״במחיר למשתכן יש להוציא את דירות הגן ודירות הגג. זוג צעיר יכול להתחיל בדירת 3 חדרים״
יו״ר ועדת הרפורמות, ח״כ אלי כהן (״כולנו״), במסגרת כנס לשכת השמאים באילת, התייחס לשורה של צעדים שנועדו להתמודד עם מחירי הדיור וכן הביקורות על מחירי הדירות בתכנית ׳מחיר למשתכן׳: ״מחיר למשתכן הפסיקה את שיטת הספסור בקרקעות. החישוב הוא שכל ירידה במחיר המדינה סופגת מערך הקרקע ומהוצאות הפיתוח. בני הפריפריה מקבלים זכות קודמת של 35% בהגרלות. כמו כן, אני חושב שבמחיר למשתכן יש להוציא את דירות הגן ודירות הגג. זוג צעיר יכול להתחיל בדירת 3 חדרים״.
ח״כ כהן התייחס גם למיסוי על הדירה השלישית, ורמז לתיקון צפוי שיוביל למיסוי פרוגרסיבי התלוי בהכנסה: ״מס תמיד עדיף שיגזר מהכנסה ולא מהשווי, המס הוא אוביקטיבי לצורך העניין, מס שנגזר מהשווי הוא בעייתי. שר האוצר רוצה להוביל מדיניות מסוימת של כלכלה חופשית עם רגישות חברתית. אני יודע שאנשים רכשו וקנו מכספם אבל צריך לשנות את המצב. לא ייתכן שאנשים קונים דירה רביעית ויש כאלה שלא מצליחים לקנות דירה אחת, יש להבין כי החקיקה נועדה לצמצם פערים״.
במהלך הכנס התייחס כהן לאישור תיקון 3א׳ בתמ״א 38 אתמול בקבינט הדיור וההחלטה לתגמל את הרשויות על כל דירה שתאושר במסגרת התחדשות עירונית (תמ״א 38 ופינוי בינוי) כמנוף להכנסת היצע דירות לשוק. ״תחום היזמות בתחום התחדשות העירונית - מי שלא שם. לא קיים״ , פתח ח״כ כהן את דבריו. ״במספרים בשנת 2015 ניתנו היתרי בנייה ל-5,000 דירות (תמ״א 38 ופינוי בינוי) בשנת 2016 ינתנו 9,000 יח״ד בהיתרים, אילו המחלוקת בשנה האחרונה על חישובי הזכויות ליזמים, היינו רואים 10,000 יח״ד בהתחדשות עירונית עד סוף השנה. יש להבין כי עליית מחירי הדיור גם אפשרה את ההתחדשות העירונית. גם תכנית מחיר למשתכן אפשרה התחדשות עירונית כי לא משווקים דירות שלא במסגרת ׳מחיר למשתכן׳, לכן היזמים פונים להתחדשות עירונית״.
״בפינוי בינוי מאשרים בין 500-10,000 יחידות דיור, בראשון לציון אושרו 10,000 דירות. הדבר החשוב בתיקון התמ״א 38 הוא הוודאות, כל הזמן שלקח לאישורים מוערך בכ-2,000 יח״ד. כמו כן, אני מקדם יוזמה שהרשויות המקומיות יקבלו 20 אלף שקל, על כל דירה בפרויקט התחדשות עירונית שתאושר. יש צורך לתת לראשי הערים פיצוי על היטלי ההשבחה״, אמר כהן.
- הצעת החוק לסגירת תאגידי המים אושרה בוועדת השרים לחקיקה; איך זה ישפיע על חשבון המים שלכם?
- הבינלאומי: צמיחה בפעילות הליבה, התשואה על ההון ירדה ל-16.2%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ח״כ כהן השיב על סוגיית הרמאויות שרואים בענף הנדל״ן ואמר: ״התיקון בחוק במקרה של קבוצות הרכישה הוא שהכספים צריכים להיכנס לנאמנות. אין ספק ובצורה ברורה יש הרבה ׳מאכרים׳ בענף ויש אנשים שרק מחפשים להחתים דייר ולרשום הערות אזהרה. לכן, אנחנו מעודדים הקמת מנהלות עירוניות. יצא מכרז של משרד הבינוי והשיכון והמדינה מממנת את הנושא הזה בכ-50%״.
ראש עיריית רחובות רחמים מלול, אמר לכהן בביקורת על התיקון לתמ״א 38: ״ יו״ר מטה הדיור באוצר, אביגדור יצחקי אמר פה אתמול - לא הייתה בירוקרטיה היה שיתוק. שמענו הצעות מאלפות אך יצאנו יותר מבולבלים מאשר נכנסתי. לא ירחק היום שיקומו כפילים לגית אייל ומיכה גדרון שיפרשו את התיקון החדש בצורות שונות ושוב ארז קמיניץ המשנה ליועץ המשפטי לממשלה - יתקע את זה. צריך להבין כי מי ששם יהבו על פתרונות בשוק הדיור בפינוי בינוי - עושה זאת לשווא. אם אתם חושבים שראש העיר נבחר לקדם תמ״א 38, אתם טועים, זו תפקידה של המדינה לטפל במצוקת הדיור״.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
