מחירי הדירות ירדו בספטמבר ב-0.4%, כך על פי הלמ"ס. אבל בתוך הנתון הזה יש נתון נוסף - מחירי הדירות החדשות ירדו ב-0.6%. גם מאחורי הנתון הזה מתחבא נתון נוסף - מחירי הדירות החדשות הלא מסובסדות ירדו ב-0.8%. דירות חדשות מחולקות לשניים - יש דירות חדשות מסובסדות על ידי המדינה כמו דירות בהנחה, דירות בפרויקט מחיר למשתכן ויש דירות "רגילות" שנמכרות על ידי הקבלנים בשוק הפתוח. למרות שהקבלנים  מנסים לשדר בכל כוחם כבר מסוף השנה שעברה שאין מצב לירידת מחירים יש ירידת מחירים והיא הופכת למשמעותית. 

הקבלנים חוששים מירידות מחירים שיהפכו לסחרור. הם יודעים שמה שקובע יותר מכל בשוק שלהם זו הפסיכולוגיה. עליות המחירים שהיו בשנה שעברה הן פסיכולוגיות, הן הפכו לסחרור של עליות מסיבות פסיכולוגיות. מהפחד שלא לקנות דירה ואז לפספס. לא ייתכן שבחודש פברואר 2022 עלו מחירי הדירות ב-4.4% מסיבות כלכליות. זה היה רק בשל ריצת אמוק לרכוש דירות וניצול המצב מצד הקבלנים. לא ייתכן שבאוגוסט מחירי הדירות עלו ב-4.2% מסיבה כלכלית. לא היתה לזה הצדקה כלכלית. אז הקבלנים יודעים שצריך לוחמה פסיכולוגית, הם משדרים חוזק-עוצמה וביטול-זלזול בכל מי שמעריך ירידות מחירים. 

הקבלנים גם יודעים שהדרך הנכונה לשמור על המחירים ועל אחדות השורות היא מסרים בתקשורת. הם בעצם מתאמים מחירים דרך התקשורת. כשקבלן גדול בתל אביב אומר לעיתונות-אתרים שהוא לא מוריד מחירים, זה מסר לחבר שלו שבונה ליד - לא להוריד מחירים. 

• מדד המחירים יצביע על אינפלציה דביקה; איך זה ישפיע על הריבית?
• מדד המחירים בספטמבר ירד ב-0.6%; גם מחירי הדירות ירדו ב-0.6%; מה זה אומר להמשך?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ולמרות שהם טענו זאת במשך חודשים רבים בתחילת השנה, הם בפועל סיפקו מתנות, אבזורים, קומה גבוהה יותר, ויתור על המימון. הרבה מאוד "מתנות קטנות" שהן לא ממש קטנות ומצטברות ל-3%-5% מערך הדירה. המתנות האלו לצד הירידות בפועל, כבר מביאות לירידה דרמטית של 7% ומעלה מתחילת השנה. זה מה שקורה בפועל גם בדירות יד שנייה. לא בכל מקום, זה הממוצע. 

נתוני הלמ"ס מעבר להיותם בדיליי של חודשיים וחצי, הם לא לוקחים בחשבון את ההנחות והמבצעים, אבל גם נתוני הלמ"ס מראים - קצב הירידה השנתי בדירות חדשות לא מסובסדות כבר מתקרב ל-10%. בספטמבר ירדו מחירי הדירות החדשות הלא מסובסדות ב-0.8% בהמשך לירידה של 0.7% בחודש אוגוסט. ומה יקרה באוקטובר? נראה שבהינתן המלחמה, הירידה תימשך, אם כי צריך לזכור שלא נראה את זה מיד, הנתונים הבאים שיתפרסמו יבטאו את המצב ביולי. המחירים באוקטובר יתפרסמו רק בתחילת השנה הבאה. 

מחירי הדירות החדשות ביחס למצב לפני שנה ירדו על פי הלמ"ס ב-2.1%, אבל זה בלי ההנחות-מבצעים, כך שבפועל מדובר על ירידה משמעותית יותר (ושוב יש דיליי בנתונים). מחירי הדירות החדשות הלא מסובסדות ירדו ב-2%-3% יותר. 

• אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
• "מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אבו פמילי ריט רוכשת 35 דירות באשדוד תמורת 46 מיליון שקל

ירידות משמעותיות במחירי הדירות, אבל מה בהמשך?

הנתונים האלו אולי נותנים תקווה לאנשים רבים שרוצים לראות את מחירי הדירות יורדים כדי לקנות דירה, אבל הנתונים האלו לא מספרים את כל האמת. הם מאוד נקודתיים. המצב עכשיו הוא של קיפאון גדול בשוק הדירות. אין עסקאות, אבל בעייתי הרבה יותר - אין בנייה. הפועלים הערבים לא יעבדו כאן יותר וזה אומר שבינתיים ובהדרגה היצע הדירות יירד וכך גם המלאי. עד עכשיו למרות שהקבלנים הורידו הילוך בבנייה, מלאי הדירות לא ירד, כי היו הרבה דירות בשלב התהליך (מלאי לא גמור). אבל עכשיו יש עצירה כמעט מוחלטת וזה ישפיע על התחלות הבנייה, על המלאי דירות בתהליך ועל מלאי הדירות הגמורות. 

עד עכשיו הקבלנים ויסתו את קצב העבודה. זה היה טוב להם - ככה הם שולטים בהיצע ומי ששולט בהיצע שולט על המחירים. הם הסתכלו על תמונת המצב והבינו שהולך להיות קשה, אבל רק לפרק זמן מסוים. ברגע שיהיה מחסור בדירות, אין ברירה - אלא עליית מחירים. שוק הדירות הוא השוק היחיד בעצם שבו היצרן (קבלן) יכול לווסת את המחירים בעין הפרעה ולשלוט על המחירים. אי אפשר לעשות את זה במזון בסיסי, אז למה בדיור? 

בכל מקרה, הקיפאון עכשיו עלול להביא למחסור בהמשך וזה ישנה את פני התמונה - מירידות במחירי הדירות לשינוי כיוון ועליות. כדי שזה לא יקרה צריך לבנות, לשחרר קרקעות ולהביא פועלים זרים, שזאת בפני עצמה בעיה כי הם יעלו, ככל הנראה יותר. אז הירידות במחירים צפויות להימשך, אבל החשש הוא שיהיה היפוך במגמה. החשש שהציבור יחשוש ממחסור בדירות ואז יסתער על השוק וירים את המחירים כפי שעשה בפברואר ואוגוסט 2022 עם עליות חודשיות של מעל 4%. בינתיים, הקבלנים במגננה. התזרים לוחץ כבר תקופה ממושכת והעובדה שיש קיפאון מאז המלחמה, יוצר לחץ תזרימי גדול. מנגד יש הוצאות קבועות והוצאות מימון שעלו בשל הריבית הגבוהה וזה מגדיל את הלחץ על הקבלנים להוריד מחירים ולמכור דירות.