חוסר היצע בדיור: עד כמה כדאי פיתרון פינוי בינוי?

אתי אגא, אנליסטית נדל"ן במרזחי טפחות, עוסקת בכדאיות הפיתרון של פינוי - בינוי על בניית בניינים חדשים לגמרי
אתי אגא | (10)

בשנת 1998 הפך הפינוי בינוי למדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון. המטרה הייתה לפעול להתחדשות עירונית, תוך שימור שטחים ירוקים מחד, ומיצוי פוטנציאל קרקעות בעלות מבנים ותשתיות מנגד. לצורך כך הוחלט לנצל היטב את הקרקעות, לשפר תשתיות, כבישים ומדרכות, לבנות לגובה, להעשיר שטחי בניה במרחבים ירוקים ולהרחיב את מוסדות הציבור.

מבחן המדיניות הינו יכולתה להחיות שכונות מזדקנות ומוזנחות, ולהפכן לאבן שואבת לזוגות צעירים, המבקשים דיור איכותי ומודרני, בסביבה מטופחת. נסיקת מחירי הדירות בשנים האחרונות היא הזדמנות לקידום פינוי-בינוי. בנסיבות אלו, מודל של הריסה ובנייה משתלם הרבה יותר לצדדים הקשורים במדינה המשדרגת את תשתיותיה, ומגדילה את היצע הדירות ללא הוצאה כלכלית. הרשויות המקומיות יוצרות עתודות מגורים, שומרות על שטחים ירוקים ומשפרות את תדמית העיר. בעלי דירות ותיקים נהנים מהשבחת הפער בין ערך דירתם החדשה לערך הדירה הישנה ללא הוצאה מכיסם הפרטי. היזמים מוכרים דירות נוספות ונהנים מהקלות מס בביצוע הפרויקט.

ברור לכולם שזה אחד הפתרונות היעילים ביותר למצוקת הקרקע באזורי הביקוש. והנה, ניתן לספור על כף יד אחת את מספר הפרויקטים שהושלמו במסגרת פינוי-בינוי. מדוע איננו עדים לתנופה המתבקשת?

ראשית, מבחינה כלכלית פרויקט כזה יהיה כדאי יותר ככל שיבנו יותר דירות ומחירן הממוצע יעלה (מרכיב הקרקע, הניתנת ליזם בחינם, נעשה חלק משמעותי ממחיר הדירה). במרכז יש צורך לפחות בזכויות בניה של פי 3 או 4 מהשטח הבנוי בפועל. בפריפריות, היכן שמחיר הדירה נמוך בשל מרכיב הקרקע, אין לכך הצדקה כלכלית.

שנית, ביצוע פרויקטים כאלו מצריך מפגש אינטרסים של היזם, הדיירים והרשויות המקומיות. אולם, כדי למנף את השטחים המיועדים לפינוי בינוי ניתנות זכויות בנייה והטבות מיסוי (כגון פטור מהיטל השבחה( והן באות על חשבון הרשויות.

הוצאת התוכניות לפועל כרוכה במספר קשיים:

א. השגת הסכמת הדיירים עלולה להיות מסובכת ומייגעת. לרוב קשה להשיג לכך רוב. רבים ינסו להכשיל את העסקה עקב ניגודי אינטרסים או מטעמים אחרים.

ב. היזם זקוק לאישור הרשויות המקומיות ומעוניין לבנות מהר ככל שניתן, אך העירייה צריכה להתחשב בכל תקני הבנייה ולעיתים מקשה על המהלך מחשש שהכנסותיהן, מהיטל ההשבחה (יחסית לבנייה חדשה), תיפגענה.

ג. פינוי בינוי נעשה לרוב בשכונות או אזורים דלילים נמוכים מבחינה חברתית וכלכלית. שכונות עם אוכלוסייה ענייה, או ממעמד כלכלי נמוך, מצריכות התמודדות עם דיירים בעייתיים, דירות עמידר (חוק דיור ציבורי), בעיות מס ועוד. הרווח מהפרויקט חדש יקטן לרוב ב-5% בגלל "הסטיגמה" המיוחסת לשכונה ועוד.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

ד. פינוי בינוי כולל לרוב הריסת מבנים ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר, כך שמספר התושבים גדל ומצריך תשתיות משופרות, פתרון בעיות תנועה, הקמת מוסדות חינוך ועוד. כך, המתאר התכנוני מורכב וממושך יותר מהקמת פרויקט חדש.

ה. ההוצאות הכספיות של היזם כבדות: הריסת מבנה קיים, מתן שכ"ד לדיירים וותיקים, בניית בניין מגורים שלם ומכירה רק של חלק מהדירות ועוד. לכן, הצלחת הפרויקט תלויה רבות באמידות הקבלן המבצע.

שנים ארוכות השכילה רק חברת מצלאוי לקדם פינוי-בינוי בהיקף גדול (בלב העיר קרית אונו). בנווה מונוסון יש פרויקט גדול נוסף בשלבי ביצוע, בהולכת החברות ענב ואשדר. לאחרונה החל פרויקט בנווה שרת: הריסת 10 בניינים ישנים והקמת 6 מגדלים במקומם. היום, הודות להכרה בחשיבות הנושא לפתרון מצוקת הדיור, אנו עדים סוף-סוף לגידול ניכר באישורים לפרויקטים כאלו, אך אינו עדיין מספיק.

אני רואה בפינוי-בינוי פתרון עדיף על פני בניית שכונות חדשות. לדעתי, יגדל היצע יחידות הדיור החדשות מהר יותר בדרך זו, והיא תהיה אף זולה יותר מפתרונות אחרים. פינוי בינוי זו הדרך האפקטיבית ביותר למצוקת הקרקע באזורי הביקוש, היא יכולה להיות מקור זול, מהיר וחברתי להגדלת ההיצע.

לדעתי, הממשלה תטיב אם תקל עוד על אישור ותכנון פרויקטים של התחדשות עירונית במרכזי הערים, במקום דרכים יצירתיות אחרות. ככל שהממשלה תתעדף התחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי ובינוי), כך יגדל הפוטנציאל להגדלת היצע הדיור.

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    אייל 11/03/2014 17:23
    הגב לתגובה זו
    הכול ניתן לפתרון במסגרת מקל וגזר לדיירים ולעיריות: א. חיוב חוקתי לביצוע ברוב מחייב שח 51%. דיירים שיסרבו יחוייבו בעלות שיפוץ המבנה כולו. ב. עיריה יהיה עודף הכנסות מריבוי הדירות היקרות וחיזוק תדמית העיר כולה. ג. כול הבעיות הללו נמוגו בפרוייקט כזה שבוצע בראשל"צ וערך האזור עלה משמעותית. ד. אלו סוגיות הקשורות בכול בניה חדשה ומבוצעות גם ללא שום הכנה, כך שאין שום סיבה שלא יבוצעו באזור עם תשתיות מוכנות. ה. ניתן לביצוע בשלבים ע"י בינוי פינוי המותיר את הדיירים בדירתם עד המעבר לדירה החדשה ומפחית את החששות מצידם, כנגד היזם בונה שלב שלב ובכול שלב מפנה כמה בתים ומוכר חלק מהפרוייקט, ככול שהפרוייקט יהיה מתוכנן נכון ויעמוד בלוחות זמנים, כדאיותו תגדל וללא הוצאות שכ"ד לדיירים קיימים. סחבת מצד עיריות צריכה לגרור סנקציה של חיובן בשיפוץ הבתים והשכונות בעצמן, וסחבת מצד הדיירים תלווה בסנקציה של חיובם בשיפוץ המבנה בעצמם ועל חשבונם....
  • 9.
    דני 06/03/2014 20:04
    הגב לתגובה זו
    שאושר במחוזית גב 431
  • 8.
    נו מתי הממשלה תעשה משהו בנידון.......! (ל"ת)
    משה 06/03/2014 17:34
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    אחיקם 06/03/2014 17:14
    הגב לתגובה זו
    סוף סוף משהיא כותבת דברים לענין
  • 6.
    מאמר תמציתי וחכם (ל"ת)
    The New Torker 06/03/2014 15:45
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    אליקו 06/03/2014 11:17
    הגב לתגובה זו
    כרגיל ניתוח מעניין מקורי מעמיק ומרחיב אופקים. החכמתי. תודה.
  • 4.
    ש.ל 06/03/2014 10:55
    הגב לתגובה זו
    רואים שהגברת אגא מבינה היטב את התחום ויש לה השקפה מבוססת. חבל שאין לנו בממשלה שרים וחברי כנסת שיישמו את הדברים.
  • 3.
    הבעיה שהממשלה הזאת מחפשת פתרונות לא ישימים (ל"ת)
    ירון 06/03/2014 10:11
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    מבין בתחום 06/03/2014 10:05
    הגב לתגובה זו
    הם מספסרים בחתימות של הדיירים וזה יכול לעכב פרויקט שנים
  • 1.
    מנטליסט 06/03/2014 08:56
    הגב לתגובה זו
    מאמר חשוב בנושא מרכזי על סדר היום. אני מתרשם שהפתרונות הם בצד ההיצע ובמגרש הממשלתי ולכן כל רעיון שיגדיל את ההיצע, ומהר, הוא חשוב.
סמאד 3סמאד 3

החות׳ים משנים את כללי המשחק - האיום האמיתי על שמי ישראל: Samad 3

הכטב"ם החות'י שגרם לפגיעה הקשה באילת בעיצומו של החג הוא שדרוג משמעותי ליכולות הטכנולוגיות של החות'ים הנשענים על תמיכה מאיראן. מערכות ההגנה של ישראל מספקות תשובה מצוינת, אם כי לא הרמטית, אבל החות'ים מצדם לא שוקטים על השמרים



עופר הבר |


בלילה שקט של קיץ, יולי 2024, כאשר תושבי תל אביב חשבו שהם מביטים בשמי העיר המוארים והרגועים, חדר לשמי העיר כטב"ם משופר מהסוג המסוכן ביותר - ה-Samad-3. הוא פרץ את שכבות ההגנה האווירית המתקדמות ופגע באישון לילה בלב העיר השוקקת לאחר טיסה של 16 שעות ומרחק 2600 ק״מ במסלול מוארך דרך סודן ומצרים מתימן הנמצאת בקו אווירי של 1,800 ק״מ מישראל. 

זה היה רגע דרמטי שהוכיח כי הטכנולוגיה של האיום משתדרגת במהירות והפכה את השמיים הישראלים לזירה תחרותית של מלחמה טכנולוגית שבה כל שנייה קובעת חיים או מוות. האירוע הותיר את המדינה במרדף בלתי פוסק אחרי פתרונות חדשניים להגנה על אזרחיה מפני איומים דומים.

האם הסמאד 3 שובר שוויון?

החות'ים הגיעו בשנים האחרונות ליכולות טכנולוגיות מתקדמות יחסית בתחומי הטילים והרחפנים, המוענקות להם בעיקר עם תמיכה איראנית. בין היתר מדובר על כטב״מים קטנים כמו סמאד 3, שככלל טסים בגובה נמוך עם חתימה מכ״מית נמוכה, כך שקשה למערכות ההגנה האווירית הישראליות לזהותם וליירטם בזמן. כמו כן, שיגרו החות'ים טילים עם ראשי נפץ "cluster munitions" שפועלים על ידי פיזור ראשי נפץ משניים באמצע הטיסה, מה שמקשה על מערכות ההגנה לספק הגנה יעילה מפני הפצצונות הנפיצות שמפוזרות בכמות גדולה על שטח רחב.

ישראל, מצד שני, מפעילה מערכות הגנה אוויריות רב-שכבתיות ומתקדמות ביותר, עם כיפת ברזל כמרכיב העיקרי נגד רקטות וטילים קצרים ובקרוב בשילוב מערכת הלייזר ״אור איתן״. מערכות אלו מדויקות, מתוחזקות בצורה גבוהה עם יכולת תגובה מהירה ויכולת יירוט מעל 90% בממוצע של האיומים. 

לסמאד שלושה יתרונות מובנים המקשים על גילוי מוקדם שלו: חתימת מכ"ם נמוכה, בעיקר בגלל חומריו, מידות קטנות יחסית, ופרופיל טיסה גמיש עם יכולות תמרון וטיסה בגבהים נמוכים ועל פני טופוגרפיה מורכבת. תכונות אלו מאפשרות לו לטוס למטרה בשעה שגילוי מוקדם הופך לאתגר טכנולוגי עם אפשרויות רבות לאזעקות שווא ולחדירה דרך שכבות ההגנה של המדינה.

פרויקט דירות
צילום: שלומי יוסף

מחירי הדירות יורדים, אבל תשכחו מירידת מחירים חדה

כאשר כוחות כל כך מרכזיים אינם מעוניינים בירידת מחירים, הסיכוי לשינוי אמיתי נמוך עד קלוש

חן שרייבר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

הנתונים האחרונים על האטת המכירות של הקבלנים בפרט, ומצבו של שוק הנדל”ן בכלל, אינם מפתיעים איש. הקיפאון והירידה בהיקף מכירת הדירות צפויים לאור רמת המחירים וגם הירידה במחירי הדירות מתחילת השנה די צפויה לאור רמת המחירים הגבוהה. זו ירידת מחירים גורפת במחירי הדירות, אך ברור כי כלל הגורמים האינטרסנטיים בשוק עושים כל שביכולתם כדי לשמר את רמות המחירים. הם מנסים לטשטש את הירידה במחירים, הם מחביאים אותה, הכל כדי לנסות לשדר עסקים כרגיל. 

הם מחביאים את ירידת המחירים תוך הענקת הנחות והטבות בעקיפין. במילים אחרות, “הנחה גדולה” בלי לקרוא לה הנחה, העיקר שהמחיר הרשמי לא ייפגע. אבל פרקטית הרוכשים שקונים בתנאי תשלום נוחים לצד הטבות נוספות מקבלים הנחה. לדחות את תשלום הדירה הגדול - 80% שנה אחרי שנכנסים לדירה זו הנחה של 5% בערך (להרחבה: דירה במחירי סוף עונה? הקבלנים בלחץ - האם זה הזמן לקנות?).   

מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט, הציג נתון של ירידה ב-0.2% במחירי הדירות לחודשים יולי-יוני בהשוואה לחודשי יוני-מאי, כאשר מדובר על ירידה חמישית ברצף. בחינה רחבה יותר מצביעה על ירידה חודשית ממוצעת של 1.5% במספר העסקאות בשנה החולפת, נתון התואם את סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שהצביעה על ירידה נוספת בקצב העסקאות ברבעונים האחרונים. 

האטה זו מודגשת במיוחד בקרב הקבלנים במכירת דירות חדשות, כאשר אם בוחנים את מכירת האלו בחודשים האחרונים רואים ירידה דרמטית של עשרות אחוזים במכירות לעומת תקופה מקבילה אשתקד. במקביל, יש ירידה גם בעסקאות יד שנייה, אבל מתונה מאוד - כ-5% ולא 20%-30% כפי שסופגים הקבלנים בדירות חדשות. זה מעיד על מצוקתם של הקבלנים כשלצד זה יש גם המשך גידול במלאי הדירות החדשות שלא נמכרו, על אף שהוצא להן היתר בנייה. היקף המלאי הלא מכור עומד על כ-82 אלף דירות. 

ומה עושים הקבלנים בכדי להתמודד עם המצב? לאחר שבנק ישראל הטיל בחודש מרץ את המגבלות השונות למבצעי 80/20, הקבלנים מבצעים פחות או יותר את אותם המבצעים, רק בצורה שונה. ממש אותה הגברת בשינוי אדרת: משכנתה בגובה של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר הדירה עד לאכלוס, ריהוט חדש לדירה ומימון מס הרכישה. מדובר בהטבות ששווין מאות אלפי שקלים, המהוות בפועל הורדת מחיר, רק מבלי להציג זאת ככזו. בחודשים האחרונים הם גם מציעים לרוכשים לדחות את התשלום של 80% עד לשנה אחרי הכניסה לדירה, יש גם מצבים שהדחייה אפילו ארוכה יותר.