חוסר היצע בדיור: עד כמה כדאי פיתרון פינוי בינוי?
בשנת 1998 הפך הפינוי בינוי למדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון. המטרה הייתה לפעול להתחדשות עירונית, תוך שימור שטחים ירוקים מחד, ומיצוי פוטנציאל קרקעות בעלות מבנים ותשתיות מנגד. לצורך כך הוחלט לנצל היטב את הקרקעות, לשפר תשתיות, כבישים ומדרכות, לבנות לגובה, להעשיר שטחי בניה במרחבים ירוקים ולהרחיב את מוסדות הציבור.
מבחן המדיניות הינו יכולתה להחיות שכונות מזדקנות ומוזנחות, ולהפכן לאבן שואבת לזוגות צעירים, המבקשים דיור איכותי ומודרני, בסביבה מטופחת. נסיקת מחירי הדירות בשנים האחרונות היא הזדמנות לקידום פינוי-בינוי. בנסיבות אלו, מודל של הריסה ובנייה משתלם הרבה יותר לצדדים הקשורים במדינה המשדרגת את תשתיותיה, ומגדילה את היצע הדירות ללא הוצאה כלכלית. הרשויות המקומיות יוצרות עתודות מגורים, שומרות על שטחים ירוקים ומשפרות את תדמית העיר. בעלי דירות ותיקים נהנים מהשבחת הפער בין ערך דירתם החדשה לערך הדירה הישנה ללא הוצאה מכיסם הפרטי. היזמים מוכרים דירות נוספות ונהנים מהקלות מס בביצוע הפרויקט.
ברור לכולם שזה אחד הפתרונות היעילים ביותר למצוקת הקרקע באזורי הביקוש. והנה, ניתן לספור על כף יד אחת את מספר הפרויקטים שהושלמו במסגרת פינוי-בינוי. מדוע איננו עדים לתנופה המתבקשת?
ראשית, מבחינה כלכלית פרויקט כזה יהיה כדאי יותר ככל שיבנו יותר דירות ומחירן הממוצע יעלה (מרכיב הקרקע, הניתנת ליזם בחינם, נעשה חלק משמעותי ממחיר הדירה). במרכז יש צורך לפחות בזכויות בניה של פי 3 או 4 מהשטח הבנוי בפועל. בפריפריות, היכן שמחיר הדירה נמוך בשל מרכיב הקרקע, אין לכך הצדקה כלכלית.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שנית, ביצוע פרויקטים כאלו מצריך מפגש אינטרסים של היזם, הדיירים והרשויות המקומיות. אולם, כדי למנף את השטחים המיועדים לפינוי בינוי ניתנות זכויות בנייה והטבות מיסוי (כגון פטור מהיטל השבחה( והן באות על חשבון הרשויות.
הוצאת התוכניות לפועל כרוכה במספר קשיים:
א. השגת הסכמת הדיירים עלולה להיות מסובכת ומייגעת. לרוב קשה להשיג לכך רוב. רבים ינסו להכשיל את העסקה עקב ניגודי אינטרסים או מטעמים אחרים.
ב. היזם זקוק לאישור הרשויות המקומיות ומעוניין לבנות מהר ככל שניתן, אך העירייה צריכה להתחשב בכל תקני הבנייה ולעיתים מקשה על המהלך מחשש שהכנסותיהן, מהיטל ההשבחה (יחסית לבנייה חדשה), תיפגענה.
ג. פינוי בינוי נעשה לרוב בשכונות או אזורים דלילים נמוכים מבחינה חברתית וכלכלית. שכונות עם אוכלוסייה ענייה, או ממעמד כלכלי נמוך, מצריכות התמודדות עם דיירים בעייתיים, דירות עמידר (חוק דיור ציבורי), בעיות מס ועוד. הרווח מהפרויקט חדש יקטן לרוב ב-5% בגלל "הסטיגמה" המיוחסת לשכונה ועוד.
- הרווחתם על מתכות נדירות? מה עם משאבי מזון נדירים?
- חרם אירופאי על סחורה ישראלית - עד כמה זה משמעותי ומה אפשר לעשות?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- בטיחות או נוחות - איך בוחרים את המושב המושלם בטיסה?
ד. פינוי בינוי כולל לרוב הריסת מבנים ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר, כך שמספר התושבים גדל ומצריך תשתיות משופרות, פתרון בעיות תנועה, הקמת מוסדות חינוך ועוד. כך, המתאר התכנוני מורכב וממושך יותר מהקמת פרויקט חדש.
ה. ההוצאות הכספיות של היזם כבדות: הריסת מבנה קיים, מתן שכ"ד לדיירים וותיקים, בניית בניין מגורים שלם ומכירה רק של חלק מהדירות ועוד. לכן, הצלחת הפרויקט תלויה רבות באמידות הקבלן המבצע.
שנים ארוכות השכילה רק חברת מצלאוי לקדם פינוי-בינוי בהיקף גדול (בלב העיר קרית אונו). בנווה מונוסון יש פרויקט גדול נוסף בשלבי ביצוע, בהולכת החברות ענב ואשדר. לאחרונה החל פרויקט בנווה שרת: הריסת 10 בניינים ישנים והקמת 6 מגדלים במקומם. היום, הודות להכרה בחשיבות הנושא לפתרון מצוקת הדיור, אנו עדים סוף-סוף לגידול ניכר באישורים לפרויקטים כאלו, אך אינו עדיין מספיק.
אני רואה בפינוי-בינוי פתרון עדיף על פני בניית שכונות חדשות. לדעתי, יגדל היצע יחידות הדיור החדשות מהר יותר בדרך זו, והיא תהיה אף זולה יותר מפתרונות אחרים. פינוי בינוי זו הדרך האפקטיבית ביותר למצוקת הקרקע באזורי הביקוש, היא יכולה להיות מקור זול, מהיר וחברתי להגדלת ההיצע.
לדעתי, הממשלה תטיב אם תקל עוד על אישור ותכנון פרויקטים של התחדשות עירונית במרכזי הערים, במקום דרכים יצירתיות אחרות. ככל שהממשלה תתעדף התחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי ובינוי), כך יגדל הפוטנציאל להגדלת היצע הדיור.
- 10.אייל 11/03/2014 17:23הגב לתגובה זוהכול ניתן לפתרון במסגרת מקל וגזר לדיירים ולעיריות: א. חיוב חוקתי לביצוע ברוב מחייב שח 51%. דיירים שיסרבו יחוייבו בעלות שיפוץ המבנה כולו. ב. עיריה יהיה עודף הכנסות מריבוי הדירות היקרות וחיזוק תדמית העיר כולה. ג. כול הבעיות הללו נמוגו בפרוייקט כזה שבוצע בראשל"צ וערך האזור עלה משמעותית. ד. אלו סוגיות הקשורות בכול בניה חדשה ומבוצעות גם ללא שום הכנה, כך שאין שום סיבה שלא יבוצעו באזור עם תשתיות מוכנות. ה. ניתן לביצוע בשלבים ע"י בינוי פינוי המותיר את הדיירים בדירתם עד המעבר לדירה החדשה ומפחית את החששות מצידם, כנגד היזם בונה שלב שלב ובכול שלב מפנה כמה בתים ומוכר חלק מהפרוייקט, ככול שהפרוייקט יהיה מתוכנן נכון ויעמוד בלוחות זמנים, כדאיותו תגדל וללא הוצאות שכ"ד לדיירים קיימים. סחבת מצד עיריות צריכה לגרור סנקציה של חיובן בשיפוץ הבתים והשכונות בעצמן, וסחבת מצד הדיירים תלווה בסנקציה של חיובם בשיפוץ המבנה בעצמם ועל חשבונם....
- 9.דני 06/03/2014 20:04הגב לתגובה זושאושר במחוזית גב 431
- 8.נו מתי הממשלה תעשה משהו בנידון.......! (ל"ת)משה 06/03/2014 17:34הגב לתגובה זו
- 7.אחיקם 06/03/2014 17:14הגב לתגובה זוסוף סוף משהיא כותבת דברים לענין
- 6.מאמר תמציתי וחכם (ל"ת)The New Torker 06/03/2014 15:45הגב לתגובה זו
- 5.אליקו 06/03/2014 11:17הגב לתגובה זוכרגיל ניתוח מעניין מקורי מעמיק ומרחיב אופקים. החכמתי. תודה.
- 4.ש.ל 06/03/2014 10:55הגב לתגובה זורואים שהגברת אגא מבינה היטב את התחום ויש לה השקפה מבוססת. חבל שאין לנו בממשלה שרים וחברי כנסת שיישמו את הדברים.
- 3.הבעיה שהממשלה הזאת מחפשת פתרונות לא ישימים (ל"ת)ירון 06/03/2014 10:11הגב לתגובה זו
- 2.מבין בתחום 06/03/2014 10:05הגב לתגובה זוהם מספסרים בחתימות של הדיירים וזה יכול לעכב פרויקט שנים
- 1.מנטליסט 06/03/2014 08:56הגב לתגובה זומאמר חשוב בנושא מרכזי על סדר היום. אני מתרשם שהפתרונות הם בצד ההיצע ובמגרש הממשלתי ולכן כל רעיון שיגדיל את ההיצע, ומהר, הוא חשוב.

הרווחתם על מתכות נדירות? מה עם משאבי מזון נדירים?
יצרנית התבלינים הגדולה בעולם, יצרנית שוקולד, ספקית אגוזים ומגדלת אבוקדו - הכירו את חברות המזון המעניינות שמשקפות פוטנציאל עלייה
לפני שנגיע להזדמנויות נדירות נתחיל עם גרף תוך יומי של האס אנד פי 500. הוא מראה את הקפיצה החדה בתחילת המסחר ביום שישי, את הירידה החדה בהמשך ואת העובדה שהמדד סגר בסופו של יום בירידה קלה. ללמדנו שאנחנו עדיין נמצאים באזור שיווי משקל. לחודש ספטמבר שיווי משקל זו תוצאה טובה והשאלה אם זה ימשיך כך.
בתרשים המוכר לנו מהשבועות האחרונים אנחנו רואים את הקו המחזיר העולה שבולם ולמעשה גורם לאס אנד פי להתכנס לתנודתיות צרה מאד. זאת מכיוון שמתחתיו מתקרב אליו הממוצע ל-21 יום שלמעט חריגה קטנה תומך ב-S&P500 מאז סוף חודש אפריל.
דבר אחד בטוח. התנודתיות הצרה הזו לא תימשך עוד הרבה זמן ואנחנו צריכים להיערך לפריצה. השאלה לאיזה כיוון. אם אני צריך להעריך לפי האינדיקטורים הטכניים אז יש סיכון שהלחץ כלפי מטה יימשך.
בכל מקרה יש לכם קווים ברורים לקבלת החלטות. סגירה משמעותית בזמן ובמחיר מעל 6532, הגבוה היומי של יום שישי, תיחשב פריצה למעלה וסימן למהלך עלייה מהותי בהמשך. סגירה מתחת ל-6360, שתהיה גם מתחת לממוצע הנע ל-21 יום וגם מתחת לפקודת ההיפוך הפרבולית, תהיה סימן לתחילתו של תיקון שבשלב הראשון שלו יגיע ל-6100-6200.
- מסימני הפשרה בין ארה"ב לסין: ייבוא המתכות הנדירות מזנק ב-660%
- יצרנית אמריקאית של מתכות נדירות מפסיקה משלוחים לסין
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אפשר עוד להצטרף לזינוק של הליתיום?
התשובה היא כן. אומנם הצגתי כאן את קרן הסל ILIT לפני זמן מה והיא אכן בנתה מהלך עלייה יפה אבל יש לו פוטנציאל להימשך. ניתן לצפות שהקרן תעלה ל-13 דולר בשלב ראשון. אפשר להצטרף למגמה כל עוד מעל 10 דולר.

הרווחתם על מתכות נדירות? מה עם משאבי מזון נדירים?
יצרנית התבלינים הגדולה בעולם, יצרנית שוקולד, ספקית אגוזים ומגדלת אבוקדו - הכירו את חברות המזון המעניינות שמשקפות פוטנציאל עלייה
לפני שנגיע להזדמנויות נדירות נתחיל עם גרף תוך יומי של האס אנד פי 500. הוא מראה את הקפיצה החדה בתחילת המסחר ביום שישי, את הירידה החדה בהמשך ואת העובדה שהמדד סגר בסופו של יום בירידה קלה. ללמדנו שאנחנו עדיין נמצאים באזור שיווי משקל. לחודש ספטמבר שיווי משקל זו תוצאה טובה והשאלה אם זה ימשיך כך.
בתרשים המוכר לנו מהשבועות האחרונים אנחנו רואים את הקו המחזיר העולה שבולם ולמעשה גורם לאס אנד פי להתכנס לתנודתיות צרה מאד. זאת מכיוון שמתחתיו מתקרב אליו הממוצע ל-21 יום שלמעט חריגה קטנה תומך ב-S&P500 מאז סוף חודש אפריל.
דבר אחד בטוח. התנודתיות הצרה הזו לא תימשך עוד הרבה זמן ואנחנו צריכים להיערך לפריצה. השאלה לאיזה כיוון. אם אני צריך להעריך לפי האינדיקטורים הטכניים אז יש סיכון שהלחץ כלפי מטה יימשך.
בכל מקרה יש לכם קווים ברורים לקבלת החלטות. סגירה משמעותית בזמן ובמחיר מעל 6532, הגבוה היומי של יום שישי, תיחשב פריצה למעלה וסימן למהלך עלייה מהותי בהמשך. סגירה מתחת ל-6360, שתהיה גם מתחת לממוצע הנע ל-21 יום וגם מתחת לפקודת ההיפוך הפרבולית, תהיה סימן לתחילתו של תיקון שבשלב הראשון שלו יגיע ל-6100-6200.
- מסימני הפשרה בין ארה"ב לסין: ייבוא המתכות הנדירות מזנק ב-660%
- יצרנית אמריקאית של מתכות נדירות מפסיקה משלוחים לסין
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אפשר עוד להצטרף לזינוק של הליתיום?
התשובה היא כן. אומנם הצגתי כאן את קרן הסל ILIT לפני זמן מה והיא אכן בנתה מהלך עלייה יפה אבל יש לו פוטנציאל להימשך. ניתן לצפות שהקרן תעלה ל-13 דולר בשלב ראשון. אפשר להצטרף למגמה כל עוד מעל 10 דולר.