המשקיעים עוברים לרכוש מקבלנים, וזונחים את הדירות הישנות - הנה הסיבות

נתוני הלמ"ס לא משאירים מקום לספק: שוק הדירות מיד ראשונה בעלייה, שוק הדירות ביד שנייה, באזורים מסוימים, נמצא בירידה. הסיבות לכך מגוונות: במהלך המלחמה אנשים העדיפו לעבור מדירות ישנות לדירות עם ממ"ד, אבל זו לא הסיבה היחידה לתנודה הזאת - מדובר גם בהחלטה כלכלית - מבצעי הקבלנים כבר כאן מתחילת המלחמה - והם מצמצמים את הפערים בין דירות יד שנייה, בעיקר משנת 1992, לבין דירות חדשות. המשקיעים, כך עושה רושם, עטים על המציאה. ויש להם לא מעט סיבות טובות לעשות זאת.

מבצעי המימון מנצחים. דירות חדשות בחדרה

כזכור, בחודש ינואר עמד מספר עסקאות הנדל"ן על 8,053 - גידול של 14% בהשוואה לינואר אשתקד. לפי הכלכלן הראשי, מכירות הקבלנים בחודש ינואר עמד על 3,716 דירות, גידול חד של 46% בהשוואה לינואר אשתקד. איפה עוד רואים התאוששות? על פי הדוח, לראשונה מאז מרץ 2022 חודש לפני שהחל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק, נרשם גידול במספר העסקאות בהשוואה לחודש המקביל בשנה קודמת. גם לעומת דצמבר, שבו החלה מגמת התאוששות - חלה עלייה של 32%.

לעומת זאת, מכירות יד שניה בחודש ינואר בירידה - הם הסתכמו ב-4,337 עסקאות - ירידה מתונה של 5% בהשוואה לינואר אשתקד. רכישות המשקיעים בחודש ינואר עמדו על 1,160 דירות, ירידה של 6% בהשוואה לינואר אשתקד. נכון, זו מגמה כלפי מטה - אבל בהתחשב במלחמה ובריבית שעוד עלתה מאז - מדובר בנתון מעניין. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 14.4%, נמוך ב-3% בהשוואה לינואר אשתקד. כעת, הקבלנים מדווחים שהמגמה נמשכת.

• בני זוג זכו בפיצוי על איחור במסירה - כמה קיבלו?
• לאומי עוצר את חגיגת הלוואות הקבלן: מהלך חכם או אצבע בעין של רוכשי הדירות?

לא צריך את נתוני הלמ"ס כדי להבחין במציאות מקרוב. לצורך השוואה, לקחנו פרויקט חדש שנמצא במרכז העיר חדרה, לעומת מחירי הדירות שנמצאים בפרויקט לא חדש, משהו כמו חמש שנים, על המדף. אלה לא דירות ישנות, אבל הן מוגדרות כדירות יד שנייה. מחירי דירות 5 חדרים בפרויקט החדש נעים סביב 2.35 מיליון שקל, בעוד שבפרויקט ליד מחירי הדירות נעים סביב 2.25 מיליון שקל. דירת 4 חדרים עולה 2.1 מיליון שקל, בעוד שבפרויקט הסמוך מחיר עומד על 2.03 - רק 70 אלף שקל פחות. נכון, שוק יד שנייה מכיל מחירי היצע, אבל אל תשכחו שגם הקבלנים עורך מבצעים רבים. אפשר לומר בהחלט כי המלחמה עשתה טוב לכוח הקנייה של המשקיעים - היא הכניסה את מבצעי המימון, שבעזרתם ה"הנחה" של דירת יד שנייה מתבטלת כליל. למה להם לרכוש דירה מיד שנייה, שהביקוש לשכירות בה נמצא בירידה מאז המלחמה, במקום לרכוש דירה חדשה, כשהפער מצטמצם?

ועכשיו, בחזרה למשקיעים. יש משקיעים שרוכשים דירות מקבלן, משלמים 10% עכשיו כדי למכור את הדירה לפני סיום בנייתה. כן, במסגרת המשא ומתן יש קבלנים שמוכנים להכניס סעיף שמאפשר לכם למכור את הדירה קודם. לא הכנסתם את הסעיף הזה? הקבלן עשוי להתנגד ועד שלא תשלמו את כל הכסף לא תקבלו מפתח.

לאחרונה נתקלנו במקרים כאלה. עדיין לא מדובר בתופעה, אבל ההטבות של הקבלנים, בעיקר הטבות המימון, מושכות חלק מהמשקיעים - הם משלמים 10% מערך הדירה, 250 אלף שקל נניח, ורגע לפני שהדירה מוכנה, הם מפרסמים בלוחות המודעות דירה חדשה מקבלן, כשעדיין לא שילמו את רוב הכסף. למעשה, פעולה כזאת "מעבירה" את החוב מהמשקיע לרוכש החדש והוא מתנהל מול הקבלן. המשקיע, כמובן, אמור להנות מעליית ערך (אם המחיר יעלה כמובן) - סביר להניח שבפרויקט חדש המחיר יעלה ביחס למחיר על הנייר וכך הוא מרוויח - פעם אחת מהכסף ששוכב בצד וצובר ריבית ופעם שנייה מעליית הערך.

• חיפה: למה המחירים הנמוכים - דווקא הכי קרובים לים?
• יותר יורדים מהארץ, יותר היצע דירות: האם מחירי הדירות ירדו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

התופעה הזאת היא מצומצמת ביחס לכלל עסקאות השוק, אבל היא מעידה על התעוררות. הקבלנים, שעד אתמול סגרו משרדים כדי לחסוך בעלויות שיווק ואפילו הוציאו אנשי מכירות לחל"ת כשהמכירות היו אפסיות, מגיעים בטוחים יותר לפגישה עם מנהלי הסניפים. אחד מהם העריך לאחרונה כי "אחרי ירידה של 100% במכירות, חזרנו ל-40% פעילות ורוב הפרויקט מכור. הביקושים התעוררו, אבל כשהם יתפרצו, אין ספק שגם חזרה לפעילות של 70%-60% מכמות הרוכשים הפוטנציאליים שמגיעים למשרדי המכירות, אחוז הרוכשים יהיה גבוה יותר. אני יכול לומר לך שבימים האחרונים הורתי למשרד לא להוריד את המחיר, ויש מגמה של העלה של 3% אחוז בערך למחיר המקורי אחרי שנסגור את יעדי המכירות שלנו, ואנחנו לקראת סגירה. מעריך שבעוד שבועיים-שלושה המחירים יהיו שונים".

הביקוש יורד. דירות ישנות (איציק יצחקי)

נשים רגע את המשקיעים בצד וניתן דוגמא מדוע הדבר משפיע גם על הזוגות הצעירים: נניח שמחיר דירה חדשה בנתניה עולה 2.8 מיליון שקל. לצד זה, דירה מיד שנייה שהיא חדשה יחסית, בת כמה שנים, תעלה 2.6 מיליון שקל. לזוג הצעיר יש פתרון נהדר: אם יצטרך לקחת משכנתא של 1.8 מיליון שקל עבור דירה מיד שנייה או 2 מיליון שקל עבור הדירה החדשה, הוא יעדיף באופציה השנייה. לכאורה, ההבדל בין המשכנתאות הוא זניח. אם אתם רוצים לעשות חישוב מהיר מה יהיה ההפרש במשכנתא, הנה טיפ קטן: 500 שקל לכל 100 אלף שקל. כשהריבית הייתה נמוכה, היה נהוג לחשב את זה אחרת: 400 שקל תוספת לכל 100 אלף שקל (זה תלוי, כמובן, גם בגובה ההלוואה). אבל מאז הריבית עלתה. אז הם יצטרכו לשלם עוד 1,000 שקל לחודש. איפה מתחבא היתרון שלהם? מצד אחד, הם ישלמו משכנתא של 11,500 שקל ולא 10,500 שקל - זה משמעותי, אבל - הקבלן ייתן להם אפשרות לשלם 15% מהכסף עכשיו, שזה למעשה ההון העצמי שלהם - ואז היתרה בעוד 3 שנים, בסיום הפרויקט.

מה זה נותן? בעיקר אוויר לנשימה, אבל משאיר גם לא מעט כסף בכיס. אותו זוג יכול לקחת את המשכנתא מתי שהוא ירצה במהלך 3 השנים האלה. יש לו זמן, והוא יכול לנצל את התקופה שבה הריביות יהיו נמוכות ולמעשה "לחסוך" מאות שקלים בחודש בגין הורדת הריבית ועל הדרך גם את ה-40% שצמודים למדד תשומות הבנייה. כלומר, אם בסוף השנה הריבית תעמוד על 3.75% הוא יוכל לקחת משכנתא בתנאים טובים יותר. אם הריבית תחזור במהלך 3 השנים הקרובות לשיעור נמוך יותר, אותו זוג יוכל לקחת משכנתא בתנאים טובים עוד יותר. כלומר, הפער מצטמצם עד לא מורגש ולכן יש נדידה לדירות חדשות מקבלנים. בנוסף, אסור לשכוח שחלק מהקבלנים מורידים את המחיר וגם אם מדובר בהנחה של 15 אלף שקל - היא עדיין מצמצמת את הפער.

חשוב לציין: במסגרת המבצעים החדשים, אפשר ללחוץ את הקבלן ולקבל הטבות כמו שדרוג מטבח. יכול להיות שהייתם מחליפים מטבח בדירה יד שנייה ולכן, למעשה, ההפרש מצטמצם. בחלק מהדירות החדשות תוכלו לקבל 2 חניות ומחסן, מה שבדירה משנת 1995, גם אם היא מכילה ממ"ד, לא בטוח שתוכלו לקבל. בנוסף, מדד התשומות לא משחק תפקיד משמעותי - ראשית, הוא נמצא במגמת התמתנות בחודשים האחרונים ומעבר לכך - תוכלו לבטל אותו באמצעות לקיחה משכנתא ברגע שהריבית תרד. נכון, זה לא יקרה מחר - אבל יש לכם מספיק זמן כדי לחכות - תלוי מתי הפרויקט יהיה מוכן. אם כך, עושה רושם שלא רק המשקיעים כבר בחרו בדירות החדשות  - אלא גם הזוגות הצעירים. התופעה הזאת עשויה לגרום להיפוך מגמה - הדירות החדשות ימשיכו לזנק בשל עודף ביקוש והישנות יספגו ירידה.