אכן, סוף סוף מה שאנחנו בלשכת הקבלנים טוענים זה שנה ויותר מאושש על ידי כלכלני מחלקת המחקר של בנק לאומי. הגורם הכלכלי המרכזי הראשון המודה בריש גלי כי רמות מחירי הדיור יעלו ב-2021 בכ-8-10 אחוזים. אולי אף יותר מכך. עלייה שלא היה כמותה זה עשור שנים כמעט. כלכלני לאומי מספקים 5 סיבות עיקריות לעלייה הצפויה:

האחת, היצע דיור דל, של קרקעות ודירות. שנייה, ביקושים גוברים והולכים. השלישית, היציאה ממשבר הקורונה. הרביעית, חזרת המשקיעים לאחר הורדת הריבית על מס הרכישה והחמישית, הריבית הנמוכה המתדלקת את שוק המשכנתאות - יש גם כאלו שחושבים אחרת - לעצור את המרוץ לדירה - זה לא תמיד כלכלי וזה משעבד אתכם להתחייבות ענק

אלה, כמובן, 5 סיבות גדולות ומשמעותיות, אולם לטעמי קיים צורך לרדת לרזולוציה עוד יותר עמוקה על מנת להבין נכון את עומק המשבר הצפוי בשוק הדיור במהלך השנה הקרובה, ובכלל.

ראשית, חוסר עקביות בתהליך קבלת החלטות. חוסר עקביות זה בא לידי ביטוי, לדוגמא, בעובדה שמחד גיסא משכו ומשכו בלי סוף את תכנית הנפל מחיר למשתכן, במשך חמש שנים ויותר, למרות שתוך שנה-שנתיים התברר לכל שהיא צפויה לכישלון, ומאידך גיסא לא גיבשו לה כל חלופה, למרות שהיה לכך זמן.

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מדוע, למשל, לא אימצו את ההצעה החלופית של לשכת הקבלנים, להגדיל אוטומטית ב-30 אחוזים (שבס-כחלון) כל פרויקט שייבנה באיזור הביקוש במרכז הארץ, ומתוך זה להקצות 20 אחוזים לדיור לזכאים ועוד 10 אחוזים שכירות ארוכת טווח במחירים מסובסדים?

שנית, מעבר לכישלון מחיר למשתכן, אני רואה בעיה לא פחות חמורה בכישלון המהדהד הנראה בעליל כבר היום להסכמי הגג. הסכמים שלפיהם הממשלה הייתה אמורה לסבסד בניית מאות אלפי דירות בעשרות ערים, באמצעות מימון התשתיות המשלימות. חשוב להדגיש כי בניגוד למחיר למשתכן שהינה תכנית נקודתית שאפשר היה להפסיק אותה בכל רגע בשיטת "זבנג וגמרנו", הסכמי הגג כבר יצאו לדרך בעשרות ערים וברור שהעובדה שהם נתקעו מסיבות שונות, העדר תשתיות וכו', מביאה איתה כבר היום את "הרע מכל העולמות", גם מחסור כבר בהיצע וגם בזבוז לריק של מיליארדים, שלא לדבר על כך שלא בדקו מראש את העלות-תועלת של המיזם הענק והמיותר הזה.

שלישית, הזיג זג של מנהל התכנון במשרד הפנים בכל מה שקשור להתחדשות עירונית ובמיוחד המשך תכנית תמ"א 38. היה לזה  משמעות תודעתית קטלנית לא רק לגבי עצירת ההתחדשות העירונית, דווקא בעידן הקורונה. אלא גם על שוק הדיור בכלל. לפרוטוקול, האופציה הזמינה היחידה שהייתה לממשלת ישראל להתניע בפרק זמן קצר יחסית את הגדלת היצע הדיור באיזור הביקוש, היה באמצעות תכנית זו, על כל חסרונותיה ואין לי צל של ספק בכך שהעצירה התמוהה שלה השפיעה מאוד על תדלוק השוק ובמיוחד במחצית השנה האחרונה.

• פטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל
• אזורים קיבלה היתר בנייה ל-220 יח"ד בקרית יערים; מה קרה למחירים בשנה האחרונה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?

רביעית, אתייחס כאן דווקא לרובריקה שכלכלני בנק לאומי כן התייחסו אליה, השפעת המשקיעים על תדלוק השוק, אולם מזווית שונה: לטעמי החלטת האוצר במהלך הקיץ אחרון להוריד את מס הרכישה למשקיעים מ-8-10 אחוזים ל-5 אחוזים הייתה דווקא החלטה נכונה להתנעת השוק. אולם לא מספקת.

היא הביאה לשוק הדיור בעיקר משקיעים קטנים מיואשים דוגמת ישראלים שרכשו בזול שדירות קטנות בפריפריה או פנסיונרים שרצו להבטיח את עתידם, אבל לא הביאה אל המאסה הקריטית של משקיעים גדולים. אלה היו מגיעים במידה והממשלה הייתה מחליטה, בהוראת שעה להוריד את המס עוד יותר לכדי 2.5 אחוזים, ובד בבד ולבטל לגמרי את מס הרכישה על דירה ראשונה, מה שהיה מתניע את שוק הדיור בכיוון הנכון.

חמישית, נוסיף לכך את הבעיות המבניות הידועות של שוק הנדל"ן, כולל שליטה ללא מצרים של רמ"י על שיווק הקרקעות, מה שמייקר את מחיריהן ללא הרף, הליכי ביורוקרטיה ומתן היתרים סיזיפיים המוכתבים על ידי פקידים הפועלים בניגוד גמור לאינטרסים של מדינת ישראל ושל הציבור הרחב. זה לא הכל, יש צרות נוספות -  טכנולוגיה מיושנת המאריכה מאוד את משך הבנייה, מחסור אקוטי בעובדים זרים ומקצועיים שצריך לעמוד על כ-30-40 אלף עובדים קבועים בענף והסתמכות מוחלטת על פועלים מהשטחים המוכתבת כל העת על ידי סגרים וחגים. כמו כן, אינטרסים שונים ומשונים של כל עירייה וכל רשות מקומית, וכמובן, אובדן שליטה מוחלט של מקבלי ההחלטות, ובראש וראשונה משרדי השיכון והפנים - כל אלו מביאים לבלגן ענק.

שישית, העדר ממשלה ומשרד שיכון מתפקד- אין תוכנית עבודה מסודרת, אין מנהל על השולט בכל המערכת, אין מדיניות אחידה וברורה בהחלטות מה שגורם לחוסר יציבות והחמרת המצב בשוק הדיור.

מסיבות אלה, ונוספות נראה שאנחנו מתקרבים לעידן הדו ספרתי החדש של עליות במחירי הדיור!