הדולר בשפל והריבית יורדת: האם זה הזמן לקנות דירה?

בתחילת השבוע הוריד נגיד בנק ישראל, הפרופסור סטנלי פישר את שיעור הריבית במשק לרמה של 4% בלבד, ירידה של 1.5% מאז חודש אוגוסט האחרון, זאת בזמן שהדולר נסחר בשפל של 5 שנים ובירידה של כמעט 18% מרמת השיא שלו משנת 2002. דירות יד שנייה קונים בדולרים ואני לא מכיר אנשים שלא לוקחים משכנתא, אז האם זה הזמן הנכון לקנות דירה?

בתקופה האחרונה הדולר והריבית במשק הולכים יד ביד, כלומר קשורים אחד לשני קשר הדוק. פישר מוריד את הריבית במטרה לחזק את הדולר אבל נכון להיום, לא ממש מצליח במשימה. לנוכח התנהלות הדולר בעולם, המטבע הירוק ממשיך לדשדש ברמות הנוכחיות מול השקל, כך שניתן לחשוב שמי ששוכר דירה, בסה"כ מרוויח מכיוון ירידת הדולר אבל מי שרוכש דירה מיד שנייה, מרוויח משני הכיוונים. אך האם באמת כך מתנהלים הדברים?

במשך עשרות שנים שוק הדירות הישראלי היה נחלת הדולר האמריקני ודירות בארץ נרכשו ונמכרו בערכים דולרים בלבד, בשנת 2006 נכנס לתוקפו חוק מהפכני לפיו קבלנים ימכרו דירות בשקלים ורבים הרימו גבה לנוכח השינוי המשמעותי. הדולר תמיד נחשב כעוגן וכדבר יציב בעוד השקל נתפס כמטבע של שוק מתעורר וכעלה נידף אבל בדיוק כפי שהבורסה הישראלית מוכיחה חוסן בלתי רגיל בימים האחרונים, גם השקל מראה חוסן בשנים האחרונות ובשוק הדירות יד 2 כבר התחילו לעשות את ההתאמות.

לנוכח התנודתיות הגדולה של הדולר, מרבית העסקאות בשוק הדירות יד-2 נעשות בשתי צורות. צורה אחת היא עסקה בדולרים עם תיקרה וריצפה, לדוגמה - ריצפה של 4.15 לשקל ותיקרה של 4.6 לשקל. צורה שניה היא הצגת העסקה בדולרים, אך תשלום לפי ערכים שקליים צמודים, כפי שהיה עד כה. לאחרונה עסקאות כאלה מבוצעות יותר ויותר בשקלים לא צמודים לדולר. מכך עולה, כי התהפכו היוצרות, ואנשים התחילו לאבד את האמון בדולר ולראות בשקל את המטבע היציב. במשך שנים נחשב הדולר, לא רק כעוגן, אלא כמטבע במגמת עליה מתמדת אך חוסן השוק הישראלי ייצר מהפכה של ממש בתחום הדירות בארץ.

בשיחה עם חנן שלזינגר, מנכ"ל אנגלו-סכסון, הוא ממש לא נשמע מופתע מהמגמה. לדבריו, במרבית מדינות העולם, ובהן מדינות עם חוסן כלכלני חלש בהרבה מארצנו הקטנטונת, מכירת הדירות מתנהלת בערכים מקומיים ורק בארץ המשיכו לסגוד לעגל הדולר ולראות את השקל כמטבע כמעט לא רלוונטי. אפילו בשווקי מזרח אירופה, אלו שעדיין לא עברו למטבע היורו, העסקאות נעשות במטבע המקומי למרות שברור שהיורו צפוי להיכנס.

לבנק ישראל יש אינטרס ברור להעביר את עסקאות הנדל"ן לערכים שקליים והדבר בא לידי ביטוי בחקיקה בעניין עסקאות הקבלנים אבל בעניין דירות יד-2 קיים החוק - "קונה מרצון מוכר מרצון" ולמדינה נותר רק לקוות שהקונים והמוכרים יעשו את הדבר הנכון. הזמן, החינוך וההערכה העצמית שלנו יעשו את שלהם, אבל נראה שאנחנו בכיוון הנכון.

עתה - הדולר יורד ואיתו גם מחירי הדירות. נכון שבעלי הדירות רואים את מצב הדולר ומנסים להעלות את מחיר דירה כדי לסגור את הדלתא, אך מחיר הדירה עדיין שווה פחות במונחים שקליים. בנוסף, יותר ויותר עסקאות נעשות לפי ערכים שקליים. כך שהקונה מוגן, כאשר הוא מקבל משכורת בשקלים, ולכן הוא לא חשוף לתנודות הדולר ולא מבצע "השקעה ספקולטיבית" במט"ח, תוך כדי קניית הדירה. כל זאת בזמן שהריבית יורדת ואיתה גם הריבית על המשכנתאות.

לאור כל זאת נראה, כי רכישת דירה בימים אלו הופכת להיות אטרקטיבית יותר בהשוואה לשנים האחרונות. עוד נראה, כי שוק הדירות הופך להיות סמן הכוח והעוצמה של המטבע המקומי - אז הגיע הזמן שנעשה קצת כבוד לשקל, מגיע לו.

מאת: יוסי פינק