רחוב שי עגנון בת ים
צילום: אוראל כהן

מה עולה יותר - דירה ישנה וצפופה בתל אביב או חדשה בבת ים?

נתוני רכישת הדירות ב-2023 מלמדים על הבועה התל אביבית, אבל גם על נתונים שכדאי לשנן מהפריפריה - הירידה במספר העסקאות בחדרה וטבריה והשפל היחסי שנרשם ברחובות. כל המספרים
איציק יצחקי | (11)

בנק ישראל החל לעלות את הריבית ברבעון השני של 2022. מאז עברה כשנה וחצי, מה שהוביל לירידה במספר העסקאות. אם לוקחים את נתוני השנה שעברה ומתמקדים ברבעון השלישי שהסתיים ממש לפני המלחמה, אפשר לראות מגמת התאוששות - ירידה של 26% ברכישת דירות לעומת ירידה של לפחות 41% ויותר מ-50% ברבעונים הקודמים.

מגדלים בבת ים (מצלאווי)

מה עדיף, לגור כאן או בדירה צפופה בת"א? מגדלים בבת ים (מצלאווי)

הירידות בפריפריה

הירידה במספר העסקאות בשוק החופשי הקיפה את כל האזורים, אבל בפריפריה נרשמו שיעורי ירידה חדים מהממוצע הארצי. הערים חדרה וטבריה, שאמנם כבר לא נחשבות לפריפריאליות בשל המצב שיצר שוק הנדל"ן, מציגות את הירידה בחדה ביותר במספר העסקאות - 40%. מאז, כך מדווחים מתווכים באזור, חלה עלייה משמעותית בעיקר בשל הורדת הריבית, אבל הנתון הזה מלמד כי הן הערים שמובילות את הרשימה בירידה במספר העסקאות.

חשוב לציין, בחדרה יש כמה שכונות חדשות. אין הסבר הגיוני לירידה כל כך משמעותית במספר העסקאות מלבד ביקוש נמוך שנובע מזינוק במחירים ב-2021 ו-2022 שהשפיע מאוד על הרוכשים וגרם למחירי חדרה להתחיל להתקרב למחירי נתניה. נכון, זה עדיין רחוק, והצרפתים שקונים על חוף הים בגבעת אולגה עדיין לא נוהרים אליה כפי שקורה באזור נת/600 ועיר ימים בנתניה, ועדיין - הירידה החדה במספר העסקאות מלמדת שאולי הזינוק האדיר במחירים, סביב 35% בשנתיים בשכונות החדשות וכ-25% בשכונות הישנות, היה מהיר מאוד.

 

מה קרה במרכז?

לעומתן, שיעור הירידה המתון ביותר במספר העסקאות נרשם באזור המרכז, שם נרשמה לפי נתוני האוצר ירידה של 17%. אפשר ללמוד מכך על התמונה הכללית בנוגע לפריפריה  - בעוד שמספר העסקאות עמד על 49% מסך העסקאות ברבעון הראשון של 2023, הוא ירד ל-46% ברבעון השלישי. כלומר, ההשקעה בפריפריה, כפי שאפשר ללמוד גם מנתונים אחרי שפרסמנו, היא לא בהכרח משתלמת כמו בתל אביב. מי שקנה דירה בתל אביב הרוויח פי 5 יותר מאשר משקיע בבאר שבע, גם בגלל שאחוז השינוי בא לידי ביטוי בצורה חדה יותר בשקלים.

אבל לא רק על הרבעון השלישי באנו לדבר איתכם, אלא גם על הרבעון האחרון של 2023 שעמד בצל פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". לפי הנתונים שם, יש ירידה נוספת במשקל העסקאות בפריפריה עד שיעור של 44% מסך העסקאות - זו הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2022.

אבל באזורי הביקוש במרכז הארץ, המאופיינים ברמות מחירים גבוהות משמעותית, נרשם שפל באחת הערים. מדובר ברחובות, אחד האזורים הדומיננטיים ביותר ברכישות משפרי הדיור והזוגות הצעירים. רק בשני רבעונים נרשמה רמה נמוכה יותר של עסקאות מאז תחילת שנות האלפיים - זה קרה בשני הרבעונים הראשונים של 2023 ולקראת סוף השנה המספרים ירדו עוד יותר.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

אזור בולט נוסף הוא תל אביב. מלבד העיר הזו, רק עיר נוספת אחת - בת ים, רשמה עליה. מחירה הממוצע של דירה חדשה באזור תל אביב עמד ברבעון השלישי על 4.9 שקל. מחירה הממוצע של דירה יד שניה היה 2.8 מליון שקל - גבוה ממחירי הדירות החדשות שנמכרו באזור רחובות.

לפי המספרים אפשר לראות כי המחיר הממוצע של הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי באזורי הביקוש היו גבוהים נומינלית ב-2.4% בהשוואה למחיר הממוצע ברבעון השלישי של 2022. ממצאים דומים עולים גם מניתוח המחיר החציוני.

תגובות לכתבה(11):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    נורית 18/02/2024 14:52
    הגב לתגובה זו
    תל אביב יקרה מאד
  • 9.
    במרכז 18/02/2024 10:24
    הגב לתגובה זו
    בבת ים יותר מת"א, דירות חדשות וים מפנק במחיר הרבה יותר נוח ולהגיע ברגע לת"א
  • 8.
    ממש לא ממוקד מה זאת הכתבה הזאת ?זו לא עיתונאות זה 18/02/2024 08:39
    הגב לתגובה זו
    ממש לא ממוקד מה זאת הכתבה הזאת ?זו לא עיתונאות זה קישקוש
  • 7.
    שונא מוסלמים 17/02/2024 22:26
    הגב לתגובה זו
    מדינת ישראל מוצפת בצ ואה אי סלמית איזה אסון
  • 6.
    אבו זויביק 17/02/2024 22:03
    הגב לתגובה זו
    מדינה מזוהמת ב מוסלמים 30 אחוז מוסלמים שרק רוצים לשחוט את היהודים שחיים בישרטל
  • 5.
    מה? 17/02/2024 21:45
    הגב לתגובה זו
    עושים השוואות בין דירות ישנות וצפופות לחדשות, ובינתיים לא מדברים על המחירים המטורפים. פמפמו לנו במשך זמן, שיש "מחסור" בדירות. שימו לב, מעתיק לכם מגלובס (לדעתי יש שם המון כתבות פמפום והפחדה, אבל בכל זאת...) פרסום מה-14 לפברואר 2024. להבנתי, מדובר רק על דירות חדשות, בלי יד שנייה, משקיעים וכדומה. תחליטו בעצמכם לאיזה כיוון הנדל"ן הולך בקרוב. ויותר חשוב, תחליטו למי להאמין... לראול? ללמ"ס? לנגיד? לקבלנים? לכתבים? חכם, עיניו בראשו! הנה קטע מהכתבה - "המבצעים לא מושכים רוכשים מעל כולם, יזמי הנדל"ן של תל אביב נמצאים בבעיה הכבדה ביותר, שם היצע הדירות החדשות שעל המדף עמד על 7,830 נכון לסוף 2023, מספיק לכמעט 7 שנים של מכירות. אחריה נמצאת ירושלים, שם ישנן 5,467 דירות לא מכורות, ששוות לשנתיים מכירות. במקום השלישי נמצאת נתניה, שבה יש היצע של 3,706 דירות לא מכורות, קצב של 4.5 שנות מכירה. עוד ערים בולטות ביחס גבוה בין היצע דירות לקצב מכירות הן רמת גן ובית שמש, שם היצע הדירות שקול למכירות של יותר מ־3 שנים, לעומת זאת, בחיפה, ראשון לציון, פתח תקווה, באר שבע ואשקלון היחס נע בין שנה לשנתיים מכירות."
  • 4.
    חיפה עיר בתנופה המחירים בזינוק במיוחד בשכונות החוף (ל"ת)
    ראובן 17/02/2024 17:51
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    התאחדות הקבלנים 17/02/2024 15:44
    הגב לתגובה זו
    סוד ידוע לכל הוא שבחודש דצמבר, כל החברות הקבלניות יצאו במבצעי "רצח" על מנת שלפר את מצב הדוחות הכספיים שלהן. תביאו 5% תביאו 7% (קנדה ישראל) תביאו 10% כמעט כולם, וכלן מי שנמצא בשוק הדירות כיום הוא בעיקר עשירונים 8 עד 10, ואולי מעבר. נתונים אלו של דירות יוקרה מעוותים את הסטטיסטיקה, בשל מיעוט רכישות. אך, נדמה שאת הקונצנזוס העיתונאי הדבר לא "מטריד כלל" למה? למה? להזכיר רק הכתבה, אבל ממש בסוף בסוף בסוף, את העיוות שנוצר בשוק, למה לא לעמוד בראש חוצות ולציין זאת כלפי כולי עלמה?!
  • 2.
    אביאל אניס 17/02/2024 15:22
    הגב לתגובה זו
    קומה מעל עבריין בכיר ידוע אחד קומה מתחת עבריין בכיר ידוע אחר אחלה שכנים ואחלה עיר (גם ראש העיר עבריין לשעבר)
  • 1.
    תלוי מול מי נלחמים, אם נגד החיזבאלה אזי דירה עם ממ"ד (ל"ת)
    שנהיה שודיה כדאי ת"א 17/02/2024 14:04
    הגב לתגובה זו
  • ראש העיר הנוכחי לא עבריין,אדם מעולה (ל"ת)
    גור אריה 17/02/2024 20:04
    הגב לתגובה זו
דירות חדשות
צילום: איציק יצחקי
מחירי הדירות לאן

המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים

בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול

מנדי הניג |

אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.

עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.

שוק הדירות - תמונת מצב

אם מעמיקים בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים  ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני, אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.

בשוק היד השנייה, לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.

במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה. מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.


ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסףינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י צילום: שלומי יוסף
ועידת התשתיות

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"

מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות

הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.

ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.

בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.


מצב הקרקעות בישראל

מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."

לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."