היקף המשכנתאות חזר לעלות בפברואר - אבל זה לא אומר שהשוק מתעורר

שוק המשכנתאות רשם בפברואר האחרון עלייה מתונה בהיקף הפעילות, אבל התמונה הכוללת עדיין מצביעה על יציבות יחסית ולא על שינוי חד במגמה. לפי נתוני בנק ישראל, בחודש שעבר נלקחו משכנתאות למטרת מגורים בהיקף של כ-9.086 מיליארד שקל. זה עלייה של כ-4.7% לעומת ינואר, שבו נלקחו משכנתאות בהיקף של כ-8.68 מיליארד שקל. עם זאת, השוק עדיין נמצא מתחת לרמות השיא שנרשמו בדצמבר האחרון, אז הגיע היקף המשכנתאות לכ-11.17 מיליארד שקל, חודש שנחשב חריג יחסית בשל ריכוז עסקאות סוף שנה ומבצעי מימון של קבלנים.

במבט רחב יותר, הפעילות בפברואר נמצאת קצת מעל הממוצע החודשי של שנת 2025, שעמד על כ-8.8 מיליארד שקל. כלומר, למרות העלייה החודשית, מדובר בעיקר בהמשך פעילות סביב הרמות המוכרות של השנה האחרונה. שוק המשכנתאות ממשיך לפעול בקצב סביר, אך הנתונים אינם מצביעים על האצה חדה בביקוש לדירות.

נזכיר שב-2025 כולה, היקף המשכנתאות החדשות הסתכם בכ-105.7 מיליארד שקלים, עלייה של כ-13.5% לעומת 2024. הממוצע החודשי בשנה שעברה התסכם כאמור ב-8.8 מיליארד שקל.  מול שוק משכנתאות חזק, שוק הדירות חלש והיקף העסקאות נמוך. לכאורה אין הלימה בין שוק המשכנתאות לשוק הדירות, אלא שצריך לזכור ששוק המשכנתאות כולל כמובן גם את השוק של דירות בהנחה ומעבר לכך הוא מבטא משכנתאות שנלקחות חודשים, לפעמים - חודשים רבים אחרי העסקאות עצמן.

כשבוחנים את הנתונים ביחס לאורך החודש מתקבלת תמונה מעט שונה. פברואר הוא החודש הקצר בשנה עם 28 ימים בלבד, ולכן הממוצע היומי של נטילת המשכנתאות הגיע לכ-324.5 מיליון שקל ביום. בינואר, שבו היו 31 ימים, הממוצע היומי עמד על כ-280 מיליון שקל. כלומר, בקצב יומי הפעילות בפברואר הייתה גבוהה בכ-16% לעומת ינואר. הנתון הזה מלמד שהביקוש למימון אינו נחלש, גם אם היקף העסקאות בשוק הדירות עצמו נותר מתון יחסית.

• משכנתא לשיפוצים: משדרגים את הבית בראש שקט
• מחסום ה-4 מיליון: כמה באמת צריך להרוויח כדי לקנות דירה בישראל?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

התמהיל של המשכנתאות בפברואר ממשיך להישען בעיקר על מסלולי ריבית משתנה. היקף ההלוואות במסלולים משתנים הסתכם בכ-5.085 מיליארד שקל, שהם כ-56% מכלל המשכנתאות שנלקחו בחודש. מנגד, משכנתאות בריבית קבועה הסתכמו בכ-4.001 מיליארד שקל, כ-44% מהשוק. גם מבחינת הצמדה, רוב הלווים ממשיכים להעדיף מסלולים שאינם צמודים למדד. משכנתאות לא צמודות הסתכמו בכ-7.836 מיליארד שקל, שהם כ-86.2% מהשוק, בעוד שהלוואות צמודות מדד הסתכמו בכ-1.238 מיליארד שקל בלבד, כ-13.6%.

הריביות הממוצעות משקפות סביבת מימון שעדיין אינה נמוכה במיוחד. במסלול קבוע לא צמוד הריבית הממוצעת עומדת סביב 4.74%, במסלול משתנה לא צמוד כ-4.15%, ובמסלול קבוע צמוד מדד כ-3.25%. סביבת הריבית הזו ממשיכה להשפיע על התנהגות הלווים, שמעדיפים במקרים רבים מסלולים גמישים יותר או כאלה שמאפשרים החזר חודשי נמוך יחסית.

בחלוקה לפי שיעור מימון, הקבוצה הדומיננטית היא לווים שלקחו משכנתא בשיעור של 60% עד 75% משווי הנכס. הלוואות בטווח זה הסתכמו בכ-4.275 מיליארד שקל, כ-47% מכלל המשכנתאות בפברואר. גם מבחינת שיעור ההחזר מהכנסה התמונה דומה: הטווח הנפוץ ביותר הוא החזר של 30% עד 40% מההכנסה החודשית, וגם כאן מדובר בכ-4.285 מיליארד שקל, כ-47% מהיקף המשכנתאות. הנתונים הללו מצביעים על כך שחלק גדול מהלווים נמצא קרוב יחסית לרמות החזר גבוהות, אך עדיין בתוך המסגרות שקבע בנק ישראל.

• המלחמה מול איראן מוכיחה: תפיסת המיגון של ישראל חייבת להשתדרג
• דירה בכ-38 מיליון שקל בפרויקט דובנוב 4 של ישראל קנדה בתל אביב
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הפיל הלבן החדש בסלון: למה המשקיעים בורחים מדירות 4 חדרים?

אחד הנתונים הבולטים בתקופה האחרונה הוא השימוש במשכנתאות לכל מטרה, כלומר הלוואות שניתנות כנגד שיעבוד דירה קיימת ואינן מיועדות לרכישת נכס. בפברואר הסתכמו הלוואות אלה בכ-627 מיליון שקל, שהם כ-6.9% מכלל המשכנתאות. מדובר בירידה קלה לעומת ינואר, אז הסתכמו הלוואות אלה בכ-640 מיליון שקל, כ-7.4% מהשוק, ולעומת דצמבר שבו הגיעו לכ-791 מיליון שקל. הירידה אינה דרמטית, אך היא עשויה לרמוז על התייצבות לאחר העלייה שנרשמה בשימוש במשכנתאות לצרכים שאינם רכישת דירה.

במקביל נותר היקף גבוה יחסית של הלוואות מסוג בלון ובולט, שמזוהות לעיתים קרובות עם מבצעי מימון של קבלנים בפרויקטים חדשים. היקף הלוואות אלו הסתכם בפברואר בכ-1.312 מיליארד שקל, שהם כ-14.4% מהמשכנתאות שנלקחו בחודש. לשם השוואה, בינואר הסתכמו הלוואות מסוג זה בכ-1.32 מיליארד שקל והיוו כ-15.2% מהשוק, כך שמדובר בירידה קלה אך עדיין ברמה גבוהה יחסית.

גם פעילות המשקיעים נותרת מוגבלת יחסית. המשכנתאות שנלקחו לצורך רכישת דירות להשקעה הסתכמו בפברואר בכ-840 מיליון שקל, שהם כ-9.24% מהיקף המשכנתאות. מחזורי משכנתא הגיעו לכ-784.8 מיליון שקל, כ-8.6% מהשוק, בעוד שהמשכנתאות שנלקחו במסגרת קבוצות רכישה הסתכמו בכ-53 מיליון שקל בלבד.