שוק המשרדים בירידה. זו כבר עובדה. ענף ההייטק השאיר משרדים ריקים. אנחנו כאן בביזפורטל הרחנו את המגמה וחשפנו אותה במאי-יוני שנה שעברה. אז אמרו לנו שאנחנו טועים - קיבלנו שיחות ממנכ"לים של חברות נדל"ן, שמאים בכירים ועוד. הם לא רצו שיתחילו לצוץ כותרות בסגנון שהעלנו. אבל זו היתה האמת (לכתבה: תחילת התקררות בשוק המשרדים בת"א; המחירים במגמת ירידה) ועכשיו זו עבודה ברורה. 

זה גם בגלל העבודה ההיברידית, גם בגלל החולשה בהייטק. אבל, יש סיבות נוספות. הריבית עולה, ההשקעה באפיקים סולידיים בבנק מניבה תשואה של 4% (ואפילו יותר, תלוי כמה כסף תשקיעו) ומחירי המשרדים יורדים, לפחות בחלק מהמקומות, ב-5% ואפילו יותר.

מה שהפך את פני השוק הזה הוא לא רק עניין הריבית, אלא גם הסיכון - משרד ריק גורר בעקבותיו תשלומי מסים מיותרים מצד בעל הנכס וכמובן - תשואה אפסית שהופכת להפסד. בעידן הזה, נראה כי רכישת משרד לשימוש עצמי אטרקטיבית יותר מאשר משרד להשקעה. בהתאם לכך - המחירים יורדים.

יש מקומות שהירידה משמעותית, 10% ויותר, יש מקומות שעדיין הירידה היא לא חריפה. אבל זה הולך ומתעצם. השאלה היא מתי הירידות בשוק המשרדים ייעצרו והאם יש כבר מקומות שבהם יש הזדמנויות? אז לא בטוח שהרצפה קרובה, אבל שווה למשקיעים להתחיל לעקוב. 

• השינוי בדירות 4 חדרים: נתניה מזנקת; ת"א חצתה את רף ה-4 מיליון
• "מחירי השכירות במרכז עולים, חוץ מאשר בדירות הקטנות"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"צריך לקחת בחשבון שתחום הנדל"ן המניב רגיש יותר מנדל"ן המגורים, בעוד שאנשים לא יכולים לוותר על קורת גג - הם יכולים לוותר על משרד", אומר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, השמאי אוהד דנוס. "בנוסף, שוק המשרדים בארץ הוא מוטה הייטק, תלוי מאוד במה שקורה בעולם. אם יש סחרור אינפלציוני או מיתון - כל משבר משפיע ומשליך ישירות על שוק הנדל"ן המניב בארץ. באות חברות שמחזיקות משרדים בישראל ומצמצמות. זה מתחיל בהשכרות משנה ובהמשך יכול להתבטא בירידות מחירים יותר ישירות - גם במכירת משרדים".

ואולי זה הזמן לנצל את הירידות. איפה כדאי להשקיע?

"כרגע המקום שבו כדאי להשקיע הוא המעגל השני והשלישי, לאו דווקא תל אביב והרצליה. שם יש מצוקה. אנחנו בשלב של שכירות משנה. שם, אנחנו רואים נכונות להתפשר על המחיר. במילים אחרות - ירידות מחירים".

איפה במעגל השני?

"הייתי בוחן השקעה באזור התעסוקה של חולון, ברחובות ובפתח תקוה, לאורך ציר ז'בוטינסקי, ליד הקו האדום. שם יש הזדמנויות. הרצליה מאוד יקרה, אפילו מטורפת, ולכן לא הייתי מתקרב לשם. להרחיק לנתניה? יש תכניות גדולות מאוד לאזור התעשייה שם. זה עוד אזור שהייתי בודק. לגבי המעגל השלישי - זה מתאים לאנשים שלא גרים במרכז, אלא בפריפריה. הייתי מחפש גם משרדים בהיתר, אבל במרכזי ערים".

• אפי קפיטל ומיכמן מימון מקימות פרויקט של 1.3 מיליארד שקל בביתר עילית
• אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט...

איך זה ישרת את המשקיע?

"אתה נכנס נגד כיוון התנועה ויוצא נגדו. כשכולם חוזרים, אתה יוצא. כשאתה רוצה לקנות משרד, שים לב שאתה נגד הכיוון, כל הזמן. צריך לחשוב מחוץ לקופסה. יש יתרונות לאזה"ת, גם לגודל, אבל יש יתרונות אחרים בנכסים שהם יותר נדירים. צמצום זמן הנסיעה הוא אלמנט חשוב".

מה מייחד את משבר שוק המשרדים כרגע?

"הייחודיות של המשבר הזה, בניגוד לקודמים, הוא שהפעם יש את הריבית המאתגרת. יש כאן עלויות מימון ותשואה אלטרנטיבית. אם בעבר יכולנו להסתפק ב-6-7 אחוז לשנה, כי בבנק קיבלנו אפס, היום אתה יכול לקבל 5 אחוז בקלות בבנק. מי צריך שוכר, סיכונים, ארנונה לכן, האתגר היום לשוק המשרדים גדול יותר, בטח לאלה שנמצאים בבניה וצריכים לשווק שטחי משרד".

מה עם תל אביב?

"אני יושב באזור כיכר המדינה, המחירים כאן בשמיים. מבקשים 90 שקל למטר עד 150 אפילו, בבניינים שהם טריפל A. יכול להיות שבבניני המשרדים הגדולים יתפשרו. כשיש לך תשואות אלטרנטיביות, כל השוק בבעיה. בנדל"ן למגורים, פעם הסתפקו ב-2-3 אחוז כי יש צפי לעליית מחירים. אבל בשוק המשרדים אין צפי לעלייה דרמטית. אז מה אתה מחפש? את התשואה. אם אני מקבל 5 אחוז בבנק, למה לקנות? יש הרבה מאוד הוצאות מסביב. ואל תשכח, על 6-7 אחוז אתה משלם מס".

הרבה שנים לא ראינו מצב כזה - השקעה באפיק סולידי בבנק עדיפה על השקעה במשרד.

"נכון - אם זה לא אזור נטול משרדים וההיצע לא יגדל דרמטית בזמן הקרוב, אז זה מדויק. מצד שני, יש לא מעט מחפשי מציאות כרגע. הם מחפשים לקנות, כי אנשים מחפשים למכור בזול. זה יותר מאפיין מקרים שבהם אנשים צריכים משרד לשימוש עצמי, מאשר למשקיעים".

במילים אחרות, אנחנו בתהליך. תהליך של המשך ירידת מחירים בשוק המשרדים. זה אומר כמה דברים חשובים - אם אתם בצד של השוכרים, אתם יכולים להתמקח, הכל עובר אליכם. יש שטחים פנויים והם הולכים ומתרבים. המשכירים מתקשים להשכיר והם יתפשרו במחיר.

חשוב גם להזכיר שהיקף המשרדים שבבנייה גדול, כנראה גדול מדי. החברות ייאלצו להוריד את המחירים הצפויים בעת ההשכרה, וכבר עכשיו הם חושבות על הקפאה ודחייה או הארכה של פרויקטי משרדים. זה תלוי כמובן גם בהמשך המחאה והרפורמה-הפיכה משפטית. 

לגבי רכישת משרד לשימוש עצמי, נראה שלמרות שהמחירים ימשיכו ככל הנראה לרדת, זה מתחיל להיות עיתוי טוב לבדוק רכישה כזו. מנגד, רכישת משרד להשקעה, עלולה להתברר כעיתוי מוקדם מדי. מאוד ייתכן שצריך לחכות להמשך ירידת המחירים, כשמעבר לכך, כאמור התשואה שמקבלים את משרד היא נמוכה מאוד.

והנה כמה דוגמאות - בתל אביב במקומות שהם לא בנייני משרדים חדשים וחדישים, במשרדים לא מעוצבים, יותר באזור המסגר, ריב"ל, שכונת מונטיפיורי המחירים ירדו בכ-10%-15% ותוכלו למצוא מקום לשכור גם ב-60-65 שקל למ"ר ולקנות ב-15-17 אלף שקל למ"ר. 

בקרית עתידים המחירים דומים ואפילו נמוכים יותר, למרות שאיכות המשרדים טובה יותר.  באזור הבורסה ברמת גן יש סוגים שונים של משרדים, אבל גם שם מורגשת ירידה במחירים בשיעור דומה, כשבמשרדים האיכותיים, המחירים בשכירויות הם מעל 75, ומחיר הרכישה מעל 20 אלף שקל למ"ר.  בגבול רמת גן בני ברק, מגדלי בסר, המחירים ירדו גם בשל הבנייה הרחבה באזור. אתם תוכלו למצוא שכירות במחיר של מתחת ל-60 שקל למ"ר, המחירים לרכישה משתנים לפי סוג ואיכות הנכס, אבל יש כבר משרדים במתחת ל-12-13 אלף שקל למ"ר.