עשרות פרויקטים להתחדשות עירונית בתל אביב ובערי המרכז תקועים כעת כי ההצדקה הכלכלית לפרויקט הופכת להיות גבולית. יזמי ההתחדשות העירונית, למי שלא יודע, יכולים לשנות את התנאים תוך כדי תנועה, אם התמורות שהם מקבלים מהעיריה משתנות ואם יש שינויים בשוק. במצב כזה - הדיירים שחולמים על דירה גדולה ששווה הרבה יותר, יכולים תוך כדי תנועה, לגלות שהחלום יהיה קטן יותר. הימזים פשוט פונים לבעלי הדירות עם שינוי בתנאי ההצעה - רוצים - רוצים; לא רוצים - העסקה תתבטל.  

התחדשות עירונית היא פתרון מרכזי למצוקת הדיור ומנוע ליצירת אלפי דירות חדשות מדי שנה. אלא שהמציאות הנוכחית הופכת את התוכניות למורכבות הרבה יותר. פרויקטים שנחתמו ב־2020 או 2021, בשיא הביקוש ובסביבת ריבית כמעט אפסית, הופכים היום לבלתי כלכליים. השילוב בין הוצאות בנייה שעלו בעשרות אחוזים, עלויות מימון כבדות ושוק רווי דירות חדשות, מערער את המודל שעליו התבססו מאות מיזמים. היזמים האלו אמורים לעמוד בהסכמים שלהם, אבל לרובם יש פתח מילוט. 

היזמים מציעים פחות

היזמים מציעים פחות ועדיין - לרוב הדיירים זה בכל זאת משתלם, במיוחד שהם כבר נמצאים בתהליך. אנשים לא נוטים לשנות החלטות כל כך משמעותיות, במיוחד אחרי אחרי עשרות ישיבות של דיירים, פגישות עם עורכי דין, מפגשים רבים עם היזמים, הם נמצאים כבר עמוק בתוך התהליך, ולכן הם לרוב יתקדמו. הבעיה שזו קרקע נוחה ליזמים לקבל יותר. האם הדיירים באמת מבינים ויודעים בכמה עלו חומרי הבנייה ומה המצב המימוני של היזם. לא, והם גם לא צריכים לדעת, אבל ברגע שהיזם פותח שוב את העסקה, הוא יכול בקלות לשנות לטובתו את התנאים.  זאת סוגייה מאוד בעייתית - דמיינו שקניתם דירה ותוך כדי תנועה המחיר שלה עלה משמעותית, או שמורידים לכם 10-20 מטר רבוע משטחה.  

בפרויקטים רבים הדיירים כבר נמצאים בשלב מתקדם: התוכניות אושרו, היתר הבנייה בפתח והבנק נערך להעמיד מימון. ואז מגיעה ההפתעה -  היזם מודיע כי החישובים שעליהם התבססו ההסכמות אינם רלוונטיים עוד. הדירות שאמורות היו להימכר במחירים של 60 אלף שקל למ"ר לא מצליחות להימכר גם ב-50 אלף שקל, ועלות הבנייה, שעמדה על כ־11 אלף שקל למ"ר, קפצה ל־15 אלף שקל ואף יותר. התוצאה: פרויקטים שהובטחה בהם רווחיות של 15% נכנסים לגרעון, והבנקים מסרבים להעמיד ליווי לפרויקט שאינו עומד ברף הכלכליות.

• מגידו מכרה 133 דירות במחצית הראשונה של 2025
• פרופדו מעדכנת על רוב דרוש בפרויקט התחדשות עירונית ברמת גן
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במצב כזה, היזמים מבקשים מהדיירים לשנות את ההסכם: להפחית מהשטח המובטח, לוותר על חניה נוספת, לוותר על דמי שכירות בתקופת הבנייה או לשנות את לוחות הזמנים. אחרת הפרויקט ייעצר לחלוטין. עבור הדיירים, מדובר בדילמה לא פשוטה. מצד אחד, אפשר לעמוד על החוזה ולדרוש אכיפה, אך המשמעות היא להתחיל הכול מחדש עם יזם חלופי ולחכות עוד שנים ארוכות. מצד שני, פשרה מביאה לדירה חדשה בתוך כמה שנים, גם אם בתנאים פחות טובים מהצפוי. השאלה אם להסכים להצעה החדשה של היזם או לא היא תלויה כמובן במקרה עצמו. אבל כמו כל דבר, זה מו"מ. היזמים ינסו להפחית עד כמה שאפשר את התמורות, או לבקש כמה שיותר כסף. הדיירים צריכים לחזור להסכם הבסיסי ולנסות לקבל אותו. בסופו של דבר מול עלויות שעלו, גם מחירי הדירות עלו. במקרים רבים זו תאבת בצע של היזמים, אם כי, יש מקרים רבים שמדובר במצב אמיתי, אבל הדיירים לא אשמים שהיזם לא יודע לחשב את ההוצאות שלו. 

שווי של כ-1.67 מיליארד שקל, FFO צפוי של 165-170 מיליון שקל - הנתונים האלו מגלמים תשואה צפויה של כ-10%. ההשקעה הזו גם מייצרת דיבידנד של כ-6%. האם זה מעניין? תמיד יש סיכונים, השאלה היא מה ההערכת הסיכון של כל משקיע. מדובר בהשקעה בקרן הריט מניבים ריט מניבים ריט -1.42%   קרן שמחזיקה במשרדים ולוגיסטיקה ברחבי הארץ ומשכירה אותן. הונה העצמי של הקרן נאמד בכ-1.7 מיליארד שקל.

למרות ששוק המשרדים עדיין מתמודד עם האטה בביקושים, לדברי הנהלת מניבים ריט, מדובר בתקופה של התייצבות. הקרן, שמנהלת נכסים בהיקף של כ-3.4 מיליארד שקל, יוצאת בימים אלו עם שיווק פרויקט הדגל החדש שלה בלב תל אביב - מגדל לבנדה.

המעבר המתוכנן של בנק הפועלים

המבנה, אשר ממוקם ברחוב הרכבת ונחשב לקו התפר בין המרכז הוותיק של תל אביב לשכונות המתחדשות שמדרום לו. צפוי לכלול שטחי משרדים בהיקף של כ-12.5 אלף מ"ר, שנרכשו על ידי מניבים לצד קומת מסחר. חלקי המגדל הנוספים מיועדים לשימושים מעורבים: מלונאות ומגורים: "זה אחד הנכסים הבודדים בתל אביב שמציעים בניין משרדים עצמאי, שמתחיל מגובה. כל קומה גבוהה, עם נוף פתוח, מערכות נפרדות, לובי עצמאי וגישה נפרדת מהרחוב", אומר עופר אברם, מנכ"ל מניבים ריט .

לדבריו, מגדל לבנדה אינו רק נכס בודד, אלא חלק מתנועה רחבה הרבה יותר של פיתוח דרום מערב תל אביב - אזור שעד לאחרונה נחשב כ-"חצר אחורית", אך עובר בימים אלה מהפכה של ממש :"כל הציר של רחוב הרכבת, ממחלף לה גוארדיה ועד דרך בגין, הופך למוקד תוסס של משרדים, מלונאות, מגורים ומסחר. מדובר באזור שעתיד לאכלס בשנים הקרובות מאות אלפי מ"ר של שטחי תעסוקה, לצד מאות חדרי מלון ויחידות דיור".

במרכז ההתחדשות נמצא המעבר המתוכנן של בנק הפועלים, שיעתיק את משרדיו הראשיים לקומפלקס בהיקף של כ-60 אלף מ"ר, שייבנה מדרום לפרויקט ויתניה, מהלך שצפוי למשוך לאזור כ-4 אלף עובדים חדשים. לצד זאת, מוקמים פרויקטים מעורבי שימושים של חברות נוספות, ביניהן אינטרו, ויתניה ויזמים נוספים, המחזקים את התנועה דרומה של מרכז העסקים הראשי של תל אביב.

ניסיון לגייס 'שוכר עוגן'

החברה, שמתמקדת בנכסים מניבים לטווח ארוך ולא ביזמות אגרסיבית, מחזיקה כיום פורטפוליו מגוון עם לוגיסטיקה ותעשייה (כמעט מחצית מה-NOI שלה), מרכיב יציב יחסית שהעניק לה יתרון בשנים האחרונות של תנודתיות.

בתחום המשרדים, היא שומרת על פיזור גיאוגרפי יחסי, אך בתל אביב.  אשר הוגדרה נחשבת  ל-"שוק יוצא דופן ביציבותו". היא מבצעת מיקוד מחודש עם מגדל לבנדה. לדברי אברם, המיקוד הנוכחי הוא בגיוס שוכר מרכזי, 'שוכר עוגן', שיהפוך את הבניין ליחידת משרדים עצמאית ברורה, עם נוכחות מובהקת.

לדבריו, יש ביקוש מצד גופים שרואים יתרון בעצמאות מלאה ולא בשכירות בתוך קומפלקסים גדולים: "יש לקוחות שמעריכים את זה שהם לא חלק מעוד קומה בתוך מגדל, אלא מקבלים מיתוג ונוכחות. גם תפעולית - זה שונה לחלוטין". 

השוק מתייצב - אך לא ממהר להתאושש

לדבריו, המחירים בתל אביב ירדו אמנם מאז שיאי 2022, אז נרשמו עסקאות גם במחירים של כ-250 שקל למ"ר, אך כיום מדובר ברמות שנחשבות סבירות ונורמטיביות. מניבים מכוונת לשכירות של כ-110-120 שקל למ"ר בבניין, בהתאם למיקומו הדרומי יחסית במפת הביקושים של תל אביב: "נכון להיום, ההיצע בתל אביב עדיין מוגבל", מסביר אברם, ומוסיף: "מי שמחפש שטחים משמעותיים, מאות מטרים ומעלה - מגלה שאין הרבה אפשרויות מיידיות. אמנם יש בנייה בהיקף גדול, אבל מדובר בפרויקטים שייכנסו רק החל מ-2026-2028, ולתל אביב יש יכולת מוכחת לספוג כ-150-200 אלף מ"ר לשנה של שטחי משרדים חדשים, כל עוד הביקוש קיים".

• מניבים ריט: רווח נקי של 17.6 מיליון שקל ברבעון השלישי
• מניבים: NOI של 54.2 מיליון שקל ברבעון השני, מעלה תחזית ל-2024
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

שוק המשרדים כולל בתוכו הרבה אתגרים

למרות עשרות אלפי המטרים שנמצאים כיום בשלבי הקמה שונים לאורך רחוב הרכבת, רחוב המסגר והאזורים הסמוכים. פרויקטים כמו אינטרו, ויתניה ויוזמות נוספות של יזמים פרטיים, במניבים לא חוששים מהצפה עתידית של השוק.

להיפך: להערכתם, מדובר בתוספת שתשתלב היטב לאורך זמן, כל עוד הביקושים חוזרים לרמות סבירות: "צריך להבין שתל אביב בנויה על ביקושים אורבניים עמוקים ויציבים, בעיקר מצד גופים גדולים שמחפשים נוכחות עירונית - קרוב למוקדי קבלת החלטות, מוסדות פיננסיים, תחבורה ציבורית ושירותים משלימים", מסביר אברם ומוסיף: "השוק כאן יודע לספוג בין 150 ל-200 אלף מ"ר לשנה. והכמות שמתוכננת להיכנס בשנים הקרובות תואמת את היכולת הזו, בהנחה שהשוק פועל בצורה נורמלית".

לצד ניתוח הביקושים, יש גם אסטרטגיה מאחורי העיתוי: דווקא בצל האתגרים שעוברים על שוק המשרדים, במניבים בוחרים להשיק בימים אלה את שלב השיווק של מגדל לבנדה. "עבור שוכרים מתקדמים, שמבצעים תכנון לטווח של שנה-שנתיים קדימה, זה בדיוק הזמן לבחור נכס אסטרטגי", אומר אברם. לדבריו, התזמון הנוכחי מאפשר לגבש עסקה עם לקוח שידע להוביל את הבניין, וליהנות מעמדת פתיחה עדיפה, גם במחיר וגם בתכנון.