מה עולה יותר - דירה ישנה וצפופה בתל אביב או חדשה בבת ים?
בנק ישראל החל לעלות את הריבית ברבעון השני של 2022. מאז עברה כשנה וחצי, מה שהוביל לירידה במספר העסקאות. אם לוקחים את נתוני השנה שעברה ומתמקדים ברבעון השלישי שהסתיים ממש לפני המלחמה, אפשר לראות מגמת התאוששות - ירידה של 26% ברכישת דירות לעומת ירידה של לפחות 41% ויותר מ-50% ברבעונים הקודמים.
מה עדיף, לגור כאן או בדירה צפופה בת"א? מגדלים בבת ים (מצלאווי)
הירידות בפריפריה
הירידה במספר העסקאות בשוק החופשי הקיפה את כל האזורים, אבל בפריפריה נרשמו שיעורי ירידה חדים מהממוצע הארצי. הערים חדרה וטבריה, שאמנם כבר לא נחשבות לפריפריאליות בשל המצב שיצר שוק הנדל"ן, מציגות את הירידה בחדה ביותר במספר העסקאות - 40%. מאז, כך מדווחים מתווכים באזור, חלה עלייה משמעותית בעיקר בשל הורדת הריבית, אבל הנתון הזה מלמד כי הן הערים שמובילות את הרשימה בירידה במספר העסקאות.
חשוב לציין, בחדרה יש כמה שכונות חדשות. אין הסבר הגיוני לירידה כל כך משמעותית במספר העסקאות מלבד ביקוש נמוך שנובע מזינוק במחירים ב-2021 ו-2022 שהשפיע מאוד על הרוכשים וגרם למחירי חדרה להתחיל להתקרב למחירי נתניה. נכון, זה עדיין רחוק, והצרפתים שקונים על חוף הים בגבעת אולגה עדיין לא נוהרים אליה כפי שקורה באזור נת/600 ועיר ימים בנתניה, ועדיין - הירידה החדה במספר העסקאות מלמדת שאולי הזינוק האדיר במחירים, סביב 35% בשנתיים בשכונות החדשות וכ-25% בשכונות הישנות, היה מהיר מאוד.
- קבוצת גבאי תקדם פרויקט רחב במתחם בלפור בבת ים
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה קרה במרכז?
לעומתן, שיעור הירידה המתון ביותר במספר העסקאות נרשם באזור המרכז, שם נרשמה לפי נתוני האוצר ירידה של 17%. אפשר ללמוד מכך על התמונה הכללית בנוגע לפריפריה - בעוד שמספר העסקאות עמד על 49% מסך העסקאות ברבעון הראשון של 2023, הוא ירד ל-46% ברבעון השלישי. כלומר, ההשקעה בפריפריה, כפי שאפשר ללמוד גם מנתונים אחרי שפרסמנו, היא לא בהכרח משתלמת כמו בתל אביב. מי שקנה דירה בתל אביב הרוויח פי 5 יותר מאשר משקיע בבאר שבע, גם בגלל שאחוז השינוי בא לידי ביטוי בצורה חדה יותר בשקלים.
אבל לא רק על הרבעון השלישי באנו לדבר איתכם, אלא גם על הרבעון האחרון של 2023 שעמד בצל פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". לפי הנתונים שם, יש ירידה נוספת במשקל העסקאות בפריפריה עד שיעור של 44% מסך העסקאות - זו הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2022.
אבל באזורי הביקוש במרכז הארץ, המאופיינים ברמות מחירים גבוהות משמעותית, נרשם שפל באחת הערים. מדובר ברחובות, אחד האזורים הדומיננטיים ביותר ברכישות משפרי הדיור והזוגות הצעירים. רק בשני רבעונים נרשמה רמה נמוכה יותר של עסקאות מאז תחילת שנות האלפיים - זה קרה בשני הרבעונים הראשונים של 2023 ולקראת סוף השנה המספרים ירדו עוד יותר.
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
- היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
אזור בולט נוסף הוא תל אביב. מלבד העיר הזו, רק עיר נוספת אחת - בת ים, רשמה עליה. מחירה הממוצע של דירה חדשה באזור תל אביב עמד ברבעון השלישי על 4.9 שקל. מחירה הממוצע של דירה יד שניה היה 2.8 מליון שקל - גבוה ממחירי הדירות החדשות שנמכרו באזור רחובות.
לפי המספרים אפשר לראות כי המחיר הממוצע של הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי באזורי הביקוש היו גבוהים נומינלית ב-2.4% בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון השלישי של 2022. ממצאים דומים עולים גם מניתוח המחיר החציוני.
- 10.נורית 18/02/2024 14:52הגב לתגובה זותל אביב יקרה מאד
- 9.במרכז 18/02/2024 10:24הגב לתגובה זובבת ים יותר מת"א, דירות חדשות וים מפנק במחיר הרבה יותר נוח ולהגיע ברגע לת"א
- 8.ממש לא ממוקד מה זאת הכתבה הזאת ?זו לא עיתונאות זה 18/02/2024 08:39הגב לתגובה זוממש לא ממוקד מה זאת הכתבה הזאת ?זו לא עיתונאות זה קישקוש
- 7.שונא מוסלמים 17/02/2024 22:26הגב לתגובה זומדינת ישראל מוצפת בצ ואה אי סלמית איזה אסון
- 6.אבו זויביק 17/02/2024 22:03הגב לתגובה זומדינה מזוהמת ב מוסלמים 30 אחוז מוסלמים שרק רוצים לשחוט את היהודים שחיים בישרטל
- 5.מה? 17/02/2024 21:45הגב לתגובה זועושים השוואות בין דירות ישנות וצפופות לחדשות, ובינתיים לא מדברים על המחירים המטורפים. פמפמו לנו במשך זמן, שיש "מחסור" בדירות. שימו לב, מעתיק לכם מגלובס (לדעתי יש שם המון כתבות פמפום והפחדה, אבל בכל זאת...) פרסום מה-14 לפברואר 2024. להבנתי, מדובר רק על דירות חדשות, בלי יד שנייה, משקיעים וכדומה. תחליטו בעצמכם לאיזה כיוון הנדל"ן הולך בקרוב. ויותר חשוב, תחליטו למי להאמין... לראול? ללמ"ס? לנגיד? לקבלנים? לכתבים? חכם, עיניו בראשו! הנה קטע מהכתבה - "המבצעים לא מושכים רוכשים מעל כולם, יזמי הנדל"ן של תל אביב נמצאים בבעיה הכבדה ביותר, שם היצע הדירות החדשות שעל המדף עמד על 7,830 נכון לסוף 2023, מספיק לכמעט 7 שנים של מכירות. אחריה נמצאת ירושלים, שם ישנן 5,467 דירות לא מכורות, ששוות לשנתיים מכירות. במקום השלישי נמצאת נתניה, שבה יש היצע של 3,706 דירות לא מכורות, קצב של 4.5 שנות מכירה. עוד ערים בולטות ביחס גבוה בין היצע דירות לקצב מכירות הן רמת גן ובית שמש, שם היצע הדירות שקול למכירות של יותר מ־3 שנים, לעומת זאת, בחיפה, ראשון לציון, פתח תקווה, באר שבע ואשקלון היחס נע בין שנה לשנתיים מכירות."
- 4.חיפה עיר בתנופה המחירים בזינוק במיוחד בשכונות החוף (ל"ת)ראובן 17/02/2024 17:51הגב לתגובה זו
- 3.התאחדות הקבלנים 17/02/2024 15:44הגב לתגובה זוסוד ידוע לכל הוא שבחודש דצמבר, כל החברות הקבלניות יצאו במבצעי "רצח" על מנת שלפר את מצב הדוחות הכספיים שלהן. תביאו 5% תביאו 7% (קנדה ישראל) תביאו 10% כמעט כולם, וכלן מי שנמצא בשוק הדירות כיום הוא בעיקר עשירונים 8 עד 10, ואולי מעבר. נתונים אלו של דירות יוקרה מעוותים את הסטטיסטיקה, בשל מיעוט רכישות. אך, נדמה שאת הקונצנזוס העיתונאי הדבר לא "מטריד כלל" למה? למה? להזכיר רק הכתבה, אבל ממש בסוף בסוף בסוף, את העיוות שנוצר בשוק, למה לא לעמוד בראש חוצות ולציין זאת כלפי כולי עלמה?!
- 2.אביאל אניס 17/02/2024 15:22הגב לתגובה זוקומה מעל עבריין בכיר ידוע אחד קומה מתחת עבריין בכיר ידוע אחר אחלה שכנים ואחלה עיר (גם ראש העיר עבריין לשעבר)
- 1.תלוי מול מי נלחמים, אם נגד החיזבאלה אזי דירה עם ממ"ד (ל"ת)שנהיה שודיה כדאי ת"א 17/02/2024 14:04הגב לתגובה זו
- ראש העיר הנוכחי לא עבריין,אדם מעולה (ל"ת)גור אריה 17/02/2024 20:04הגב לתגובה זו
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
