שוק הדיור בארה"ב תקוע - אבל בכמה ערים העסקות כבר זזות

שוק הדיור האמריקאי ב-2026 נראה כמו גרסה משופרת קלות של קיפאון. המחירים לא יורדים בצורה שמייצרת חלון קנייה רחב, וריבית המשכנתאות נשארת גבוהה לעומת תקופת הקורונה. השילוב הזה משאיר חלק גדול מהקונים מחוץ למשחק, ובמקביל בעלי בתים לא ממהרים למכור ולהחליף משכנתא ישנה וזולה בהלוואה יקרה יותר.

כלכלנים בארה"ב מעריכים שאין הרבה מקום להאצה במכירות ברמה הארצית השנה. גם אם מספר העסקות יעלה מעט, הרי שמדובר בתנודות נקודתיות ולא בשינוי כיוון. דחיפה אמיתית עשויה להגיע רק בשנים הבאות, אם סביבת הריבית תאפשר זאת.

מתחת לכותרת של "שוק תקוע" יש תנועה. מדד חוזים לרכישת דירות, שמודד נכסים שנחתם לגביהם הסכם לפני השלמת המכירה, עלה באפריל ב-3.2% לעומת התקופה המקבי ב-2025לה, לפי התאחדות המתווכים האמריקאית. זה לא מהפך ארצי, אבל הקונים לא נעלמו לחלוטין, ובחלק מהאזורים מתחילה חזרה הדרגתית לשוק.

ווסט פאלם ביץ' בפלורידה בולטת עם זינוק של כמעט 40% בחוזים חדשים, לפי נתוני רדפין. אחריה ברשימה נמצאות סן חוזה, שיקגו ואוקלנד שבקליפורניה. שילוב מעניין של שווקים שונים: פלורידה שממשיכה למשוך אוכלוסייה והון, לצד אזורים יקרים בקליפורניה עם רגישות גבוהה לריבית אבל בסיס תעסוקה חזק בהייטק ובמקצועות חופשיים. 

קבלני היוקרה רואים תמונה אחרת

ההתאוששות הנקודתית מקבלת חיזוק מצד הקבלנים. טול בראדרס, חברת בנייה שמתמחה בבתים יקרים, דיווחה בשיחה עם משקיעים ב-20 במאי על שיפור באוסטין ובפלורידה. לפי ההנהלה, פלורידה נהנית משיפור רחב בענף הבנייה, והיתרון שלה נובע מהתמקדות ביוקרה - תחום עם פחות תחרות על קרקעות ופחות מלחמות מחיר בין קונים. גם הנדל"ן בפלורידה ממשיך למשוך משקיעים מארה"ב ומחוצה לה.

אוסטין מוצגת כמקרה שבו הפער בין התחושה הציבורית לנתונים מתרחב. בזמן שהשיח היה על התקררות, בטול בראדרס תיארו רבעון חזק וחצי שנה מוצלחת. החברה ציינה אזורים נוספים לטובה: לאס וגאס, בויסי ורצועת החוף שבין בוסטון לדרום קרוליינה, והצביעה על חולשה יחסית באטלנטה, סן אנטוניו וסיאטל.

הפער בין שוק היוקרה לשוק הרחב אינו רק ברמת המחיר אלא גם במבנה הביקוש. קונים עם הון עצמי גבוה, לעתים בלי צורך במשכנתא כלל, רגישים פחות לשינוי של 0.5% בריבית. בשוק הרגיל כל עלייה בריבית מתורגמת מיד לתשלום חודשי גבוה יותר, מה שמוציא קונים מהטווח או מאלץ אותם להתפשר על אזור וגודל הנכס. להרחבה: ריבית המשכנתאות בארה"ב ממשיכה לעלות ומכבידה על שוק הדיור

וכאן מגיע המשתנה שמאיים לקזז את שיפור החוזים. הריבית הממוצעת למשכנתא ל-30 שנה בריבית קבועה עלתה לשיעור שבועי של 6.51%, לעומת שפל של 5.98% בפברואר, לפי פרדי מאק. בשוק שממילא מתוח מבחינת יכולת רכישה, גם שינוי שכזה מקטין את מספר הזכאים ומאט את הקצב של הסגירות. ברדפין ציינו שהקפיצה האחרונה בריביות כבר החלה לצנן את הביקוש בשבועות האחרונים.

בשוק של היצע מוגבל, כל ירידה בביקוש מצד חלק מהקונים פותחת הזדמנויות לאחרים - פחות תחרות, יותר זמן להחליט, ולעתים יכולת לנהל משא ומתן מול מוכרים שקודם היו נעולים על מחיר. ברמת העיר והקטגוריה, הפעילות מתחממת במקומות שבהם הגירה פנימית, שוק עבודה חזק או קהל אמיד מייצרים ביקוש שגם ריבית של 6.5% לא מצליחה לכבות.