הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
רחוב שי עגנון בת ים
צילום: אוראל כהן

מה עולה יותר - דירה ישנה וצפופה בתל אביב או חדשה בבת ים?

נתוני רכישת הדירות ב-2023 מלמדים על הבועה התל אביבית, אבל גם על נתונים שכדאי לשנן מהפריפריה - הירידה במספר העסקאות בחדרה וטבריה והשפל היחסי שנרשם ברחובות. כל המספרים
איציק יצחקי | (11)
נושאים בכתבה בת ים חדרה טבריה מחירי הדירות רחובות תל אביב

בנק ישראל החל לעלות את הריבית ברבעון השני של 2022. מאז עברה כשנה וחצי, מה שהוביל לירידה במספר העסקאות. אם לוקחים את נתוני השנה שעברה ומתמקדים ברבעון השלישי שהסתיים ממש לפני המלחמה, אפשר לראות מגמת התאוששות - ירידה של 26% ברכישת דירות לעומת ירידה של לפחות 41% ויותר מ-50% ברבעונים הקודמים.

מגדלים בבת ים (מצלאווי)

מה עדיף, לגור כאן או בדירה צפופה בת"א? מגדלים בבת ים (מצלאווי)

הירידות בפריפריה

הירידה במספר העסקאות בשוק החופשי הקיפה את כל האזורים, אבל בפריפריה נרשמו שיעורי ירידה חדים מהממוצע הארצי. הערים חדרה וטבריה, שאמנם כבר לא נחשבות לפריפריאליות בשל המצב שיצר שוק הנדל"ן, מציגות את הירידה בחדה ביותר במספר העסקאות - 40%. מאז, כך מדווחים מתווכים באזור, חלה עלייה משמעותית בעיקר בשל הורדת הריבית, אבל הנתון הזה מלמד כי הן הערים שמובילות את הרשימה בירידה במספר העסקאות.

חשוב לציין, בחדרה יש כמה שכונות חדשות. אין הסבר הגיוני לירידה כל כך משמעותית במספר העסקאות מלבד ביקוש נמוך שנובע מזינוק במחירים ב-2021 ו-2022 שהשפיע מאוד על הרוכשים וגרם למחירי חדרה להתחיל להתקרב למחירי נתניה. נכון, זה עדיין רחוק, והצרפתים שקונים על חוף הים בגבעת אולגה עדיין לא נוהרים אליה כפי שקורה באזור נת/600 ועיר ימים בנתניה, ועדיין - הירידה החדה במספר העסקאות מלמדת שאולי הזינוק האדיר במחירים, סביב 35% בשנתיים בשכונות החדשות וכ-25% בשכונות הישנות, היה מהיר מאוד.

 

מה קרה במרכז?

לעומתן, שיעור הירידה המתון ביותר במספר העסקאות נרשם באזור המרכז, שם נרשמה לפי נתוני האוצר ירידה של 17%. אפשר ללמוד מכך על התמונה הכללית בנוגע לפריפריה  - בעוד שמספר העסקאות עמד על 49% מסך העסקאות ברבעון הראשון של 2023, הוא ירד ל-46% ברבעון השלישי. כלומר, ההשקעה בפריפריה, כפי שאפשר ללמוד גם מנתונים אחרי שפרסמנו, היא לא בהכרח משתלמת כמו בתל אביב. מי שקנה דירה בתל אביב הרוויח פי 5 יותר מאשר משקיע בבאר שבע, גם בגלל שאחוז השינוי בא לידי ביטוי בצורה חדה יותר בשקלים.

אבל לא רק על הרבעון השלישי באנו לדבר איתכם, אלא גם על הרבעון האחרון של 2023 שעמד בצל פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". לפי הנתונים שם, יש ירידה נוספת במשקל העסקאות בפריפריה עד שיעור של 44% מסך העסקאות - זו הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2022.

אבל באזורי הביקוש במרכז הארץ, המאופיינים ברמות מחירים גבוהות משמעותית, נרשם שפל באחת הערים. מדובר ברחובות, אחד האזורים הדומיננטיים ביותר ברכישות משפרי הדיור והזוגות הצעירים. רק בשני רבעונים נרשמה רמה נמוכה יותר של עסקאות מאז תחילת שנות האלפיים - זה קרה בשני הרבעונים הראשונים של 2023 ולקראת סוף השנה המספרים ירדו עוד יותר.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

אזור בולט נוסף הוא תל אביב. מלבד העיר הזו, רק עיר נוספת אחת - בת ים, רשמה עליה. מחירה הממוצע של דירה חדשה באזור תל אביב עמד ברבעון השלישי על 4.9 שקל. מחירה הממוצע של דירה יד שניה היה 2.8 מליון שקל - גבוה ממחירי הדירות החדשות שנמכרו באזור רחובות.

לפי המספרים אפשר לראות כי המחיר הממוצע של הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי באזורי הביקוש היו גבוהים נומינלית ב-2.4% בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון השלישי של 2022. ממצאים דומים עולים גם מניתוח המחיר החציוני.

תגובות לכתבה(11):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    נורית 18/02/2024 14:52
    הגב לתגובה זו
    תל אביב יקרה מאד
  • 9.
    במרכז 18/02/2024 10:24
    הגב לתגובה זו
    בבת ים יותר מת"א, דירות חדשות וים מפנק במחיר הרבה יותר נוח ולהגיע ברגע לת"א
  • 8.
    ממש לא ממוקד מה זאת הכתבה הזאת ?זו לא עיתונאות זה 18/02/2024 08:39
    הגב לתגובה זו
    ממש לא ממוקד מה זאת הכתבה הזאת ?זו לא עיתונאות זה קישקוש
  • 7.
    שונא מוסלמים 17/02/2024 22:26
    הגב לתגובה זו
    מדינת ישראל מוצפת בצ ואה אי סלמית איזה אסון
  • 6.
    אבו זויביק 17/02/2024 22:03
    הגב לתגובה זו
    מדינה מזוהמת ב מוסלמים 30 אחוז מוסלמים שרק רוצים לשחוט את היהודים שחיים בישרטל
  • 5.
    מה? 17/02/2024 21:45
    הגב לתגובה זו
    עושים השוואות בין דירות ישנות וצפופות לחדשות, ובינתיים לא מדברים על המחירים המטורפים. פמפמו לנו במשך זמן, שיש "מחסור" בדירות. שימו לב, מעתיק לכם מגלובס (לדעתי יש שם המון כתבות פמפום והפחדה, אבל בכל זאת...) פרסום מה-14 לפברואר 2024. להבנתי, מדובר רק על דירות חדשות, בלי יד שנייה, משקיעים וכדומה. תחליטו בעצמכם לאיזה כיוון הנדל"ן הולך בקרוב. ויותר חשוב, תחליטו למי להאמין... לראול? ללמ"ס? לנגיד? לקבלנים? לכתבים? חכם, עיניו בראשו! הנה קטע מהכתבה - "המבצעים לא מושכים רוכשים מעל כולם, יזמי הנדל"ן של תל אביב נמצאים בבעיה הכבדה ביותר, שם היצע הדירות החדשות שעל המדף עמד על 7,830 נכון לסוף 2023, מספיק לכמעט 7 שנים של מכירות. אחריה נמצאת ירושלים, שם ישנן 5,467 דירות לא מכורות, ששוות לשנתיים מכירות. במקום השלישי נמצאת נתניה, שבה יש היצע של 3,706 דירות לא מכורות, קצב של 4.5 שנות מכירה. עוד ערים בולטות ביחס גבוה בין היצע דירות לקצב מכירות הן רמת גן ובית שמש, שם היצע הדירות שקול למכירות של יותר מ־3 שנים, לעומת זאת, בחיפה, ראשון לציון, פתח תקווה, באר שבע ואשקלון היחס נע בין שנה לשנתיים מכירות."
  • 4.
    חיפה עיר בתנופה המחירים בזינוק במיוחד בשכונות החוף (ל"ת)
    ראובן 17/02/2024 17:51
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    התאחדות הקבלנים 17/02/2024 15:44
    הגב לתגובה זו
    סוד ידוע לכל הוא שבחודש דצמבר, כל החברות הקבלניות יצאו במבצעי "רצח" על מנת שלפר את מצב הדוחות הכספיים שלהן. תביאו 5% תביאו 7% (קנדה ישראל) תביאו 10% כמעט כולם, וכלן מי שנמצא בשוק הדירות כיום הוא בעיקר עשירונים 8 עד 10, ואולי מעבר. נתונים אלו של דירות יוקרה מעוותים את הסטטיסטיקה, בשל מיעוט רכישות. אך, נדמה שאת הקונצנזוס העיתונאי הדבר לא "מטריד כלל" למה? למה? להזכיר רק הכתבה, אבל ממש בסוף בסוף בסוף, את העיוות שנוצר בשוק, למה לא לעמוד בראש חוצות ולציין זאת כלפי כולי עלמה?!
  • 2.
    אביאל אניס 17/02/2024 15:22
    הגב לתגובה זו
    קומה מעל עבריין בכיר ידוע אחד קומה מתחת עבריין בכיר ידוע אחר אחלה שכנים ואחלה עיר (גם ראש העיר עבריין לשעבר)
  • 1.
    תלוי מול מי נלחמים, אם נגד החיזבאלה אזי דירה עם ממ"ד (ל"ת)
    שנהיה שודיה כדאי ת"א 17/02/2024 14:04
    הגב לתגובה זו
  • ראש העיר הנוכחי לא עבריין,אדם מעולה (ל"ת)
    גור אריה 17/02/2024 20:04
    הגב לתגובה זו
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותדירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיות
מחירי הדירות

כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות

עשרות עסקאות בערים מרכזיות - תל אביב, חיפה, ירושלים, ראשון לציון, פתח תקווה ורמת גן; וגם - בכמה ירדו מחירי הדירות בשנה האחרונה?

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות עסקאות נדל"ן


מחירי הדירות בירידה. לפי נתוני הלמ"ס מחירי הדירות ירדו בדיווח האחרון ב-0.3% בחודש (לתקופה של אוגוסט-ספטמבר) כשקצב הירידה הוא כ-5% בשנה. בשטח הירידה גדולה יותר. מדובר על ירידה של 7% ואפילו 10% בשנה וזה מאוד משמעותי בהינתן שקצב עליית מחירי הדירות הוא 2.5% בשנה. מדובר על ירידה ריאלית של 10%.

הבאנו לכם את העסקאות בשבועות האחרונים בערים מרכזיות בארץ - תל אביב, חיפה, ירושלים, פתח תקווה, באר שבע ועוד ערים רבות כדי שתקבלו אינדיקציה למחייר הדירות אם אתם עומדים לרכוש דירה ולהבין "כמה אתם שווים" אם אתם בעלי דירה. הנה הנתונים שמתבססים ברובים על מאגרי רשות המסים:

תל אביב

להמשך הכתבה לחץ כאן
הפרויקט. קרדיט: סנאפשוט כהן/מיכאל בן גבריאלהפרויקט. קרדיט: סנאפשוט כהן/מיכאל בן גבריאל

21.3 מיליון שקל לפנטהאוז מול פארק הירקון

הנכס, המשתרע על 217 מ״ר וכולל שתי מרפסות בשטח כולל של 122 מ״ר ובריכת שחייה פרטית. מדובר על הפנטהאוז האחרון בפרויקט ההתחדשות HaGaDa של פרשקובסקי ברחוב בני דן; בפרויקט נהרסו 55 דירות ישנות ובמקומן נבנות 106 חדשות

צלי אהרון |
נושאים בכתבה פנטהאוז פארק הירקון

בימים האחרונים נמכרה דירת פנטהאוז בפרויקט ההתחדשות HaGaDa, שמקדמת חברת פרשקובסקי פרשקובסקי -2.33%   ברחוב בני דן בצפון הישן של תל אביב. מדובר בפנטהאוז האחרון בפרויקט, שנמכר תמורת 21.3 מיליון שקל - עסקה המצטרפת לשורה של מכירות גבוהות מאוד שבוצעו בפרויקט בחודשים האחרונים, הכוללות מיני-פנטהאוזים ומתחמי גג שנמכרו בטווח של 18.8 עד 24.3 מיליון שקל.

הפנטהאוז החדש משתרע על פני 217 מ״ר במפלס אחד, וממוקם בקומה השביעית והעליונה של הבניין. הוא כולל חמישה חדרים, חללים פתוחים, ושלושה כיווני אוויר. בנוסף, הדירה נהנית משתי מרפסות גדולות בשטח כולל של 122 מ״ר — מרפסת גג בשטח 71 מ״ר עם בריכת שחייה פרטית, ומרפסת נוספת בשטח 51 מ״ר הצופה אל הירקון. בשנים האחרונות נרשם ביקוש גובר לדירות־על מסוג זה בצפון תל אביב, במיוחד לאורך ערוצי הפארקים והשטחים הירוקים, והעסקה הנוכחית מציבה רף מחיר גבוה נוסף באזור.

על הפרויקט

פרויקט HaGaDa, הממוקם במפגש הרחובות בני דן והרב פרידמן, הוא פרויקט דגל של החברה ומתבצע במסגרת התחדשות עירונית. במחצית 2023 פונו מהמתחם שני בניינים ישנים בני ארבע קומות ובהם 55 דירות. במקומם נבנה כיום מתחם מגורים חדש הכולל ארבעה מבנים בני שבע קומות - בסך הכול 106 דירות חדשות. הבנייה נמצאת בשלבים מתקדמים, וחברת פרשקובסקי מעריכה כי הפרויקט יוכל להתאכלס במהלך השנה הבאה.

הפרויקט ממוקם באחד האזורים המבוקשים בצפון הישן, במרחק הליכה מפארק הירקון, נמל תל אביב, חוף מציצים, כיכר המדינה ורחובות הליבה של תל אביב. הקרבה לשטחים ירוקים, בתי ספר, מרכזי תרבות וצירי תחבורה מרכזיים הפכה את האזור לאחד ממוקדי הביקוש הגבוהים בעיר, גם מצד משפחות צעירות וגם מצד רוכשים שמגיעים משוק ההון, מעולמות הטכנולוגיה או מחו״ל. שוק היוקרה בצפון תל אביב אמנם חווה האטה בתקופות מסוימות, אך עסקאות ייחודיות מול הפארק ממשיכות להיסגר ולעיתים אף ברמות מחיר גבוהות מהצפוי.

בפרויקט עצמו בוצעו כאמור מספר עסקאות בולטות בחודשים האחרונים, בהן פנטהאוז נוסף שנמכר בכ-24.3 מיליון שקל, אחת העסקאות הגבוהות ברובע 4 בשנת 2025 - וכן מספר מיני-פנטהאוזים שנמכרו סביב רמות של 18-19 מיליון שקל. על רקע זה, עסקת ה-21.3 מיליון שקל מציבה את הפנטהאוז האחרון בפרויקט בקו אחד עם טווח המחירים שנרשם עד כה.

להמשך הכתבה לחץ כאן