ההסבר של ד"ר מיכאל שראל לקפיצה האחרונה במחירי הדירות - והגרף שהוא הסיוט המתמשך של הזוגות הצעירים

מחירי הדירות לא מפסיקים לטפס. לפי נתון הלמ"ס שפורסם אתמול, מחירי הדירות זינקו בחודש החולף עוד 1.3% ורשמו בכך את העלייה החודשית החדה מאז 2013. מבט חטוף על הגרף המצורף מבהיר מעבר לכל ספק, עליית מחירי הדירות נמצאת בעיצומה ולמרות ניתוחי האוצר על יציאת המשקיעים מהשוק ואינדיקציות נוספות להאטה בענף - בחודשים האחרונים אפילו ניכרת האצה מחודשת בעליית המחירים. בשיחה עם Bizportal התייחס ד"ר מיכאל שראל, ראש פורום קהלת ולשעבר הכלכלן הראשי באוצר, לאותה האצה בעליית המחירים, כמו גם להצעות שעלו לאחרונה בנוגע לחלופות השקעה בדירות.

לחצו להגדלה:

מה הערכה שלך לגבי כיוון מחירי הדירות? "זה שהמחירים עלו ב-100% ב-10 השנים האחרונות זה לא אומר שימשיכו לעלות ב-10 השנים הבאות. המחירים גבוהים ויש סיכוי שבעתיד המחירים יהיו פחות גבוהים והשאלה שעולה היא בעיקר האם זה יקרה באופן הדרגתי או במהירות, וזוהי שאלה שקשה לדעת ולנבא. גם יכול מאוד להיות שהמחיר יקפא והאינפלציה תשחק אותו".

ההאצה האחרונה בעליית מחירי הדירות מפתיעה אותך? "העלייה האחרונה של 1.3% היא לא מפתיעה. מדיניות האוצר היא מדיניות שההשפעה שלה על המחירים הולכת לשני הכיוונים. ישנן פעולות בצד ההיצע ורפורמות בתכנון וכדומה שמגדילות את ההיצע, ומצד שני 'מחיר למשתכן' שמגדיל ביקושים. כמו כן, ייתכן שגם מחיר למשתכן מקטין את ההיצע בגלל השיווק הממוקד למחיר למשתכן בקרקעות המדינה. כלומר, מגדילים גם את ההיצע וגם את הביקוש ובטווח הקצר ניתן להניח שמחיר למשתכן דווקא מעלה את המחירים".

"בראייתי צריך להפסיק את תכנית מחיר למשתכן. אם רוצים לעזור לצעירים ללא דיור, אפשר לתת להם צ'ק של 200 אלף שקל וכך תגדל הרווחה בהרבה, ואם ירצו יקנו דירה ויבחרו את הדירה שמתאימה להם. הרכישות רק מקבלן אינן הגיונית. אפשר שאותו הזוג גם יחליט להשקיע בחינוך לילדים. ניתן לעשות הגרלה למי שעומד בקריטריונים של מחיר למשתכן וכל מי שיזכה יקבל צ'ק של 200 אלף שקל וזה פשוט בהרבה מהמכרזים עם הקבלנים".

• חברים שלכם קיבלו מתנה מהמדינה - אתם פספסתם
• הדור הצעיר מוותר על קניית דירה - ומה זה עושה לכלכלה?

מה דעתך על החלפות שבוחן כחלון להשקעה בדיור? "ראיתי את הפרסומים השונים, ההצעה הסבירה, למרות שהיא לא קלה ליישום, היא להנפיק אג"ח מדינה שיוצמד למחירי הדירות. יש עם זה בעיות, למשל שמדד מחירי הדירות של הלמ"ס מתעדכן לאחור וצריך לחשוב איך לעשות את זה בצורה נכונה וזה מצריך היערכות כך שאי אפשר לעשות את זה מהיום למחר אבל תוך מספר חודשים זה בהחלט אפשרי. הטענות שהועלו נגד ההצעה הזו שהדבר מהווה סבסוד של הממשלה וסיכון גדול, הן פשוט לא נכונות. ראשית, אם יהיה צפי לעליית מחירי הדירות מעבר לעליית המדד, אז הדבר יתבטא בקופון של איגרת החוב. אז אין פה סבסוד אלא תמחור על בסיס ציפיות השוק. מעבר לכך, המדינה יכולה כמובן לשלוט על היקף הסדרות וזאת בהתאם לניהול הסיכונים. המדינה כל חודש מנפיקה סדרות אג"ח מסוגים שונים, ואין שום סיבה שלא יונפקו סדרות אג"ח צמודות למחירי הדירות שאגב הן לא בהכרח יותר מסוכנות עבור המדינה מסדרות אג"ח אחרות. יותר מזה, ככל שהביקוש לאג"חים האלו יהיה גבוה יותר, כך המחיר שלהן יהיה גבוה יותר והמדינה תוכל לספק אותן במחיר גבוה יותר ולכן תרוויח מכך ומהבחינה הזו המוצר הזה בכלל עשוי להוזיל עלויות".

"במקרה של עלייה חדה במחירי הדירות שהרבה מעבר לצפי המוקדם, אז המדינה תצטרך לשלם סכום גבוה יותר כאשר הקרן תגיע לפירעון, אבל גם זה לא ממש נורא כי יש פה גידור טבעי כי כאשר מחירי הדירות עולים אז יש גם הכנסות גבוהות בהרבה ממסים, אז המדינה תשלם יותר אבל זה יהיה בתקופה של גידול בהכנסות ממסים". 

מה קורה אם מדד מחירי הדירות יורד? "במידה ומדד מחירי הדיור יירד, איגרת החוב תרדנה והמשקיע עשוי לקבל הפסדי הון ובכך המדינה תחסוך את תשלומי הקרן. לדעתי ייתכן ומחירי הדירות יירדו, נוכח העובדה שהתרחיש הזה קרה, בין 2006-2010 מחירי הדירות ירדו  בארה"ב בכ-30% והיו מדינות שירדו בכ-50%. להגיד שפה זה לא יקרה אף אחד לא יודע ואי אפשר לפסול אפשרות זו על הסף". 

• בנייה לגובה בירושלים? לא כל כך מהר
• שוק המשרדים מתקרר: ההיצע עולה, המחירים יורדים; תמונת המחירים באזור המרכז
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"היתרון הגדול של הנפקת אג"ח מוצמד לדיור, הוא ההשפעה בציבור. היום מי שרוצה להשקיע בצורה שמייצרת לו הגנה מעליית מחירי הדיור, אין לו ממש דרך לעשות זאת. הנפקת אג"ח צמוד למחירי הדירות נותנת פתרון לעניין הזה. במקרה שאדם רוצה לרכוש דירה בעוד נניח כ-10 שנים, הוא לא יוכל לעשות זאת אלא על ידי קניית דירה שהיא מאוד בעייתית, צריך סכום גדול של כסף וצריך למנף על ידי משכנתא, בכדי לקנות דירה ולכן השקעה בדירה ספציפית יכולה להתנהג שונה מכלל מחירי הדיור והאג"ח מאפשר אלטרנטיבה ראויה". 

מה דעתך על הרעיון של 'פקדון בנקאי' מוצמד למדד מחירי הדירות ומוגבל למי שימכור את דירותיו? "כל ההצעות לצ'פר מי שמוכר דירה להשקעה הן לא נכונות ולא צודקות. נותנים צ'ופר למי שיש ריבוי נכסים. לדעתי לא צריך להעניש (כלומר מיסוי דירה שלישית שאני נגד כך), וגם לא צריך לתת צ'ופרים. כל אחד יכול להשקיע איפה שהוא רוצה ורואה לנכון והמדינה לא צריכה להתערב בכך".

"זוהי אשליה לחשוב שזה מה שיוריד מחירים וזוהי הוצאה פיסקלית למדינה - אין בכך היגיון וזה לא ראוי ולא יעיל. מבחינה חברתית זה יגדיל את הפערים בחברה כי הסבסוד הולך לאלה שיש להם יותר. אין בכך הגיון כלכלי, נניח אדם מחזיק 5 דירות שמושכרות, יש אשליה שאם ימכור כמה מהדירות האלה אז היצע הדירות יגדל ומחירי הדירות יירדו. האשליה הזו חסרת כל הגיון. זה היה קורה אם הדירות של אותו אדם היו ריקות, אבל הן מושכרות ולכן היחס בין מספר הדירות ומספר משקי הבית לא ישתנה. בעל הדירה יהיה בעל פחות דירות ומי ששוכר יצטרך למצוא דירה או לקנות. זוהי אשליה שלא ברור מה ההתעקשות עליה". 

אבל הציבור, הוא רוצה 4 קירות ולא נייר ערך. "אם הציבור רוצה השקעה מוחשית, זו זכותו, אבל אני לא מבין למה המדינה צריכה לעודד את זה. היום היא מעודדת את זה בשתי הטבות: הראשונה זו הטבת המס לדירה יחידה שהיא אחת ההטבות הגדולות במשק ומתקרב להטבת המס על החיסכון לפנסיה. מי שקונה דירה עד 4 מיליון שקל בקושי משלם מס ואין בכך הגיון. ההטבה השנייה היא תכנית 'מחיר למשתכן' שבה מסבסדים דירה יחידה להרבה מאוד אנשים בעלות עצומה למשק שתפגע קשות בהכנסות המדינה בעתיד. משיווקי קרקע והעברת רווחים מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שלבסוף יתבטא במסים גבוהים יותר. העלות היא עצומה. מה שאטרקטיבי בתרגיל הזה, הוא שלא נרשם מידית בתקציב המדינה אלא רק בעוד כמה שנים ולכן הפיתוי הגדול בסבסוד הקרקע במחיר למשתכן – תוך שכולנו נושאים בעול הסבסוד".

"הראייה הזו שזוגות צעירים ומשפחות צעירות מאושרות מכל הבחינות והדבר היחיד שחסר היא דירה – מנוגד לכל ההנחות של הכלכלה. אם זה היה נכון היו מקטינים הוצאות אחרות ומאפשרים לקנות דירה. משפחות מתקשות לקנות בגלל שחיקת השכר והדרך לסייע היא על ידי פעולות שייצרו פריון מוגבר ועליית התוצר לנפש ואז הזוגות יוכלו להשתמש בהכנסה הפנויה שתיווצר". 

בוא נדבר עוד קצת על נושא המיסוי של דירה שלישית. "יכול להיות שהמיסוי דירה שלישית יגרום לחלק מהמשקיעים למכור דירה אך לא יוגדל היצע הדירות כי גם השוכר צריך דירה. למעשה רק יקטין את הדירות להשקעה ואת שוק השכירות וידחוף אנשים שלא רוצים לקנות דירה ומתגוררים בשכירות ללכת לשוק הדיור". 

"היום נניח 70% מהאנשים גרים בדירות בבעלותם ובעקבות המיסוי זה יגדל ל-80%. אלה שלא גרים בדירה בבעלותם, אולי טוב להם כי כאמור ישנן עלויות רבות ברכישת דירה, חוסר גמישות במעברים בשוק העבודה. כמו כן, כל הנושא המינוף וכניסה למשכנתא זוהי דחיפה בכוח לרכישת דירה. אין בכך שום מטרה כלכלית או חברתית".

"כשאנשים משקיעים בשוק ההון ולא בבטון – יש בכך להביא לכדי צמיחה גבוהה יותר והם מממנים בעצם כך השקעה של פירמות ומפעלים ודברים נוספים שמביאים לצמיחה ותעסוקה. המסים על הבורסה גבוהים וגם על דירה שנייה. אך על הדירה היחידה אין מסים – זוהי העדפה של המדינה שכולם יקנו דירה ללא סיבה הגיונית".