הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
תל אביב נוף נדל"ן מגדלים בניין
צילום: אלכסנדר כץ

האוצר: עלייה מתונה בהיקף רכישות המשקיעים מאז השפל אשתקד

סקירת הכלכלנית הראשית באוצר מלמדת על זינוק של 18% בעסקאות הנדל"ן בחגים - וזאת בגלל מכירות מחיר למשתכן שהכפילו עצמן ורשמו שיא חדש; משפרי הדיור מתקשים למכור את דירתם הישנה וחרגו מפרק הזמן המותר בחוק למכירתן

מורן ישעיהו | (3)
נושאים בכתבה זוגות צעירים מחירי הדירות

לראשונה - מכירות מחיר למשתכן עקפו את סך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי בין החודשים ספטמבר-אוקטובר 2019: 3.4 אלף ו-3.1 אלף דירות בהתאמה. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן של הכלכלנית הראשית באוצר. 

זאת ועוד, לפי הסקירה, המכירות במסגרת מחיר למשתכן הכפילו את עצמן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ובכך הביאו לזינוק של 18% ברכישות דירות. בניכוי העסקאות המסובסדות מדובר בגידול של 4%. כמו כן, בחודש ספטמבר נרשם שיא חדש במכירות מחיר למשתכן, הגבוה ב-30% מהשיא הקודם שנרשם בחודש מרץ האחרון. 

יש לציין כי למרות שמדובר בתקופת החגים המתאפיינת בסך עסקאות נמוך מהרגיל, זו הרמה הגבוהה ביותר במכירות במסגרת התכנית מאז החלה הקשורה בעסקאות שהגיעו לכדי מימוש.

מבחינת השוק החופשי, פלח השוק של דירות יד שניה הוביל את הגידול בעסקאות בתקופה זו עם עליה של 5% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

אזור ת"א מוביל ברכישות ומכירות המשקיעים

רכישות המשקיעים בחודשים ספטמבר-אוקטובר הסתכמו ב-1.8 אלף דירות, עליה מתונה של 3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, אז נרשמה רמת שפל ברכישות המשקיעים לאחר שירדו ב-24% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2017.

מדובר בתוספת דו-חודשית של 50 דירות שנרכשו להשקעה. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל רכישות המשקיעים בחודשים ספטמבר-אוקטובר השנה על 11% מסך העסקאות, נמוך בשתי נקודות אחוז בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

אזור ת"א הוא הדומיננטי ביותר ברכישות המשקיעים (אם כי במידה פחותה בהשוואה לשנות הגאות בפעילות המשקיעים), עם גידול של 10% בחודשים ספטמבר-אוקטובר, כמו גם בסיכום עשרת החודשים הראשונים של 2019, זאת לאחר ירידה חדה של 30% אשתקד. מנגד, באזור ירושלים הוסיפו לרדת רכישות המשקיעים גם בחודשיים אלו. 

מכירות המשקיעים בחודשים ספטמבר-אוקטובר הסתכמו ב-2.6 אלף דירות, עליה של 3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. גם כאן בולט אזור ת"א, כמו גם אזור המרכז, עם עליה של 9% במכירות המשקיעים.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

לפי הכלכלנית, ניתוח מכירות המשקיעים באזור ת"א בחודשיים אלו מלמד כי רבע מהם מכרו לפחות עוד דירה אחת מאז בוטל הפטור ממס שבח על משקיעים בינואר 2014 (עד אותה עת, על מנת להיות זכאים לפטור ממס שבח היה על המשקיעים להמתין לפחות ארבע שנים בין מכירה למכירה). בקרב מי שהינם ישראלים עומד שיעור זה על 30%.

הזוגות הצעירים מגדילים רכישות במרכז

רכישות הזוגות הצעירים (מי שעבורם זוהי דירתם הראשונה) הסתכמו בחודשים ספטמבר-אוקטובר ב-8.9 אלף דירות. מתוך סך זה,  5.5 אלף דירות נרכשו בשוק החופשי, בדומה לרמתן בתקופה המקבילה אשתקד. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי באזור המרכז גדלו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-13%, כאשר שיעור גידול דומה נרשם באזור חיפה. מנגד בולטים אזורי נתניה ורחובות עם ירידה חדה ברכישות אלו, בשיעורים של 18% ו-10%, בהתאמה. 

משפרי דיור מתקשים למכור את דירותיהם הישנות

רכישות משפרי הדיור באותה תקופה הסתכמו ב-5.3 אלף דירות, עליה של 9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. כאן דווקא בולט אזור רחובות עם גידול של 23% ברכישות, זאת בין היתר על רקע שיעור גבוה יחסית של משפרי דיור באזור זה הרוכשים דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת.

 

מספר החודשים שעמדו על המדף דירות של משפרי דיור אשר הוצעו למכירה עמד על 19 חודשים בממוצע, פרק זמן הארוך בחמישה חודשים מזה שנרשם בתקופה המקבילה אשתקד.

בסקירתה, מציינת הכלכלנית כי מדובר בפרק זמן החורג מהתקופה המירבית המותרת בחוק - 18 חודשים, מבלי שמשפרי הדיור ימוסו כמשקיעים, שפירושה כי חלק לא מבוטל מאלו שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת, רכשו דירה חדשה "על הנייר" ובכך ניתנה להם ארכה למכירת הדירה הקודמת. עוד ניתן להסיק על קושי גובר בקרב משפרי הדיור למכירת דירתם הישנה.     

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    מישאל 24/12/2019 22:02
    הגב לתגובה זו
    הפנינה של חיפה ... התחדשות קרית חיים מערבית... דגש מיוחד מושם בתכנית על חיבור השכונה לחוף הים באמצעות טיילת, שבילי אופניים ושבילי הליכה, שיחברו בין חלקי השכונה השונים לחוף. במסגרת זו יועתק, בין היתר, הכביש הקיים כיום בחזית רחוב טרומן וחוצץ בין השכונה לים לחלקם האחורי של מבני המגורים. השטח שיתפנה עם העתקת הכביש יהפוך לחזית-ים פעילה, שתכלול טיילת חוף המשכית, אשר תיצור רצף שטחים פתוחים בהם יוכשרו שבילי הליכה ושבילי אופניים, שטחים ירוקים וחופי רחצה פעילים. בכך, ימומש לראשונה הפוטנציאל האדיר של קריית-חיים, כשכונה הממוקמת על קו החוף, שתושביה ייהנו ממבני מגורים חדישים, חיים עירוניים לצד בתי-מלון, מסעדות ובתי קפה.
  • 2.
    אספני דירות בלחץ 24/12/2019 16:01
    הגב לתגובה זו
    שוקלים לבטל פטור על שכירות עד 5,000 שקל , כנראה מס דירה שלישית חוזר, המשכנתא עלתה הריבית גדלה. לא מצליחים לכסות את המשכנתא. מי שמכר בזמן הציל את ההשקעה. כל השאר מופסדים כסף.
  • 1.
    שלא יעבדו עליכם 24/12/2019 15:59
    הגב לתגובה זו
    לפני המפולת, מעל 22,000 משקיעים ברחו ומכרו , בעד 2 המצב גרוע יותר מעל 85,000 דירות ואין קונים , משרדי תיווך מפוצצים, התשואה נשחקה מזמן .
נדל"ן, תל אביב, תמא תמ"א 38, אקו-סיטי
צילום: Bizportal

פסק הדין שגרם לעיריית ת"א הפסד של 50 מיליארד שקל

מכה לרשויות המקומיות: עיריות תל אביב וירושלים לא יגבו היטלי השבחה מתוכניות מכוח תמ"א 38; העליון קובע פה אחד: אישור תמ"א 38 אינו מהווה השבחה המזכה בהיטל וזאת למרות תמיכת היועמ"שית בעמדתן; השופטים קבעו כי אין קשר סיבתי בין אישור התוכנית לבין השבחה בפועל - ולכן אין עילה להטלת היטל

צלי אהרון |
נושאים בכתבה תמ"א 38 היטל השבחה

פסק דין תקדימי בבית המשפט העליון משנה את כללי המשחק בנוגע להיטלי ההשבחה בערים הגדולות: הרכב של שלושה שופטים דחה פה אחד את ערעוריהן של עיריות תל אביב-יפו וירושלים, וקבע כי תוכניות מתאר שהוכנו מכוח תמ"א 38 אינן מזכות את העיריות בהיטלי השבחה. ההחלטה עלולה לעלות לעיריות אלו,  ובעתיד גם לאחרות, באובדן מיליארדים. פוטנציאל הרווח שנעלם לעיריות בגלל פסק הדין הוא עד 50 מיליארד שקל. 

הפסיקה, שניתנה בעקבות ערעור שהגישה עיריית תל אביב על חיוב בגין שתי דירות בתיק של תושב חוץ בסכום כולל של כמיליון שקל, הפכה לפסק דין בעל השלכות רוחב עצומות. מי שייצג את המוכר הוא עו"ד בנימין קריתי, שכיהן בעבר כראש העיר טבריה  והחליט להילחם בתופעה: "פסק הדין הזה לא היה בא לעולם לולא החלטנו לצאת למלחמה מול העירייה, למרות התמיכה שקיבלה גם מהיועמ"שית וגם ממרכז השלטון המקומי."

לדבריו של קריתי, "מדובר בהפסד מוערך של כ-50 מיליארד שקל לעיריית תל אביב בלבד". ההשפעה רחבה הרבה יותר, שכן לפי הערכות, למעלה מ-2,000 תיקים משפטיים המתינו להכרעה בנושא, ורבים מהם ייסגרו עתה על בסיס ההלכה שנקבעה.

פסק דין שמציב גבול ברור לעיריות

במוקד המחלוקת עמדה השאלה: האם ניתן לכלול את השפעת תמ"א 38 במסגרת "המצב הקודם" של הנכס, כאשר מחשבים את ההשבחה שנובעת מתוכנית מתאר חדשה. אם מנוטרלת ההשפעה של התמ"א, ההשבחה תיראה כגבוהה יותר, והיטל ההשבחה יתייקר בהתאם. לעומת זאת, אם התמ"א כלולה כבר בערך הנכסים, אין בסיס לתשלום נוסף.

השופטים קיבלו את הגישה שלפיה יש להתחשב בערך השוק הכולל של המקרקעין במועד הקודם, לרבות השפעות תכנוניות קיימות. המשמעות: אין להטיל היטלי השבחה על בסיס מה שמכונה "התעשרות וירטואלית" של בעל הנכס.

להמשך הכתבה לחץ כאן
דירה בהנחה מחיר למשתכן
צילום: תמר מצפי

ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר

בעקבות ההחלטה לעדכן את שיעור בני המקום בקריית עקרון ל-35%, משרד הבינוי והשיכון מודיע על הארכת מועד ההרשמה בשבוע נוסף. עד כה נרשמו מעל ל-127 אלף משקי בית להגרלה העשירית של התוכנית, שבה יוגרלו 7,479 דירות ברחבי הארץ; וגם - מה צפוי בהמשך?


צלי אהרון |
נושאים בכתבה דירה בהנחה מחירי הדירות חיים כץ

משרד הבינוי והשיכון הודיע כי ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" תימשך עד יום רביעי, 22 באוקטובר 2025 בחצות, במקום להסתיים השבוע. ההחלטה התקבלה לאחר שמועצת מקרקעי ישראל אישרה הבוקר עדכון לשיעור בני המקום ביישוב קריית עקרון, שיעמוד מעתה על 35%. בהגרלה הנוכחית, העשירית במספר, מוצעות 7,479 יחידות דיור ביישובים רבים ברחבי הארץ – ובהם קריית עקרון, נתניה, רעננה, קריית גת, עכו, עפולה, ירושלים, יבנה ונוף הגליל. נאמר כי לראשונה, עד 50% מהדירות יוקצו למשרתי מילואים פעילים, מתוכן כ־25% למערך הלוחם.

לפי נתוני המשרד, מדובר במספר שיא של נרשמים - למעלה מ-127 אלף זכאים שכבר הצטרפו להגרלה. ההרשמה פתוחה לכל מי שמחזיק באישור זכאות בתוקף, וניתן לבחור עד שלוש ערים בלבד. חשוב לציין - ההגרלה הנוכחית היא ככל שנראה האחרונה שתתרחש אם משרד השיכון והאוצר לא יגיעו להסכמות. כתבנו על ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס? ניסינו להשיג תגובה ממשרד האוצר אך ללא הצלחה. ממשרד השיכון נמסר כי השר חיים כץ פעל בדרכים רבות לקדם תכניות רבות ועשה עבודה רבה מאז שנכנס לתפקיד.

נכון לעכשיו, אין צפי לתכניות נוספות של מחיר למשתכן ודומיו והתוצאה של כך עלולה להיות עליית מחירים ברחבי הארץ. בעיקר בשל העובדה כי כ- 130 אלף זכאים צפויים לגשת לשוק החופשי ברגע שיבינו כי אין להם את הסיכוי יותר של להגיע לדירה דרך ההגרלות הממשלתיות.

ההגרלה הנוכחית - ולמה היא לאו דווקא למילואימניקים

נאמר רבות כי ההגרלה הנוכחית תהיה בכדי לספק ל״אלה שהגנו על הבית - בית בישראל״. נראה שההצהרה היא לא בהכרח מה שקורה בפועל בשטח. שבני המקום דווקא מובילים את הסיכויים לזכות בדירה הנחשקת בהגרלות. מדובר על סוג של ״שוחד״ של הממשלה לעיריות אשר רוצות להבטיח לתושבים שלהן את היכולת להגיע לדירה במקום מגורם וכפועל יוצא להמשיך ולהצביע לאותם ראשי ערים. 

הסיכויים של מילואימניק להגיע לדירה דרך התכנית הוא לא גבוה ובהחלט ניתנת עדיפות לבני המקום. הרי קודם כל נותנים את ״הבשר״ לראשי הערים - ולאחר מכן נותנים למילואימניקים הלוחמים. חשוב להזכיר שיש גם את האלמנים/אלמנות שנכנסו לאחרונה לתכנית וכתוצאה מכך גם התכנית הוארכה. כזכור, התכנית המקורית הייתה צפויה להימשך עד ה-14/9. כעת היא צפויה ( אם הכל יקרה כצפוי ולא יהיו שינויים נוספים מצד משרד השיכון והשר חיים כץ) להסתיים ב-22 לאוקטובר כאמור.