המשכנתא בארה"ב זינקה ל-7.45% - החזר חודשי על 400 אלף דולר כבר מתקרב ל-2,800 דולר
שוק הדיור האמריקאי קיבל עוד מכה מהריבית. שיעור הריבית הממוצע על משכנתא קבועה ל-30 שנה זינק ביום חמישי ל-7.45%, לעומת 7.26% יום קודם. מדובר בעלייה של 0.19 נקודת אחוז ביום אחד, והרמה הגבוהה ביותר שנרשמה מאז אפריל 2024.
זה שינוי חד במיוחד בהתחשב במה שקרה לפני שבעה חודשים בלבד. בסוף פברואר הריבית על משכנתאות ירדה עד 5.99%, והתחושה הייתה ששוק הדיור עומד לקבל בהדרגה הקלה. מאז הכיוון התהפך. המלחמה עם איראן הקפיצה את מחירי הנפט, החששות מאינפלציה חזרו, נתוני הכלכלה נשארו חזקים והפד העלה בשבוע שעבר את הריבית.
המשכנתאות מגיבות בעיקר למה שקורה באג"ח הממשלתיות הארוכות. ביום חמישי תשואת אג"ח ארה"ב ל-10 שנים טיפסה לסביבת 5.1% עד 5.2%, הרמה הגבוהה מזה כמעט שני עשורים, והתשואה ל-30 שנה הגיעה לכ-5.44%.
כתבנו כאן על העלייה בתשואות הארוכות ועל הקשר הישיר שלה למשכנתאות, לאשראי ולשווי המניות. מאז התנועה אף התחזקה. גם במאי, כשהאג"ח ל-30 שנה הגיעה לסביבת 5.2%, השוק כבר התחיל לתמחר מחדש את הסיכון של ריבית גבוהה לאורך זמן.
יש פער בין המספר היומי של 7.45% לבין הנתון השבועי של פרדי מאק, שפורסם גם הוא ביום חמישי ועמד על 7.03%. הסתירה לכאורה נובעת משיטת המדידה. פרדי מאק מחשבת ממוצע של כמה ימים, בעוד Mortgage News Daily בודקת את ההצעות בשוק באותו יום. כשהאג"ח זזות במהירות, הנתון היומי מגיב כמעט מיד והנתון השבועי מגיע בפיגור מסוים.
400 אלף דולר משכנתא - כמעט 2,800 דולר בחודש
עבור רוכש בית, העשיריות האלה משמעותיות מאוד. משכנתא של 400 אלף דולר ל-30 שנה בריבית של 5.99% דורשת החזר חודשי של כ-2,396 דולר על הקרן והריבית. בריבית של 7.45% ההחזר עולה לכ-2,783 דולר.
הפער הוא כמעט 390 דולר בחודש, או כ-4,650 דולר בשנה.
גם המעבר מ-7.26% ל-7.45% בתוך יום אחד מוסיף יותר מ-50 דולר בחודש למשכנתא כזאת. בחישוב על 30 שנה מדובר ביותר מ-18 אלף דולר, בהנחה שהלווה מחזיק במשכנתא עד סופה ואינו ממחזר אותה.
המחיר החציוני של בית קיים בארה"ב עמד באוגוסט על כ-429 אלף דולר. רוכש שמביא 20% הון עצמי ולוקח משכנתא של כ-343 אלף דולר משלם בריבית של 7.45% כ-2,390 דולר בחודש על הקרן והריבית. בפברואר, בריבית של 5.99%, אותו חוב היה עולה לו כ-2,056 דולר בחודש. זו תוספת של כ-330 דולר מדי חודש, עוד לפני מס הרכוש המקומי, הביטוח והוצאות התחזוקה.
זו אחת הסיבות ששוק הדיור בארה"ב מתקשה לחזור לפעילות רגילה. באוגוסט מכירות הבתים הקיימים ירדו ב-2% לעומת יולי, לקצב שנתי של כ-4 מיליון עסקאות, בעוד המחיר החציוני המשיך לעלות בכ-1.6% לעומת השנה הקודמת. המלאי השתפר והגיע לכ-1.62 מיליון בתים, אבל המחירים הגבוהים והריבית מחזיקים את יכולת הקנייה ברמה חלשה.
להרחבה: שוק הדיור האמריקאי תקוע, אבל בכמה ערים העסקאות כבר זזות.
יש כאן גם בעיה מיוחדת לארה"ב. מיליוני בעלי בתים מחזיקים משכנתאות שנלקחו ב-2020 וב-2021 בריבית של 3% ולעיתים פחות. מעבר לבית חדש מחייב אותם לוותר על אותה משכנתא זולה ולקחת חוב חדש ביותר מ-7%. לכן חלקם מעדיפים להישאר בבית הקיים, מה שמקטין את היצע הבתים ומחזיק את המחירים גבוהים.
הפד יכול להשפיע על הכיוון, אבל הוא אינו קובע ישירות את ריבית המשכנתאות. גם אם הריבית הקצרה תרד בעתיד, משכנתאות יכולות להישאר יקרות כל עוד המשקיעים דורשים תשואה גבוהה על אג"ח ל-10 ול-30 שנה. מחיר הנפט, האינפלציה, הגירעון האמריקאי וכמות החוב שממשלת ארה"ב מנפיקה משפיעים כולם על התשואות האלה.
זו הסיבה שהעלייה ל-7.45% משמעותית יותר מעוד יום חלש בשוק האג"ח. בפברואר משכנתא סביב 6% פתחה חלון קטן לחזרת קונים. בספטמבר, עם אג"ח ל-10 שנים מעל 5% ומשכנתא שמתקרבת ל-7.5%, החלון הזה נסגר במהירות.
