חדרה מתחדשת: אושרה תוכנית להקמת שכונה בסמוך לכביש 4
הוועדה המחוזית חיפה אישרה תוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה במרכז חדרה בסמוך לכביש 4, תחנת הרכבת ושכונת בית"ר, בשטח של כ-800 דונם שתכלול 4,650 יחידות דיור במבני מגורים בני 7-21 קומות, כ-160 דונם עבור מבני ציבור, 31,000 מ"ר עבור שטחי תעסוקה וכ-160 דונם של שטחים פתוחים. זאת בנוסף לתוכנית נוספת למרכז העיר, בה אושרה הקמת 400 יחידות דיור, שטחי ציבור ומסחר ושטח ציבורי פתוח על שטח של כ-7.5 דונם.
מתוך כלל יחידות הדיור, 1,162 יחידות דיור יוקצו עבור דירות קטנות, 250 יחידות דיור יוקצו עבור דיור מוגן ו-250 יחידות דיור יוקצו עבור דיור בר השגה. לאורך רחוב יהודי פקיעין, מתוכננים מבנים מעורבי שימושים של 23-24 קומות הכוללים מגורים, תעסוקה ומסחר ושטחים למוסדות ציבור (לדוגמה גני ילדים בקומת קרקע); בדופן התוכנית הצמודה לכביש 4, מתוכננים מבנים למסחר ותעסוקה של 7-8 קומות; מסביב לפארק המרכזי מתוכננים מבני מגורים של 13-14 קומות; שאר חלקי התוכנית הבינוי הוא בנייה נמוכה יותר של 7-10 קומות. כמו כן, התוכנית כוללת כ-320 דונם של שטחים פתוחים ושטחי ציבור, מתוכם כ-45 דונם יוקצו עבור הקמת פארק ציבורי במרכז התוכנית שטחי ציבור שייתנו מענה הן לצורכי השכונה והן 160 דונם לתוכניות התחדשות עירונית המקודמות באזור, בהם קריית חינוך חדשה, בתי כנסת, גנים ומעונות יום, מועדון נוער ועוד. שטח התוכנית נקבע כשטח לפיתוח בתוכנית המתאר הכוללנית של העיר (חד/2020) ובתוכנית המתאר המחוזית. בהיבט התחבורתי, התוכנית מציעה הקמת שני צירים ראשיים הכוללים נתיב תחבורה ציבורית, שאחד מהם יתחבר לתחנת הרכבת. בנוסף, מוצע חיבור חדש לכביש 4 בדרום התוכנית שישפר את הכניסות והיציאות מהשכונה.
כמו כן, התוכנית שמה דגש על שמירת שטחים פתוחים, ובהתאם לכך כוללת הקמת רצועה ירוקה שתהווה חיץ בין השכונה לבין ליער חדרה, המהווה אתר נוף תרבות של ראשית המושבה בחדרה, לטובת פנאי ונופש עבור התושבים. בנוסף, לאחר תיאום עם קק"ל, נקבעו הוראות להבטחת הזרמת מי נגר לכיוון היער (שצריך אותם לבריכות החורף ושטחי ההצפה שלו), תוך שמירה על איכות גבוהה של המים. התוכנית הוכנה בשיתוף פעולה בין בעלי הקרקע הרבים במתחם ותוך תיאום בין גופים ורשויות שונות כמו קק"ל, רשות הניקוז, נתיבי ישראל ועוד.
מתכננת מחוז חיפה במינהל התכנון, ליאת פלד: "מדובר בשכונה חדשה המבוססת על מדיניות מינהל התכנון לחיזוק עירוניות, וכוללת עירוב שימושים, רשת רחובות, קרבה לשטחי ציבור, צפיפות גבוהה ועוד, הממשיכה את מרכז העיר לכיוון מערב, תוך חיבור השכונה החדשה אל תחנת הרכבת. התוכנית שומרת על חיץ ירוק בין השכונה המוצעת ליער חדרה הסמוך, שהשטחים המוצפים בו בחורף ייהנו מהזרמת מים נקיים. בנוסף, התוכנית מקצה שטחים רבים לצרכי ציבור שנועדו לסייע ולתמוך בתהליכי התחדשות עירונית המתרחשים במרכז העיר".
- הרווח השקט של מיליוני אנשים וכל מה שצריך לדעת על המס עליו - היטל השבחה
- חריש - המחירים נוחים אבל העסקים בורחים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- 3.טל 22/04/2021 16:25הגב לתגובה זוככה ימותו יותר אנשים .. ליד הכביש
- 2.עובדות בשטח 22/04/2021 12:54הגב לתגובה זומחריבי שטחים ירוקים ואיכות לחיי זיהום וצפיפות אוכלוסין בעבור בצע בצע בצע שלמונים
- 1.גר בחדרה 21/04/2021 11:48הגב לתגובה זוזהו אני מבין עריית חדרה רוצה לגמרי לחסל את העיר,ולא אכפת מהתושבים שלאאא רוצים עוד בנייה
- בן 21/04/2021 15:20הגב לתגובה זואיך זה רלבנטי לשאר התושבים? אין תחרות על משאבים קיימים. שכונה חדשה =הכל חדש
"גל של פשיטות רגל": סוכנויות הדירוג מזהירות ממשבר בענף הנדל"ן
מידרוג ו-S&P מעלות מודאגות מענף הנדל״ן: לפי הסקירות היקף העסקאות צנח בכ-30%, המלאי הלא מכור זינק ל-82 אלף דירות, והוצאות המימון מכבידות על היזמים; רק ירידת ריבית עשויה להביא להתאוששות וגם אם השוק יחזיק מעמד - התאוששות תגיע רק במחצית השנייה של 2026
שוק הנדל"ן למגורים ממשיך לספוג אש. שתי סוכנויות הדירוג הגדולות, מידרוג ו-S&P מעלות, מזהירות שהירידה בביקושים לדירות והמשך סביבת הריבית הגבוהה יוצרים סיכון ממשי ליזמים. לפי הסקירות שפרסמו, גל פשיטות רגל בענף זה כבר לא תרחיש קיצוני אלא אפשרות ממשית, אם המגמות הנוכחיות יימשכו.
אבל האזהרות האלה לא מפתיעות אף אחד הן יותר מראות עד כמה חמור המצב. אנחנו בביזפורטל מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ולא פעם הדגשנו שהמצב בשטח חמור אפילו יותר מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. ובאמת בעונת הדוחות לרבעון השני זה כבר קיבל ביטוי - יזמיות הנדל״ן דיווחו על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים. גם מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן, חיזק אותנו כשאמר: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס".
הנתק בין מחירי הדירות לבין יכולת הקנייה של הציבור רק מעמיק. כיום נדרשות בממוצע כ-169 משכורות כדי לרכוש דירה בישראל. עלות ממוצעת של כ-2.3 מיליון שקל מול שכר חודשי של כ-12,492 שקל, הדגש הוא שזה ממוצע ובאיזור המרכז המחירים אפילו מטפסים למעלה. זה כמובן נתון ארצי, אם בוחנים את אזור המרכז, הפערים קופצים אפילו יותר: בדירות חדשות בתל אביב, רמת גן או גבעתיים, זה יכול להגיע גם ליותר מ-250 משכורות. זו עלייה חדה לעומת העבר, שממחישה עד כמה שוק הדיור התנתק מההכנסות של משקי הבית. בתחילת העשור הקודם נדרשו כ-128 משכורות בלבד לרכישת דירה ממוצעת, ובשנים האחרונות המספר רק מטפס והרבה מעבר לקצב עליית השכר. במקביל, גם תנאי המימון הפכו קשים יותר, כשהריבית הגבוהה מקשה על קבלת משכנתאות ומשאירה הרבה אנשים מחוץ לשוק.
במידרוג מציינים שמתחילת השנה נמכרו כ-15 אלף דירות חדשות בלבד שזאת ירידה של כ-33% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הנתונים מתבססים על פרסומי משרד האוצר והם מתריעים על שינוי מגמה ברור בשוק. מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו הגיע לשיא של כ-82.5 אלף יחידות מה שמשקף כ-31 חודשי היצע (המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים), לעומת 18 חודשים בשנה שעברה. במידרוג מסבירים שהעלייה במלאי נובעת מגידול בהתחלות הבנייה ובהיתרים לפרויקטים חדשים, בזמן שהיקף העסקאות הולך ומצטמצם. כלומר נבנות יותר דירות, אבל פחות נמכרות וזה מוביל לכך שיזמים נאלצים לממן את הבנייה לאורך זמן, כשהם סופגים ריביות גבוהות ועלויות מימון שמכרסמות ברווח.
- "תכנית דיור לאומית" - 1.4 מיליארד שקל כדי להחיות את הענף
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
10 מתוך 17 חברות היזום הציבוריות רשמו ירידה ברווח הגולמי במחצית הראשונה של השנה, ו-6 מהן איבדו מעל 10% מהרווחיות. הסיבות: מבצעי שיווק, עלייה בעלויות הבנייה והתארכות של פרויקטים. במידרוג מזהירים שהמצב הזה פוגע בעיקר ביזמים קטנים או כאלו שממוקדים גיאוגרפית ופחות מסוגלים לפזר סיכונים.
אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
התוכנית שאושרה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה דרום תחליף את תמ״א 38 בעיר, ותאפשר חיזוק, עיבוי ומיגון מבנים שנבנו לפני 1992.המהלך יעניק את היכולת לביצוע במסלול מהיר וישיר להיתר בנייה
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז דרום אישרה את תוכנית ההתחדשות המגרשית בבאר שבע, ביוזמת עיריית באר שבע והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. התוכנית נועדה להחליף את תמ״א 38 בעיר, ולהתאים את עקרונותיה למציאות המקומית של באר שבע - תוך מתן מענה למבנים ישנים, מחסור בממ״דים וצורך בהתחדשות רחבת היקף בשכונות הוותיקות.
לפי התוכנית, שנערכה בראשות האדריכלית עדי אסיף, ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה ישירות, ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת נוספת. מדובר במהלך שמאפשר טיפול מהיר בבניינים קיימים, במסלול נקודתי ברמת הבניין ולא רק במתחמי פינוי-בינוי גדולים. הפוטנציאל הכולל של התוכנית עומד על כ-17 אלף דירות חדשות שיכולות להיבנות כאמור בשכונות הוותיקות של העיר.
התחולה חלה על מבנים שנבנו לפני שנת 1984, שבהם לפחות שתי קומות וארבע יחידות דיור, וכן על מבנים שנבנו עד שנת 1992 - שבהם יוכלו להיבנות ממ״דים ותוספות עיבוי. התוכנית מגדירה שלושה מסלולים עיקריים: הריסה ובנייה מחדש, חיזוק ועיבוי, ומיגון ועיבוי בלבד. לכל מסלול נקבעו היקפי זכויות שונים בהתאם לגובה הבניין ומיקומו בעיר.
כמו כן, נקבע כי ברחובות ראשיים יתאפשר שילוב שימושים למסחר ולמוסדות ציבור, כחלק ממדיניות עידוד חיי רחוב וקהילה. כך למשל, בניין בן שלוש קומות הסמוך לציר תחבורה מרכזי עשוי לקבל תוספת של עד שש קומות, בעוד שבניין פנימי בן חמש קומות יוכל להוסיף שתיים בלבד.
- אנבידיה משלשת את מרכז הפיתוח בבאר שבע: מאות משרות חדשות בדרום
- שמאי המקרקעין שמעריך: "בבאר שבע מי שמוכר בלחץ - מקבע הפסד; מי שמחכה - לא מפסיד"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל, גובש סט הנחיות תכנוניות ועיצוביות אחידות לאזורים השונים בעיר, במטרה לשמור על רצף עירוני מסודר ולאפשר התחדשות הדרגתית ומבוססת תכנון. התוכנית מצטרפת לשורה של מהלכים עירוניים שמטרתם לעודד חיזוק מבנים ושדרוג סביבת המגורים במרכז ובשכונות הוותיקות של באר שבע.
