האם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?

ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים קיבלה החלטה היסטורית, ובזמן שיא כשהפקידה לאישור סופי את תוכנית הענק הממוקמת בשכונה הוותיקה גבעת שרת בדרום-מערב העיר - בין רחובות הנרקיס והרקפת. תוכנית הנרקיס היא פרויקט פינוי-בינוי הגדול ביותר בתולדות העיר, והיא עתידה לחולל מהפך תכנוני, חברתי וסביבתי.

התכנית הזאת מעבר להיקפה העצום יכולה גם לתרום לגיוון האוכלוסיה בעיר. התכנית מבוצעת בחלק הישן של העיר, איזור שמאוכלס ברובו על ידי אוכלוסיית המגזר החילוני או הדתי בשונה מרמות א׳, ב׳, ג׳ וד׳ שמאוכלסות ברובן על ידי חרדים. בנוסף, בניה לגובה, כמו שהתכנית הזאת מתעדת להיות, היא דרך נוספת לעצב צביון של שכונות בגלל שחלק מבני המגזר, בעיקר חסידים וליטאים אינם סומכים על ההיתר להשתמש במעליות שבת ומשכך בוחרים לגור בבניינים בעלי קומות לא גבוהים במיוחד, סביב 4-5 קומות כאלו שהטיפוס אליהן במהלך השבת הוא נסבל ואפשרי.  

הצורך הדחוף בקידום הפרויקט נבע מחשיבות ציבורית ותכנונית גבוהה, לאור מצבם הירוד של מבני השיכון הקיימים בשטח של 152 דונם, המכילים כ-486 יחידות דיור. חלק ממבנים אלו אף הוכרזו כמסוכנים ופונו מדיירים, דבר שהאיץ את הצורך במציאת פתרון יסודי ומהיר. וכך, תוך שנתיים מההגעה לרוב הדרוש אושרה התב"ע של היזם גולדן ישראל על ידי הועדה המחוזית.

מודל מימוש חדשני

בינוי-פינוי באמצעות "מגרש חלוץ" על מנת להבטיח את ישימותה הכלכלית של התוכנית ולצמצם ככל הניתן את הפגיעה באיכות חייהם של הדיירים הוותיקים, אישרה הוועדה מודל מימוש ייחודי של "בינוי-פינוי". מתווה זה יתאפשר על ידי שימוש ב"מגרש חלוץ"– קרקע פנויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הנכללת בתחום התכנית. מודל זה יאפשר לדיירים לעבור ישירות מדירתם הישנה לדירה החדשה שתוקם בשלב הראשון במגרש החלוץ, תוך הימנעות ממעבר כפול וממגורים זמניים מחוץ למתחם. השימוש במגרש החלוץ גם מסייע להפחתת היקפי הבינוי הנדרשים לישימות כלכלית בפרויקט מורכב זה.

• תנופת שיווק ברמת בית שמש ה’-2: מאות יחידות דיור נוספות נסגרו במכרזי רמ"י
• בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במסגרת התוכנית יפונו וייהרסו המבנים הקיימים ובמקומם יוקמו 3,467 יחידות דיור חדשות בבנייה חדשה ואיכותית המשלבת מגדלים עד 40 קומות עם מבנים מרקמיים, לצד הקמת שני בתי ספר חדשים ופיתוח תשתיות ציבוריות מלאות. הגישה התכנונית החדשנית מאפשרת שילוב של שני טיפוסי בינוי עיקריים: האחד הוא בנייה מגדלית: מגדלי מגורים גבוהים במיוחד, אשר יגיעו לגובה של עד כ-40 קומות (לפחות 145 מטרים), והשני הוא בינוי מרקמי, עם מבני מגורים בגובה נמוך יותר של עד 10 קומות, המשתלבים עם הרקמה העירונית הוותיקה.

שילוב זה נועד ליצור הפחתה משמעותית בצפיפות הנתפסת, לאפשר פתיחת מבטים ושמירה על מרווחים גדולים של לפחות 80 מטרים בין המגדלים, ובכך להבטיח חדירת אור, אוויר ונוף לרחובות הסמוכים. התוכנית גם מציעה חזית מסחרית פעילה לאורך רחוב הרקפת ושטחים לשימושים מעורבים (מגורים, מסחר וציבור) בקצות המתחם.

הוועדה קבעה תנאים מחייבים שיבטיחו את פיתוח התשתיות במקביל לבנייה הוועדה שמה דגש מיוחד על ההבטחה כי פיתוח השלד הציבורי ייעשה במקביל לבנייה, ואף יקדים אותה. התוכנית כוללת הקמת מוסדות חינוך, מקוואות ובתי כנסת, מערך שטחים ציבוריים פתוחים (שצ"פים) נרחב בשטח של כ-32 דונם, הכולל שדרה רגלית אורכית, ופיתוח מלא של שלד דרכים ציבורי ומערך תנועה חדש ומקיף.

• אבן יהודה בדרך לקפיצה גדולה: תגדל פי שלושה
• בית דגן תיהפך לעיר קטנה: תכפיל עצמה בתוך עשור
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משרד הבינוי והשיכון הכריז על 32 מתחמי פינוי-בינוי עם כ-15.5...

על פי התב"ע לא יינתן טופס איכלוס למגורים במתחם בטרם הוצא היתר בניה להקמת בית הספר והשלמת הפיתוח מלא של כל השטחים הציבוריים הפתוחים והדרכים בתחום המתחם הרלוונטי. 

הרווח היזמי המוערך בתכנית עומד על 16%, התואם את שיעור הרווח המינימלי הנדרש באזור ירושלים על פי תקן 21.

לדברי עו"ד אברהם בבג'נוב המייצג את הדיירים: "מדובר בפרויקט תקדימי בקנה מידה ארצי מבחינת ההיקף שלו ומבחינת העובדה שניתן לבצע כאן בינוי פינוי וכן לממש את הפרויקט ב-7 תתי מתחמים משניים כך שלא צריכים חתימות 100% מכלל הדיירים בפרויקט כדי לממשו אלא בכל תת מתחם שיש בו 100% חתימות ניתן להתחיל להרוס אותו. 

בנוסף, לכל תת מתחם יש את שטחי הציבור הבנויים והפתוחים שלו. אנו צופים כי בתוך שנה וחצי ייצא לפועל שלב א'. בניין אחד כבר התפנה עקב צו מבנה מסוכן והיזם כבר משלם להם שכר דירה מזה למעלה מ 3 שנים. בהקשר זה מציינים הדיירים לשבח את התנהלותו המקצועית של גולדן ישראל שקידם את תהליך החתמת הדיירים והתב"ע בסבלנות וביעילות.

המימוש מבטיחים כי התושבים הוותיקים יקבלו את הבית החדש והראוי להם וכי הפרויקט יזניק את איכות החיים בגבעת שרת וישמש מודל להתחדשות עירונית ברמה הארצית".