מארק שיפמן
צילום: יח"צ
דעה

אחרי 14 שנה: האם תכנית תמ"א 38 בדרך להיעלם מהנוף?

בהדרגה החלו נשמעים קולות נגד התכנית וראשי הערים שמיהרו לתפוס "טרמפ" על התכנית בתחילתה משנים כעת כיוון ומתעלמים מהאינטרס הלאומי העומד בבסיסה 

מארק שיפמן | (10)

לאחרונה נודע כי במינהל התכנון מובילים מהלך שיאפשר לרשויות המקומיות לקבוע את גבולות ההתחדשות העירונית של עירם, בדרך של תכנון מתחמי פינוי בינוי המאגדים כמה בנייני מגורים, דבר שייתן לגיטימציה לוועדות המקומיות לא לדון ולא לאשר פרויקטים של תמ"א 38 בבניין הבודד.

המשמעות הדרמטית של מהלך זה טמונה בכך שהוועדות המקומית תהיינה מוסמכות למנוע פרויקטים של תמ"א 38, שהיא כזכור תכנית מתאר ארצית. נוכח העובדה שכבר כיום זוכה תמ"א 38 לביקורת חריפה בשלטון המקומי, בעיקר ברשויות המרכזיות של גוש דן – תל אביב יפו, רמת גן, הרצליה, גבעתיים ובת ים – ההערכות הן כי התכנית תיעלם בהדרגה מהנוף. 

המהלך המתוכנן הוא טעות. העיריות ורשויות התכנון עומדות להכניס את ענף תמ"א 38 לקיפאון מבלי להציע חלופה ראויה לבניין הבודד המבקש להתחדש, ולא בעוד 10 שנים מהיום. פרויקטים רבים יבוטלו וחלומם של רבים להתחדשות עירונית עומד להתפוגג. 

יש לזכור, תכנית המתאר הארצית 38, או בכינויה הרווח תמ"א 38, נולדה כדי לספק פתרון תכנוני וכלכלי לחיזוק בניינים מפני רעידת אדמה. כבר בימיה הראשונים נכרכה עם צורך נוסף, הצורך בבניית מרחבים מוגנים. כך קיבלה תמ"א 38 מעמד של תכנית בעלת ערך לאומי. 

כאשר הפוליטיקאים "גילו" את התמ"א, היא קיבלה "רוח גבית" מכיוון חדש. מדוע רק חיזוק מפני רעידת אדמה? הנה לנו פתרון למצוקת הדיור. וכך, אט אט נשכחה מטרתה הראשונית של תמ"א 38 ככלי לחיזוק בניינים מפני רעידת אדמה, והיא הפכה לכלי המשמש לצורכי התחדשות עירונית. 

העיריות שהיו הראשונות לקפוץ על "עגלת התמ"א" מפנות גבן לתכנית

התכנית ה"סקסית" משכה אליה יזמים רבים וכך קם לו ענף שלם בעולם היזמות בו מתמחים יזמים, קבלנים, אדריכלים, עורכי דין ועוד. אותן עיריות שמתנגדות כיום להמשך התכנית היו מהראשונות לקפוץ על העגלה.

כך לדוגמא, עד 2016 רמת גן הובילה את ערי ישראל עם 20% מכלל הפרויקטים שאושרו במסגרת תמ"א 38. אותה רמת גן השלימה לאחרונה תפנית מלאה של 180 מעלות והודיעה כי לא תאשר יותר פרויקטים של תמ"א 38 בתחומה (לכתבה המלאה).

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

ואז, בהדרגה החלה הרוח לשנות כיוון. יותר ויותר קולות נשמעו כנגד תמ"א 38. החלו להישמע טענות לפיהן מדובר בפרויקטים שמעמיסים על התשתיות הקיימות, כי התכנון נקודתי ופוגע בסביבה, וכי התכנית אינה נותנת מענה לצורך בשטחים ציבוריים. 

כעת מופנה שינוי הכיוון וה"טרמפ" שתפסו על התכנית הפוליטיקאים וראשי הערים נגד התכנית. ראשי הערים מתנגדים לתמ"א 38 בעיקר מטעמים כלכליים - לתפיסתם, העיריות מפסידות כסף בגין כל פרויקט שמאושר. כאשר הבחירות לרשויות המקומיות אינן באופק, ראשי הערים לא מעוניינים לתמוך בפרויקטים שיפגעו בקופה העירונית. 

הפתרון הנחוץ איננו מתן כוח בלתי מוגבל לראשי הערים לקבור את תמ"א 38 בתחומן ולמחוק את האינטרס הלאומי העומד בבסיס התכנית. את השינויים הנדרשים יש לקבוע בחקיקה - בערים בהן אושרו תכניות מתאר ונמצא כי עומס בפרויקטים של תמ"א 38 פוגע בתשתיות, יסומנו אזורים המיועדים לפינוי בינוי בלבד ולא ניתן יהיה לבצע בהם פרויקטים של תמ"א 38 בבניינים בודדים. ביתר האזורים, יש לאפשר קידום פרויקטים של תמ"א 38 גם בבניינים יחידים, תוך ניסיון למציאת הנוסחה שתמנע מהעיריות הפסדים כלכליים. 

בצורה זו יישמרו האינטרסים הכלכליים והתכנוניים של העיריות מצד אחד, ותימנע מחיקתה של התכנית על ידי ראשי הערים, מטעמים כלכליים שאינם עולים בקנה אחד עם האינטרס הלאומי. 

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 8.
    יהל 04/06/2019 13:42
    הגב לתגובה זו
    תמא 38 תכנית מעולה שחיזקה ושדרגה אלפי בניינים ישנים בארץ ללא עלות !!! למדינה ....תכנית WIN WIN , !!!! שר האוצר , שר השיכון , שר הפנים !!! תמנעו עצירת תכנית תמא 38 שעוזרת מאוד לבטיחותם של מאות אלפי משפחות רובן חלשות יותר בעם ישראל
  • 7.
    מומחה לקנוניות 03/06/2019 21:16
    הגב לתגובה זו
    מתוכנית לטובת האזרח הפך להיות תוכנית לטובת העיריה. במקום לתקן ליקויים נתנו את הכח לעיריה.
  • 6.
    יהודה 29/05/2019 13:45
    הגב לתגובה זו
    סוף סוף כתבה שמסבירה את ההתפתחויות בשוק תמא 38 באופן ברור ומאוזן
  • 5.
    האם ימשיכו לגבות השבחה שלא מאשרים תמא? (ל"ת)
    השבחה 29/05/2019 07:11
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    ענת 29/05/2019 06:50
    הגב לתגובה זו
    סוף סוף העורך דין שלא היה לו זמן יתפנה לתביעה צודקת ועם פחות ניפנוף
  • אבל איך התפרנסו לוקח 29/05/2019 17:00
    הגב לתגובה זו
    בשכנות נווה רח' מאיר פלבן 2 קונסטידור חתמו הדירים רק על תוספת 8 יחידות פירסם לשכנים רק על שמונה הוועדה ידעה מזה ואף הודאה שזה סכנת נפשות והוציא היתר 15 יחידות מי שבירושלים יש הוכחות אחת אחת על שוחד בירושלים הלוואי שזה יגמר כל עלות ההנדסה לחיזוק מבנה
  • 3.
    משי 28/05/2019 21:48
    הגב לתגובה זו
    תוכנית ארורה
  • 2.
    כסף 28/05/2019 18:44
    הגב לתגובה זו
    רעידות אדמה...כבר קרו ! מלחמה..גם כבר הייתה וחדשה , רחבה וגדולה יותר, עוד בפתח ! גם הצפות בקו החוף כבר צפויות בקרוב. בניינים מתפוררים שנבנו לפי תקן אנו באנו.. הכל סביב הכסף..הכתובת על הקיר..הפלקל הבא כבר לא ימחה כמה בודדים
  • אהרון בלוי 29/05/2019 17:04
    הגב לתגובה זו
    מי שרוצה שיבדוק בכל בקשות ההיתר של חברת קונסטידור לבין אחרים יבין רחלי מקבלת כסף מסדרת לך הכול גם תוכניות הנדסה מסוכנות גם אם השכנים חתמו עד שמונה דירות תוספת וגם כך פורסם לשכנים היא גם תיתן לך 15 דירות בלי בעיה אפילו שאסור חדר מחוזק בחוק הנדסה זה מסכן את כל הבניין וגם תאשר לך דירות ללא חדר ממ ד בכלל
  • 1.
    יוסי המחדש 28/05/2019 16:08
    הגב לתגובה זו
    הם לא מרוויחים דבר אלא יסבלו משנים על גבי שנים של רעש ולכלוךוחסימת הכביש ובסוף מעומס תנועה ומצוקת חניה
ניר חצבניר חצב
הצפת ערך

89bio יצאה מחברת טבע ושווה כבר יותר מ-600 מיליון דולר. האם זאת רק ההתחלה?

החברה מפתחת תרופה בעלת ייתרון מובהק ביחס לתרופות של חברות מתחרות למחלה ממנה סובלים כיום כ-16.5 מיליון אמריקאים, מספר שגדל בקצב גבוה וצפוי להגיע ל-27 מיליון איש עד 2030
ניר חצב |
חברת 89bio (סימול: ETNB) היא חברת ביוטכנולוגיה אמריקאית העוסקת בפיתוח תרופות ל-Unmet Needs, כלומר לאינדיקציות שהטיפול הנוכחי עבורן אינו אפקטיבי מספיק. הנכס המוביל של החברה הוא התרופה BIO89-100, שמיועדת לטיפול ב-NASH - non-alcoholic steatohepatitis, שמכונה גם מחלת הכבד השומני, וכן לטיפול ב- SHTG - hypertriglyceridemia, שהיא רמת טריגליצרידים גבוהה בדם. האינדיקציה המובילה היא ל-NASH, כשהתרופה נמצאת כעת בניסוי 2a/1b, בעוד האינדיקציה ל-SHTG נמצאת לאחר ניסויים פרה-קליניים ולפני ניסוי ראשון בבני אדם. למרות היותה חברה אמריקאית, ל-89bio יש הקשר ישראלי מובהק, והיא מנהלת את חטיבת המחקר והפיתוח שלה מישראל. בנוסף, שניים ממייסדיה הם בכירים לשעבר בטבע - סמנכ"ל התפעול שלה הוא ד"ר רם וייסבורד, לשעבר סגן נשיא לענייני אסטרטגיה בטבע, ואחד מחברי הדירקטוריון שלה הוא ד"ר מייקל היידן, שכיהן כמדען הראשי של טבע בשנים 2012-2017. כמו כן, ואולי חשוב מכל, המולקולה המרכזית של 89bio הייתה שייכת בעבר לטבע, והיא נרכשה על ידי 89bio באפריל 2018. בתמורה למולקולה זו שילמה 89bio לטבע סכום של 6 מיליון דולר, עם אפשרות לשלם 135 מיליון דולר נוספים, ביחד עם תשלום תמלוגים, אם וכאשר תגיע התרופה לשוק. הקשר ישראלי נוסף הוא דרך קרן פונטיפקס הישראלית, שהשקיעה ב-89bio בשלביה הראשוניים וגם כיום מחזיקה בכ-7% ממניות החברה. מחלת הכבד השומני – אינדיקציית ענק שרק הולכת וגדלה ה-NASH, או מחלת הכבד השומני, היא אחת מהאינדיקציות ה"חמות" ביותר בעולם הביוטכנולוגיה כיום. לפי הערכות, כ-30% מאוכלוסיית העולם סובלים מבעיה שנקראת NAFLD - Non Alcoholic Fatty Liver Disease, שמוגדרת כמצב בו בכבד יש 6% שומן או יותר. ה-NASH הוא השלב המתקדם יותר של ה-NAFLD, בו הכבד מתחיל לפתח דלקת – משם סכנת ההידרדרות לצלקת, שחמת ואפילו סרטן גדלה. חולי NASH סובלים בדרך כלל ממספר בעיות בריאותיות נוספות, כמו רמת טריגלצרידים גבוהה בדם (hypertriglyceridemia, שהיא כאמור אינדיקציה נוספת ל-BIO89-100), משקל יתר וסכרת. כמו הבעיות הבריאותיות ה"מודרניות" הללו, שתפוצתן הולכת וגדלה בשל אורח החיים בעולם המערבי, כך גם מספר החולים ב-NASH גדל משמעותית בשנים האחרונות, וצפוי להמשיך לגדול גם בעתיד – לפי ההערכות הנוכחיות, כ-16.5 מיליון אמריקאים סובלים כיום מ-NASH, ומספר זה צפוי לגדול לכ-27 מיליון איש עד לשנת 2030. אין כיום טיפול תרופתי ייעודי ל-NASH, כאשר הטיפול הנפוץ הנוכחי מבוסס על ניסיון לשנות את אורח החיים של החולים, דרך הגברת כושר גופני ושיפור תזונה. המון חברות פרמצבטיקה וביוטכנולוגיה עומלות על פיתוח טיפולים למחלת ה-NASH, ביניהן חברות ענק כמו Novartis ו-Bristol Myers Squibb וגם חברות קטנות יותר, כמו חברת Galmed הישראלית (GLMD) שנסחרת בשווי של כ-100 מיליון דולר. לא מעט חברות נכשלו בפיתוח תרופה אפקטיבית למחלה לאורך השנים, כולל Gilead, שהודיעה באפריל 2019 כי ניסוי שלב 3 בתרופה לטיפול ב-NASH לא עמד ביעדיו. הכישלון האחרון היה של חברת Intercept Pharmaceuticals - ICPT שהודיעה בחודש יוני כי בקשתה לאישור התרופה לשיווק נדחתה על ידי ה-FDA בשלב זה, כשהסוכנות ביקשה מידע פוסט קליני נוסף שיוכיח כי התועלת שבתרופה עולה על הסיכונים שבה. התרופה של 89 מציעה יתרון אחד משמעותי מאוד מנגנון הפעולה של ה-BIO89-100 מבוסס על ההורמון FCF21, שהוא הורמון מטבולי שהגוף מייצר באופן טבעי, ושמטרתו היא לווסת את המטבוליזם של גלוקוז וליפידים בגוף ודרך כך, גם להפחית את רמת השומניות בכבד. זהו מנגנון פעולה אחד מני רבים שנבחן כעת על ידי חברות התרופות כטיפול אפשרי ל-NASH. בניסוי שלב 1 בתרופה השתתפו 58 מטופלים בריאים, שקיבלו מנה אחת של התרופה ונבדקו 8 ו-15 ימים לאחר מכן. בניסוי נמצא כי התרופה לא גרמה לתופעות לוואי משמעותיות, וכי נרשמה ירידה במספר היבטים של מחלת ה-NASH, דוגמת רמת הטריגלצרידים בדם, כולסטרול LDL וכולסטרול HDL. חשוב לציין כי קיימות חברות אחרות שמפתחות תרופות ל-NASH בהתבסס על אותו הורמון FCF21, דוגמת Bristol Myers Squibb ו-Akero Therapeutics - AKRO. עם זאת, 89bio טוענת של- BIO89-100 יש יתרון מרכזי על תרופות אלו והוא זמן מחצית החיים שלה (Half Life) שעומד על 55-100 שעות, לעומת מתחת לשעתיים ב-FCF21 "סטנדרטי". יתרון זה מאפשר לתרופה להיות זמן רב יותר בגוף, מה שמציע יתרונות פרקטיים וקליניים משמעותיים לחולים. התרופה BIO89-100 נמצאת כעת בעיצומו של ניסוי שלב 2a/1b באינדיקציית ה-NASH, שכולל 81 חולים שטופלו ב-6 מינונים שונים של התרופה למשך 12 שבועות. החברה צפויה לפרסם תוצאות ראשוניות מהניסוי בסוף הרבעון הנוכחי או בתחילת הרבעון הרביעי של 2020, עם צפי להתחלת השלב הקליני הבא, שהוא ניסוי 2b/3, במחצית הראשונה של 2021. מעבר לאינדיקציה ל-NASH, גם האינדיקציה לטיפול ב-hypertriglyceridemia - SHTG היא משמעותית מאוד, עם כ-4 מיליון חולים בארה"ב בלבד, שכ-50% מהם אינם מגיבים היטב לסטנדרט הטיפולי הנוכחי. אינדיקציה זו נמצאת כאמור לקראת ניסויים ראשונים בבני אדם, עם ניסוי שלב 2 שצפוי להתחיל בחציון הנוכחי, ותוצאות ראשוניות בעוד כשנה. החברה מציינת כי בניגוד למקרה ב-NASH, בו לוח הזמנים הקליני הוא ארוך ויקר יחסית, פרוטוקול ה-FDA גורם ללוח הזמנים ב-SHTG להיות קצר וזול יותר, מה שגורם גם לתרופה זו להיות פוטנציאל משמעותי להצפת ערך עבור החברה. תמחור החברה מלמד על הפוטנציאל הגדול שהשוק רואה מניית 89bio נסחרת כעת בשווי שוק של כ-630 מיליון דולר. נכון לסוף הרבעון השני 2020, לחברה כ-74 מיליון דולר במזומן ובנוסף, בחודש יולי האחרון היא גייסה כ-78 מיליון דולרים נוספים. כלומר, השווי מנוטרל המזומנים של החברה הוא כ-480 מיליון דולר. שווי השוק שבו נסחרת 89bio הוא מכובד לחברה שנמצאת בסך הכל לקראת ניסוי קליני שלב 2, כלומר מרחק כמה שנים טובות מהשוק. השווי הגבוה יחסית שמעניק השוק ל-89bio מלמד לדעתי על 2 דברים מרכזיים. תחילה, הוא מלמד על הערכת השוק בנוגע לפוטנציאל האדיר שטמון בטיפול אפקטיבי ל-NASH, בהתחשב בגודל העצום של שוק זה ולטיפולים הלא מספיק אפקטיביים כעת. שנית, השווי מלמד על הערכה שהמשקיעים נותנים לפלטפורמה הטכנולוגית של 89bio, כמו גם לאיכות ולמוניטין שמביאים ההנהלה והדירקטוריון שלה. הסיפור של 89bio ממחיש שוב שניתוח "יבש" של חברת ביוטכנולוגיה, לפי המרחק שלה מהשוק, לא מספר את הסיפור המלא. משקיעי הביוטכנולוגיה בעולם נותנים משקל גם לגורמים כמו הצורך בשוק לתרופות חדשניות, לגודל השוק כיום ולתחזיות בנוגע לגודלו בעתיד, לפלטפורמה הטכנולוגית (והאפשרות למנף אותה לתחומי טיפול אחרים), יתרונות תחרותיים פוטנציאלים, מוניטין ההנהלה ועוד. לכן, למרות ש-89bio נמצאת עדיין רחוק יחסית מהשוק, היא מקבלת שווי שלא מעט חברות עם מוצרים מאושרים יכולות רק לחלום עליו. הכותב הוא מייסד ושותף מנהל בקרן הגידור Tree Garden Capital. המידע המוצג בסקירה זו מהווה מידע כללי והינו חומר מסייע בלבד ואין לראות בו כמידע עובדתי או שלם וממצה של כל ההיבטים הכרוכים בהשקעה בני"ע, וכן אין לראות במידע האמור כהמלצה או כתחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא או לרכישת נייר הערך. האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ/שיווק השקעות ו/או תחליף לייעוץ/שיווק השקעות ו/או ייעוץ מס בידי מי שמוסמך לכך, המתחשבים בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם.    פרסום מידע זה אינו מהווה הצעה לציבור להשקעה בשותפות. ההשקעה בשותפות הינה על בסיס הצעה פרטית בלבד, בכפוף למגבלות כמפורט בהוראות הדין החל, ולפי שיקול דעתו המוחלט והבלעדי של השותף הכללי.