רשות ניירות ערך: רכישת יח"ד עם רישום בטאבו עשוי להיחשב נייר ערך
מחלקת ביקורת והערכה ברשות ניירות ערך מפרסמת דוח ממצאי ביקורת בנושא הצעה של ניירות ערך לציבור. הדוח מתפרסם בהמשך למספר ביקורות שביצעה המחלקה בשיתוף עם מחלקת תאגידים, במיזמים הפונים למשקיעים פוטנציאליים ומציעים להם להשקיע במיזם. בדוח ריכוז הממצאים מוצגים שני מקרים, בהם השקעה פיננסית בפרויקט נדל"ן הכוללים רישום במרשם המקרקעין ייחשבו, לעמדת סגל הרשות, כהשקעה בניירות ערך.
במקרה הראשון מדובר בשיווק יחידות דיור בפרויקט נדל"ן במדינה זרה. ההשקעה דרשה התקשרות בהסכם רכישה של יחידת דיור תוך רישום הזכות על שם המשקיע במרשם המקרקעין באותה מדינה. מעבר לכך, נחתם הסכם נוסף לפיו המשקיע משכיר את היחידה שרכש בחזרה ליזם לתקופה של 10 שנים, בתמורה לתשלום שנתי של 10% מהיקף ההשקעה שלו. בפועל התשלום למשקיע לא תלוי בהכנסות מהשכרת היחידה שלו, והיזם הוא שמנהל את היחידה כולל השכרתה על פי שיקול דעתו. סגל הרשות קובע כי בנסיבות המקרה הספציפי, מערכת ההסכמים בפרויקט מהווה "ניירות ערך", וזאת על אף קיומו של רישום הנכס על שם המשקיע ברשם המקרקעין.
סגל הרשות מציין בדוח כי על פי רוב, רכישה של דירה מזוהה הרשומה קניינית על שם הרוכש במרשם המקרקעין תהיה במהותה בגדר רכישה צרכנית באופייה, שאינה פיננסית. כך למשל, כאשר אדם רוכש דירה לצורך מגוריו בה או לצורך השקעה בנדל"ן באופן ישיר ועצמאי. יחד עם זאת, קיומו של רישום במרשם מקרקעין לבדו אין משמעותו בהכרח כי העסקה שבנדון אינה מהווה "נייר ערך". סגל הרשות קובע כי מאפייני ההשקעה ואופן ביצועה מעידים כי ההתקשרות במהותה היא לביצוע השקעה פיננסית, פאסיבית, הנושאת אופי כלכלי מובהק ותוך ציפייה לתשואה. במקרים אלו, יש לראות במערכת ההסכמית הזו כהשקעה בנייר ערך.
מקרה נוסף שנכלל בדוח מתייחס לשיווק יחידת נופש מלונאית בחו"ל. למשקיעים הוצא לרכוש יחידת נופש פרטנית במיקום ספציפי במלון. כל יחידה נרשמה על שם המשקיע במרשם המקרקעין המקומי. עם זאת מארג הסכמי ההשקעה קבע שהמשקיעים זכאים לקבל חלק מרווחי המלון, בהתאם לחלקם היחסי למול כלל מחזיקי יחידות הנופש, ללא תלות בביצועי היחידה הספציפית שנרכשה על ידם. עמדת סגל הרשות היא כי בנסיבות אלו הסכמי ההשקעה מהווים "ניירות ערך" למרות שהמשקיע רכש יחידה מלונאית ספציפית שנרשמה על שמו במרשם המקרקעין. לעמדת הסגל, העובדה שהמשקיע זכאי לתשואה הנגזרת מהפעילות הכוללת של המיזם, ולא רק מיחידת הדיור שנרכשה על ידו, מחזקת את הצורך בהגנת דיני ניירות ערך.
- חיסכון בקופת גמל להשקעה הציבור מעביר כספים, יש לכך סיבות טובות
- קרן טיטאן תקים קרן גלובלית חדשה בהיקף של 100 מ' ד'
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוסף, הדוח עוסק בשתי סוגיות נוספות:
1. מעורבותם של מתווכים ומשווקים בשיווק ההשקעות - בהקשר זה קובע סגל הרשות כי "החוק אינו מכיר במעמד של "מתווך" ככזה המעניק פטור מתחולתו". ככל שגורם כלשהו לרבות "מתווך" מבקש להציע לציבור ניירות ערך של תאגיד כלשהו, מוטלת עליו החובות מכח החוק.
2. שימוש בנתונים כספיים "אובייקטיביים" לשיווק השקעה – סגל הרשות זיהה מקרים בהם מיזמים פרסמו נתונים כספיים "אובייקטיבים" שמקורם בפרסומים פומביים שונים לצורך שיווק ההשקעה. הנתונים אינם מתייחסים לפרויקט עצמו, אך הם מוצגים באופן המרמז על התוצאות הצפויות של ההשקעה במיזם המגייס. כך לדוגמא פרסום שיעורי תשואה ממוצעת בשכונה או בעיר בה מצוי פרויקט נדל"ן המשווק על ידי היזם ועוד. סגל הרשות קובע כי פרסומים של נתונים כספיים מסוג זה, אינם נכללים בפטור "הפרסום הכללי" הקבוע בחוק, אף אם מדובר בנתונים חיצוניים לפעילות המיזם. לעמדת הסגל, האיסור המפורש למסור נתונים כספיים במסגרת פטור "הפרסום הכללי" מעיד על חשיבותם של נתונים כספיים במסגרת הצעה של ניירות ערך. משכך, פרסומים שמטרתם לעקוף הוראה זו, לא יכולים לחסות תחת הפטור.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
