עשרות פרויקטים להתחדשות עירונית בתל אביב ובערי המרכז תקועים כעת כי ההצדקה הכלכלית לפרויקט הופכת להיות גבולית. יזמי ההתחדשות העירונית, למי שלא יודע, יכולים לשנות את התנאים תוך כדי תנועה, אם התמורות שהם מקבלים מהעיריה משתנות ואם יש שינויים בשוק. במצב כזה - הדיירים שחולמים על דירה גדולה ששווה הרבה יותר, יכולים תוך כדי תנועה, לגלות שהחלום יהיה קטן יותר. הימזים פשוט פונים לבעלי הדירות עם שינוי בתנאי ההצעה - רוצים - רוצים; לא רוצים - העסקה תתבטל.  

התחדשות עירונית היא פתרון מרכזי למצוקת הדיור ומנוע ליצירת אלפי דירות חדשות מדי שנה. אלא שהמציאות הנוכחית הופכת את התוכניות למורכבות הרבה יותר. פרויקטים שנחתמו ב־2020 או 2021, בשיא הביקוש ובסביבת ריבית כמעט אפסית, הופכים היום לבלתי כלכליים. השילוב בין הוצאות בנייה שעלו בעשרות אחוזים, עלויות מימון כבדות ושוק רווי דירות חדשות, מערער את המודל שעליו התבססו מאות מיזמים. היזמים האלו אמורים לעמוד בהסכמים שלהם, אבל לרובם יש פתח מילוט. 

היזמים מציעים פחות

היזמים מציעים פחות ועדיין - לרוב הדיירים זה בכל זאת משתלם, במיוחד שהם כבר נמצאים בתהליך. אנשים לא נוטים לשנות החלטות כל כך משמעותיות, במיוחד אחרי אחרי עשרות ישיבות של דיירים, פגישות עם עורכי דין, מפגשים רבים עם היזמים, הם נמצאים כבר עמוק בתוך התהליך, ולכן הם לרוב יתקדמו. הבעיה שזו קרקע נוחה ליזמים לקבל יותר. האם הדיירים באמת מבינים ויודעים בכמה עלו חומרי הבנייה ומה המצב המימוני של היזם. לא, והם גם לא צריכים לדעת, אבל ברגע שהיזם פותח שוב את העסקה, הוא יכול בקלות לשנות לטובתו את התנאים.  זאת סוגייה מאוד בעייתית - דמיינו שקניתם דירה ותוך כדי תנועה המחיר שלה עלה משמעותית, או שמורידים לכם 10-20 מטר רבוע משטחה.  

בפרויקטים רבים הדיירים כבר נמצאים בשלב מתקדם: התוכניות אושרו, היתר הבנייה בפתח והבנק נערך להעמיד מימון. ואז מגיעה ההפתעה -  היזם מודיע כי החישובים שעליהם התבססו ההסכמות אינם רלוונטיים עוד. הדירות שאמורות היו להימכר במחירים של 60 אלף שקל למ"ר לא מצליחות להימכר גם ב-50 אלף שקל, ועלות הבנייה, שעמדה על כ־11 אלף שקל למ"ר, קפצה ל־15 אלף שקל ואף יותר. התוצאה: פרויקטים שהובטחה בהם רווחיות של 15% נכנסים לגרעון, והבנקים מסרבים להעמיד ליווי לפרויקט שאינו עומד ברף הכלכליות.

• מגידו מכרה 133 דירות במחצית הראשונה של 2025
• פרופדו מעדכנת על רוב דרוש בפרויקט התחדשות עירונית ברמת גן
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במצב כזה, היזמים מבקשים מהדיירים לשנות את ההסכם: להפחית מהשטח המובטח, לוותר על חניה נוספת, לוותר על דמי שכירות בתקופת הבנייה או לשנות את לוחות הזמנים. אחרת הפרויקט ייעצר לחלוטין. עבור הדיירים, מדובר בדילמה לא פשוטה. מצד אחד, אפשר לעמוד על החוזה ולדרוש אכיפה, אך המשמעות היא להתחיל הכול מחדש עם יזם חלופי ולחכות עוד שנים ארוכות. מצד שני, פשרה מביאה לדירה חדשה בתוך כמה שנים, גם אם בתנאים פחות טובים מהצפוי. השאלה אם להסכים להצעה החדשה של היזם או לא היא תלויה כמובן במקרה עצמו. אבל כמו כל דבר, זה מו"מ. היזמים ינסו להפחית עד כמה שאפשר את התמורות, או לבקש כמה שיותר כסף. הדיירים צריכים לחזור להסכם הבסיסי ולנסות לקבל אותו. בסופו של דבר מול עלויות שעלו, גם מחירי הדירות עלו. במקרים רבים זו תאבת בצע של היזמים, אם כי, יש מקרים רבים שמדובר במצב אמיתי, אבל הדיירים לא אשמים שהיזם לא יודע לחשב את ההוצאות שלו. 

בישראל, פרויקטים של התחדשות עירונית נחשבים מנוע מרכזי להתמודדות עם בניינים ישנים ולחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. ואולם מאחורי החתימות על ההסכמים וההבטחות לדירות חדשות ומרווחות, מסתתרת מציאות משפטית מורכבת. כשזוג נשוי מחליט להתגרש, והדירה שבבעלותם כלולה בפרויקט של פינוי-בינוי או תמ"א 38, הבעיה אינה מסתכמת רק בחלוקת הרכוש. היא נוגעת גם לזכויות העתידיות בדירה החדשה שתיבנה, ולשאלה מי מבני הזוג מוסמך לחתום בשם שניהם על ההסכמים מול היזם והבנק.

במקרים רבים רק אחד מבני הזוג רשום כבעלים בטאבו. מבחינה פורמלית, זהו האדם שמולו מתנהלים היזם והבנק. אלא שבפועל, מוסדות המימון דורשים לעתים גם את חתימתו של בן הזוג שאינו רשום, מתוך הבנה שהדירה משמשת לצרכים משפחתיים, וכי החוק מעניק לשני הצדדים זכויות קנייניות מוגנות. כאן נוצרת נקודת תורפה: ברגע שמערכת היחסים מתערערת והצדדים מצויים בסכסוך, די בסירוב של בן הזוג הלא רשום כדי לעכב את המשך ההתקשרות ולהותיר את הפרויקט כולו תקוע במבוי סתום. בתי המשפט נדרשו לא פעם לסוגיות מסוג זה, כשהמתח בין דיני המקרקעין, דיני המשפחה והחוזים יוצר מערבולת שאינה פשוטה להכרעה.

כשמדובר בדירה להשקעה שאינה משמשת למגורי בני הזוג עצמם, הסוגיה מורכבת פחות. לעתים ניתן להציג חוות דעת משפטית או הסכם ממון שמבהירים כי לבן הזוג הלא רשום אין זכויות ממשיות בנכס. במצבים כאלה יכולים הבנקים לאשר את ההתקדמות גם ללא הסכמתו, כל עוד אין פגיעה בזכויותיו החוקיות. ואולם כשמדובר בדירת המגורים המשותפת, ידו של בן הזוג הלא רשום על העליונה, שכן הדין מכיר בזכויותיו למנוע עסקות שמערערות את הזכויות שלו. המשמעות היא שפרויקטים שלמים עלולים להיתקע רק משום שצד אחד מסרב לשתף פעולה.

מקרה אחד של אלמנה שבעלה הלך לעולמו במהלך תכנון פרויקט פינוי-בינוי ממחיש היטב את המורכבות. אף שהמנוח הוריש את זכויותיו בנכס לידועה בציבור שלו, בית הדין הרבני קבע כי זכות המדור של האלמנה - הזכות להמשיך להתגורר בדירת בעלה המנוח עד סוף חייה - גוברת על זכויות הצוואה. המשמעות היתה שהיא יכלה לסרב להריסת הבניין ולדרוש להמשיך להתגורר בדירה החדשה שתיבנה, גם בניגוד לעמדת יתר הדיירים והיזמים. ההכרעה הזו הוכיחה כי זכויות משפחתיות יכולות להטות את הכף, גם בפרויקטים מתוכננים היטב, ולחייב את היזמים להיערך לתרחישים חריגים.

• מגידו מכרה 133 דירות במחצית הראשונה של 2025
• יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט יבוטל - להסכים?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

דוגמה נוספת מגיעה מהתחום של הדיור הציבורי. במקרה הזה, זוג שגר בדירה כזו והתגרש נדרש להתמודד עם השאלה מי מהם ימשיך להיות דייר בדירה החדשה שתיבנה במסגרת פרויקט ההתחדשות. הוועדה הציבורית שהכריעה בסוגיה העבירה את הזכויות לאשה, בין היתר בשל מצבה הבריאותי ומכיוון שהילדים נשארו בחזקתה. בית המשפט המחוזי קיבל את ההחלטה וקבע כי בהתאם לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, במצב של פירוד יש להעדיף את הצד שבו מתגוררים הילדים, ואם אין ילדים - יש לבחון שיקולים של בריאות, הכנסה וצרכים מיוחדים. כאן, ההתחשבות במצבו האישי של הדייר גברה על התנגדויות אחרות, והפרויקט המשיך קדימה.