מהפכה? אושר הפרויקט הלאומי לדיור של לפיד - צפו מה הוא יכלול
ועדת השרים לחקיקה אישרה היום (א') את הצעת החוק לקידום בנייה במתחמים מועדפים לבנייה
הצעת החוק, תיכנס לתוקף כהוראת שעה למשך 4 שנים עם אפשרות להארכה וקובעת כי יוקם מוסד תכנון חדש (ותמ"ל- ועדה לתכנית מועדפת לדיור) בעל סמכויות לאשר תכניות של עשרות אלפי יחידות דיור למגורים, בין היתר במרכז הארץ בזמן קצר יחסית. הוועדה תטפל בכל שלבי התכנית המאושרת, הליך שיקצר משמעותית את משך הזמן שבין איתור המתחמים שיפותחו לבין תחילת הבנייה. המהלך המוצע יהווה "מסלול מהיר" בנוסף למערכת הקיימת כיום בחוק התכנון, ולא יבוא על חשבון המשאבים הקיימים לרשות מערכת התכנון הרגילה המטפלת באישור תכניות, לרבות תכניות בנייה למגורים.
השבת קרקע חקלאית
בנוסף, נקבע בהצעת החוק כי יועצמו יכולות המדינה בכל הנוגע להשבת קרקע חקלאית השייכת לה לטובת פרויקטים בשולי הערים. הליכי פדיון קרקע מחוכרים חקלאיים או בעלי זכויות אחרים נמשכים שנים רבות ומהווים גורם מעכב משמעותי לשיווק מתחמי קרקע לדיור. על פי הצעת החוק המשא ומתן בין הגוף המקדם את התכניות לבין בעל הזכויות בקרקע, יתנהל בפרק הזמן שבין קליטת התכנית בוועדה לבין הפקדתה. הפיצויים שישולמו יהיו בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל, אשר תקבע פיצוי מוגדל בשל השבה מוקדמת של הקרקע. הליך זה יאפשר לסכם עם בעל הזכויות על השבת הקרקע למדינה עוד בטרם שינוי הייעוד.
קבינט הדיור, בראשות שר האוצר, יהיה בעל הסמכות להכריז על מתחם המיועד ליותר מ-500 יחידות דיור כמתאים ל"פרויקט דיור לאומי". לאחר ההכרזה על המתחם כמתאים, הטיפול בו יוכל לעבור לידיה של הותמ"ל. החברה הממשלתית לדיור להשכרה, דירה להשכיר, רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון יהיו רשאים להגיש לקבינט הדיור תכניות לצורך הגדרתן כ"פרויקט דיור לאומי".
שר האוצר, יאיר לפיד: "החוק המוצע הוא נדבך נוסף בהתמודדות עם משבר הדיור בישראל, אשר הוגדר על ידי הממשלה כבעיה אסטרטגית המחייבת פתרונות עמוקים ומהירי השפעה להתמודדות הן עם מחירי הדיור והן עם הצורך להגדיל משמעותית את מספרן של יחידות הדיור הנבנות בישראל. אני יודע שיש מי מכם שיראו בצעדים הננקטים במסגרת הצעה זו צעדים אגרסיביים. מידת האגרסיביות תואמת את עומק המשבר בשוק הדיור, נושא הדיור הוא האיום הגדול ביותר על דור שלם של ישראלים, והוא גם המסובך ביותר. זה האתגר הכי גדול והכי קשה שעומד בפנינו, זה הנושא המרכזי שאנחנו מתעסקים בו מדי יום".
- 15.מה חייב לפיד לאורי שני שמקים חברת כלום עבורו על חשבוננו (ל"ת)חלאות 03/02/2014 10:00הגב לתגובה זו
- 14.ותמ"ל = ועדה למתן הטבות לחברים... מה יש בה עוד? (ל"ת)עוד רוכשים שישכירו 03/02/2014 09:28הגב לתגובה זו
- 13.יריב 02/02/2014 22:58הגב לתגובה זושל עיכובים ודחיות עד סוף הקדנציה של שר האוצר או עד לפירוק של הממשלה הרעועה שעשויה מטלאים על גבי טלאים !!!
- 12.גיל 02/02/2014 18:17הגב לתגובה זובמקום לסחוט את התושבים במחירי קרקע מופקעים, הגיע הזמן שהמדינה תדאג לתושביה. למה לא לאפשר קרקע במחיר אפסי לזוגות צעירים? צבא, מיסים, כל זה לא מספיק תרומה למדינה? מה רע בלתת לאזרחים בחזרה? לא ביקשנו כסף, ביקשנו שלא יסחטו מאיתנו כסף. לא מבקשים תוספת הכנסה, לא מבקשים דמי אבטלה, רק עניין פשוט - שהמדינה לא תנסה להרוויח (לסחוט) את תושביה אשר רק רוצים לבנות בית ולחיות בכבוד עם המשפחה בארץ ישראל. וזאת הסיבה שמי שיכול עוזב (כן כן, כל המשמיצים פשוט לא קיבלו הצעה מספיק טובה).
- 11.אז מה עכשיו? למכור את הדירות שאני משכיר? (ל"ת)ערן 02/02/2014 17:22הגב לתגובה זו
- 10.משה 02/02/2014 16:42הגב לתגובה זואם משלמים לבעלי הקרקע כדי ליבנות אז הם יתווספו לרוכשים מחו"ל והביקוש יהיה הרבה יותר גבוה והמחירים יאמירו
- 9.שמעון 02/02/2014 16:32הגב לתגובה זושימו לב להתמדה ולהגדרת הדיור כנושא החשוב ביותר לדור המישפחות הצעירות. בלעדיהם אין לנו עתיד! אני מקווה שתוך שנתיים יהיו פתרונות דיור טובים ברכישה או בהשכרה לטווח ארוך והארץ תתמלא בשחוק של ילדים והוריהם.
- שמעון, כמה לפיד משלם לך? גם אני מעוניין למכור בבל"ת.... (ל"ת)לפיד מייטיב עם חבריו 03/02/2014 09:30הגב לתגובה זו
- 8.אפי מפתח תקווה 02/02/2014 15:55הגב לתגובה זובן גוריון הבין זאת לפני 60 שנה כשנתן דוגמא והלך לגור בנגב. נחוץ חיבור של הפריפריה למרכז ברכבת מהירה, מה שיהפוך את הפריפריה ל"אזור ביקוש".
- בא סקופ 02/02/2014 16:25הגב לתגובה זוהם יסתדרו מצויין כולם ביחד ,אולי זה מה שיכול לעזור שם לכולם .
- 7.בא 02/02/2014 14:55הגב לתגובה זוורק אז תוכל להציע את החרא האמריקאי הזה לכולם .
- 6.אחד 02/02/2014 14:47הגב לתגובה זוהקבלן שמציע את המחיר הנמוך ביותר לדירה זוכה בקרקע. אבל אז זה יחייב את המדינה להפסיק למקסם הכנסה על קרקעות, האם האוצר יסכים ?
- 5.רון 02/02/2014 14:38הגב לתגובה זולמדינה - הבעלים החוקיים שלה.
- 4.מסמר חלוד 02/02/2014 14:37הגב לתגובה זוללא שום בניה נוספת פשוט לאלץ את כל ספסרי הדירות למכור את הדירות הנוספות שברשותם תוך שלושה חודשים. לא יורשה שום אדם או קבוצה של אנשים להחזיק יותר מדירה אחת. את השאר לאלץ אותו למכור תוך שלושה חודשים.
- 3.מה בנושא קידום פרוייקטים של פינוי בינוי עם הטבות מיסוי? (ל"ת)משולם 02/02/2014 14:17הגב לתגובה זו
- 2.בלהבלה בלה בלה בלה תפסיק למרוח אותנו (ל"ת)בלהבלה 02/02/2014 14:03הגב לתגובה זו
- 1.,תוכנית נבזית 02/02/2014 13:52הגב לתגובה זובלי יכולת להתקדם אי פעם. בזקנתם הם יגלו שהם שילמו מחיר מלא על הדירה אבל היא לא שלהם ואז יזרקו אותם לבית אבות שם הם יהיו כלואים עד יום מותם זה יעלה למדינה הרבה יותר בטווח הארוך לפיד מנותק
- אבג 03/02/2014 18:07הגב לתגובה זורוב הסלמס בארץ נובע מבעלי בתים (כאלה שאתה חושב שהתקדמו לאיזשהו מקום) שנמנעים מלשלם ועד בית, לשלם עבור תחזוקה של הבנין כגון איטום גג, החלפת צנרת, הקמת מעלית, סיוד חדר מדרגות וכו'. רוב סרבני התשלום שבהם נתקלתי בחיי הם בעלי בתים! בתים שהמוסדיים יבנו להשכרה ויהיו אחראים גם לתחזוקה השוטפת שלהם יהיו במצב טוב יותר מ-95% מהבתים בארץ.
- בא אמריקה 02/02/2014 14:56הגב לתגובה זוויספרו שככה זה גם באמריקה .
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.04% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.04% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
