אחרי ספרד, איטליה ויוון, גם בישראל מתחילים לראות תופעה שמתעצמת: בני 30 פלוס שחוזרים לגור עם ההורים. ניתן להסביר זאת על ידי הפער המתרחב בין עלויות דיור להכנסות משכר. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) העדכניים, כ-25% מבני 30-34 מתגוררים עם ההורים, עלייה של כ-2% משנת 2024. בקבוצת הגיל 35-39, השיעור יורד לכ-15% (שגרים עם ההורים), אך זהו עדיין נתון משמעותי בהשוואה למדינות OECD אחרות. משרד האוצר מעריך כי גיל היציאה הממוצע מהבית עלה לכ-29 שנים, כ-2.5 שנים יותר מאשר בתחילת שנות ה-2010. כיום, כאשר אוכלוסיית המדינה עומדת על 10.094 מיליון תושבים, התופעה משפיעה על כ-150 אלף צעירים בגילאי 30+, רובם רווקים או בזוגיות ללא ילדים.

חצי מהמשכורת הולך על דיור

הגורם הדומיננטי הוא הנטל הדיורי, שמתעצם למרות ירידה במחירי רכישה. שכר דירה עולה והממוצע לדירת 3 חדרים עמד ברבעון השלישי של השנה עמד על כ-5,000 שקל, עלייה של 4.4% משנה קודמת, כאשר במרכז הארץ המחירים מגיעים כבר ל-6,000-7,000 ש"ח. בניגוד לשכירות, המחיר הממוצע לרכישת דירה ירד ב-2.5% ל-2,213,900 שקל, אך שכירות ארוכת טווח נותרת מוגבלת עקב מחסור בהיצע: השנה נוספו על פי ההערכות רק 20 אלף דירות חדשות להשכרה. 

• המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
• שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השכר החציוני נטו בקרב שכירים בגיל 30-34 מוערך ב-10,000 ש"ח,  זה מכסה אולי 60%-70% מהוצאות דיור בסיסיות. נתונים דומים נמצאו גם בדוח OECD Economic Surveys: Israel 2025. על פי הדוח יחס מחיר דיור להכנסה בישראל הוא מהגבוהים בעולם, כאשר צעירים  מוציאים 50%-60% מההכנסה שלהם רק על קורת גג, כמעט כפול מהממוצע המערבי של 28%.

התנאי השני: עקום תשואות שטוח. כאשר הפער בין ריביות לטווח קצר וארוך קטן, ההשפעה על מחירי הדירות חזקה יותר. החוקרים מצאו ש"עם עקומי תשואות שטוחים יותר, הסמי-אלסטיות המדווחות גדולות יותר בערך מוחלט". הם מסבירים שזה קשור לנטייה לנטילת סיכונים מוגברת כאשר עקום התשואות שטוח, מצב המאפיין לרוב את השלבים המאוחרים של המחזור הכלכלי.

הראיות לכך ברורות מהניסיון האמריקאי. בשנים 2020-2021, כאשר הפדרל ריזרב הוריד את הריבית לאפס ורכש אגרות חוב של משכנתאות בהיקפים עצומים, ריבית המשכנתאות צנחה לשפל היסטורי של 2.7%. התוצאה הייתה בום חסר תקדים בשוק הנדל"ן. כפי שציינו חוקרים מהפדרל ריזרב של ניו יורק: "מאז פברואר 2020, מחירי הבתים עלו ביותר מ-15% על פני מספר מדדים. במקביל, מכירות בתים קיימים והיתרי בנייה זינקו לרמות שלא נראו מאז 2007".

התנאי השלישי: עלייה מתמשכת במחירי הדירות. אולי הממצא המעניין ביותר הוא ש"כאשר מחירי הדירות עלו במשך מספר שנים ברציפות, המדיניות המוניטרית הופכת ליעילה יותר בריסונם". זהו ממצא פרדוקסלי במידת מה: דווקא כאשר בועת נדל"ן כבר התנפחה, הכלי המוניטרי יעיל יותר, אבל אז כבר עשוי להיות מאוחר מדי, וההשפעות על שאר הכלכלה עלולות להיות הרסניות.

אז מה קורה כאן? כיצד ריבית יכולה להשפיע דרמטית מצד אחד ולהשפיע וכמעט ולא להשפיע מצד שני?

• לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
• לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ריבית בנק ישראל ירדה לאחרונה. סיכוי טוב שבמהלך השנה הקרובה היא תרד עוד פעמיים בכ-0.5% ל-3.75%.  האם ההורדה הזו תוביל לעלייה במחירי הדירות? הורדת ריבית הופכת את החזרי המשכנתא לנמוכים יותר ומאפשרת בעצם לרוכשי דירות להגדיל את המרכיב במשכנתא ולקנות דירה עם פחות הון עצמי. יש לכאורה יותר אפשרויות לרוכשי דירות, אבל לא צריך לעשות מחקר כדי להבין שהפחתה של רבע אחוז היא כמעט כלום, סדר גודל של 70-100 שקל בהחזרי המשכנתא הממוצעת. לא זה מה שיקבע אם תקנו דירה או לא. אבל אם זה יימשך?