הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
מבצעי קבלנים
צילום: שיכון ובינוי
מחירי הדירות לאן

המע"מ עולה - מה יקרה למחירי הדירות ומה עם מי שכבר רכש?

לעליית המע"מ יש השפעה ישירה על מחירי הדירות וגם השפעה עקיפה - האם המחירים ימשיכו לעלות?
איציק יצחקי | (26)
נושאים בכתבה דירה חדשה מחירי הדירות מע"מ פטור ממע"מ

מחירי הדירות נמצאים השנה בעלייה. הם אמורים לעלות סביב 8% ויש חשש שאולי התגברות הביקושים תוביל לעלייה נוספת. אם זה לא מספיק, שיעור המע"מ יעלה החל מה-1 בינואר 2025 ל-18% לעומת מע"מ של 17% כיום. מעבר להשפעה על יוקר המחיה, השאלה הגדולה היא מה תעשה העלייה במע"מ למחירי הדירות, האם זה הולך לפגוע ברוכשים ובכמה?

דירות בבנייה (שלומי יוסף)

מה יעשו הרוכשים? דירות בבנייה (שלומי יוסף)

מה יקרה למחירי הדירות?

לפני שנסביר, כמה מילים על המגמה בשוק הנדל"ן בחודשים האחרונים, או ליתר דיוק מתחילת השנה שעברה: ההעלאה האגרסיבית של הריבית גרמה לירידה בהיקף העסקאות ובמחירי הדירות ב-2023. המלחמה הובילה לירידה נוספת בהיקף העסקאות בחודשים הראשונים, ואז בתחילת השנה השוק תיקן. השנה מחירי הדירות חזרו לעלות. על פי ההערכות, הם יעלו בשיעור של 8%. אנחנו עדיין לא עדים להתפרצות ביקושים אמיתית (ולא בטוח שתגיע, יכול להיות שהיא פשוט הדרגתית).

העלאת המע"מ עלולה להשפיע בכמה מישורים על הרוכשים: היא עלולה להוביל לעלייה במחירי הדירות בשל התוספת - התייקרות המע"מ. זה מתורגם בפועל לעלייה של 0.85% במחיר הדירה. הקבלנים מתכוונים לנצל את העלייה במע"מ לעליית מחירים. זה יהיה תירוץ להעלאה של 2%-3%,  הרי זה שוק של עודף ביקוש, מי יסתכל על 2%, מי יחשב בדיוק כמה היה צריך לעלות. יש תמריץ להעלות מחירים אז מעלים.

מתווכים עימם שוחחנו העריכו כי זה עשוי להוביל להתפרצות ביקושים מוקדמת, בעיקר בחודשים הקרובים. הסיבה לכך היא שרוכשים, שישמעו מהיזמים כי המחיר עומד לקפוץ החל מה-1 בינואר, ירצו לקנות במחיר הישן. כלומר, מה שנראה בשוק, להערכתם, הוא מגמה של רכישת דירות מואצת שעשויה להשפיע לא רק על עליית המחיר בעקבות שיעור המע"מ, אלא תגדיל את הביקושים ומשם את המחיר בכלל.

השאלה היא מה יקרה החל מה-1 בינואר. עליית המע"מ תייקר את מחיר הדירה, והשאלה היא מאיזה "בסיס" היא תייקר. החודשיים הקרובים יהיו קריטיים מבחינה זו. 

כך או אחרת, היזמים ינסו לנטרל את עליית המע"מ דרך מבצעים, כי מה שלא קונים דרך מבצעי מימון, אפשר למכור דרך מבצעי מע"מ. בשלט הבא תוכלו לראות מה שיכון ובינוי עושים בימים האחרונים:

שיכון ובינוי

קיראו עוד ב"נדל"ן"

החברה הודיעה כי תקזז את עליית המע"מ הצפויה בינואר 2025 עבור כל הרוכשים דירה עד סוף שנת 2024. בזכות מבצע זה, לדברי החברה, צפויים הרוכשים לחסוך עשרות אלפי שקלים לקראת העלייה הצפויה במע"מ, מה שמהווה הטבה משמעותית בעלות הכוללת של רכישת הדירה. כל זאת, הם אומרים, בנוסף לפטור מהפרשי הצמדת המדד לכל תשלום שישולם במועד, ושובר קנייה בשווי 15,000 שקל לרכישת מוצרי חשמל.

אז איך אפשר לדעת שהמבצעים האלה אמיתיים, שלא נותנים לכם מבצע על חשבון מבצע אחר? או שלא נותנים מבצע אחרי שהמחירים כבר עלו? בגדול, קשה מאוד לדעת. יזם יכול להפחית את ההנחה ממחיר הדירה, לתת מבצע פחות טוב, ובמקביל - להוריד את מחיר המע"מ.

חשוב להדגיש כי הקבלנים יספרו לכם ש"אנחנו מורידים לכם אחוז ממחיר הדירה". זה, כמובן, לא נכון. נדגים במספרים. נניח שמחיר דירה עמד על 2.5 מיליון שקל כולל מע"מ של 17%. מחיר הדירה עם מע"מ של 18% יהיה 2,521,367 שקל. כלומר, בפועל מדובר על עליה של 0.85% - פחות מאחוז. 

בשורה התחתונה, הקבלן סופג פה עלייה של 21 אלף שקל - אבל זה כלל לא דרמטי. למה? כי הוא רגיל בשנה האחרונה לתת מבצעי מימון של 80-100 אלף שקל. אם ניכנס רגע לנעליים הגדולות של משווק נדל"ן בכיר, אפשר להמיר את זה בשדרוג מטבח, בשינויי חשמל או בשינוי מינורי אחר שהקבלן נותן. האם נראה קבלן מסוים מודיע על הורדת הרווח היזמי בשיעור מינורי כל כך? אנחנו סבורים שלא.

מה יקרה למי שרכש דירה?

לגבי רוכשי הדירות החדשות: צריך לזכור שרובם חתמו על חוזה מכר, אבל עדיין לא שילמו את הסכום הכולל. לכן, היזמים מגנים על עצמם מפני עליית שיעור המע"מ ו"מבטחים את עצמם" מפני עליית שיעור המע"מ באמצעות סעיף המקנה להם זכות לגבות את ההפרש בעת עליית שיעור המע"מ. כלומר, אם אדם רכש דירה ב-3 מיליון שקל ושילם 15% בעת רכישת הדירה, כלומר 450 אלף שקל, ואת היתרה הוא אמור לשלם בעוד 3 שנים, סכום המע"מ שיתווסף לו יהיה גבוה יותר ומחיר הדירה יגדל. 

תגובות לכתבה(26):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 19.
    נפגע 07/11/2024 21:49
    הגב לתגובה זו
    עכשיו הפ מבקשים מעמ אבל לא טרחו לומר לי בחוזה!!!!
  • 18.
    כל בלון מתפוצץ 05/11/2024 12:24
    הגב לתגובה זו
    מחירי הדיור הם בלון מנופח
  • האמת 05/11/2024 14:14
    הגב לתגובה זו
    נכון יש דירות שעולות יותר מידי אבל הכל זה עניין של היצע וביקוש הולכים להיות הרבה יותר אנשים במדינה מה שאומר שהצטרכו יותר דירות....
  • 17.
    בטיטו 04/11/2024 17:40
    הגב לתגובה זו
    למנוע את הביזה של החרדים
  • 16.
    מחירי הדירות תמיד עולים , למרות שכח הקניה יורד.... (ל"ת)
    אדם 04/11/2024 11:56
    הגב לתגובה זו
  • 15.
    אשק 04/11/2024 11:49
    הגב לתגובה זו
    העיתונאים שמסקרים את שוק הבניה הם כמו הכתבים הצבאיים לפני ה- 07.10, מכורים לבעלי ההון ולבנקים ולא מסוגלים לדווח מציאות כפי שהיא באמת, ה- 07.10 של ענף הבניה בדרך וה"עיתונאים" שמכרו נשמתם לבעלי העניין צריכים להבין את הנזק שהם גורמים לכל כך הרבה משפחות. אסון כלכלי של משפחות רבות יהיה בגללם.
  • 14.
    מה יקרה הוא ירוויח פעמיים מה יקרה (ל"ת)
    עוזי 04/11/2024 11:09
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    יז 04/11/2024 10:58
    הגב לתגובה זו
    האגנדה של בעלי הון ליצר עניים על ידי שישלמו החזרי משכנתא של 8 אלף בחודש
  • כאשר 2 על קרן מתוך 8 לארבעים שנה (ל"ת)
    חחחחח מפגרים לא מתים 04/11/2024 14:41
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    פשוט תבדקו יד 2 04/11/2024 10:57
    הגב לתגובה זו
    לא ברור לי מדוע משקרים לקוראים
  • 11.
    כתבת שקרים 04/11/2024 10:40
    הגב לתגובה זו
    אני כבר נכנסתי להליך רכישת דירה מכונס, חפשו דירה מכונס באזור מגוריכם ונסו את מזלכם...
  • 10.
    עליית המע״מ תוריד את מחיר הקרקע לא תשפיע על מחירי הדירות (ל"ת)
    04/11/2024 10:38
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    רפאל 04/11/2024 09:54
    הגב לתגובה זו
    זהירות פשוט אני אחד שדואג למדינה......
  • 8.
    המפמפם 04/11/2024 08:50
    הגב לתגובה זו
    צוחקים עלינו זה מה שיקרה
  • נחמה 04/11/2024 14:40
    הגב לתגובה זו
    הכי גבוה שאפשר ! "כבר אמרו לפני "גובה המחיר כגובה טמטום הרוכשים"
  • סוף סוף מישהו כותב פה משהו נכון (ל"ת)
    אפרים א. מודיעין 04/11/2024 11:10
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    שולתתתת1 04/11/2024 08:22
    הגב לתגובה זו
    מי בדיוק יקנה נשארו אנשי הייטק ובעלי הירושות. בא נגיד שאנשי הייטק כבר שיעבדו את החיים שלהם מה האחוז שיכול לשלם 2.5 מיליון ש"ח? כמה אנשים יכולים להביא חצי מיליון מהבית? כמה יכולים לעמוד במשכנתה של 10 אלף לשלושים שנה? בסוף זה יתפוצץ או שהעם יתפוצץ וסוף סוף יתעסקו בדברים האמיתיים . יחד ננצח
  • מיכאל 04/11/2024 08:50
    הגב לתגובה זו
    והיום הם 6 מיליון......... יעלו ל-10 לדירה כל עוד יש מי שישלם
  • פרופורציות 04/11/2024 14:48
    ואז על השדרוג משלמים 1-2 מיליון. שזה עדיין מלא כסף. לקנות בית ב6 מיליון נקי בתנאים טובים של 4% זה 240 אלף בשנה רק על הריבית! ומה עם הקרן?
  • 6.
    לא יעזור לכם כלום שוק הנדלן בדרך לקריסה אתם רק דוחים את הקץ עם המבצעים של 10.90 אבל לא לעולם חוסן קריסה בקרוב לצערי ועדת חקירה ממלכתית דחוף (ל"ת)
    רועי 04/11/2024 08:15
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    דסקל נתן 04/11/2024 07:59
    הגב לתגובה זו
    אוהבים מאוד למכור שטויות הליך שיווקי זול לא מאמין לאף חברה מה שכן ניצלתי את הקבלנים רכשתי דירה בדרום במחיר שלפני המלחמה הוא אמר לי אין סיכוי שמוריד לך שקל ואז הוריד 150 אלף שקל ממש התחנן היום אי אפשר לקנות המחירים שוב עלו וחבל
  • 4.
    אורי 04/11/2024 07:58
    הגב לתגובה זו
    די ברור מה הולך לקרות יעלו ב% יורידו 1%
  • 3.
    יש מבצעים גם בדירות יד 2 או שמומלץ להמתין לכונס? (ל"ת)
    שי 04/11/2024 07:50
    הגב לתגובה זו
  • ?? בול! (ל"ת)
    א 04/11/2024 08:23
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    ZZ 04/11/2024 07:43
    הגב לתגובה זו
    זה כמובן יכול עוד לעלות אבל אין לזה בסיס כלכלי ולכן יהיה מי שיתפס בתיקון חד למטה בשלב כולשהו...
  • 1.
    "מחירי הדירות נמצאים השנה בעלייה" כשמתחילים כתבה עם שקר (ל"ת)
    רוני 04/11/2024 07:39
    הגב לתגובה זו
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרודניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון |
נושאים בכתבה הכשרה התחדשות סולל בונה


הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 0.35%  מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -0.44%  , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ. 

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות. 

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים. 

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

להמשך הכתבה לחץ כאן
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרודניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון |
נושאים בכתבה הכשרה התחדשות סולל בונה


הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 0.35%  מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -0.44%  , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ. 

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות. 

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים. 

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

להמשך הכתבה לחץ כאן