"שיתוף הפעולה עם כלל ביטוח בא בנקודת הזמן הנכונה כי אנחנו נמצאים אחרי תקופה ארוכה עם הזדמנויות בשוק שלא היו בעבר", כך אומר בראיון ל"ביזפורטל" מיכה קליין מנכ"ל אפריקה מגורים. בראיון השתתף גם אריק שפיר סגן יו"ר לפידות קפיטל, בעלת השליטה באפריקה מגורים. "יש פה הזדמנויות שב-13-12 השנים שאני נמצא באפריקה מגורים הן חד פעמיות, ונדע לעשות זאת בצורה אחראית ונכונה להגדיל ולנצל את ההזדמנויות האלה בצורה משמעותית", אומר קליין.  

אתמול דיווחו החברות אפריקה מגוריםאפריקה מגורים 1.42%  וכלל ביטוח  כלל עסקי ביטוח 3.47%   על חתימת נייר עקרונות במסגרתו כלל תרכוש 20% מחברת הבת, אפריקה התחדשות תמורת 330 מיליון שקל. מדובר בזרוע ההתחדשות העירונית של אפריקה מגורים. ההודעה על העסקה הצליחה להקפיץ את מניות חברות הנדל"ן. כאשר אפריקה מגורים רשמה עלייה של 7.5%. 

חוץ מרכישת 20% מאפריקה התחדשות ב-330 מיליון שקל, שיושקעו בחברה, כלל מקבלת אופציה לרכישת 4% מאפריקה מגורים, אותן יוכלו לממש תוך שלוש שנים וחצי במחיר של 240 שקל למניה, שמהוות פרמיה של 30%.

מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, מיכה קליין. צילום שירן כרמל קליין מסביר כי "כלל עשו בדיקה מאוד מעמיקה, גם באפריקה התחדשות וגם בחברה עצמה באפריקה מגורים. זה תהליך שהוא המשך לשותפות של שנים רבות בה כלל נמצאים בתור משקיעים בחברה, והיום כשהם חיפשו להעמיק את האחיזה שלהם בתחום הנדל"ן, הגענו לעסקה הזו". לאחרונה כלל ביטוח השקיעה בכמה חברות נדל"ן. בחודשים האחרונים השקיעה כלל ביטוח בחברת אאורה וכן בשיכון ובינוי נדל"ן. מה ההבדל בעסקה של כלל אתכם לעומת עסקאות אחרות שהיא עשתה לאחרונה? "זו עסקה משולבת, ראינו מספר עסקאות כאלה לאחרונה, אבל אף אחת לא באה ותכללה מספר גורמים, גם השקעה בחברת בת אפריקה התחדשות עירונית, שהיא חברה מובילה בהתחדשות עירונית. אנחנו מעורבים בעשרות פרויקטים. כשכלל עשו את הבדיקה שלהם בענף התחדשות עירונית, אחת החברות הבולטות היא אפריקה התחדשות, הם פירקו לגורמים ועשו את הבדיקות שלהם". "יש לנו היום כ-8,000 יחידות דיור לשיווק בפרויקטים של  התחדשות עירונית,  כולל קרקע לשיווק, בדוחות שלנו זה כולל את בעלי הקרקע ויחידות לשיווק. רק יחידות לשיווק שלנו זה קצת פחות מ-6,000. כאשר אנחנו מדווחים רק כאשר יש לנו מעל 60% חתימות בפרויקטים של פינוי בינוי ו-80% חתימות בפרויקטים של תמ"א 38. אנחנו פרוסים בכל הארץ מנהריה לב"ש. בתווך יש לנו פרויקטים בירושלים תל אביב, ונתניה הרבה מאוד, כך שיש לנו פיזור נכון של סיכונים וסיכויים. בכל המקומות הללו  אנחנו נמצאים בפריים לוקשיין". מה תעניק לכם העסקה? "בנקודת זמן הנוכחית כולנו מבינים את האתגרים, אבל יש בה גם המון הזדמנויות ביחוד לנו, באפריקה התחדשות עירונית, שיש לנו יתרת מזומנים גבוהה ואנו מסתמכים גם על חברת האם עם שיעור מינוף נמוך, מזומן גבוה ומוניטין חזק. כל המכלול הזה מסתכם בהרבה הזדמנויות ושת"פ עם כלל מהווה מכפיל כוח להתחדשות עירונית. שיתוף הפעולה יאפשר לנו בצורה אחראית מהירה ונכונה לגדול בצורה משמעותית להכפיל ולהשליש את הצבר הזה (8,000 יחידות) בתקופה קצרה תוך שמירה על הרווחיות". "גם במאקרו של אפריקה מגורים, כלל זיהתה וראתה את שיעור הרווחיות שלנו בפרויקטים למכורים שעמד ברבעון האחרון על 23% ורווח גולמי שצפוי לעלות בדיווחים הבאים, הקמנו פלטפורמה משותפת שבה ניזום את כל הפרויקטים המשותפים למגורים בישראל בה יחד". אנו קוראים על קבלנים שמתקשים למממן עסקאות. מדוע עכשיו אתם שואפים להגדיל את ההשקעות?  "שיתוף הפעולה הזה זו נקודת הזמן הנכונה כי אנחנו נמצאים אחרי תקופה ארוכה עם הזדמנויות בשוק שלא היו בעבר. יש פה הזדמנויות שב-13-12 השנים שאני נמצא באפריקה מגורים הן חד פעמיות, ונדע לעשות זאת בצורה אחראית ונכונה להגדיל ולנצל את ההזדמנויות האלה בצורה משמעותית". אפריקה מגורים שהיא חלק מקבוצת לפידות  לפידות קפיטל 0.43%  של יעקב לוקסנבורג, נסחרת בשווי של 2.4 מיליארד שקל, אחרי עלייה של 17% מתחילת השנה למחיר של 192 שקל למניה (כולל העלייה לאחר הדיווח).  ההון העצמי שלה הוא כ-1.4 מיליארד שקל והרווח השנתי שלה (12 חודשים אחרונים) הוא כ-160 מיליון שקל בשנה. אפריקה מגורים. עלייה של 17% מתחילת השנה בדו"חות לרבעון השני הציגה אפריקה מגורים נתוני מכירות של 57 דירות ב-221 מיליון שקל כולל מע"מ (כ-194 מיליון שקל חלק החברה) כאשר המחיר הממוצע לדירה ברבעון השני עמד על כ-3.9 מיליון שקל, לעומת כ-3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. באפריקה מגורים מסבירים כי העסקה כולה היא בעצם עסקה של כ-1.3 מיליארד שקל, שזה גם הסכום של שווי אפריקה התחדשות בעסקה. לדברי אריק  שפיר, סגן יו"ר קבוצת ההשקעות לפידות קפיטל, "העסקה נותנת לאפריקה נגישות לעד 1.3 מיליארד שקל, אם האופציות ימומשו. 330 מיליון שיגיעו ל-350 כולל התאמות הון יחד עם ה-800 מיליון בחברה המשותפת ועוד 140-130 מיליון על האופציות, זה מעניק לחברה נגישות ל-1.3 מיליארד שקל בתקופה הכי נכונה שיש לך נגישות לסכומים כאלה מבחינת האפשרויות להגדיל את צבר הקרקעות ולהכפיל ולשלש אם לא יותר את הפעילות של התחדשות  עירונית וגם את הפעילות המסורתית של אפריקה". אריק שפיר סגן יו"ר לפידות קפיטל. צילום רמי חכם​ "העסקאות האחרות של כלל ביטוח שונות, שיכון ובינוי זה כסף לא לחברה אלא לבעלי המניות לפרוע חובות לא כסף שנועד להשקעה בעסקים. הדגשנו שכל הכסף אצלנו הוא להשקעה פנימה כדי להגדיל ולשבח את העסקים. באאורה זה לרוב השקעה בפרויקטים ספציפיים בתמורה לאפסייד ברווח, אצלנו המנגנון זה אחר לגמרי זו ממש שותפות, הם הסתכלו למיכה ולצוות  הניהולי בעיניים ואמרו שאלו האנשים שאנחנו נותנים להם את המושכות. לא סתם החברה המשותפת היא בניהולה הבלעדי של אפריקה. יש פה אמון באנשים ואמון בדרך", מוסיף שפיר. בשביל מה אתם צריכים אותם בשביל למכור דירות? "בשביל למכור אני לא בטוח שאנחנו צריכים אותם. אבל כמו שאתה יודע גם אנחנו בוחרים טוב את השותפים שלנו, וזה לא טריוויאלי, והם שותף ראוי. הרבה דברים קמים ונופלים על מי השותפים שלך. נכון שהם שותף פיננסי, הם שותף סופר ענייני, סופר מקצועי הם מבינים בנדל"ן, הם יודעים גם לממן נדל"ן, יש כל מיני דברים משיקים שלאורך הדרך נוכל להיעזר אחד בשני", אומר שפיר. למה חברה חדשה משותפת למה לא לפעול בתוך החברה הקיימת?  "כל פעילות ההתחדשות נשארת באפריקה התחדשות עירונית, שמה האחזקות הם 80%-20%. הם רוכשים 20%. כל הפעילות שהיא לא התחדשות והיא פעילות חדשה רכישת קרקעות חדשה, תיעשה בתוך השותפות החדשה הזו תוך מסגרת זמן שתוגדר או עד ניצול ה-800 מיליון שקל, המוקדם מביניהם. היא לא תעסוק כלל בהתחדשות רק ברכישת קרקעות מזומן או קומבינציה פיתוח הקרקעות בנייה ומכירת הדירות". מה עומד מאחורי מתן האופציות? "כלל מקבלת במסגרת ההסכם אופציות של רכישת 4% ממניות אפריקה מגורים במחיר של 240 שקל, שזה פרמיה של 30% לפני תחילת המסחר. הסיבה לכך היא  שותפות מלאה. הם אמרו שהם רוצים להיות שותפים בהצלחה גם בהתחדשות, גם באפריקה מגורים וגם במניה. היקף ההשקעה והשווי שניתן לאפריקה התחדשות, משקף את האמון של כלל באפריקה מגורים. העסקה הזו מצוינת עבור כלל ונותנת לה בתקופה הכי טובה חשיפה לנדל"ן עם התחדשות, עם עסקות קומבינציה חשיפה מלאה עם גוף איכותי מהימן ומקצועי", אומר שפיר. תוך 60 יום ההסכם הרשמי ייחתם אז ב-2023 אין משקל לעסקה הזו מבחינתכם בשטח? "זו עסקה משמעותית ולוקח זמן לעשות סגירה, העסקה הזו לא מונעת מאפריקה מגורים לממש כל עסקה שהיא רוצה לעשות ומסתכלת עליה כרגע, אנחנו לא נחכה לסגירה כדי לעשות עסקאות טובות. אפריקה היא החברה עם שיעור מינוף הכי נמוך בתעשייה. אנחנו יכולים לממש עסקאות שיהיו בינתיים, אנחנו לא עוצרים ועובדים מאוד קשה לקצר את הזמן לסגירה שלה. אני חושב ש-60 יום זה הצד הצנוע שלוקח לעסקה כזו משמעותית".

הכיוון הוא התחדשות

אתם הולכים לחזק את הפעילות בהתחדשות? קליין, מנכ"ל אפריקה מגורים, אומר: "אפריקה התחדשות עירונית היא אחת מהחברות המובילות בתחום התחדשות עירונית. היום רוב עתודות הקרקעות במרכז הם להתחדשות. גם עם הריבית המאתגרת עדיין יש צורך בדירות למגורים. זה לא מוצר יוקרה זה לחם אחיד". "הפרויקטים שלנו בהתחדשות בבלוך בת"א, בבר יוחאי בירושלים קטמונים, בזלמן שניאור בנתניה, אלו  מקומות פריים לוקשיין, ואנחנו עובדים היום עם עתודות קרקע של כמויות גדולות של יחידות", אומר קליין. איך משפיעה הריבית מה אתה צופה להמשך עם מחירי הדירות? "אנחנו לא יודעים מה יקרה עם הריבית, מכירים את הצפי שגם אם יעלה לא יעלה בהרבה. מחירי הדירות יכולים להיות תיקונים כאלה ואחרים נקודתיים, אבל אני לא צופה ירידות. באפריקה ישראל מגורים אנחנו לא הורדנו מחירים נקודה. לא במבצעים וכאלה ואחרים. הסיבה לכך היא מתוך העובדה שאנחנו יודעים איפה אנחנו נמצאים. יתרת הדירות לאכלוס עד 2025 מכורה למעלה מ-90%. דירות לאכלוס שלוש שנים קדימה מ-2025 אנחנו נמצאים על מעל 50% דירות מכורות. האתגר האמיתי שלנו הוא לפתוח עוד פרויקטים למגורים. בשנה הקרובה נפתח 10 פרויקטים, מתוכם פתחנו כבר 4 פרויקטים. הצבר יחידות שלנו למכירה נמוך מאי פעם, האתגר שלנו כחברה הוא לפתוח עוד ועוד פרויקטים". 

• אפריקה מגורים: ההכנסות ירדו ב-10% הרווח נותר יציב
• אפריקה ישראל, תדהר ולוזון יבנו 94 דירות במתחם אולפני הרצליה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7