לווים רבים מעדיפים שלא להשתמש בהלוואות הזכאות הניתנות מכספי האוצר לצורך השלמת הלוואת המשכנתא שלהם, כך עולה מנתונים שמפרסם בנק אדנים למשכנתאות. על פי הנתונים, מאז תחילת 2005 נרשמה ירידה של כ-50% במרכיב הלוואת הזכאות מסך המשכנתא ביחס לתקופה מקבילה אשתקד, כאשר רוב הלווים מעדיפים להגדיל את הלוואתם מכספי הבנק, הניתנת להם בריבית נמוכה יותר, מאשר להשלימה בהלוואת הזכאות, אותה מעניקה המדינה בריבית גבוהה יחסית.

מנתוני בנק ישראל שפורסמו לאחרונה עולה כי בפברואר 2004, נטלו לווים הלוואות זכאות מהמדינה בסדר גודל של 318 מיליון שקל, לעומת 168 מיליון שקל שנטלו הלווים בפברואר 2005. הנתונים מחזקים גם נתונים דומים שהציג משרד השיכון ב-2004, ובהם דווח על ירידה של 28% בנטילת הלוואות הזכאות ביחס ל-2003.

לדברי מנכ"ל בנק אדנים למשכנתאות, עו"ד יונתן הולצר, הסיבה לירידה בדומיננטיות של הלוואות הזכאות מקורה בראש ובראשונה בריבית הנמוכה על המשכנתא מכספי בנק: "הריבית שנותנת המדינה על הלוואת הזכאות גבוהה בכמה עשיריות האחוז מהריבית שמעניקים הבנקים על הלוואת המשכנתא והבדלים אלו מרתיעים את הלווים, המעדיפים בסופו של יום שלא ליטול אותה".

עם זאת, מציין הולצר כי הריבית הנמוכה אינה הסיבה היחידה לירידה בדומיננטיות של הלוואות הזכאות: "בשנה האחרונה הצטמצם מעגל הזכאים להלוואת אלו, כאשר החל מ-2005, רק אנשים אשר להם מעל 1000 נקודות זכות, זכאים למימוש הלוואה זו. רבים מהזוגות הצעירים הנוטלים משכנתא כיום לא עומדים בתנאים אלו וכלל אינם יכולים לממש זכאותם להלוואה זו.

בנוסף, עיקר הזכאים להלוואת אלו מגיעים מהפריפריות ושם, כידוע, כבר לא רוכשים דירות בגלל המצב הכלכלי הקשה וביטול מענקי הדיור. המצב החדש יצר אבסורד, כאשר דווקא אלו הנוטלים משכנתא אינם יכולים לממש זכאותם בגלל חוסר בנקודות, בעוד שאלו שממילא אינם נוטלים משכנתא, בגלל המצב הקשה, זכאים להלוואה מהמדינה".

לדברי הולצר, האוצר מעוניין שהביקוש לדירות על ידי זוגות צעירים יתבצע ללא סיוע ממשלתי ישיר ומקווה כי כוחות השוק יעשו את שלהם: "בתקופה הנוכחית שיעורי הריבית על המשכנתאות נמוכים מאוד ונראה כי אכן לא נדרשת התערבות ממשלתית לסבסוד עלות המשכנתא כפי שנעשתה בשנים האחרונות.

עם זאת, הסיוע הממשלתי לדיור מאפשר לבנקים למשכנתאות לממן באמצעות הלוואות משכנתא את רכישת הדירות על ידי הזוגות הצעירים גם כאשר ההון העצמי שהופקד על ידם היה מזערי. כך לדוגמא, נהנו הרוכשים ממימון של 80% ו-90% מערך הדירה אותה ביקשו לקנות.

במצב הנוכחי, בהעדר הלוואה ממשלתית לצד הלוואת הבנק, נאלצים הבנקים להפחית את המימון לכדי 60% או 70% בלבד. הדרך היחידה בה יכולים הזכאים לשעבר לרכוש כעת דירה בהון עצמי נמוך היא באמצעות ביטוח המשכנתא, דרך חברת EMI ותשלום פרמייה נוספת מעבר לריבית המשכנתא"

לפיכך, מציע הולצר להשתמש ברזרבות הגדולות שנוצרו כתוצאה מאי נטילת ההלוואות הממשלתיות לצורך מימון ממשלתי של הפרמייה לחברת הביטוח, וזאת על מנת לאפשר לרוכשים נוספים בעלי הון עצמי נמוך להיכנס גם כן למעגל רוכשי הדירות.