בסופו של יום, בין השותפות ארוכת השנים לבין התהומות של הסכסוך שהעמיקו יותר ויותר, ניצבו שני אנשי נדל"ן מנוסים - חיים (ז’אן־מרק) ולנסי ואיציק תשובה - כשהם מציגים באופן עקבי גרסאות הפוכות כמעט בכל נקודת מחלוקת. הם החלו כשותפים, הניעו יחד פרויקטים, קידמו עסקות, ובמשך תקופה ארוכה ניהלו שורה של חברות משותפות. אלא שהדרך העסקית המשותפת התפצלה, ובית המשפט נדרש שוב ושוב להכריע במחלוקות שהתעוררו לאחר ההיפרדות. פסק הדין שניתן על ידי השופט גלעד הס חושף מערכת יחסים שהידרדרה באטיות אך בעקביות, עד שנהפכה למערכת משפטית ענפה, כזו שנפרשת על פני שלושה תיקים שאוחדו לתיק אחד. השופט עצמו כתב כי מדובר ב"מחלוקות נקודתיות יחסית שהתגלעו בין הצדדים", אך כל אחת מהן צמחה מתוך אותו סדק שנפער בעסקים המשותפים.

ולנסי ותשובה הגיעו בעבר לשני הסכמי היפרדות - האחד ב-2018 והשני, המקיף יותר, באפריל 2019. הרעיון היה לסיים את כל העסקים ביניהם ולהפריד את החברות. תשובה התחייב לשלם לולנסי סכומים גבוהים או לחלופין להעביר נכסים בערך של התשלום. ואולם גם הסכמים אלה לא סתמו את הגולל, אלא נהפכו לנקודת מוצא למחלוקות חדשות.

אחת הטענות המרכזיות שהעלה ולנסי היתה כי תשובה ביצע "איחור עצום" במתן ערבות חוק מכר לנכסים שנמסרו כחליף לכסף, ולכן הוא זכאי לריבית של 9% לשנה, ריבית שלטענתו הגיעה לסכומים מצטברים של יותר מ-10 מיליון שקל. תשובה מצדו טען שאין בסיס לדרישה, וכי כל התשלומים, בין אם בכסף ובין אם בנכס, בוצעו במועדים המדויקים שנקבעו בהסכמי המכר.

השופט: ההסכם ברור - אין ריבית בלי איחור

הכרעתו של השופט הס בנושא הזה היתה חדה. הוא קבע שלפי ההסכם, ריבית בשיעור של 9% תחול רק על תשלום שלא בוצע במועד שנקבע בהסכמי המכר, ולא בכל מקרה שבו עדיין לא הוענקה ערבות חוק מכר. השופט כתב בהחלטתו כי, "לשונו של סעיף 34 ברורה… סעיף זה עוסק במקרה של תשלום שלא שולם במועדו… וקובע סנקציה בדמות ריבית של 9% על אי תשלום במועדים אלו". השופט גם הדגיש כי אין כל חובה חוזית או חוקית להמציא ערבות חוק מכר לפני שהגיע מועד התשלום בהסכם המכר, וכי הפירוש של ולנסי "אינו מתיישב עם לשון ההסכם ואף לא עם תכליתו".

• יוזמות נדל"ן רוכשת שליטה בפרויקטים של איציק תשובה בנתניה
• העסקים יוצאים מתל אביב -כל היתרונות של משרד יוקרתי מחוץ לבועה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ולנסי ניסה לטעון כי חתם על הסכמי המכר "תחת מחאה", אך השופט הסביר כי לא ניתן לטעון לכפייה בדיעבד, ובכל מקרה, אם ולנסי היה סבור שההסכמים נכפו עליו, היה עליו לבטל אותם ולא להמשיך לפעול על פיהם. בית המשפט כתב בהכרעת הדין כי, "ולנסי חתם על ההסכם לאחר משא ומתן… ומכאן חתימתו מחייבת אותו". בסופו של דבר, דרישתו של ולנסי לריבית נדחתה במלואה.

ואולם לא כל טענותיו של ולנסי נדחו. אחת מהן, שהתמקדה בפער בין שטחי המשרדים שניתנו בתמורה לבין שטח הנכס כפי שהוגדר בהסכם ההיפרדות, התקבלה באופן חלקי. לפי ההסכם, ולנסי היה אמור לקבל משרד בשטח של 750 מ"ר ברוטו, בהתאם לחוות דעת שמאית שהיתה חלק בלתי נפרד מההסכם. בפועל, בהסכם המכר נרשם שטח של 710.45 מ"ר בלבד.

השופט הס הדגיש בפסק הדין שפורסם כי ההסכם המקורי - הסכם ההיפרדות - הוא החוזה המחייב, וכי הסכם המכר אינו יכול להקטין את התמורה ללא ויתור מפורש. הוא כתב בהכרעתו כי, "אין כל אמירה כי השטח הנקוב בהסכם ההיפרדות כפוף לשטח הנקוב בהסכמי המכר… ככל שהיתה כוונה להפחית – היה צריך לכתוב זאת מפורשות". ולכן נקבע כי תשובה מחויב להשלים לולנסי את שווי הפער - 39.55 מ"ר. החישוב בוצע על בסיס שווי של 9,500 שקל למ"ר, כפי שנקבע בשמאות המקורית. התוצאה: 375,725 שקל, שיישאו ריבית והצמדה.

• תושב אילת חשוד בהעלמת הכנסות של מיליון שקל
• האם השכנים יכולים לבלום הריסה של אחד מחלקי הבניין?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הירושה נהפכה למכרז מחייב: 3 אחים ייאלצו למכור בית

הדירה בפרויקט בית הסופר עדיין לא נמסרה, ולא נמדדה

בניגוד למחלוקת על המשרד, הטענה הנוספת של ולנסי כי גם הדירה בפרויקט בית הסופר קטנה מהשטח המובטח, נדחתה. מאחר ששטח הדירה כלל לא צוין בהסכם המכר, הדירה עדיין לא נמסרה, ומכתב שהוזכר בעדות לא הוצג. השופט קבע כי אין בסיס לקבוע שהשטח שונה מהתנאים המקוריים. עם זאת, השופט קבע באופן ברור כי, “על תשובה למסור לולנסי דירה בשטח שנקבע בהסכם ההיפרדות”.

מעבר לכך, פסק הדין עוסק גם בתביעה נוספת של ולנסי: בקשה לאכוף הסכם מכר מ-2017 שלטענתו הקנה לו שליש מזכויות במקרקעין בבת־ים (תוכנית נת/620). כאן קבע השופט באופן חד וברור כי לא מדובר בהסכם בתוקף, ואף אם היה, הוא בוטל במפורש במסגרת הסכם ההיפרדות מ-2019. השופט מצא כי ולנסי לא שילם את התמורה שהתחייב לשלם, העסקה לא דווחה למס רכישה או מע"מ, לא הוצאה חשבונית מס, ובנוסף ולנסי לא רשם הערת אזהרה - בניגוד להתחייבותו בהסכם השופט כתב בהחלטתו כי, "אי תשלום התמורה… והימנעות מלדווח על העסקה - מלמדים כי הצדדים זנחו את ההסכם והוא בוטל". לאור כל אלה, התביעה הזו נדחתה.

התביעה השלישית עסקה בחוזה שיווק משרדים בנתניה. ולנסי טען שהחברה הבת שלו זכאית לעמלה ובונוס גבוהים, ושביטול ההסכם היה פסול. תשובה טען כי הסכם השיווק הופר "בצורה בוטה", ובוטל כדין. הדיון בנושא מפורט מאוד בפסק הדין, אך התוצאה הסופית דומה לקודמותיה: התביעה נדחתה.

התוצאה: תשלום של 225 אלף שקל בלבד

אף שהסכומים שדרש ולנסי לשלם בגין ריבית והפרות שונות הסתכמו לכדי כ-10 מיליון שקל, בית המשפט קבע כי אין בסיס לדרישות האלה. תביעות רבות נדחו: הריבית, אכיפת הסכם המכר בנת/620, תביעת השיווק - כולן. עם זאת, נקודת מחלוקת אחת - פער של עשרות מטרים בודדים - הכריעה את הכף לזכות ולנסי. הפיצוי שהוא יקבל יהיה, כאמור, 375,725 שקל. לאחר קיזוזים שונים שנעשו במסגרת הטענות, הסכום הכולל שנקבע לתשלום מגיע לכ-225 אלף שקל.

השופט סיכם את עמדתו בנוגע להתנהלות הצדדים בהסכם ההיפרדות,, עם המשפט שאולי מסכם יותר מכל את מערכת היחסים העסקית בין השניים: "הסכם ההיפרדות ממצה ומחליף כל הסכמה קודמת… ואין לצדדים כל טענה נוספת, למעט בגין הפרת הסכם זה". זה בדיוק מה שעשה השופט - ניקה את השולחן מכל המחלוקות שנסחבו משנים קודמות, קבע עובדות, חישב מטרים, והעמיד את נקודת הסיום לסכסוך שוהתעצם והלך.

למה בכלל החלו כל כך הרבה סכסוכים בין ולנסי לתשובה?

לפי פסק הדין, השניים היו שותפים להרבה מאוד פרויקטים, חלקם גדולים ומורכבים. עם הזמן, אחרי שנים של עבודה משותפת, היחסים התערערו - לא בגלל אירוע אחד גדול אלא בעקבות הצטברות של מחלוקות וחוסר אמון. כשהם ניסו להיפרד עסקית, נוצרה שרשרת של אי־הסכמות על ביצוע ההסכמות עצמן. כמו שקורה הרבה בשותפויות: הפירוק שלהן מסובך יותר מהחיבור.

הסכם ההיפרדות היה אמור לנקות את השולחן, אבל בפועל כל צד חשב שהוא מפרש אותו אחרת. כך למשל, אחד חשב שיש איחורים שמחייבים ריבית גבוהה, ואילו השני טען ששילם בזמן; אחד סבר שעסקה ישנה עוד בתוקף, ואילו השני טען שהיא בכלל בוטלה; כמעט כל סעיף נהפך לפינה לפרשנות. זו הסיבה שהשופט כתב שמדובר ב"מחלוקות נקודתיות יחסית", אבל בפועל הן הובילו להליכים מקבילים.

מה גרם לבית המשפט לדחות את הדרישה לריבית של יותר מ-10 מיליון שקל?

בעיקר לשון ההסכם. השופט עשה דבר מאוד פשוט: קרא מה כתוב. בהסכם נכתב במפורש שריבית של 9% תחול רק במקרה של איחור בתשלום. ולנסי טען שצריך לשלם ריבית גם אם אין איחור, כל עוד לא ניתנה ערבות חוק מכר. השופט קבע שזה לא מופיע בשום מקום. ובלי בסיס בהסכם - אין ריבית.

למה ויכוח על “כמה מטרים” נהפך למרכזי?

מכיוון שבהסכמי נדל"ן, מטר אחד = כסף. בהסכם ההיפרדות נקבע שוולנסי יקבל משרד בגודל מסוים, 750 מ"ר. אבל בהסכם המכר שנחתם אחרי זה הופיע שטח אחר - 710.45 מ"ר. ההבדל הזה לא היה רק טכני. כל מטר הוערך בשמאות ב-9,500 שקל. לכן הפער של כ-40 מ"ר נהפך לשווי כספי של יותר מ-375 אלף שקל.

אם ולנסי חתם על הסכם שציין שטח קטן יותר, למה בית המשפט בכל זאת קיבל את טענתו?

השופט קבע שההסכם שמגדיר את התמורה הוא הסכם ההיפרדות - לא הסכם המכר. הסכם המכר הוא רק הכלי הטכני שבא ליישם את מה שסוכם קודם. כל עוד אין ויתור מפורש על התמורה המוסכמת (כלומר על השטח הגדול), חתימה על הסכם מכר לא מבטלת אותה. לכן השופט אמר: מגיע לך מה שסוכם בהתחלה.

למה הדירה בפרויקט בית הסופר קיבלה התייחסות שונה מהמשרד בפרויקט חלוצים?

מכיוון שבמקרה של הדירה: הדירה עדיין לא נבנתה, היא עדיין לא נמסרה, אין שטח רשמי בהסכם המכר, ובנוסף ולנסי לא הציג הוכחה שהשטח בפועל יהיה קטן יותר. לכן לא היה בסיס לפיצוי כספי. עם זאת, השופט הבהיר: כשהדירה תימסר, היא חייבת להיות בגודל שנקבע בהסכם ההיפרדות.

מדוע בית המשפט דחה לחלוטין את התביעה על המקרקעין בתוכנית נת/620?

הסיבות היו רבות, אבל העיקריות הן: ולנסי לא שילם את התמורה שהתחייב לשלם בזמן אמת, העסקה לא דווחה למס רכישה או למע"מ, לא הוצאה חשבונית מס ולא נרשמה הערת אזהרה - אף שההסכם מחייב זאת. בנוסף, הסכם ההיפרדות מ-2019 כלל במפורש את הקרקע כחלק מנכסי החברה של תשובה - ולנסי בעצמו חתם על כך. כלומר גם אם היתה עסקה בעבר, הוא הסכים שהיא כבר לא רלוונטית.

איך בית המשפט הסתכל על הטענה שוולנסי "לא הבין" חלק מהמסמכים בעברית?

בקיצור, הוא לא קיבל אותה. השופט הסביר שוולנסי יזם נדל"ן ותיק, חתם לאורך השנים על חוזים בעברית, וידע לבקש תרגום כשהיה צריך. לכן הטענה שהוא לא הבין את הסכמים שעליהם הוא חתם, לא התקבלה.

האם בית המשפט מתח ביקורת על מי מהצדדים?

הביקורת העיקרית עלתה סביב הטענה לקיזוז תמורה בעסקת נת/620. השופט ציין שהטענה הזו "פתלתלה", לא נתמכה במסמך אחד, ואף סותרת את לשון ההסכם עצמו. לא נאמר שוולנסי פעל בחוסר תום לב, אך בהחלט נאמר שהעדות אינה מספקת ולא אמינה בנקודות מסוימות.

אם השניים היו שותפים כל כך הרבה שנים, למה הם לא פתרו את זה מחוץ לבית המשפט?

הם ניסו. ב-2022 הם הופנו לגישור, אך הוא נכשל. כשיש שנים של פרויקטים, עשרות הסכמים, וחילוקי דעות על כל סעיף, לפעמים אין ברירה אלא לתת לבית המשפט להכריע.

מה המשמעות של פסק הדין על המשך היחסים בין הצדדים?

פורמלית, הוא סוגר את המחלוקות שנדונו. מעשית, קשה לדעת. מה שברור הוא שהשופט השתדל לנקות את השטח, לקבוע עובדות ולהשאיר כמה שפחות פתחים להליכים עתידיים. המסר העקבי בפסק הדין הוא שהסכם ההיפרדות מ-2019 הוא נקודת האמת, וכל כמה שנרשם או נטען לפניו, נמחק.

למה לא נפסקו סכומים גדולים?

מפני שרוב הדרישות התבססו על פרשנויות שהשופט לא קיבל. מנגד, במקום שבו היה בסיס מספרי ברור, כמו ההפרש בשטח, הוא פסק פיצוי מלא. זה מה שהוביל לתוצאה סופית של כ-225 אלף שקל, ולא מיליונים.