המספרים מלמדים: הקבלנים עדיין עושים מבצעים, אבל שיעורם הולך ופוחת
ההתאוששות בשוק הנדל"ן נראית היטב בדוחות הלמ"ס והכלכלן הראשי של משרד האוצר, אבל אל תטעו: למרות הזינוק המרשים עדיין לא מדובר בנתוני 2021-2022. נכון, שוק הנדל"ן היה בעצירה מוחלטת בגלל עליית הריבית האגרסיבית ובטח בתחילת המלחמה, ולכן מעבר למספרים, הוא יכול לשאוב עידוד ממספר העסקאות שהולך ועולה כל חודש מאז תחילת השנה - אך ספק גדול כמה זמן המצב הזה יימשך.
התזרים הפוטנציאלי מעיד על המבצעים
תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים הוא הדרך הטובה ביותר לדעת מה רמת העסקאות שהם עשו תוך הטבות מימון מפליגות. התזרים הפוטנציאלי הוא הכסף שהקבלן עתיד לקבל, זה קורה כאשר הלקוח נותן מקדמה, נניח 10%, ו-90% לאחר מסירת הדירה. היתרה היא התזרים העתידי. חשוב לציין כי למרות שמדובר בכסף שאמור להתקבל בהתאם לחוזה, אין ודאות שהקבלן יקבל אותו. הקבלנים מעריכים שרובו יגיע בסוף, כי הלקוח לא ירצה שיחלטו לו 10%-7% מהכסף שנתן, ועדיין - זה לא תשלום מובטח. זו גם הסיבה לכך שהקבלן נותן הלוואת מימון כל כך גדולה - הוא רוצה להבטיח שהעסקה מתקדמת ולקבל 50% מהכסף כבר עכשיו (וגם ריבית טובה יותר).
דוח הכלכלן הראשי באוצר חשף אתמול כי התזרים ממכירת דירות חדשות עמד בחודש יוני על 8.9 מיליארד שקל, גבוה ריאלית ב-28% בהשוואה ליוני אשתקד (אם נצלול כמה חודשים אחורה, נגלה בחודש פברואר עמד התזרים על 8.7 מיליארד שקל, גבוה ב-40% ריאלית בהשוואה לפברואר אשתקד ועדיין, מדובר בנתונים טובים יותר). המשמעות של הגידול היא פשוטה - יותר קבלנים, בממוצע, נותנים הטבות מימון. לשם השוואה, בחודש מרץ, שהיה חודש טוב שרשם עלייה משמעותית, הוא עמד על 9.1 מיליארד שקל. בקיצור, יותר אנשים רכשו דירות חדשות עם אחוז מימון נמוך.
דירות לאכלוס (איציק יצחקי)
לקחנו את דיווחי העסקאות למע"מ ושם נמצא כי למרות הגידול המשמעותי בתזרים הפוטנציאלי לעומת יוני, בפועל - תזרים המזומנים לפני קיזוז תשומות עמד על 5 מיליארד שקל (לעומת תזרים פוטנציאלי, כאמור, של 8.9 מיליארד שקל), שזה נמוך ריאלית ב-16% בהשוואה ליוני אשתקד. יש לציין כי התזרים נטו (בניכוי תשומות) דווקא הוכפל (עמד על 1 מליארד, לעומת 560 מליון שקל ביוני אשתקד) והסיבה היא ירידה חדה בתשומות שקוזזו, סביר להניח בין היתר על רקע צמצום הפעילות בחלק מאתרי הבניה בשל המחסור בעובדים.
- הלמ״ס נזכר לחשב את ההטבות – רק לאחר שבנק ישראל 'חנק' אותם
- מלאי של 70 אלף דירות בקנה - טוב או לא והאם זה ישפיע על מחירי הדירות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יש לציין כי שיעור התזרים ביוני הוא בשיעור גידול נמוך משמעותית מאלו שנרשמו בחמשת החודשים הראשונים של השנה. זה נובע מכך ששיעור העלייה בעסקאות נמוך לעומת החודשים הקודמים (שימו לב, לא קיטון במספר העסקאות, אלא שיעור הגידול באחוז קטן יותר - בניכוי המכירות בדירה בהנחה, הקבלנים מכרו 2,907 דירות, גידול חד של מעל 40% לעומת השנה שעברה, אבל נמוך משמעותית מול שיעורי הגידול בחודשיים הקודמים (158% באפריל, 80% במאי).
כפי שהזכרנו קודם, בניתוח תזרים המזומנים בפועל, לפני ניכוי תשומות, נמצא כי חלה ירידה ריאלית של 16% בהשוואה ליוני אשתקד. במילים פשוטות - פחות כסף בכיס של הקבלנים. בכך באים לידי ביטוי בין היתר מבצעי המימון שלהם. בניכוי תשומות, דווקא נרשם גידול חד בתזרים הקבלנים, שעמד על מיליארד שקל.
מה שיעור הדירות הנמכרות על הנייר?
אם ניקח את שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר", אז בחודש מרץ הוא עמד על 62.5% - 5% יותר מהחודש הקודם, אחרי ירידות רצופות מאוגוסט. בחודש שעבר ראינו כי השיעור הזה נמוך ב-8% לעומת מרץ אשתקד. לפי נתוני יוני, שיעור הדירות הנמכרות "על הנייר" בחודש יוני עמד על 62%, בדומה לשיעור זה בחודש הקודם. כלומר, הייתה עלייה ואין תזוזה.
זה אומר, מצד אחד, ששוק הדירות שנמכרות על הנייר מתאושש ומצד שני, מספר את הסיפור שכבר ידענו - זה קורה בזכות המבצעים של הקבלנים. בשורה התחתונה - העלייה הזאת היא טובה להם ואולי גם לחלק מהרוכשים - אבל היא עלולה להיות מסוכנת. זאת אולי הסיבה שאנחנו ממשיכים לראות גידול במספר העסקאות - אבל הגרף מתחיל להתמתן.
- "מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
- מלאי הדירות שובר שיאים - 83.6 אלף דירות; מה קורה בתל אביב?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- "גל של פשיטות רגל": סוכנויות הדירוג מזהירות ממשבר בענף...
- 1.זוהר 15/08/2024 22:20הגב לתגובה זוחארטה בארטה! חלאס עם הסיפורים הקבלנים בלחץ אין מכירות!
"מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
ולמה הוא חושב שמחירי הדירות בת"א ירדו; וגם - מה זה "פרצי ביקושים" אחרי ירידת מחירים של 5%-10%,
"מלך" ההתחדשות העירונית, יעקב אטרקצ'י אמר כבר בעבר כי מחירי הדירות בת"א גבוהים, וכעת, בראיון ב"גלובס" הוא אומר כי מחירי הדירות בת"א יורדים. במקום אחר בראיון הוא אמר שהם יעלו, אבל פחות מהפריפריה. בעסקים שלו הכל דבש, העלייה במניות הנדל"ן מוצדקת, הנפקת פעילות אאורה מסחר עוד שנתיים. לראיון המלא:
אטרקצ'י אומר את מה שאנחנו כותבים כאן מספר חודשים (הרחבה: ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?) - הסיום של תוכנית דירה בהנחה במתכונתה הנוכחית יזרימו ביקושים לשוק. יחד עם סיום המלחמה, החזרת החטופים החיים והחזרת חלק מגופות החללים, האנשים במקום אחר לעומת שנתיים של מלחמה. הם כבר יכולים לקבל החלטות על רכישת דירה, מצב הרוח כמובן השתפר. הוא רואה עליות של 6% צפונה במחירים בשנה הבאה ויותר בשנה שלאחריה.
אטרקצ'י תמיד יראה עליות מחירים בעיקר בפרויקטים שלו ובאזורים בהם הוא בונה. אם הוא היה בונה בת"א, לא הייתם שומעים אותו מדבר על ירידות מחירים בת"א. צריך תמיד לחפש את המוטיבציה והאינטרס של מי שאומר את הדברים. יזמים וקבלנים שמדברים על מחירי הדירות ב-99% מהמקרים ידברו על עליית מחירים צפויה. זה הביזנס שלהם וזה האינטרס שלהם. במקרים רבים, הם צודקים, אל תבטלו את מה שהם אומרים רק בגלל שיש להם אינטרס. חפשו את המהות, את התוכן.
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- הפניקס תשקיע במרכזים המסחריים של אאורה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענות לעליית מחירי הדירות לא השתנו כבר קרוב לשני עשורים - יש ביקוש שעולה על ההיצע. אנשים צריכים מקום לגור בו ולכן אין מנוס מזה שהם יקנו דירה. הדירות החדשות בשנה הן בסדר גודל של 50-60 אלף דירות בשנה טובה, הביקושים גבוהים יותר בכ-5-10 אלף דירות. זה מוביל לעודף ביקוש, וכשיש עודף ביקוש יש עליות מחירים.
"מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
ולמה הוא חושב שמחירי הדירות בת"א ירדו; וגם - מה זה "פרצי ביקושים" אחרי ירידת מחירים של 5%-10%,
"מלך" ההתחדשות העירונית, יעקב אטרקצ'י אמר כבר בעבר כי מחירי הדירות בת"א גבוהים, וכעת, בראיון ב"גלובס" הוא אומר כי מחירי הדירות בת"א יורדים. במקום אחר בראיון הוא אמר שהם יעלו, אבל פחות מהפריפריה. בעסקים שלו הכל דבש, העלייה במניות הנדל"ן מוצדקת, הנפקת פעילות אאורה מסחר עוד שנתיים. לראיון המלא:
אטרקצ'י אומר את מה שאנחנו כותבים כאן מספר חודשים (הרחבה: ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?) - הסיום של תוכנית דירה בהנחה במתכונתה הנוכחית יזרימו ביקושים לשוק. יחד עם סיום המלחמה, החזרת החטופים החיים והחזרת חלק מגופות החללים, האנשים במקום אחר לעומת שנתיים של מלחמה. הם כבר יכולים לקבל החלטות על רכישת דירה, מצב הרוח כמובן השתפר. הוא רואה עליות של 6% צפונה במחירים בשנה הבאה ויותר בשנה שלאחריה.
אטרקצ'י תמיד יראה עליות מחירים בעיקר בפרויקטים שלו ובאזורים בהם הוא בונה. אם הוא היה בונה בת"א, לא הייתם שומעים אותו מדבר על ירידות מחירים בת"א. צריך תמיד לחפש את המוטיבציה והאינטרס של מי שאומר את הדברים. יזמים וקבלנים שמדברים על מחירי הדירות ב-99% מהמקרים ידברו על עליית מחירים צפויה. זה הביזנס שלהם וזה האינטרס שלהם. במקרים רבים, הם צודקים, אל תבטלו את מה שהם אומרים רק בגלל שיש להם אינטרס. חפשו את המהות, את התוכן.
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- הפניקס תשקיע במרכזים המסחריים של אאורה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענות לעליית מחירי הדירות לא השתנו כבר קרוב לשני עשורים - יש ביקוש שעולה על ההיצע. אנשים צריכים מקום לגור בו ולכן אין מנוס מזה שהם יקנו דירה. הדירות החדשות בשנה הן בסדר גודל של 50-60 אלף דירות בשנה טובה, הביקושים גבוהים יותר בכ-5-10 אלף דירות. זה מוביל לעודף ביקוש, וכשיש עודף ביקוש יש עליות מחירים.
