אור ים אור עקיבא
צילום: איציק יצחקי

"אתם קונים דירה מדיסקונט": התקשרנו לחנן מור כדי לקנות דירה - זאת התשובה שקיבלנו

חנן מור (צילו בלו) מורידה מחירים ואנשי המכירות שלה מסבירים שזה "המקום הכי בטוח לרכוש בו דירה וגם המחיר הכי אטרקטיבי" - האם המידע שקיבלנו מדויק ומה קורה בסביבה?
איציק יצחקי | (27)

צילו בלו צילו-בלו -2.4% , הגרסה החדשה של חנן מור לשעבר, מדווחת על רווחיות מאוד נמוכה במכירת דירות ברבעון האחרון. זו חברה שנמצאת בסוג של הסדר וייתכן שהצורך למכור יותר מהר גרם להורדת מחירים משמעותית ובמקביל גם לירידה ברווחיות. 

לפי ההסדר שאושר, החברה תסיים את הבנייה שהחלה בחריש, מודיעין ואור עקיבא, ותנהל את הפעילות של הנדל"ן המסחרי, דרך החברה החדשה בחריש ומודיעין ותמשיך בפרוייקטים הקיימים.

חנן מור עושה מה שאף אחת לא עשתה בשנה האחרונה - היא מורידה מחירים בחריש ומספקת הזדמנות פז לרכוש דירה במחיר שפוי. "1.479 מיליון שקל לדירת 4 חדרים", זועק השלט בכניסה לעיר. "5 חדרים - 1.699". המחיר הזה הוא לא זול משמעותי, אבל הוא זול יותר לעומת המתחרים. בפרויקט אחר בעיר דירות 3 חדרים מתומחרות ב-1.4 מיליון שקל ו-4 חדרים אפשר להשיג סביב 1.5 מיליון שקל, אולי קצת יותר. גם בפרויקט של דונה נותרו דירות מוכנות לאכלוס והמחיר של דירת 5 חדרים עומד על 1.69 (דירה כזאת נמכרה לא מזמן). אז מה מוכרים לכם בחנן מור? בעיקר דירות שאין בנמצא, כי 4 חדרים כמעט לא נמכרות בחריש.

התקשרנו למשרדי חנן מור כדי לבדוק, אבל עוד קודם, כמה מילים על הקמפיין הפרסומי: לא מצאנו את שמו של חנן מור על השלטים, גם לא את שמה של צילו בלו. בקמפיין הפרסומי, גם באינטרנט, אפשר להבחין בשם החברה רק כי הוא מופיע בלינק, אחרת - לא היינו יכולים לדעת באיזו חברה מדובר. כלומר, נראה שלמרות שינוי השם, בחברה, לכאורה, מעדיפים שנציג מכירות ידבר אתכם לפני שאתם קופצים למסקנות.

דירות חנן מור באור עקיבא (איציק יצחקי)

כמעט מוכנות. דירות חנן מור באור עקיבא (איציק יצחקי)

את אחד מנציגי המכירות בחריש עימם שוחחנו צריך לציין לטובה. הוא בקיא מאוד בפרטים, שוחה בחומר ובפרויקטים באזור, מציין כי עבד בעבר בחברת חנן מור ולא מנסה לטייח אותנו. יחד עם זאת, הוא מציג בפנינו עובדה: בעקבות השינוי, המקום הכי בטוח לרכוש בו דירה זה מהחברה החדשה - צילו בלו.

"טוב לקנות מבנק דיסקונט, נקודה", אומר לנו נציג המכירות. אנחנו מזכירים לו שיש עוד גופים שמעורבים בחברה החדשה. "יש שלושה גופים עניים, עניים מאוד. אנחנו מדברים על קרנות שמושקעות במיליארדים", הוא מוסיף. שאלנו לגבי המחיר ואמר: "אנחנו מוכרים דירות 4 ו-5 חדרים. יש כמות 'אדירה' של קבלנים שבונים כאן - בעצם, רק אנחנו ועוד חברה".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בשנה שעברה התלוננו דיירים על בעיות רטיבות. ניסינו לעמת את הנציג עם הבעיות הללו והוא ענה כך: "היו מספר פרויקטים. בתחילת דרכה של חריש, כשהתחילו לבנות כאן חברות אחרות, לכולם היו בעיות רטיבות. בשכונת הפרחים המצב שונה. זה פרויקט אחר. הדירה לדוגמא היא בתוך המבנים האלה, לך תדפוק בדלתות של קבלן הביצוע ותשאל".

לגבי תנאי מימון, למרבה ההפתעה, בחנן מור (צילו בלו) לא מוכנים להתפשר כמו קבלנים אחרים ולא מעניקים מבצעי מימון של 10/90 או 7/93. "רק 15-85", הוא מסביר. "עם אפס הצמדה למדד". בנוסף, בחברה מחייבים להשלים את היתרה עד האכלוס, לכל המאוחר בדצמבר 2025, אך הנציג היה נחמד. "אוכל לבדוק עם החברה דחייה של שלושה חודשים נוספים".

המחיר בחריש נע סביב 16 אלף שקל למ"ר. בדירות החדשות שנמכרו מתחילת השנה, מצאנו גם מחירים מתחת לרף בדירות הגדולות יותר, 5 חדרים, אבל גם גם מחירים גבוהים בהרבה בפרויקט נוסף, איילה אגם - מעל 19 אלף שקל למ"ר. כלומר, המחיר של חנן מור לדירות 4 חדרים הוא אטרקטיבי יותר ממה שמצאנו, 14,800 בערך למ"ר. בדירות 5 חדרים - מצאנו כי הדירות שנותרו בדונה (5 חדרים) נמכרות במחיר דומה, ואילו בפרויקט הנוסף המחיר אכן מעט גבוה יותר - ועל כך בונה החברה בתמחור שלה.

צריך לזכור: בשכונת הפרחים ובחריש בכלל, יש דירות רפאים. אדם שבא לקנות ממור או מכל חברה אחרת, יכול לרכוש דירה במצב די חדש במחיר נמוך יותר כי ההיצע גבוה. מי שרוצה לרכוש דירה חדשה לגמרי, אכן נתקל בהיצע נמוך יחסית. בקרוב יהיו כאן גם מכרזים נוספים של דירה בהנחה, כך שהמחיר יהיה אטרקטיבי לזוכים ומעניין לראות מה יהיה בשוק החופשי. אחרי הכל, אין כמעט פרויקטים בדירה בהנחה שמוכרים ב-20% יותר והמחיר לשוק החופשי הרבה יותר גבוה, לעתים עד 40%.

תגובות לכתבה(27):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 19.
    בדיחי 15/07/2024 20:20
    הגב לתגובה זו
    שמעו טוב עלק דיסקונט חחחח לאאא זה ענק
  • 18.
    דוד 15/07/2024 18:36
    הגב לתגובה זו
    אני קניתי דירה מחנן מור ועד היום אני מודה לו כי הוא היה ממש בסדר איתי. ועד היום אני אומר לו תודה רבה חנן .
  • 17.
    שוסטר 15/07/2024 14:27
    הגב לתגובה זו
    המחיר יהיה עוד יותר אטרקטיבי
  • 16.
    מפעיל מנוף 15/07/2024 14:20
    הגב לתגובה זו
    הרווחתם את הפקקים בכניסה והיציאה חייבים גם בחריש 2 מכוניות למשפחה אי אפשר להסתדר עם אחת.
  • אשכרה (ל"ת)
    צדוק 15/07/2024 20:19
    הגב לתגובה זו
  • 15.
    איתן 15/07/2024 13:36
    הגב לתגובה זו
    והמבין יבין
  • ?? (ל"ת)
    mtlk 17/07/2024 19:40
    הגב לתגובה זו
  • 14.
    עופר 15/07/2024 12:25
    הגב לתגובה זו
    אני אכנס למשרד שלהם לא אשלם יותר מ-1.2 אין סיכוי ההנחה צריכה להיות בזה שהוא לא ירוויח אלא אם הוא חושב שהוא עדיף על דירה יד שניה שעמדה ריקה ויש הרבה כאלה...
  • ישראלי 2 15/07/2024 15:09
    הגב לתגובה זו
    עם ארונות מתיישנים, מזגנים מתיישנים, צנרת מתבלה
  • 13.
    רוכש מאוכזב 15/07/2024 12:06
    הגב לתגובה זו
    בדיעבד לא הייתי רוכש רק בשביל ההתקף לב שעשו לי
  • 12.
    מדאם 15/07/2024 12:05
    הגב לתגובה זו
    הם גמורים מכל בחינה שהיא מה זה משנה אם קוראים לה ככה או ככה
  • 11.
    עוזי ג. קריות 15/07/2024 11:45
    הגב לתגובה זו
    עכשיו תצאו כי המדינה עבדה עליכם
  • 10.
    אנגלמן מ. 15/07/2024 11:44
    הגב לתגובה זו
    והוא אומר לו רק 15/85 תגידו תודה אם יקנו מכם מרפסת אחרי מה שקרה עם חנן מור אתם חושביםש שנאשים לא יודעים שזו אותה חברה קוראים כולם!!!
  • אגח יג 16/07/2024 11:08
    הגב לתגובה זו
    הכל יימכר, אתה תשאר מאחור
  • 9.
    שוכר 15/07/2024 11:29
    הגב לתגובה זו
    מי שישים מודעה להשכרת דירת 4 חדרים בחריש באלפיים שקל יקבל הרבה טלפונים וישכיר מייד, בדיוק כמו בת"א. זה היה המחיר בעבר ואיתו לשוכרים אין שום בעיה. להפך. יהיה צריך להדוף את עודף המתעניינים. אבל... אם משכירים מקפיצים את המחיר ב 50%, ל 3000 שקלים טבין ותקילין, פלא ששוכרים לא מתלהבים?
  • משכיר 15/07/2024 13:50
    הגב לתגובה זו
    ותגלה שגם 3000 כבר אי אפשר למצוא ל 4 חדרים בחריש. המשקיעים בחריש, זה שכ"כ נהנו לחבוט בהם לפני כמה שנים בעיתונות הפיננסית, עשו עיסקה מעולה - גם נהנו מהכפלת שווי הדירה שברשותם וגם הכפילו את השכ"ד. אם פעם היה מקובל לשלם אלפיים שקל ל 4 חדרים בחריש הרי שהיום כבר מקבלים כפול. אחלה אחלה השקעה. נכון, יש היצע דירות להשכרה בלוח יד2 חריש, אבל אם תבקש 3500 במקום 4000 הדירה תחטף. 4000 אכן קצת קשה לבקש וגם לקבל. פעם כאמור היו אומרים תודה אם היו מקבלים... אלפיים. כלומר מסתבר שמי שהשקיע בחריש הרוויח טוב יותר באחוזים ממי שהשקיע באותו זמן בת"א.
  • 8.
    חיליק 15/07/2024 10:51
    הגב לתגובה זו
    מאד מרוצה
  • אין ספק, הונדה תמיד נחשבה למכונית אמינה (ל"ת)
    העורב 15/07/2024 16:02
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    אינדיאני 15/07/2024 10:32
    הגב לתגובה זו
    לא קונה גם ב-13 אלף למר
  • 6.
    מעניין מה תגובת דיסקונט לעניין (ל"ת)
    העורב 15/07/2024 10:18
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    חריש נכשלה כעיר 15/07/2024 10:01
    הגב לתגובה זו
    זאת עיר שבלתי אפשרי לגור בה אם מחפשים איכות חיים של עיר ממוצעת פלוס
  • 4.
    דין 15/07/2024 08:53
    הגב לתגובה זו
    השאיר פה רוכשי דירות עם קירות והלך? הוא חייב לתת לנו דין וחשבון למה הולך לקרות בהמשך.1!!
  • 3.
    בחיים לא אקנה מהם גם אם יקראו להם צילי וגילי (ל"ת)
    מתניהו 15/07/2024 08:52
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    מושיקו 15/07/2024 08:40
    הגב לתגובה זו
    זה להכנס לסרט שאולי יפשטו רגל ויגרום לדחייב בקבלת הדירה בשנים ואולי עוד יצטרכו לשלם תוספת.
  • אגח יג 16/07/2024 11:09
    הגב לתגובה זו
    שטויות. הם אחרי ההסדר
  • אני 17/07/2024 14:10
    תמיד יש עוד הסדר להסדר, ואז אתה לא תראה כלום מהכסף. עדיף לקנות דירות יש שניה במצב חדש, 1-3 שנים , וגם יותר, לא יקרה כלום. שאז אתה יודע את כל הליקויים בדירה, כלום לא מוסתר, אתה יודע בוודאות מועד מסירה, כי הים אין שום ערבות על מועד מסירה מהקבלן, וביהמ"ש לא אוכף כלום, שלא לדבר על הסבל מקניית דירה מקבלן ותחילת הליך משפטי. מה גם שיד שניה אתה קונה ב 10-15% פחות.
  • 1.
    חחח קונים מדיסקונט גדול (ל"ת)
    חנניה 15/07/2024 07:58
    הגב לתגובה זו
דירה להשכרה
צילום: תמר מצפי
שכר הדירה - לאן?

שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"

ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"

צלי אהרון |
נושאים בכתבה שכר דירה

שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית. 

מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.

התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה. 

 עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.

ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?

"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."

עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?

שחר אושרי נאוי
צילום: יחצ
ראיון

תחרות בתחום המשכנתאות - שחר אושרי יו"ר Now-On בראיון על השוק, הלקוחות, והפוטנציאל

שיחה עם שחר אושרי, יו"ר נאוי ו-Now-On, של נאוי וטריא מקבוצת לוזון, "שוק המשכנתאות ענק, אנחנו מכוונים לנישה של 10-15 מיליארד שקל. נישה של משפרי דיור, משקיעים ותושבי חוץ שלא מקבלים מענה מלא מהבנקים"; על המודל העסקי, התכניות של החברה ואיך היא מתכוונת להגיע לנתח שוק של 20% ומעלה בשוק שלה?

צלי אהרון |

בשנה שעברה ענף המשכנתאות בישראל העמיד אשראי של כ-94 מיליארד שקל. הבנקים הגדולים מחזיקים בנתח שוק של כ-95%. שאר השחקנים הם מימון ישיר, חברת קרדיטו וגמא (שנשלטת בידי הפניקס) ונוספים. מצטרפת אליהם Now-On הנשלטת בידי לוזון קבוצה לוזון קבוצה , ודורי נאוי נאוי 1.14%   כשלשחר אושרי  היו"ר של האחים נאוי יש 10% מהחברה. אושרי יכהן גם כיו"ר החברה החדשה. 

החברה החדשה קיבלה אישור מרשות שוק ההון והיא תתבסס על חברת טריא שמזנקת היום בבורסה על רקע הפוטנציאל שהשוק מעריך לפעילות. טריא היא פלטפורמה של P2P שבגדול מאפשרת למשקיעים להשקיע בהלוואות. במקום שיהיה בנק באמצע שייקח קופון גדול, הפלטפורמות האלו נועדו לספק למשקיעים תשואה סבירה, וללווים ריבית סבירה. זה עבד עד שהריבית עלתה ואז המשקיעים מצאו את ההשקעה שלהם מניבה תשואה נמוכה מאוד ביחס לאפשרויות. כעת, הכספים האלו ישמשו למשכנתאות והמשמעות שהתשואה עליהן תעלה. 

מעבר לכך, החברה החדשה משתמשת בתשתיות של טריא,  כך שהיא בעצם לא ממש מתחילה מאפס. כמו כן היא משתמשת ונעזרת בפעילות של נאוי. נאוי היא שחקנית מרכזית בשוק המימון ליזמים-קבלנים. ניתן יהיה לחבר בין התחומים - קבלן שצריך הלוואה ובמקביל הרוכשים הפוטנציאלים מקבלים משכנתא. זה טוב לשני הצדדים וזה מצוין לספקי האשראי. 


בחברה החדשה מתכוונים למקד את הפעילות בפלחי שוק שבהם המערכת הבנקאית אינה מספקת מענה מלא. כמו למשל - משפרי דיור, משקיעים בדירה שנייה ושלישית, תושבי חוץ ובעלי עסקים קטנים ועצמאיים. 

אלה הם קהלים לרוב מבוססים, שלעיתים נתקלים בחסם רגולטורי בבנק - למשל מימון מוגבל של עד 50% בדירה שנייה, ודה פקטו הם נדרשים לפתרונות גמישים יותר. דוגמא נוספת: עצמאי שמכניס סכומים שונים לאורך השנים האחרונות וכעת יש לו את הכסף - אבל הבנק ירצה לראות סכומים יציבים שנכנסים באופן קבוע והוא לא יכול כעת להציג זאת.  אלה דוגמאות קלאסיות שאליהם Now-On מכוונת. בנוסף, החברה מתכננת להציע גם מסלולים של איחוד הלוואות כנגד בטוחה נדל"נית. לצד ההעמדה הישירה של משכנתאות, המודל העסקי נשען גם על מכירת תיקי הלוואות לגופים מוסדיים ועל איגוח עתידי בשוק ההון.