דעה/ אין בארץ שום בועה במחירי הדירות (טור תגובה ליעקב שיינין)

אתמול פורסמה כאן, באתר Bizportal, מאמר שעשה רעש גדול, ובו 5 הדרכים לפיצוץ בועת מחירי הדיור בישראל ע"פ פרופ' שיינין, מנכ"ל ויו"ר "מודלים כלכליים", פרופ' לכלכלה מטעם אוניברסיטת פנסילבניה.

במחשבה ראשונה, המלצתי לעצמי לנשוך שפתיים ולהמשיך הלאה, שהרי הכותב הנו בעל מעמד וידע כלכלי ואקדמי פי כמה וכמה משלי. ובכל זאת, נכנעתי לדחף הפנימי שבער בי בקריאה שנייה ושלישית. הייתכן שמדובר בהתעלמות מוחלטת מהתנהלות היומ-יומית בשוק הנדל"ן, התעלמות מהגופים המשפיעים עליה? או, לכל היותר, קריאה לקוראים לעזוב את שוק הנדל"ן ולהשקיע בשוק ההון בו הוא מתמחה? כך או כך, חשוב לי לציין, כי אינני מכיר אישית את פרופ' שיינין, והמענה שלי הוא לגופן של טענות עימן אינני מסכים כלל ועיקר - לכל היותר נרוויח דיאלוג מכובד ובריא של תפישות עולם שונות.

למרות המילה "נדל"ן" בשם החברה שבבעלותי המופיעה למעלה, אנו איננו עוסקים בשיווק נכנסים או ייזום, אלא במתן ייעוץ בלבד לרוכשי דירות בין שיקנו או לא. לפיכך אין לי, לא במסגרת עיסוקיי ובטח שלא כאזרח, שום סיבה, שלא לרצות בירידת מחירי הדיור. אולם, זה לא המצב, ולצערי שום מגמה לא מראה על הכיוון הזה.

ראשית - עניין המיסוי

בראשית דבריו, פרופ' שיינין, עסק בצורך להשוות את המיסוי על משקיעים בשוק הדיור למשקיעים בשוק ההון. אני שמח שבחר לפתוח בסעיף זה, שכן זהו הבסיס, ראשון לכל התחלואים של שוק הנדל"ן - האזרח או המשקיע משלמים למעלה מ-50% מס על כל דירה - זו הסיבה שהמחירים כל כך גבוהים. זו הסיבה שמדינת ישראל עושה כל שביכולתה לדבר, אך לא לגעת במחלבת הזהב הקרויה דירה. על כל שקל שאנו משלמים ברכישת דירה, החל משלב רכישת הקרקע ועד רכישת בדירה - 0.5 שקל (!) הולך לקופת המדינה.

• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך
• הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית

אין אבסורד גדול מזה לטעון, כי ישנו מיסוי חסר בשוק הנדל"ן. אכתוב זאת כך, מדינת ישראל, בראשות האוצר וראש הממשלה, לא מתכוונת להוריד את המיסוי - הגורם המרכזי למחירי הדיור המטורפים. מדוע אם כך, שהחלת מיסים נוספים תפחית את המחירי הדיור?

עניין מסלול המשכנתא

בסעיף השני התייחס שיינין למסלולי המשכנתא והריביות, תחום פיננסי מובהק שקטונתי מלחלוק עליו. יחד עם זאת, גם כאן, מוטב היה להתחיל בדיון בכמות הכסף האדירה שמחזירים כל אזרחית ואזרח על הכסף שהם לווים במסגרת שוד המשכנתאות הגדול. אינני רואה אפשרות שהבנקים יעתרו להפחתת עלויות אלו. מה גם שתפקידם הוא רק לפרוס לנו את 50% המיסים עבור המדינה.

הגדלת ההיצע

בסעיף שלאחריו נכתב על הגדלת ההיצע בחקיקה. אולי אינו בקיא במתרחש במשרדי המכירות, אולם ישנה תפישה מוגזמת כי ההיצע והביקוש (כלי עיקרי לקביעת שווי בשוק חופשי) מהווה גורם משפיע בשוק המיוחד שנוצר לנו בישראל. הבעיה, אגלה לאלו שמתייחסים לדבר "ישיבה על הגדר", שפשוט לא סופרים אותנו, את מעמד הביניים, במשחק הזה. דירות נחטפות, יזמים משוועים לדירות נוספות כדי למכור למגזר הציבורי השמן, לעשרות אלפי אנשי קבע לשעבר המקבלים פנסיות שערוריתיות, ל"אומת ההייטק" בה מרוויחים בזכות הרבה מעל הממוצע, לוועדי עובדים, סוורים בנמל ועוד.

• טראמפ הוא פיל בחנות חרסינה, אבל לא ישבור את הכלים
• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אני בטוח אגב, שממשלת ישראל אכן תגדיל את ההיצע, אך בעיקר כי כל דירה נוספת מגדילה את הכנסותיה ממיסים. זו בדיוק גם הסיבה שמחירי הדירות שימכרו בעוד 4 שנים ומכרזי הקרקע עליהם מבוצעים בימים אלו אכן מבוצעים לפי כל המרבה במחיר - כל המרבה להעשיר את קופת המדינה.

מגדלים בת"א, ורכבת לדרום באשר למגדלים בתל אביב, הם אכן רעיון מבורך. עם זאת, לא רק - כל תחום ההתחדשות העירונית חייב לצבור תאוצה, הן במרכז והן בפריפריה. ועדיין, גם כאן, להגדלת ההיצע בתחום זה, תהיה השפעה מזערית, אם בכלל. בסעיף האחרון מצויינים הרכבת ואמצעי תחבורה שיובילו למגורים לגיטימים בשדרות, נתיבות עוד, ויאפשרו לנו לקנות בית צמוד קרקע ב-800 אלף שקלים בבאר שבע. פרופ' שיינין ממליץ לציבור שימצאו בתי קרקע חדשים וראויים בבאר שבע שעדיין נמכרים במחיר הנקוב (800 אלף ש') לרוץ ולקנות.

מהיכרותי, אלו מזמן לא המחירים. כשדירה על הנייר בקריית מוצקין נמכרת ב-1.25 מיליון, בעיית המחירים אינה מתמצה באיזור המרכז בלבד, אלא עובדה כלל ארצית.

לסיכום - שום בועה

כאמור, דעתי אינה פופולרית ובוודאי שלא אופטימית. אולם אני מסרב לקבל את העובדה שיש כאן מצב שניתן להגדירו כבועת נדל ן: יש מי שקונה, יש קהלים שיכולים לקנות, יש מדינה השולטת ברגולציה ונהנית מהמצב ויש את הבנקים. אם נוריד את המחירים ב-30%, שלא דרך מיסים, אז ורק אז תתפוצץ הבועה - הבועה הכלכלית.

דעה עוד פחות פופולרית שלי, אותה אני מפנה לכל הטוענים לבועת נדל ן, האם אתם מוכנים להתחיל את המהלך להגנת כלכלת ישראל ולמכור את ביתכם, שהוא רכוש קבוע ב-30% פחות ממחיר השוק. לא, אינני מדבר על הדירות והנכסים של כולם, אלא על הנכס שלך, של ילדיך?

ואתה אינך לבד, אתה חלק מרוב מוחלט - מקום ראשון בעולם, עם נתון של 70% בעלי נכסים לפי הלמ"ס, שמוכנים שמחירי הדיור ירדו עד שזה מגיע לפתי דירתם. הפתרון אינו כלכלי, כי הפתרונות ידועים. הפתרון הינו פתרון פוליטי. עד אשר הגורמים האחראים לכך לא ירגישו שמקומם כשרי השיכון האוצר וראש הממשלה מתערר בשל כך - לא יכול שינוי מהותי. לא ירדו מחירי הדיור.

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.