שיא של 30 שנה בהתחלות בנייה - אבל מאות אלפי דירות עדיין תקועות

שוק הנדל"ן הישראלי מספק תמונה דו-קוטבית. מצד אחד, קצב התחלות הבנייה בשנת 2025 הגיע לשיא של יותר משלושה עשורים. מצד שני, מאות אלפי דירות נמצאות בשלבי בנייה ממושכים, והשלמתן מתעכבת באופן משמעותי.

לפי נתוני הלמ"ס, במהלך 2025 החלה בנייתן של 80,010 דירות - עלייה של 14.6% לעומת 2024. בניכוי כ-5,750 דירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, עומד הנתון הנטו על כ-74,260 דירות. זהו השיא הגבוה ביותר מאז 1991. במקביל, הונפקו היתרי בנייה לכ-81,230 דירות, אך חלק ניכר מהן עדיין לא יצא לשטח.

תל אביב וירושלים מובילות בפער

תל אביב-יפו רשמה 7,072 התחלות בנייה - עלייה קלה של 2.5% לעומת השנה הקודמת. ירושלים צמודה אליה עם 6,868 דירות. אחריהן נמצאות לוד (2,921), רמת גן (2,909) ופתח תקווה (2,859). הריכוז הגיאוגרפי בולט: 26% מההתחלות היו במחוז המרכז ו-21.9% במחוז תל אביב. לעומת זאת, בערי הפריפריה, ובמיוחד בדרום, נרשמה ירידה בהיקפי הבנייה.

התחדשות עירונית - כמעט שליש מהשוק - כ-28% מכלל ההתחלות, כ-17,800 דירות, הגיעו מפרויקטי הריסה ובנייה מחדש, ועוד כ-4,800 דירות כתוספות בנייה. רוב הפרויקטים הללו (כ-78%) ממוקמים במחוזות תל אביב והמרכז.

• תל אביב במלחמה - יש חניה בשפע, מה לגבי מחירי השכירות?
• מדד מחירי הדירות ירד ב-0.1%, מדד המחירים לצרכן עלה ב-0.2%
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

התחדשות עירונית מאפשרת להוסיף דירות חדשות תוך שדרוג מבנים קיימים, כולל הוספת ממ"דים ומעליות - דרישה שהתחזקה בעקבות המצב הביטחוני. עם זאת, התהליך ארוך ומורכב יותר, מה שתורם לעיכובים. להרחבה: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסכמת את 2025.

לצד השיא החיובי, נרשם גם שיא שלילי: בסוף 2025 נמצאות 207 אלף דירות בבנייה פעילה - עלייה של 11% לעומת סוף 2024. רבות מהן החלו ב-2023 או 2024 ועדיין לא הושלמו. בנייתן של 59,700 דירות הסתיימה ב-2025, עלייה של 9.8%, אך הקצב אינו מספיק כדי לספוג את ההתחלות הגבוהות. זמן הבנייה הממוצע לבניין הגיע ל-32.3 חודשים, לעומת 29 חודשים ב-2024.

לרוכש שקונה דירה על הנייר זה אומר המתנה ארוכה יותר: פרויקט שהתחיל בתחילת 2025 עלול להסתיים רק לקראת סוף 2027 או תחילת 2028.

• הקפאת משכנתא עלולה לעלות לכם ביוקר: מאחורי ההקלות שמציעים הבנקים
• MLP רושמת צמיחה דו-ספרתית בהכנסות וברווח; חלק מהשיפור נובע מעליית שווי נכסים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הפיל הלבן החדש בסלון: למה המשקיעים בורחים מדירות 4 חדרים?

עובדים בתחום - המלחמה גרמה למחסור חמור בעובדים זרים ובישראלים. ב-2025 חלה התאוששות חלקית עם חזרת חלק מהעובדים והגעת חלופות, אך הרמות עדיין נמוכות בהשוואה לתקופה שלפני אוקטובר 2023. התוצאה: האטה בביצוע, עיכובים בתיאומים וקושי בהשלמת שלבים מורכבים כמו גמר פנים.

היתרי בנייה - לא כולם מתורגמים לשטח - כ-60.5% מהדירות שהונפקו להן היתרים ברבעון האחרון של 2025 טרם החלה בנייתן. הפער הזה נובע מצווארי בקבוק בתכנון, מימון, תשתיות וקבלת אישורים נוספים. ההיצע החדש שמצטבר מגיע גם למלאי: בסוף 2025 עמד מספר הדירות החדשות הלא מכורות על שיא של כ-86 אלף יחידות.

להרחבה: מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן.