בעקבות החלטת לאומי: מזרחי והפועלים פנו ליזמים הגדולים; יגדילו נתח בשוק המשכנתאות?
המשקיעים יברחו?
על פי הערכת היזמים, ההחלטה החדשה של לאומי תוציא משקיעים רבים, חלקם לקוחות קבועים בבנק לאומי, מהשוק. חלק מהיזמים מחלקים את הכסף שלהם בצורה זו או אחרת בין הפרויקטים השונים. הם מעבירים ליזם 10% או 20% ממחיר הדירה וממתינים. לרוב המשקיעים יש סכומים גבוהים. "נניח שמשקיע בא לרכוש 5 דירות, 12-13 מיליון שקל, הוא מחזיק ביד הון עצמי של 10-15 מיליון שקל. בפועל, הוא שם 10% מהכסף, 1-2 מיליון שקל, ואת השאר הוא משקיע ומייצר רווח עבור הכסף, בזמן שאנחנו משלמים את הריבית. זה משתלם לו", הסביר אחד היזמים בשיחה עם ביזפורטל. דירות בחריש (איציק יצחקי) על השאלה כמה אחוז מרוכשי הדירות הם משקיעים הוא התקשה לענות, אך העריך בזהירות כי בפרויקטים מסוימים המספר עלול להגיע לשליש מהרוכשים, כשהזוגות הצעירים מהווים את הפלח הגדול ביותר והזוגות הוותיקים את הפלח הנמוך ביותר, משום שהם מגיעים בדרך כלל אחרי מכירת דירה והון עצמי גבוה (לכן, הרבה פעמים הם ישלמו מחיר נמוך יותר). בואו נראה מה קרה כאן בשנה האחרונה במספרים: רכישות המשקיעים ברבעון השני של השנה עמדו לפי נתוני האוצר על 3,829 דירות - גידול של 45.3% בהשוואה לרמת השפל ברבעון השני אשתקד. בהשוואה לרבעון הקודם נרשם גידול של 6.7%. לפי הנתונים, שיעור הדירות החדשות בסך רכישות המשקיעים רושם עליות חדות מאז פרוץ המלחמה עד לרמת שיא של 51% ברבעון השני, כשלהערכת האוצר מה שגרם לכך הוא מבצעי המימון של הקבלנים. אחרי השפל, מבצעי הקבלנים העלו את הביקוש. רכישות משקיעים (נתוני האוצר) לקחנו גם את מספר הדירות שנמכרו על הנייר ובדקנו. מספר הדירות שנמכרו על הנייר היה 5,500 ברבעון השני של השנה, - הכי הרבה מאז דצמבר 2021. אז, המשקיעים נהרו למשרדי המכירות לפני שמס הרכישה התעדכן ל-8% - אז נמכרו 5,000 דירות תוך חודשיים. למעשה, לולא "הטבת המס" היינו רואים נתונים טובים יותר היום מאשר בתקופה ההיא. אפשר לראות את העלייה הדרגתית ברכישות המשקיעים בחודשים האחרונים. ברבעון השני המשקיעים היוו 16.3%, אחוז יותר לעומת הרבעון המקביל. הפרסום של בנק ישראל, לפיו נתח המשכנתאות הנדחות, המכונות "בולט" ו"בלון" ומשמשות כהלוואת הקלן הידועות, שבר שיאים באוקטובר ועמד על כ־16%, הוא זה שהוביל למהלך.
אז למה בנק לאומי מקטין את הנפח?
"בשנתיים האחרונות הגדיל בנק לאומי משמעותית את נתח השוק שלו בתחום המשכנתאות, הוא ובנק המזרחי-טפחות, לפי ההערכות, מחזיקים בכ-30% מהשוק. זה מלמטה וזה מלמעלה", אומר שייקה נפחא, יזם ומנכ"ל חברת סלעית נדל"ן. "התחרות בין הבנקים בשוק המשכנתאות בשנים האחרונות מובנת. מדובר בתחום מאד רווחי וכאשר יש עליה בביקושים למשכנתאות, הרווח גדל והדברים באים לידי ביטוי בדיווחים הפנטסטיים לבורסה. "יש לציין שיש כבר בנקים שניצלו את החלטת בנק לאומי להוריד את הרגל מהגז ופנו ליזמים בהצעות אטרקטיביות כדי להגדיל את הנתח שלהם בשוק המשכנתאות. המשמעות האופרטיבית להערכתי היא שבחודשים הקרובים תגבר במידת מה התחרות בין הבנקים כאשר כל אחד מהם יעשה לעצמו את החשבון בהתייחסו מחד לאזהרת בנק ישראל אבל גם ההזדמנות העסקית שהיא טומנת בחובה". על השאלה האם יש הצדקה לחששות שמעלה בנק ישראל בפני הבנקים אמר: "הבנקים מאשרים הלוואות כאלה אחרי שניתחו את כל העסקה. מדובר בבנק שהחליט ללוות פרויקט אחרי שניתח אותו לפני ולפנים ולכן מתן המימון לרוכש אינה מנותקת מניתוח הפרויקט. בנוסף, בטרם אישור תנאי המימון האלה, הבנקים בודקים מראש את הרוכש ומוודאים את יכולתו להשלים את העסקה בסוף התקופה ולקראת קבלת המפתח".
"ביטול המבצעים ירתיע ויבריח משקיעים"
עמיר שאלתיאל, בעלי קבוצת אלדר, מסר: "ביטול מבצעי הקבלנים עלול להוביל לקיפאון עמוק בענף הנדל"ן, שממילא מתמודד עם תקופה מאתגרת במיוחד. בסביבת ריבית גבוהה וחוסר ודאות כלכלית שמלווה את המשק הישראלי לאור המשך המלחמה למעלה משנה, הפסקת המבצעים תכביד עוד יותר על הרוכשים, שיתקשו לעמוד בתנאי התשלום המחמירים. מכירות הדירות החדשות יצנחו, קבלנים רבים יעמדו בפני קריסה, ופרויקטים ייעצרו. "נוסף לכך, ביטול המבצעים ירתיע ויבריח משקיעים, שיחפשו הזדמנויות נוחות יותר בענפים אחרים או לחלופין בהזדמנויות נדל״ן בחו״ל, דבר שיחליש עוד יותר את הענף והמשק כולו. יציאתם של המשקיעים משוק הנדל"ן תחריף עוד יותר את המשבר החמור בהיצע הדירות להשכרה, מה שיביא לעלייה דרסטית נוספת במחירי השכירות מרקיעי השחקים והעמסה על יוקר המחיה שמשפיעה ישירות על כל אזרח. "ענף הנדל"ן, שהוכיח עצמו כקטר הכלכלי המרכזי של המשק, עלול להפוך מגורם מניע למקור חולשה. נדרש שיתוף פעולה דחוף בין המדינה, הבנקים והיזמים למנוע משבר עמוק שיפגע בכלכלת ישראל".
- 11.עולם הפוך 20/11/2024 20:02הגב לתגובה זוזה הרי כל כך פשוט שבלי אנשים שיקנו דירות בשביל השקעה, מחירי הדירות יירדו, ואז גם חלק מהשוכרים יקנו בעצמם וגם מי שקנה להשקעה יוכל לקחת פחות שכ"ד. אבל כשאתה קבלן, אתה מסוגל לספר לביזפורטל גם את ההפך מהשכל הכלכלי הפשוט.
- 10.משקיע 20/11/2024 14:08הגב לתגובה זובנק של נוכלים!
- 9.70% מיסים הולכים לממשלחת החורבן . (ל"ת)לא לשכוח ! 19/11/2024 11:53הגב לתגובה זו
- צודק. להפסיק לממן מילואימניקים ומיירטים (ל"ת)זה יפתור הכל 20/11/2024 20:03הגב לתגובה זו
- 8."מר קלקלה " 19/11/2024 11:51הגב לתגובה זולבריאות 180% באגרות למיניהם 200% להגיד בוקר טוב למוסכניק , ומקום 1 בעולם במחירי , הפירות הירקות המזון והטואלטיקה .
- 7.די די די כבר ! 19/11/2024 11:50הגב לתגובה זוובתים ואתם מפנטזים על ירידות .
- לא 20/11/2024 04:55הגב לתגובה זוהבועה הזו תעצר (ואולי זה כבר קורה) ואז כמו שהם לא יכולים לעשות כלום כדי למנוע עליות, ככה הם לא יוכלו לעשות כלום כדי למנוע את הירידות. יש לי בטן מלאה על הממשלה, אבל הטירלול בנדלן (שקורה בכל העולם) נובע ממדיניות ריבית. בנק ישראל מימי סטנלי פישר אחראי לסיפור. אם במקביל להורדת הריבית הוא היה מטיל הגבלות על הבנקים במימון הנדל"ן - הדברים היו נראים אחרת.
- 6.הטרחן 18/11/2024 18:19הגב לתגובה זומעזים לפרסם את המציאות, מול תחזיות מגוחכות של אופטימיסטים
- 5.מני 18/11/2024 15:31הגב לתגובה זוסכומים לא הגיוניים ביחס חהכנסה ושעבוד של עשרות שנים מהפחד שמחר יהיה יקר יותר. מזל שאני לא בלופ הזה
- 4.בנק לאומי 18/11/2024 14:28הגב לתגובה זוחחח. בדיחה טובה. היזמים והקבלנים בלחץ מההחלטה של לאומי, אז עושים מניפולציה ומספרים לביזפורטל שראשי הבנקים האחרים מנצלים את ההזדמנות להעביר אליהם לקוחות. לראשי הבנקים האחרים יש מספיק הלוואות לנדלן משל עצמם ליזמים וקבלנים שהם עובדים איתם שנים והם צריכים להחזיק שלא ייפלו, אז נראה לכם שהם מחפשים לתת עוד הלוואות זבל חדשות. משדרים לחץץץץץץץץ
- 3.הקבלנים הפושעים לא יודעים שאפשר להוריד מחיר בחדות ואז כולם יקנו ויהיה ביקושים אמיתיים ולאספקולטיבים (ל"ת)ששון 18/11/2024 13:43הגב לתגובה זו
- 2.אין מצב פועלים עושה את זה הוא ירצה לעבור את לאומי (ל"ת)אוריאן 18/11/2024 13:39הגב לתגובה זו
- 1.אשק 18/11/2024 12:52הגב לתגובה זוצריך להפריד בין הבנקים שמלווים את היזמים והקבלנים לבין הבנקים למשכנתאות לרוכשים, כאשר בנק נמצא בניגוד עניינים, בו הוא מלווה יזם לבין היותו מלווה לרוכשים, הוא יעדיף את טובת היזמים והקבלנים, ובכך גם מונע את ירידת הביטחונות שלו דרך הרוכשים. כאשר 3 בנקים משחקים בהימור נגד השוק ונגד הלקוחות שלהם זו עבריינות מסוג חדש.
- חחחחחחחחח ענקקקקקק (ל"ת)אורי 18/11/2024 13:40הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
רוטשטיין תקים 493 דירות בקריית גת; צפי להכנסות של 852 מיליון שקל
הפרויקט יקום על קרקע בשטח של כ-43 דונם. החברה תשלם עבור הזכויות סכום של כ-29.1 מיליון שקל - סך העלויות בפרויקט מבטא שיעור רווחיות גולמית של כ-15%; וגם - עסקאות אחרונות
חברת רוטשטיין רוטשטיין 1.03% , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה, ובתחום הנדל"ן המניב, התקשרה בהסכם לרכישת זכויות חכירה בקרקע להקמת פרויקט מגורים בהיקף של 493 דירות חדשות בקריית גת. הקרקע, בשטח של כ-43 דונם, נרכשה במסגרת עסקת השבה עם מושב עוזה, בתמורה לכ-29.1 מיליון שקל ובפטור ממכרז, בכפוף לאישור רשות מקרקעי ישראל. הפרויקט צפוי להניב הכנסות של כ-852 מיליון שקל מול עלויות של כ-723 מיליון שקל - ומבטא רוחיות גולמית על פי ההערכות של כ-15%. מדובר בקרקע הכוללת שבעה מגרשים בייעוד למגורים, שתאפשר הקמת שכונה חדשה בהיקף משמעותי בלב אחת הערים המתפתחות בישראל. קריית גת נמצאת בשנים האחרונות בתנופת פיתוח, בין היתר בזכות הרחבת אזורי התעשייה וההייטק, קידום תשתיות תחבורה חדשות וביקושים גוברים לדיור מצד זוגות צעירים ומשקיעים. בעסקאות אחרונות שבוצעו בעיר נרשמו מחירים ממוצעים של 16-18 אלף שקל למ"ר, תלוי במיקום ובשלב בו הפרויקט נמצא. מושב עוזה הוא יישוב חקלאי־דתי בחבל לכיש, השייך למועצה האזורית שפיר, וממוקם מדרום לעיר קריית גת.
רווחיות גולמית
דבר מעניין בעסקה הוא שיעור הרווחיות הגולמית הצפוי ה'גבולי' יחסית שעומד על כ-15% בלבד. מדובר על שיעור שנחשב נמוך יחסית לסטנדרט בענף היזמי, שבו פרויקטים רבים מתומחרים על בסיס רווחיות של 15%-20% ואף יותר. המשמעות היא שהחברה נכנסת לפרויקט עם מרווח ביטחון מצומצם יחסית, מה שיכול להעלות סיכון תזרימי בתקופה שבה עלויות מימון גבוהות ומדד תשומות הבנייה ממשיך להכביד. עם זאת, בפועל ייתכן שהרווחיות תתברר כגבוהה יותר - ברוב הפרויקטים שלה בשנים האחרונות נרשמו שיעורי רווחיות נאים יותר, בין היתר בזכות שדרוגי תכנון, תוספות זכויות והיכולת למכור במחירים גבוהים מההערכות הראשוניות. נראה כי החברה שמרנית ביחס לחברות אחרות בענף - וזה מתבטא גם בשאר הפרויקטים שלה, ושם הרווח והרווחיות גדולים בהרבה ומתעדכנים לאורך הזמן כלפי מעלה. לפחות כך היה בעבר הלא רחוק. נקח לדוגמא את הפרויקט שנמצא בשיווק כעת - בכרמי הנדיב. שם החברה עדכנה במצגת שפרסמה לאחרונה כי שיעור הרווחיות הגולמית יעמוד על 40%. וזה פרויקט שיכניס לקופה שלה כ-64 מיליון שקל.
אבישי בן- חיים, מנכ"ל רוטשטיין נדל"ן, מסר: "חתימת ההסכם מהווה אבן דרך משמעותית נוספת בפעילות החברה ותומכת באסטרטגיית הצמיחה וההתרחבות שלנו ובפיתוח שכונות גדולות. על אף התקופה המאתגרת בשוק הדיור, הצלחנו בחודשים האחרונים לרשום היקפי מכירות גבוהים המעידים על האמון של הרוכשים במותג רוטשטיין ובאיכות הפרויקטים שלנו. אנו בטוחים שגם בקריית גת נראה ביקושים חזקים ונמשיך לייצר ערך למשפחות הרוכשות ולמשקיעים".
שווי שוק, הון עצמי ומה עשתה המניה?
שווי השוק של החברה עומד על כ- 1.49 מיליארד שקל והונה העצמי נאמד בכ- 674 מיליון שקל. המניה עלתה מתחילת השנה בכ-38%, וב-12 החודשים האחרונים בכ-98%.
- רוטשטיין תפצה רוכשי דירה - אך לא על הג'קוזי
- אנשי העיר השיגה רוב דרוש בפרויקט ריינס בתל אביב; צפי הכנסות: 370 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עסקאות אחרונות באזור:
ברחוב האישה העברייה 21, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.11 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-107 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.
ברחוב הגבורה 6, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.225 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.
