מנכ"ל מליסרון: "היוקרה של רמת אביב מייחדת אותנו - מי שמחפש יוקרה יגיע אלינו"

מליסרון מליסרון -2.94%   פתחה את 2025 עם תוצאות המשקפות צמיחה דו-ספרתית בפרמטרים המרכזיים של פעילותה, החברה נהנתה מהמשך מגמת העלייה בדמי השכירות, מהשלמת אכלוס מגדל A בפרויקט לנדמארק תל אביב ומהתייעלות בתמהילי הנכסים. הפדיונות בקניונים שמרו על רמות שיא, גם אם לא שיחזרו את הרמה החריגה שנרשמה במהלך 2024, והחברה ממשיכה להתרחב גם בתחום המגורים. בראיון לביזפורטל, מנכ"ל החברה אופיר שריד מדבר על תחושת הזהירות נוכח יוקר המחיה והריבית הגבוהה, אבל גם מצביע על האיתנות של שוק הצריכה הישראלי ועל היתרונות בגיוון תחומי הפעילות.

"היה לנו רבעון מצוין, עלייה יפה מאוד בפרמטרים - גם ב-NOI וגם ב-FFO", מציין שריד. "ה-NOI היה סביב 400 מיליון שקל, ואנחנו צופים שנגיע לקצב שנתי של כ-1.7 מיליארד שקל. גם ה-FFO הגיע לכמעט 300 מיליון שקל, ועל בסיס שנתי זה 1.3 מיליארד שקל. אלה פרמטרים מעולים, וזה ממשיך את המומנטום של 2024 שהייתה שנה אדירה בקניונים". שריד מציין כי שמירה על פדיונות ברמה דומה לזו של 2024, שהייתה חריגה לטובה בעקבות ביטולי טיסות לחו"ל, היא הצלחה בפני עצמה: "ברבעון הזה אנחנו ברמות דומות לאשתקד, וזה מעולה. דווקא חנויות אופנה ושעונים הציגו עלייה. הירידה בפדיונות בסופרים (11%) נובעת מסיבות נקודתיות, סגרנו סופר גדול ברחובות לטובת הקמת חנות זארה ענקית שתיפתח בקרוב".

שווי השוק של מליסרון עומד על כ-15.4 מיליארד שקל, מניית החברה ללא תנועה משמעותית מתחילת השנה (עליה של כ-0.5%), ובמהלך 12 החודשים האחרונים עלתה בכ-37%.

הצריכה הפרטית יורדת, יוקר המחיה עולה, והריבית כנראה לא תרד בקרוב - אתם לא חוששים שזה יפגע בכיס של הצרכן הישראלי ויקטין את התנועה והקניות בקניונים?

• מליסרון: עליה של 12% ב-NOI ו-11% ב-FFO
• מליסרון עם רווח שיא; ה-FFO כ-1.2 מיליארד שקל

"לא אמרתי שאני לא חושש, תהיה פגיעה מסוימת, רואים את זה בשטח רוחבית בכל השטח – בקניונים, מגורים, במשרדים. עלה המע"מ, אישרו תקציב אגרסיבי, עלתה הארנונה, הטיסות לחו"ל התייקרו משמעותית, המדדים עלו בצורה משמעותית, כלומר יש התייקרות במשק, ואין ספק שזה אוכל מהדברים. הדברים עולים בצורה מדורגת, ואחר כך שהם ירדו הם ירדו בצורה מדורגת. כפי שאני רואה את זה כרגע, הצריכה נמשכת כרגע, וייתכן שתפגע בצורה מסוימת ואנחנו יודעים להתמודד עם זה, אנחנו מכוונים מהלכים ארוכי טווח, וכשמסכלים על זה ככה יהיו חודשים טובים יותר וכאלה שפחות. צריך מגוון של דברים, ולתכנן את המהלכים השיווקים הנכונים, כמו תמהילי החנויות שאנחנו משנים ועובדים על זה כל יום".

אתה מאמין שזה יחפה על התקופות הפחות טובות?

"אני מסתכל מה קרה בחמש שנים האחרונות עברנו את הקורונה עם כל הסגרים, מלחמה שלא נגמרת, המערכה מול האיראנים, שינויים פוליטיים, ובכל זאת עם ישראל פה, קונה, צורך לפעמים יותר ולפעמים פחות. אם מסתכלים אחורה היו תקופות קשות, כשמסתכלים על טווח יותר רחב, אנחנו רואים שהמדינה יודעת לשקם את עצמה, גם עם כל האתגרים".

מה קורה בשוק המשרדים - האם שיעורי התפוסה במשרדים במגמה ירידה?

"בניגוד לקניונים שהם צריכה פרטית וכו', במשרדים זה תעסוקה, ופה מדובר על השקעות ועל דברים ארוכי טווח, ובנקודה הזו זה יותר מסובך שאנחנו במלחמה ובערעור פוליטי. השוק כמו שהוא מסתכל עלינו ותופס אותנו, זה כמו שאנחנו מסתכלים על מדינות אחרות שבמלחמה. לכן כשבאים משקיעים שרוצים להגדיל השקעות ומחלקות פיתוח הם מסתכלים על ישראל ולא רואים דברים טובים יש מלחמה וערעור פוליטי משמעותי, וזה משפיע מאוד. איפשהו בשנת 2024 המלחמה דעכה ואפשר אפילו להגיד שנגמרה, ואפשר להרגיש את ההתעוררות בשוק. מבחינת ההיצעים, לפי הראיה שלנו ת"א זה אירוע אחר מאשר הטבעת השנייה והשלישית שמקיפה את ת"א, יש הרבה ערים עם הצפה בשטחים, יש היצעים גדולים שלא פוגשים היום את כל הביקוש. אני מאמין שההתעוררות תחזור כאשר המצב הביטחוני והפוליטי פה יסתדרו ואני מאוד מאמין שזה יסתדר, זה יחזור בצורה מצוינת. כרגע המצב לא באשמתנו, כשזה יגמר השגשוג והצמיחה יחזרו. הצמיחה של ההייטק מאוד רגישה לשתי הנקודות האלה, וההייטק הוא הקטר שמוביל את התעסוקה והמשרדים, וזה יחזור".

• אפולו שרפה 16 מ' שקל ברבעון, בקופה נשארו 20 מ' שקל
• "ג'י סיטי עברה פאזה, השוק לא שופט אותנו נכון"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ביג גלילות הוא אחד ממתחמי המסחר הגדולים במרכז - איך אתם נערכים לתחרות מולו, במיוחד קניון רמת אביב? האם אתם מתכננים שינויים באופי הפעילות? 

"אנחנו נערכים לתחרות לא מהרגע, ולא בהכרח מול ביג, אלא באופן כללי. התחרות היותר גדולה שאני מזכיר הרבה שנים היא מכיוון הטיסות הבינלאומיות, האנשים טסים לחו"ל במחירים אטרקטיביים, כלומר הרבה זולג לחו"ל. מלבד זה יש תחרות מקומית, אנחנו מדייקים כל הזמן את הקניונים שלנו שיתאימו לקהל, רמת אביב הוא מוצר ייחודי, הוא יוקרתי הוא לא רגיל, אין בו מותגים רגילים שמוצאים בכל קניון, היוקרה של רמת אביב מייחדת אותנו, מי שמחפש יוקרה שיגיע לרמת אביב. זה היתרון התחרותי שלנו. בין היתר כדי להתמודד עם התחרות אנחנו נכניס בשנה הקרובה לא מעט מותגים יוקרתיים. בנינו קומה שלישית נוספת, מה שיאפשר לנו לפנות שטחים למטה למותגים יוקרתיים, בסך הכל זה קניון של 20 אלף מטר שפודה כמו קניון של 60 אלף מטר. כל שטח בקניון מאוד יקר וחייב להיות מאוד מדויק מבחינת התמהיל. התחרות כאמור היא כללית לא רק ברמת אביב, לצורך זה אנחנו גם משפצים בפתח תקווה לצורך העניין, בקריון, גרנד חיפה ורחובות".

התחרות תעשה לכם טוב?

"חד משמעית, אני מאמין שכבר היום זה עושה לנו טוב, היא גורמת לנו לחשוב כל יום איך להניע את הלקוחות אלינו, וזה מצוין". פעם היו שואלים אותי על הקניות באונליין ואיך נתמודד עם זה, פוקדים אותנו עשרות אלפי אנשים בקניונים בכל יום, אלה מספרים משמעותיים. בחופשה או בחג המספרים משמעותיים אף יותר".

בתחום המגורים, אתם מרחיבים משמעותית את הפעילות דרך אביב מליסרון, כולל זכייה בפרויקטים מרכזיים. הכיוון הוא להפוך לשחקן משמעותי בשוק הדיור? האם זה הדבר הנכון לעשות, זה לא לצאת מפוקוס?

"התוכנית היא להיות שחקן משמעותי עבור מליסרון קודם כל. שוק הדיור מעולה ותחרותי מאוד. יש חברות גדולות שעושות עבודה מצוינת. מליסרון היא חברה ענקית, ולהיות משמעותי עבור מליסרון זה אתגר מאוד מאוד גדול. כדי להיות משמעותי צריך רווח של כמה מאות מיליונים בשנה, בימים שיהיו פחות טובים בקניונים אז יכול להיות שיהיה לנו יותר טוב במגורים, כשיש גיוון של שלושה תחומים ולא שני תחומים זה מפזר ומצמצם את הסיכונים. כדי לא לצאת מפוקוס, רכשנו חברה שקוראים לה אביב ייזום ושינינו לה את השם לאביב מליסרון, יש לה מעטפת שלמה משל עצמה, יישות עצמאית לחלוטין, יש שם מנכ"ל עם שדרה ניהולית חזקה. ברגע שלא מיזגנו אותה אלינו, אולי יכלנו לחסוך מעט כסף, אבל הפוקוס נשאר".

"חברת הבנייה התחילה כחברת התחדשות עירונית, ברגע שנכנסנו עם היכולות הפיננסיות שלנו, קנינו קרקעות, זכינו בשדה דב בין היתר, קרקע בהרצליה, ת"א וכו'. אפשרויות הפיתוח במגורים מגוונות, גם להתחדשות עירונית וגם לרכישות קרקעות. התמהיל כרגע 35-40 אחוז מהרווחיות הצפויה היא מקרקעות, והשאר מהתחדשות עירונית".

בעתיד, בעוד כמה שנים, תשקלו להשביח את החברה דרך הבורסה?

"יכול להיות, כרגע אין בזה צורך. ככל שנרגיש בעתיד שזה ייתן תשואה יותר טובה ומשמעותית לבעלי המניות, אני לא פוסל את זה".