים, בשונה מההערכה כי דירות קטנות מניבות תשואה גבוהה יותר. בשכונה ג' מחפשים השקעההתשואה הממוצעת בדירות 3 חדרים היא 4.1%, בדירות 4 חדרים 4.3% ו-4.12% בדירות 5 חדרים.

בהסתכלות על שכונות מבוססות יותר כמו למשל שכונת רמות, הנחשבת יוקרתית, וכוללת בעיקר דירות צמודות קרקע או וילות רחבות היקף. דירות יד שנייה במהלך 2015 מטפסות בממוצע למחירים של 1,318,166שקל לדירות 5 חדרים ו-949,382 בממוצע לדירות 3 חדרים. התשואות בשכונה זו נעות בממוצע בין 3.74% לדירת 3 חדרים, 3.56% לדירות 4 חדרים ו-3.66% לדירות 5 חדרים.

תומר בוחבוט זכיין רשת אנגלו-סכסון בבאר שבע מסביר את הנתונים: "גלי ההשקעות האחרונים בבאר שבע הינם רכישות בשכונות הטובות יותר כמו שכונה ט', רמב"ם ורמות. המשקיעים הבינו כי אין בידם של זוגות צעירים הון עצמי מספק לרכישה ולכן שוק השכירות הומה ותוסס. בשנתיים שלוש האחרונות המגמה היא לא רק באזורי האוניברסיטה ובשכונות ד' ו-ג', זאת משום שהתשואות הפכו דומות בין השכונות וכך גם בפרויקטים חדשים מקבלן על הנייר".

על השלכות העלאת מס הרכישה שעודכן ביוני 2015 אמר בוחבוט כי: "העלאת מס הרכישה הובילה להאטה מסוימת ובחינת האפשרויות השונות מצד המשקיעים, אך מכיוון שכרגע אין הרבה אפיקי השקעות אחרים, השוק מתחיל לחזור לתאוצה הרגילה שלו ולרוב חודשי האביב והקיץ הם המשגשגים ביותר בתחום".

בוחבוט מוסיף את עמדתו על הדירות המבוקשות ביותר: "דירות 2 חדרים הן בביקוש הגבוה ביותר משום שקשה להשיגן ואף אינן נבנות בפרויקטים החדשים בעיר ולכן מחירם עלה משמעותית. עד לפני שנה וחצי הן עלו 420 אלף שקל. כיום מחירן הינו סביב ה-500 אלף שקל ואף יותר".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(21):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

17.
מתווך 26/02/2016 00:58
הגב לתגובה זו
המשקיעים בארץ מגעים מנקודת אנחה שמחיר הדירות יכפיל את עצמו ב20 שנה הקרובות ואני שואל אותכם אם דירה תעלה 3 מליון ₪ שזה אומר שצריך להביא הון ראשוני של 900 אלף ₪ + 60 אלף תיווך +חצי אחוז עורך דין שזה אומר שההחזר החודשי שלו יהיה 12 אלף ₪ ל24 שנה (במדינה שההכנסה הממוצעת לשני בני הזוג היא כ-13 אלף ₪ ) ואם זה משקיע הוא צריך להביא הון ראשוני של מליון וחצי ₪ +60 אלף תיווך + עורך דין+ 8 אחוז מס רכישה שזה 240 אלף =מליון שמנה מאות וההחזר החודשי שלו 7.5 אלף שזה המנימום שהוא חייב להשכיר בשביל לכסות את המשכנתא ואם המשכורות יעלו אז אין שום ערך לעלית המחירים
16.
משכיר לשעבר 20/02/2016 00:45
הגב לתגובה זו
היתה לי דירה יפה באזור טוב אבל השוכרים לא אהבו לשלם גרמו לנזקים בכונה מכרתי ואני נהנה באזור המרכז -ראו הוזהרתם אוכלוסית השוכרים בבאר שבע קשה וקשה לקבל את המגיע לך -עיר קשה
15.
ליגת העל 19/02/2016 19:45
הגב לתגובה זו
נשמח לראות כתבות נוספות בסגנון לגבי חיפה עפולה קריות ועוד
14.
שולי 19/02/2016 19:13
הגב לתגובה זו
אין דירות להשתכן בבארשבע וגם לא מטרה בושה
כי ראש העיר רשע (ל"ת)
Shoimer 19/02/2016 21:01
הגב לתגובה זו
13.
טומארפורקולו 19/02/2016 15:48
הגב לתגובה זו
והם חושבים שיורד גשם
לא רק באר שבע 19/02/2016 16:55
הגב לתגובה זו
ביבי ניצח ברוב המדינה , למה ללכלך על באר שבע ?? בבאר שבע התפתחה המון , זאת כבר עיר שונה וראש העיר לא מזוהה עם אף מפלגה פוליטית.
השמאל משלב גזענות שנאה ורוע (ל"ת)
שימו לב בתגובות 19/02/2016 16:42
הגב לתגובה זו
12.
יודע דבר מבאר שבע 19/02/2016 15:37
הגב לתגובה זו
דירת 3 חדרי נמכרה ב1.14 מליון דירת 4 ח נמכרה ב1.26 ודירת 5 נמכרה ב1.48 מליון משובר ביד שניה בבאר שבע בשכונה ב בחיים הזז 8 בניין מושקע ה ושקט בין 10 קומות כולל חניה מסודרת גינון יפה תאורה מבלבלת שירות פנטסטי של הוועד ממזרקות נקי במיוחד כל העיסקאות בוצעו בסוף 2015 בדוק ויש דרישה עצומה כל דירה שמוצעת נחטפת!
11.
באר שבעי 19/02/2016 15:05
הגב לתגובה זו
דירות זה לא השקעה סולידית. היא ממש לא הייתה סולידית בזמן העליות וכמובן לא תיהיה סולידית בעת הירידות. ראו הוזהרתם..
10.
עובד 19/02/2016 14:38
הגב לתגובה זו
בטווח המיידי זה בכלל לא אפשרי. בגלל שהיום יש שוק חופשי לגמרי, המחיר של היום הוא המקסימום האפשרי: נניח יש 300,000 צעירים שהיו בוחרים לגור בתל אביב (אם זה היה חינם), אבל רק 100,000 דירות, מה שקרה זה ששכר הדירה טיפס באופן טבעי, עד לרמה שבה מספר האנשים היכולים לשלם כאלה מחירים הוא 100,000 בלבד ובעצם מתואם עם מספר הדירות להשכרה. אם מחר בבוקר המשכירים דורשים פתאום עוד 10% למחיר, באופן טבעי יהיו פחות שוכרים שמסוגלים לשלם את זה. כעת יצרתם מצב של עודף דירות ביחס לכמות השוכרים. כתוצאה מכך יהיו דירות ריקות שבעלי הבתים שלהם לא מצליחים למצוא דייר, והמחירים ירדו בחזרה. המחיר של היום הוא גבוה, אבל הוא נקודת שיווי המשקל. לכן המשכירים לא יוכלו להקפיץ שכר דירה. רק בטווח הארוך, מיסוי על משקיעי נדלן יגרום לירידה בכמות הדירות שהקבלנים בונים כי הם מבחינים בביקוש שירד. ורק אז יתחיל להיות מחסור בדירות (כי האוכלוסיה ממשיכה לגדול) ורק אז המחירים יתחילו לעלות. ירידה בבנייה ב 2016 תשפיע על השוק רק ב 2018
9.
אני 19/02/2016 14:34
הגב לתגובה זו
מחירים (תוך כמה חודשים), והרוכשים ימשיכו ליהנות מהריבית הנמוכה! ריבית המשכנתא תישאר זולה. מדוע זה יעבוד? ידוע שהרוכשים מוכנים לשלם אך ורק סכום חודשי הדומה למה שהם רגילים להוציא על שכר דירה. עקב התחרות על כל דירה בשוק (יותר ביקוש מהיצע), הרוכשים מותחים את עצמם לקצה גבול היכולת. זה לא מתבטא בהגדלת ההחזר החודשי, כי איך יסגרו את החודש? גם ככה הם מחושבים "על השקל". לכן מה שראינו שקורה, זה שה"קרב" מתבטא במתיחת משך המשכנתא ליותר שנים ויותר "תשלומים" עד למקסימום של 30 שנה. שם התחרות נעצרת, וזה מה שמנע ממחירי הדירות לעלות אפילו יותר! אם יפחיתו את מספר התשלומים, אני לא אפגע מכך למרות שלכאורה עכשיו אין לי סיכוי לקנות דירה כי בפריסה ל 120 תשלומים כל אחד מהם נורא יקר. כי ההגבלה היא לא רק לי, אלא לכולם, כלומר גם למי שמתחרה בי על הדירה שרציתי לקנות. מה שיקרה זה שהתחרות בינינו תעצר בהכרח בסכומים נמוכים הרבה יותר! אלא שיש בעייתיות: פוליטית, פגיעה ברווחי הבנקים ממשכנתאות, והקטנת כמות הכסף המוזרמת למשק
8.
עמי 19/02/2016 14:32
הגב לתגובה זו
דירות יד שניה יעשו כל שביכולתם לשמור על מחיר גבוה ולא להעלות את ההיצע מעבר לביקוש. בנתיים יצטברו המון דירות בלתי מכורות אך המחיר ישאר גבוה. בשלב מסוים המחירים יעצרו ובכך יקחו לרוכשי הדירות (שהיום מסתערים על השוק) , את התועלת העיקרית שהם מפיקים מהדירה, והכוונה היא לעליית הערך העתידית שלה. אנשים מעדיפים לקנות דירת 3 חדרים ב 2 מיליון שקל אם מובטח לדעתם שהמחיר שלה יעלה, על פני רכישת אותה דירה במיליון שקל בלבד, אם לדעתם מובטח שהמחיר שלה ימשיך לרדת.
בדקתה כמה קבלני בניין חדשים הצטרפו לתחום (ל"ת)
יודע 19/02/2016 16:48
הגב לתגובה זו
7.
בארשבע 19/02/2016 14:31
הגב לתגובה זו
המחירים ירדו ויתייצבו מחדש על הסכום הגבוה ביותר שאנשים מסוגלים לגייס כהון עצמי. זה אומר שהמחירים יהיו שליש מהיום. ברור שלא ינקטו בפתרון כזה, אבל אחרי שחשבתם על זה והבנתם שזה אכן יעבוד, ברור לכם שכל ההסברים שהמחירים ימשיכו לעלות בגלל קצב הריבוי הטבעי, הריבית הנמוכה או הפשרת קרקעות איטית, הם שגויים. אם רוצים אפשר לאסור על משכנתאות, או ללכת חצי דרך ולאפשר משכנתאות של 15 שנה ולא 30 שנה. זה יעבוד מיידית וגם בריבית אפס
6.
בועה קלאסית כל מילה מיותרת . (ל"ת)
ר 19/02/2016 14:29
הגב לתגובה זו
5.
סתם מישהו 19/02/2016 13:14
הגב לתגובה זו
בממוצע חלק מהזמן הדירה תהיה ריקה ללא שוכרים. המשכיר צריך להשקיע במשך השנים בתיקונים, שיפוצים וכדו'. והכי חשוב, השינוי במחיר הדירה. עד עכשיו, השינויים היו בעיקר כלפי מעלה.
4.
כל הדרום מוכה אבטלה הם לא ישלמו לכם שכ"ד (ל"ת)
באר שבע 19/02/2016 11:35
הגב לתגובה זו
3.
אל תקנו כלום 19/02/2016 11:33
הגב לתגובה זו
דירות בטווח טילים מעזה. וכאשר יפול לכם טיל על הבית רק תפסידו. גם חוק השכירות יתערב לכם בכמה להשכיר ומתי לשפץ את הדירה ועוד להקפיא שכר דירה זה לא שווה את זה.
2.
malule 19/02/2016 11:31
הגב לתגובה זו
מדוע לא בדקתם מה נתח שוק הדירות הפנויות שאינן מושכרות
1.
מדענה גמורה (ל"ת)
אני 19/02/2016 10:54
הגב לתגובה זו

אספת דיירים (X)

כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?

כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים

עמית בר | 06/12/2025 11:24

נושאים בכתבה ועד בית

דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.

טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין

במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.

בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.

בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.

בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.

מה מייקר את דמי הוועד

הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.

להמשך הכתבה לחץ כאן