בנק ישראל הודיע לאחרונה על שורת הגבלות חדשות שמכוונות לעצור את מבצעי המימון הגמישים והפופולריים שמציעים קבלנים – ובראשן תוכניות "80-20", שבהן הרוכש משלם 20% ממחיר הדירה בעת החתימה ואת היתרה רק בעת קבלת המפתח. כחלק מהשינוי, הבנקים יחויבו להקצות יותר הון לפרויקטים מסוג זה, והיקף הלוואות הבלון הממומנות (שבהן ההחזר נדחה לשלב מאוחר) יוגבל ל-10% בלבד מכלל תיקי המשכנתאות.

התגובה בשוק הנדל"ן לא איחרה להגיע כשרבים טוענים כי המהלך עלול להקשות על רוכשים, ולגרור עליית מחירים מצד הקבלנים בניסיון לגלגל את עלויות המימון חזרה לציבור. לדעתי, יקרה ההיפך. ההגבלות החדשות של בנק ישראל לא רק שלא יובילו לעליית מחירים – אלא עשויות דווקא לבלום את העליות ואף להביא לירידת מחירים בטווח הקצר-בינוני. באין מבצעים כאלו - לא יהיו רוכשים שגם ככה מתקשים מאוד לקנות דירה. יש סיבות נוספות לירידה במחירי הדירות: שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות? 

קבלנים או ספקי אשראי?

תכניות "80-20" אפשרו לרוכשים לדחות את עיקר התשלום, לעיתים בשנתיים-שלוש, ולבנות על תרחישים אופטימיים: ירידת ריבית, עליית מחירי הנדל"ן, מכירת נכס קודם או צבירת הון עצמי נוסף עד מועד התשלום. בפועל, עבור רבים זה יצר אשליה של נגישות כלכלית, וזאת בזמן שהשוק המשיך לרשום עליות מחירים.

כעת, בנק ישראל מאותת כי שיקולי יציבות חשובים לו מהנגישות הזמנית לרכישת דירה. צעד זה מגיע, יש לומר, באיחור די משמעותי, לאחר שבשנים האחרונות חלק מהקבלנים הפכו לספקי אשראי לכל דבר ועניין, וסיכנו את יציבותם התזרימית ואת זו של רוכשיהם, תוך הישענות על מימון אגרסיבי ובלתי מבוקר. הבנקים מצידם, ביצעו חיתום חלקי לרוכשים, אם בכלל, טרם העמדת ההלוואה, תוך "הישענות" משמעותית וכמעט בלעדית על הקבלן ועל חוסנו הפיננסי והבטחונות הקיימים, מה שמעמיד את ההלוואה שניתנה לרוכשים ואת יכולת הפירעון שלהם בסיכון לא ברור.

• הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
• הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הירידה כבר החלה – גם אם באופן סמוי

נתוני רשות המסים לחודש ינואר 2025 מצביעים על ירידה חדה של 32% במספר עסקאות הנדל"ן לעומת דצמבר 2024 – אך הסיבה אינה אחת. לצד רוכשים שמיהרו לקנות לפני עליית המע"מ, יש גם בלימה אמיתית בשוק, שנובעת מהתקררות כללית, ריבית גבוהה, אי ודאות ביטחונית – וכעת גם רגולציה מחמירה יותר.

הציפיות לשינוי מגמה במחירים מגובות גם בנתונים מהשטח: בינואר 2025 נמכרו 7,373 דירות בלבד – ירידה חדה של 37.3% לעומת דצמבר האחרון (11,763 דירות). בתוך כך, מספר הדירות החדשות שנמכרו צנח ב-53.8%– ל-2,910 דירות. במקביל, מלאי הדירות החדשות הלא מכורות עלה ל-77,650 יחידות – עלייה של 2.1% בחודש אחד בלבד.

נתונים אלה משקפים ירידה ברורה בביקוש, לצד עלייה בהיצע הלא ממומש – שילוב שיוצר לחץ כלפי מטה על המחירים.

• פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
• חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

המציאות הזו באה לידי ביטוי גם בהתנהגות הקבלנים: מתווכים, אנשי שיווק ומשקיעים שחיים את שוק הנדל"ן ביומיום, מספרים על ירידה בפניות למשרדי מכירות ועלייה במבצעים אגרסיביים יותר מצד יזמים, במיוחד בפרויקטים שבהם קיים מלאי גדול לא מכור ולא קיימת יציבות פיננסית של חברה יזמית גדולה.

איפה הירידות יהיו חזקות?

להערכתי, השפעת ההגבלות תהיה בולטת יותר באזורים עם היצע משמעותי של דירות חדשות, בפרויקטים בפריפריה או בערים עם ריכוז גדול של פרויקטים הנמצאים בתחילת הדרך. קבלנים ללא גב פיננסי חזק, שתלויים בקצב מכירות מהיר כדי "להפעיל" ליווי בנקאי, לקבל מימון ולהניע בנייה, ייאלצו להתגמש במחירים ושם בהחלט ישנה הזדמנות למשקיעים, ככל והם מאמינים ביציבות הפיננסית של היזם עד השלמת הבניה ומסירת הדירות. מנגד, פרויקטים במרכזי ערים או בשוקי יוקרה יושפעו פחות – שם תנאי המימון ממילא אינם המחסום העיקרי לרכישה.

ומה בעתיד? תמונה מורכבת יותר

למרות הסבירות לירידת מחירים בטווח הקצר, יש לזכור שההיצע הכולל ממשיך להיות מוגבל. מגבלות על כניסת עובדים זרים, ריבית גבוהה, מלחמת חרבות ברזל, עיכובים בהליכי תכנון ואי ודאות רגולטורית תורמים כולם לאי הודאות הכללית בשוק וכפועל יוצא לקיפאון של התחלות בנייה. המשמעות היא שברגע שבו תחזור תחושת הוודאות או כשירשם שינוי כיוון במדיניות הריבית – השוק עלול להתהפך שוב כלפי מעלה.

במילים אחרות, אם הרוכשים ימתינו להורדת ריבית, והקבלנים ימשיכו להקפיא פרויקטים חדשים, ההקלה הנוכחית במחירים עלולה להתברר כזמנית בלבד. הביקוש המבני לדיור בישראל לא נעלם, הוא פשוט נמצא כעת תחת "קרחון" פוליטי, בטחוני ופיננסי.

לסיכום, מדיניות בנק ישראל נועדה להכניס את שוק הדיור למסלול שפוי יותר, שבו המחיר האמיתי של דירה לא מוסתר על ידי תמריצים פיננסיים מלאכותיים. המהלך לא חף מחסרונות, אך הוא חיוני לשמירה על מערכת כלכלית בריאה ועל יציבות הבנקים. אם במקביל למהלך זה תתבצע הקלה ברגולציה והאצה משמעותית בבנייה, בתשתיות ובהיתרים (אלו הם החסמים המשמעותיים בשוק), נקבל שוק נדל"ן לא זול אבל בריא הרבה יותר.