מה עולה יותר - דירה ישנה וצפופה בתל אביב או חדשה בבת ים?
בנק ישראל החל לעלות את הריבית ברבעון השני של 2022. מאז עברה כשנה וחצי, מה שהוביל לירידה במספר העסקאות. אם לוקחים את נתוני השנה שעברה ומתמקדים ברבעון השלישי שהסתיים ממש לפני המלחמה, אפשר לראות מגמת התאוששות - ירידה של 26% ברכישת דירות לעומת ירידה של לפחות 41% ויותר מ-50% ברבעונים הקודמים.
מה עדיף, לגור כאן או בדירה צפופה בת"א? מגדלים בבת ים (מצלאווי)
הירידות בפריפריה
הירידה במספר העסקאות בשוק החופשי הקיפה את כל האזורים, אבל בפריפריה נרשמו שיעורי ירידה חדים מהממוצע הארצי. הערים חדרה וטבריה, שאמנם כבר לא נחשבות לפריפריאליות בשל המצב שיצר שוק הנדל"ן, מציגות את הירידה בחדה ביותר במספר העסקאות - 40%. מאז, כך מדווחים מתווכים באזור, חלה עלייה משמעותית בעיקר בשל הורדת הריבית, אבל הנתון הזה מלמד כי הן הערים שמובילות את הרשימה בירידה במספר העסקאות.
חשוב לציין, בחדרה יש כמה שכונות חדשות. אין הסבר הגיוני לירידה כל כך משמעותית במספר העסקאות מלבד ביקוש נמוך שנובע מזינוק במחירים ב-2021 ו-2022 שהשפיע מאוד על הרוכשים וגרם למחירי חדרה להתחיל להתקרב למחירי נתניה. נכון, זה עדיין רחוק, והצרפתים שקונים על חוף הים בגבעת אולגה עדיין לא נוהרים אליה כפי שקורה באזור נת/600 ועיר ימים בנתניה, ועדיין - הירידה החדה במספר העסקאות מלמדת שאולי הזינוק האדיר במחירים, סביב 35% בשנתיים בשכונות החדשות וכ-25% בשכונות הישנות, היה מהיר מאוד.
- קבוצת גבאי תקדם פרויקט רחב במתחם בלפור בבת ים
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה קרה במרכז?
לעומתן, שיעור הירידה המתון ביותר במספר העסקאות נרשם באזור המרכז, שם נרשמה לפי נתוני האוצר ירידה של 17%. אפשר ללמוד מכך על התמונה הכללית בנוגע לפריפריה - בעוד שמספר העסקאות עמד על 49% מסך העסקאות ברבעון הראשון של 2023, הוא ירד ל-46% ברבעון השלישי. כלומר, ההשקעה בפריפריה, כפי שאפשר ללמוד גם מנתונים אחרי שפרסמנו, היא לא בהכרח משתלמת כמו בתל אביב. מי שקנה דירה בתל אביב הרוויח פי 5 יותר מאשר משקיע בבאר שבע, גם בגלל שאחוז השינוי בא לידי ביטוי בצורה חדה יותר בשקלים.
אבל לא רק על הרבעון השלישי באנו לדבר איתכם, אלא גם על הרבעון האחרון של 2023 שעמד בצל פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". לפי הנתונים שם, יש ירידה נוספת במשקל העסקאות בפריפריה עד שיעור של 44% מסך העסקאות - זו הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2022.
אבל באזורי הביקוש במרכז הארץ, המאופיינים ברמות מחירים גבוהות משמעותית, נרשם שפל באחת הערים. מדובר ברחובות, אחד האזורים הדומיננטיים ביותר ברכישות משפרי הדיור והזוגות הצעירים. רק בשני רבעונים נרשמה רמה נמוכה יותר של עסקאות מאז תחילת שנות האלפיים - זה קרה בשני הרבעונים הראשונים של 2023 ולקראת סוף השנה המספרים ירדו עוד יותר.
- אשלי לירן זכתה במכרז פרויקט פינוי-בינוי בהוד השרון
- עסקת קומבינציה של 340 מיליון שקל בת"א: אזורים Living ומנרב יקימו מגדל מגורים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק...
אזור בולט נוסף הוא תל אביב. מלבד העיר הזו, רק עיר נוספת אחת - בת ים, רשמה עליה. מחירה הממוצע של דירה חדשה באזור תל אביב עמד ברבעון השלישי על 4.9 שקל. מחירה הממוצע של דירה יד שניה היה 2.8 מליון שקל - גבוה ממחירי הדירות החדשות שנמכרו באזור רחובות.
לפי המספרים אפשר לראות כי המחיר הממוצע של הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי באזורי הביקוש היו גבוהים נומינלית ב-2.4% בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון השלישי של 2022. ממצאים דומים עולים גם מניתוח המחיר החציוני.
- 10.נורית 18/02/2024 14:52הגב לתגובה זותל אביב יקרה מאד
- 9.במרכז 18/02/2024 10:24הגב לתגובה זובבת ים יותר מת"א, דירות חדשות וים מפנק במחיר הרבה יותר נוח ולהגיע ברגע לת"א
- 8.ממש לא ממוקד מה זאת הכתבה הזאת ?זו לא עיתונאות זה 18/02/2024 08:39הגב לתגובה זוממש לא ממוקד מה זאת הכתבה הזאת ?זו לא עיתונאות זה קישקוש
- 7.שונא מוסלמים 17/02/2024 22:26הגב לתגובה זומדינת ישראל מוצפת בצ ואה אי סלמית איזה אסון
- 6.אבו זויביק 17/02/2024 22:03הגב לתגובה זומדינה מזוהמת ב מוסלמים 30 אחוז מוסלמים שרק רוצים לשחוט את היהודים שחיים בישרטל
- 5.מה? 17/02/2024 21:45הגב לתגובה זועושים השוואות בין דירות ישנות וצפופות לחדשות, ובינתיים לא מדברים על המחירים המטורפים. פמפמו לנו במשך זמן, שיש "מחסור" בדירות. שימו לב, מעתיק לכם מגלובס (לדעתי יש שם המון כתבות פמפום והפחדה, אבל בכל זאת...) פרסום מה-14 לפברואר 2024. להבנתי, מדובר רק על דירות חדשות, בלי יד שנייה, משקיעים וכדומה. תחליטו בעצמכם לאיזה כיוון הנדל"ן הולך בקרוב. ויותר חשוב, תחליטו למי להאמין... לראול? ללמ"ס? לנגיד? לקבלנים? לכתבים? חכם, עיניו בראשו! הנה קטע מהכתבה - "המבצעים לא מושכים רוכשים מעל כולם, יזמי הנדל"ן של תל אביב נמצאים בבעיה הכבדה ביותר, שם היצע הדירות החדשות שעל המדף עמד על 7,830 נכון לסוף 2023, מספיק לכמעט 7 שנים של מכירות. אחריה נמצאת ירושלים, שם ישנן 5,467 דירות לא מכורות, ששוות לשנתיים מכירות. במקום השלישי נמצאת נתניה, שבה יש היצע של 3,706 דירות לא מכורות, קצב של 4.5 שנות מכירה. עוד ערים בולטות ביחס גבוה בין היצע דירות לקצב מכירות הן רמת גן ובית שמש, שם היצע הדירות שקול למכירות של יותר מ־3 שנים, לעומת זאת, בחיפה, ראשון לציון, פתח תקווה, באר שבע ואשקלון היחס נע בין שנה לשנתיים מכירות."
- 4.חיפה עיר בתנופה המחירים בזינוק במיוחד בשכונות החוף (ל"ת)ראובן 17/02/2024 17:51הגב לתגובה זו
- 3.התאחדות הקבלנים 17/02/2024 15:44הגב לתגובה זוסוד ידוע לכל הוא שבחודש דצמבר, כל החברות הקבלניות יצאו במבצעי "רצח" על מנת שלפר את מצב הדוחות הכספיים שלהן. תביאו 5% תביאו 7% (קנדה ישראל) תביאו 10% כמעט כולם, וכלן מי שנמצא בשוק הדירות כיום הוא בעיקר עשירונים 8 עד 10, ואולי מעבר. נתונים אלו של דירות יוקרה מעוותים את הסטטיסטיקה, בשל מיעוט רכישות. אך, נדמה שאת הקונצנזוס העיתונאי הדבר לא "מטריד כלל" למה? למה? להזכיר רק הכתבה, אבל ממש בסוף בסוף בסוף, את העיוות שנוצר בשוק, למה לא לעמוד בראש חוצות ולציין זאת כלפי כולי עלמה?!
- 2.אביאל אניס 17/02/2024 15:22הגב לתגובה זוקומה מעל עבריין בכיר ידוע אחד קומה מתחת עבריין בכיר ידוע אחר אחלה שכנים ואחלה עיר (גם ראש העיר עבריין לשעבר)
- 1.תלוי מול מי נלחמים, אם נגד החיזבאלה אזי דירה עם ממ"ד (ל"ת)שנהיה שודיה כדאי ת"א 17/02/2024 14:04הגב לתגובה זו
- ראש העיר הנוכחי לא עבריין,אדם מעולה (ל"ת)גור אריה 17/02/2024 20:04הגב לתגובה זו
הדמית הפרויקט. קרדיט: משרד כנען שנהב אדריכליםאושרה תוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בצפון כפר יונה; מה המחירים בעיר?
התוכנית כוללת הקמת כ-2,650 יחידות דיור - מתוכן דיור להשכרה לטווח ארוך, שטחי ציבור, שטחי תעסוקה ומסחר ושטחים פתוחים
כפר יונה הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מרכז, בראשות עו"ד מיכה גדרון, החליטה לאשר תוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בצפון כפר יונה. התוכנית, שהוגשה על ידי חברת שיכון ובינוי בשיתוף ובתיאום עם עיריית כפר יונה, הינה על שטח כולל של כ-340 דונם, והיא ממוקמת מצפון לכביש 57 (דרך העצמאות) בכפר יונה.
התוכנית מהווה תכנון מחדש לשכונה מאושרת במקום ומביאה לידי ביטוי מגמות תכנון עדכניות תוך ציפוף שכונת המגורים, עירוב שימושים, יצירת רשת דרכים ושבילים להולכי רגל ושבילי אופניים ופריסת שימושים ציבוריים בשכונה. התוכנית כוללת כ-2,650 יחידות דיור, שיוקמו במבנים של עד 16 קומות לאורך כביש 57, ובמרכז ובקצה השכונה בבינוי מרקמי.
מתוך כלל יחידות הדיור, 100 יוקצו לטובת השכרה לטווח ארוך. התוכנית כוללת תמהיל יחידות דיור מגוון שיתאים לאוכלוסיות שונות הכולל 30% יח"ד קטנות בשטח כולל של 55-80 מ"ר. בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית כוללת שטחי ציבור ושטח ציבורי פתוח נרחב במרכז השכונה, שטחי תעסוקה ומסחר בפנים השכונה ולאורך כביש 57 הצפוי להפוך לרחוב עירוני פעיל לאחר סלילת כביש עוקף 57.
התוכנית משלימה חיבורים נחוצים בין השכונות הקיימות בישוב מצפון לכביש 57.
יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מרכז, עו"ד מיכה גדרון: "כפר יונה מצויה בפיתוח מואץ בשנים האחרונות. התוכנית שאושרה הינה אחת ממספר תוכניות לשכונות מגורים גדולות ואזורי תעסוקה ומסחר המקודמות בכפר יונה".
- דלק נכסים קונה 50% מטריו שרונה תמורת 87.5 מיליון שקל
- 130% ב-7 שנים - התשואה של זוכי מחיר למשתכן בכפר יונה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מתכננת מחוז מרכז במינהל התכנון, טלילה הראל: "מדובר בתכנון מחדש לתוכנית מאושרת לשכונת מגורים שתוכננה בצפיפות יחידות דיור נמוכה. התוכנית מכפילה את היקף יחידות הדיור בשכונה ומתאימה את תכנונה למגמות התכנון העדכניות באמצעות
תכנון שכונה הליכתית הכוללת רשת רחובות ושבילים ענפה, עירוב שימושים ויצירת חזית פעילה לאורך הרחוב המרכזי בשכונה ולאורך רחוב העצמאות, פריסת שטחי ציבור שכונתיים ועירונים בכל מרחבי השכונה ויצירת תמהיל יח"ד מגוון הנותן פתרון דיור לכלל האוכלוסייה".
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
מחירי הדירות לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
