"למרות תקופת הקורונה ניתן לראות עליות במחירי הדיור במגזר החרדי"
מחירי הדירות "למרות תקופת הקורונה ניתן לראות עליות במחירי הדיור במגזר החרדי. זה ממחיש את המצוקה שקיימת בציבור החרדי. אנחנו לקראת חילופי ממשלות ולהערכתי אנחנו נמשיך לראות עליות מחירים ברמה הארצית בגלל שלא מטפלים בבעיות" כך לדברי יעקב ערבליך מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן סן-חן בראיון לביזפורטל.
הצטרפו לעדכונים שוטפים על האירועים המשמעותיים היום בבורסה - בערוץ הטלגרם של ביזפורטל
ערבליך תושב העיר בני ברק מתאר את את מצוקת הדיור בציבור החרדי ומאמין שהפתרון לכך הוא בדמות עיר חרדית נוספת במרכז הארץ. מציין שדירת ארבעה חדרים בבני ברק עולה כ-2 מיליון שקל וכי אלו רמות מחירים יחסית גבוהות גם למרכז הארץ. טוען לחוסר טיפול ממשלתי במצוקת הדיור החרדי על אף נוכחות החרדים בתפקידי מפתח בממשלה. ומציע פתרון נקודתי לבעיה החרדית כפי עשו בקורונה.
מה מסביר את רמות המחירים בבני ברק?
בני ברק היא עיר מהצפופות בעולם, שמתרפסת על שטח של כ-7300 דונם עם 205 אלף תושבים. תוכנית המתאר צפויה להוביל את העיר ל-240 אלף תושבים. זאת עיר עם ביקושים חריגים ביחס לגוש דן, למשל ברמת גן שטח העיר הוא פי 2.5 עם כ-160 אלף תושבים. בבני ברק יש בעיה של מגבלת גובה בגלל נושא של שבת – בעיה עם מעליות ולכן לא ניתן לעלות גבוה. ולכן פוטנציאל הגידול בבני ברק יחסית מוגבלת.
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- משכנתאות בריבית אפס ושכר דירה על חשבון הקבלן - העיקר שתקנו דירה; האם לקנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה רמות המחירים בעיר?
"המחירים בעיר לפי רשות המיסים נעים סביב 25 אלף למטר אבל זה לא כזה מדויק והמספרים נעים בין 18-23 אלף שקל למטר. אלו מחירים שדומים לאזורים בירושלים שזאת אחת מהערים היקרות בישראל. הסיבה לכך זאת הביקושים החריגים בעיר. גם במהלך הקורונה השוק הדיור הושפע אך לא באופן מהותי ואילו קיימת עליה מינורית במחירים ברבעון האחרון של השנה".
זה אומר שבני ברק זה לחרדים עשירים?
בני ברק זה עיר יקרה מאוד, אך המעמד סוציו-אקונומי הוא יחסית נמוך. יש כאן ציבור רחב שקנה דירות מתקופות עבר. לקנות דירה בתקופה הנוכחית צריכים להיות אנשים עם יכולות. דירת 4 חדרים באזור טוב עולה כ-2 מיליון שקל. דירת 3 חדרים עולה כ-1.7 מיליון שקל. אלו מחירים שדומים שלערים פה בסביבה. ולכן יש אנשים שהולכים לפרברי העיר שגם מתייקרים כמו צפון העיר שהתייקר ב-3 שנים האחרונות. או שאנשים עוזבים לטובת ערים אחרות כמו אלעד שגם התייקרה. דירת 4 חדרים באלעד עולה יותר מ-1.5 מיליון שקל. אין הרבה פתרונות לציבור החרדי ולכן צריך עיר חרדית חדשה במרכז הארץ. זה מגזר שהולך גדל והוא 12% מהאוכלוסייה וצריך לחשוב על פתרונות. המדינה צריכה לחשוב על פתרון בתוכניות שלה – זה דבר שבסוף יתפוצץ אם לא יטפלו בו.
הפריפריה מאפשרת מחירים נוחים יותר עבור ההציבור החרדי - זה יכול להיות פתרון?
"הפריפריה בתחבורה שקיימת היום לא בנויה לכך. לזוג חרדי בדרך כלל אין רכב והם לא מתניידים. המגזר מגיע הרבה להורים בסופי שבוע. ולכן צריך לתת פתרון ראוי לאנשים. גם צריך לקדם פתרון ראוי לתחבורה בין הפריפריה למרכז.
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
- תחרות בתחום המשכנתאות - שחר אושרי יו"ר Now-On בראיון על השוק, הלקוחות, והפוטנציאל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
מה שאתה אומר גם ביחס למחירים מעט שונה מהסטיגמה הידועה- שהציבור החרדי רוכש דירות זולות יותר בערים מעורבות – לדוגמא טבריה, ערד שם יש ציבור חרדי גדול - מה ההסבר לפער?
"רמת הסטנדרט של הבניה היא יותר זולה שזה משמעותי במחיר הדירה. וגם יש מקרים שמתארגנות קבוצות ללא מטרת רווח של יזם שמעניקות פתרון לזוגות שאין להם יכולת לקנות דירה במחיר גבוה".
לדבריך קיימת מצוקת דיור בציבור החרדי – אבל מה שונה מהמצוקה הקיימת במגזר הכללי?
"במרכז הארץ מגוון הדירות לציבור הכללי הוא יותר רחב. גם ניתן למצוא דירות במחירים נוחים יותר מבני ברק כמו גבעתיים, פתח תקוה, באר יעקב ויש עוד אלטרנטיבות. עם זאת נכון שכולנו באותה סירה וקיימת מצוקת דיור בכל הארץ. יש תחלופה גבוהה של ממשלות במדינה כל פעם גם מגיע שר חדש עם מדיניות חדשה שלא מספיקה להתממש וציבורים שלמים סובלים מזה. אבל אני חושב שהבעיה של החרדים היא כפולה – כאשר מטפלים בבעיה הארצית לא מטפלים פרטנית בבעיה החרדית.
החרדים נמצאים בתפקידי מפתח בממשלה למעלה מעשור – זה אבסורד לטעון לחוסר טיפול ממשלתי, המצב אולי הפוך והחרדים זוכים להעדפה ביחס לציבור הכללי?
"אולי זה בתקשורת מצטייר, במציאות זה לא ככה. זוג חרדי אין לו הרבה אפשרויות. הרבה ראשי ערים לא רוצים לקבל חרדים. אני חושב שהמגזר החרדי הוא אחרון ברשימה. בסוף צריך להבין שיש מצוקה רוחבית אבל במגזר החרדי צריך לטפל בצורה פרטנית. זה דומה לטיפול במשבר הקורונה. בהתחלה היה חוסר תיאום וחוסר הסברה אחר כך משרד הבריאות שינה את זה ועשה קמפיינים למגזר החרדי. בהתחלה חשבו שתשדיר ברדיו יגיע לכולם. בפועל הפנימו שהמגזר עובד בצורה אחרת וזה עבד מאוד. ולכן גם בנדל"ן צריך לטפל פרטנית".
- 14.אלון 13/01/2021 15:59הגב לתגובה זואני בשנות השלושים לחיי עם שירות מלא בצבא ביחידה קרבית , תארים אקדמאיים ושכר קצת מעל הממוצע יכול לחלום על רכישת דירה . לפי הדובר בכתבה זוג חרדי צריך לקבל עדיפות על אדם כמוני זה פשוט חוצפה.
- 13.א ב 11/01/2021 18:13הגב לתגובה זוהוא מנפח נתונים רק לצורך משרד התיוך שלו
- 12.טל 11/01/2021 07:07הגב לתגובה זודירות ליד הים 500 מטר אזור התחדשות עירונית יעד נפלא להשקעה פונטצייל ענק
- 11.תשע בריבוע 10/01/2021 18:21הגב לתגובה זובתל אביב. אני בודק כל יום ביד 2
- 10.עוז 10/01/2021 17:49הגב לתגובה זוגדלתי לפני 40 שנה בבני ברק ומאוד הופתעתי לראות לאחרונה כמה מעט השתנה שם (ברמת אותן מרצפות בכניסה..). שיקדמו תמא בניין אחרי בניין - ממילא המצוקה של תחבורה/חניה שהתמא יוצרת לא משפיעה כמעט על הציבור החרדי שבעיקר משתמש בתחצ.
- 9.חוליו 10/01/2021 16:16הגב לתגובה זולאסוף. רק נדלן. לקנות להשכיר. לקחת כסף. לקנות. נדלן. לאסוף. כמה שיותר
- 8.תוהה 10/01/2021 14:40הגב לתגובה זוצפוף פה, אז כדאי להסתפק במועט. 2 ילדים זה מספיק.
- 7.Nישהו 10/01/2021 14:00הגב לתגובה זוהכל עולה. לא רק האזורים של הדתיים. כל המעגל הראשון של מחוז תל אביב בעליה. רמת השרון, הרצליה, פתח תקווה, אונו, רמג, גבעתיים, חולון, ראשלצ
- 6.לפי האינטרסנטים כיוון הנדל"ן הוא רק למעלה..... (ל"ת)אדם 10/01/2021 12:18הגב לתגובה זו
- 5.לצופף את הבניה ע"י מגדלים, אין לנו שטחים פתוחים מיותרים (ל"ת)מגדלי מאה שערים 10/01/2021 12:06הגב לתגובה זו
- 4.יאיר לפיד 10/01/2021 11:50הגב לתגובה זוזוג צעיר שעובד ומקבל תמיכה נדיבה מההורים לא מסוגל לרכוש דירה היום אז איך זוג בטלנים בני בטלנים קונה דירה ????????
- ליאור 10/01/2021 13:00הגב לתגובה זוולכן המחירים שם מאוד גבוהים. ישנם הרבה מאוד סיבות למה יש לציבור החרדי כסף לקניית דירות ולא אמנה אותן כאן. בתור חרדי, נפגעתי מאוד מהתגובה שלך, שהיא כל כך מכלילה ולא נכונה.
- 3.fu,c 10/01/2021 11:30הגב לתגובה זורק בלתה לא רואה את ההונאה אריק שרון בנה 82000 דירו בממוצע- כשהיו 6 מליון תושב בעשור האחרון יש 9 מליון תושבים- ורק 47000 דירות בממוצע זה מחייב וועדת חקירה שימו לב שהאיש לא שם דגש מי האחראי - האם= האשמים במחסור - הם העזים והכבשים או הנוכלים?
- 2.מענקים לחרדים בדיוק? למה? מאיזה סיבה? (ל"ת)משלם המיסים 10/01/2021 11:06הגב לתגובה זו
- 1.אברך מבני ברק 10/01/2021 10:55הגב לתגובה זוהמגזר בבעיה תזרימית קשה, המשפחות מתקשות לגייס הון עצמי. המחירים מטורפים ובני ברק ממש לא מצדיקה את מחיריה. סך הכל כתבה ממומנת ומוזמנת. ירידת המחירים תגיע בקרוב ב"ה.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
