התחלות הבנייה בשפל של 7 שנים - פחות מ-36 אלף דירות מתחילת השנה
התחלות הבנייה בשפל של 7 שנים. נתונים חדשים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מעלים כי מאז תחילת 2020 התחילו להיבנות בישראל רק כ-35,800 אלף דירות חדשות. מדובר בנתונים המשקפים קצב בנייה שנתי של כ-47,730 דירות חדשות בשנה, ירידה של 9% ביחס לשנה שעברה. בפועל מדובר במספר התחלות הבנייה הנמוך ביותר מאד שנת 2013.
עם זאת, על פי הנתונים, לאחר שברבעון השני של השנה נרשמו כ-9,800 התחלות בנייה, הנמוך ביותר מאז שנת 2012, נתון שהושפע ככל הנראה מהחשש של חברות הבנייה בעקבות משבר הקורונה, ברבעון השלישי חלה התאוששות לכ-11,700 התחלות בנייה חדשות (נתון ממוצע לרבעון).
בהתייחסות ל-12 החודשים האחרונים, החלה בנייתן של 49,810 דירות, ירידה של 9.5% בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים (55,060). לאחר ניכוי עונתיות, נתון התחלות הבנייה של דירות חדשות עבור החודשים אוקטובר 2019-ספטמבר 2020 עומד על 50,910, ירידה של כ-3.7% בהשוואה לנתון שנרשם ב-12 החודשים הקודמים.
מקור: נתוני הלמ"ס
כ-45% מכלל הדירות: בתל אביב והמרכז
בחלוקה למחוזות, כ-24.9% מכלל הדירות החדשות נבנו במחוז המרכז (עליה של כ-4% ביחס לשנה הקודמת), כ-20.3% במחוז תל אביב (ירידה של כ-23.5%), כ-22.4% מהדירות נבנו במחוז הדרום (עליה של כ-19%), כ13.1% במחוז הצפון (ירידה של כ-9%), כ-9% באזור חיפה (ירידה של כ-35%), כ-8.5% באזור ירושלים (ירידה של כ-9.5%) וכ-1.9% ביהודה ושומרון (ירידה של כ-47%).
- המשק מתאושש בהדרגה - ענף הבינוי עדיין מדשדש
- השפעות המלחמה: התוצר הרבעוני התכווץ ב-3.9%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כ-35.4% מהדירות שהחלה בנייתן למטרת מכירה היו במסגרת מחיר למשתכן, מדובר בעלייה של 8.3% בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים. כ-37.5% מהדירות של מחיר למשתכן בתקופה הנוכחית נבנים במחוז הדרום. במחוז המרכז 22.2% ובמחוז תל אביב 13.9%.
מקור: נתוני הלמ"ס
יציבות בהיתרי הבנייה
עם זאת, לכל הפחות ביחס למספר היתרי הבנייה נרשמת יציבות. מספר היתרי הבנייה שהונפקו בתקופה עומד על כ-55,200 נתון דומה נרשם גם ב-12 החודשים הקודמים (אוקטובר 2018-ספטמבר 2019), 54,800 דירות שהונפק עבורן היתר בנייה.
ירידות גם בגמר בנייה
על פי הלמ"ס, ב-12 החודשים האחרונים הסתיימה בנייתן של כ-46,510 דירות. מדובר בירידה של 13.2% בהשוואה ל-12 החודשים הקודמים אז עמדו מספר סיומי הבנייה על 53,610 דירות. לאחר ניכוי עונתיות מדובר בירידה של כ-13.0% בגמר הבנייה של דירות חדשות עבור החודשים אוקטובר 2019-ספטמבר 2020, שהן כ-46,350 דירות לעומת 53,300 דירות ב-12 החודשים הקודמים.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
מקור: נתוני הלמ"ס
המספר הגדול ביותר של דירות שבנייתן הסתיימה בחודשים אוקטובר 2019-ספטמבר 2020, היה במחוז המרכז. מדובר על כ-28.5% מכלל הדירות, במחוז ת"א מדובר על כ-16.2%, בחיפה כ16.4%, במחוז הדרום כ-16%, בצפון -12.5%, במחוז ירושלים כ-6.7% בלבד וביהודה ושומרון כ-3.7% בלבד.
- 13.אין מחסור 23/12/2020 07:42הגב לתגובה זואין שום מחסור בדירות למגורים
- 12.דן 22/12/2020 09:36הגב לתגובה זוזה ברור כשלג, הירידה בהתחלות הבנייה משקפות ירידה חדה במכירות. הקבלנים מוכרים בעיקר לקרנות ריץ ונאלצים להוריד מחיר ב 8-15 אחוזים. עיקר המשכנתאות זה מיחזורים. התקשורת מנצלת את הבורות של הציבור בשביל ליצור תחושה של לחץ לקניית דירות. לא חושב שהם מצליחים להניע את השוק גם עם העזרה של בנק ישראל ושר האוצר.
- נתן 15/03/2021 17:36הגב לתגובה זוסוףסוף אחד שקלט
- 11.חיים 22/12/2020 06:49הגב לתגובה זוהוועדה המקומית אישרה את תכנית התחדשות קריית-חיים מערבית במסגרת התכנית תחובר השכונה לחוף הים באמצעות טיילת, שבילי אופניים ושבילי הליכה, שיחברו בין חלקי השכונה השונים לחוף. בתוך כך, יועתק, בין היתר, הכביש הקיים כיום בחזית רחוב טרומן וחוצץ בין השכונה לים לחלקם האחורי של מבני המגורים. השטח שיתפנה עם העתקת הכביש יהפוך לחזית-ים פעילה
- 10.יוסי 21/12/2020 09:19הגב לתגובה זומלא קבלנים תקועים עם דירות על המדף ומתחילים אפילו להציע שכירות ארוכת טווח כמות העיסקאות יורדת בכל הארץ, משקיעים מוכרים יותר ממה שקונים. משיקעים מתחרים עם קבלנים על מכירת דירות קבלנים מתחרים עם משקיעים על דירות להשכרה אז למי בדיוק צריך לבנות ??? יש עוד עליה מסיבית ? בני המנשה מהודו ?
- 9.דרור 21/12/2020 08:40הגב לתגובה זועושים הכל להקשות על הוצאת אישורים והיתרים . שנים של התרוצצויות והכבדה בתשלומי מיסים ואגרות . זה חייב להיות אחרת .
- 8.אורי 21/12/2020 06:48הגב לתגובה זוצריך להוריד את הרוב הנדרש לפרוייקטים ל 60% עד 65%. זה יוציא בבת אחת אלפי יחידות דיור באזורי ביקוש. הרי בסוף אין ברירה אז למה לא עכשיו?
- ומה יעזור? 21/12/2020 08:37הגב לתגובה זומעדיפים כנראה שכונות חדשות ויותר מכניסות, ראה באר יעקב עם 2 שכונות ישנות ומתפרוררות, וכול ההשקעה זורמת לשכונות חדשות.
- 7.הביקוש בשמיים - כל דירה נחטפת תוך שבועיים... למה . 20/12/2020 23:27הגב לתגובה זוהביקוש בשמיים - כל דירה נחטפת תוך שבועיים... למה ..?????
- לא בפריפריה 21/12/2020 08:38הגב לתגובה זוהעיכוב של שנת הקורונה וירידה בהתחלות הבניה. כבר עכשיו שכ"ד מטפס ועולה במרכז.
- 6.גועל נפש (ל"ת)סעידה 20/12/2020 22:29הגב לתגובה זו
- 5.אפק 20/12/2020 20:08הגב לתגובה זוהמושחתים בכנסת ובבלפור שרימו את הציבור שוב ושוב
- 4.תכינו צ'קים אני בא בסוף שבוע (ל"ת)בעל הבית 20/12/2020 19:40הגב לתגובה זו
- 3.בודק בפרטים 20/12/2020 18:22הגב לתגובה זורק 2% מהדירות החדשות ביהודה ושומרון ?? זו ממשלה ימנית ?? המפלגות החרדיות בקואליציה ??
- 8 21/12/2020 07:56הגב לתגובה זובראשות השמאלן הקיצוני הרמאי, החבר והידיד של ערפאת, הנוכל בנימין נתניהו.
- 2.הנדלן בקריסה הקבלנים משקשקים.סאב פריים כבר כאן.התרסקות (ל"ת)יוסי 20/12/2020 18:05הגב לתגובה זו
- 1.8 20/12/2020 15:51הגב לתגובה זואסון הדיור של 12 שנים, שזרק דור שלם לכלבים, רשום על שמו של הנוכל הסוציאליסט החזירי נתניהו.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
