נטלי משען זכאי
צילום: החברה

גב ים: 9% צמיחה ב-NOI, שיעור התפוסה יציב על 96%

העליה בדמי השכירות ושיעורי התפוסה הגבוהים הגדילו את ה-NOI בכ-9% שהסתכם בכ-186 מיליון שקל, ה-FFO רושם גידול של 6% לסך של 108 מיליון שקל; הושלמה הקמת המבנים הראשונים בפארק גב ים בירושלים; על אף הרבעון המאתגר - "אנו ממשיכים לראות ביקושים גבוהים לנכסי החברה" 

מנדי הניג |

הרבעון השני של נטלי משען-זכאי כמנכל"ית גב ים גב ים 0.25%   מסתכם עם תוצאות רבעוניות חיוביות. עלייה בתזרים וב-NOI, שיעור תפוסה יציב של 96%. גם ברקע של סביבה מקרו-כלכלית מאתגרת ומלחמה מתמשכת, חברת הנדל"ן המניב שמרבית נכסיה מושכרים לחברות טכנולוגיה, מצליחה לשמר ביקושים חזקים ולרשום גידול בשיעורי השכירות. מניית גב-ים רושמת תשואה חיובית של כ-3.1% החודש, וכ-35.7% מתחילת השנה ובהסתכלות על ה-12 החודשים האחרונים המניה עלתה בכ-42% ונסחרת לפי שווי שוק של כ-8.3 מיליארד שקל.

במהלך התקופה גב ים השלימה את הקמת שני הבניינים הראשונים בפארק גב-ים העברית בירושלים, ומתוך 56 אלף מ"ר שטחי משרדים, 96% כבר שווקו דבר שממחיש את יציבות הביקושים בשוק המשרדים במיוחד מצד שוכרים מהתחום הטכנולוגי.

ה-NOI הסתכם ברבעון השני ב-186 מיליון שקל עליה של כ-9% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. גם במבט חצי-שנתי נרשמה עלייה - 365 מיליון שקל במחצית הראשונה של השנה, גידול של 7% לעומת התקופה המקבילה. מתוכו גידול של 4% מיוחס להתרחבות אורגנית בנכסים זהים. ה-FFO, הגיע ברבעון ל-108 מיליון שקל, ובמחצית כולה ל-212 מיליון שקל עלייה של 6% ו-4.5% בהתאמה.

הכנסות מעליית שווי הוגן של נדל"ן להשקעה הסתכמו במחצית הראשונה של השנה בסך של 445 מיליון שקל, אלו נבעו בעיקר מההשפעה של עליית מדד המחירים לצרכן ומשערוך של נכסים בהקמה.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות הסתכם בתום המחצית הראשונה של השנה בסך של 412 מיליון שקל, גידול של כ-24% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.



גב ים מעדכנת כי היא השלימה את הקמתם של שני המבנים הראשונים בפארק גב-ים העברית, בשטח עילי כולל של כ-56 אלף מ"ר, מתוכם שווקו, נכון להיום, כ-96% משטחי המשרדים. בנוסף, החברה חתמה במהלך המחצית הראשונה על 85 הסכמי שכירות בנכסים קיימים שמשקפים עלייה ריאלית ממוצעת בשיעור של כ-3.1%. זאת בנטרול הסכם שנחתם ברבעון השני של השנה בגין מרלו"ג במפרץ חיפה. שיעור העלייה הריאלית הממוצעת במחצית הראשונה הסתכם ב-5.5%.

לגב-ים 8 פרויקטים בייזום במוקדי הביקוש, בשטח כולל של כ-300 אלף מ"ר (חלק גב-ים במאוחד), בהשקעה כוללת של כ-3.8 מיליארד שקל, אלו צפויים להוסיף להכנסות החברה כ-300 מיליון שקל בשנה. החברה מעדכנת כי כ-47% מהשטחים העיליים בפרויקטים אלו כבר שווקו. השטח הכולל של הנכסים של גב ים מסתכם כיום בכ-1.2 מיליון מ"ר, כולם אינם משועבדים, ונמצאים באיזורי הביקוש ברחבי המדינה ועומדים בשיעור תפוסה יציב של כ-96%.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

מנכ"לית גב-ים, נטלי משען-זכאי, מסרה בהתייחסות לתוצאות הרבעוניות: "גב-ים ממשיכה במגמת צמיחה ומציגה תוצאות חזקות בצל המלחמה המתמשכת ואתגרי המאקרו. החברה רושמת גידול ב-NOI וב-FFO, עליה ריאלית בדמי השכירות בנכסים קיימים, ושיעור תפוסה גבוה ויציב של 96%. נכון למועד זה, אנו עומדים ביעדי הצמיחה המאתגרים שהצבנו לעצמנו בתחילת 2025". 

"במהלך הרבעון השלמנו את הקמת שני הבניינים הראשונים בפארק גב-ים העברית בירושלים, בהם שווקו 96% משטחי המשרדים, וחתמנו על הסכמי שכירות משמעותיים עם חברות בינלאומיות וישראליות. חרף התקופה המאתגרת, אנו ממשיכים לראות ביקושים גבוהים וקבועים לנכסי החברה, אחוזי תפוסה גבוהים וחידושים בהסכמי שכירות שמציגים עלייה מתונה בדמי השכירות הריאליים".

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
רז רודיטי רייזור לאבס
צילום: ישראל פררה

מכר למשקיעים וקנה אחרי חודשיים בשליש מחיר

מה שהיה היה - אבל תלמדו את הלקח החשוב בסיפור של אקסונז' ויז'ן לפעם הבאה

תמיר חכמוף |

אחרי ירידות חדות בשווי החברה, יו"ר אקסונז’ ויז’ן אקסונז ויזן 1.72%   ובעל המניות הגדול בחברה, רז רודיטי, רוכש מניות בשוק, במחירים שנמוכים בעשרות אחוזים ממחיר ההנפקה. מהדיווחים האחרונים לבורסה עולה כי רודיטי רכש מניות בשערים של 452 אגורות ב-21 באוקטובר ו-413 אגורות ב-27 באוקטובר, והגדיל את אחזקתו לכ-5.14 מיליון מניות, כ-28% מההון, בהיקף כספי של כ-100 אלף שקל. הרכישות מתבצעות כאמור על רקע ירידה חדה של למעלה מ-40% במניה מאז ההנפקה בסוף אוגוסט, רק לפני חודשיים אז גויסו כ-40 מיליון שקל לפי שווי של כ-130 מיליון שקל לפני הכסף. נציין כי רודיטי רכש מניות בימים הראשונים של החברה בבורסה, במחיר של כ-682 אגורות למניה, בהיקף גבוה יותר של כ-130 אלף שקל. כיום נסחרת החברה בשווי של כ-75 מיליון שקל בלבד. מי השקיע בחברה הזו עם גירעון בהון ועם הכנסות נמוכות, רק בגלל מילות באזז? מי השקיע ביזמים שכבר הפילו את המשקיעים בעבר? גם המוסדיים השתתפו. למרות שהכתובת היתה על הקיר:


מכר למשקיעים יקר וקונה בחזרה בזול

אז עכשיו, אחרי שהמשקיעים שפכו 40 מיליון שקל ואחרי נפילה במניה, בעל השליטה "מביע אמון" עם השקעה זניחה. אגב, חשוב להבהיר משהו חשוב. השווי של החברה לא ירד ב-40%, הוא בעצם התרסק הרבה יותר. השווי של פעילות החברה - דגש על פעילות החברה בהנפקה היה 130 מיליון שקל (שווי פעילות בלי קשר למזומנים בחברה). השווי כעת 75 מיליון שקל, אבל יש מזומנים בקופה. בנטרול המזומנים השווי 35 מיליון שקל. יש כאן נפילה של 70% בשווי הפעילות. התרסקות. המשמעות אגב, שאדון רז רודיטי קנה מניות בשליש מחיר אחרי חודשיים.

הרכישה האחרונה הייתה יכולה להיות הבעת אמון, ואולי היא כזו, אבל הסכום נמוך ואיפה הוא היה כל הדרך למטה. עכשיו באים?

מבדיקת ביזפורטל עולה שדווקא הציבור היה הקונה הדומיננטי בגל העליות של ספטמבר, בעוד המוסדיים שמימנו את ההנפקה החלו למכור בהדרגה. אותם משקיעים קטנים שבנו על ההייפ והאמינו להבטחות “ללמידה מהעבר” נותרו תקועים עם מניות שרחוקות ביותר מ-50% ממחיר הרכישה, וצריכים עלייה של 100% במניה בשביל "חילוץ", בזמן שבעל השליטה מנצל את המומנטום השלילי כדי לאסוף מניות.

לצד הציבור שהקפיץ את המניה על ההייפ, גם לגופים המוסדיים לא חלק ב"אשמה". מי שהשתתפו בהנפקה מתוך אמונה שמדובר ב"מניה חמה" לשוק הישראלי, מצאו את עצמם כעת עם הפסד על הנייר או בלחץ למכור. משיחות עולה כי גוף שרכש בהנפקה ומחזיק במניה מוכר בשבועות האחרונים באופן מתודי, מה שמעמיק את הלחץ על השער, במיוחד לאור העובדה שמדובר במניה עם מחזור ממוצע קטן (במהלך אוקטובר המחזור הממוצע היה קטן מ-500 אלף שקל ביום). זה אולי נראה כמו מהלך טכני, אבל בפועל המשמעות היא שמי שהיה אמור לשמור על המשמעת המקצועית בעת השתתפות בהנפקה, נאלץ למכור בהפסד על חשבון החוסכים. במציאות של מחזורי מסחר נמוכים, גם מכירות בהיקף מתון מספיקות כדי לגרור את המניה מטה עוד כמה אחוזים בכל יום.

הנפקת הייפ שנעלם במהרה

ההנפקה של אקסונז’ ויז’ן בסוף אוגוסט לוותה באופטימיות וביקושים גבוהים, כשהיא הגיעה בדיוק בזמן שבו השוק התלהב מבינה מלאכותית ומהסקטור הביטחוני. החברה גייסה כ-40 מיליון שקל לפי שווי של כ-130 מיליון שקל לפני הכסף, והמניה זינקה בכ-40% בימים הראשונים למסחר. למרות ההייפ החברה הציגה גירעון בהון העצמי, הפסדים מצטברים והכנסות שנתיות של כ-16 מיליון שקל בלבד וכשהמציאות דפקה בדלת המניה נפלה. מי שנכנסו בהתלהבות בגל העליות, בעיקר המשקיעים הקטנים, ספגו ירידות חדות של כמעט 50%, בעוד שגם המוסדיים שהשתתפו בהנפקה נותרו עם הפסד על הנייר. מאחורי החברה עומדים שלושת היזמים מרייזורלאבס, רז רודיטי, עידו רוזנברג ומיכאל זולוטוב, שהבטיחו “ללמוד מהעבר”, אך בשוק נראה כי “עוד חוזר הניגון” (אחרי ההייפ, המשקיעים באקסונז' מופסדים בעשרות אחוזים).

הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

היום בבורסה ומה המתאם בין וול סטריט לת"א?

פגישת טראמפ-שי, הדוחות של ענקיות הטק, מניות הארביטראז' ועוד

מערכת ביזפורטל |

הלילה הגדול של ענקיות היה אתמול אחרי סגירת המסחר בוול סטריט עם דוחות כספיים של גוגל, מיקרוסופט ומטא. גוגל עולה אחרי המסחר, מטא ומיקרוסופט יורדות חזק. כולן ממשיכות להשקיע ב-AI - אנבידיה עלתה אחרי המסחר בוול סטריט ב-2% והתממשה לעלייה של 0.8% ועדיין מדובר על זינוק של 9% בשלושה ימים. 

העליות האלו מניעות את כל השווקים וגם את הבורסה בת"א. למה בעצם? מה הקשר בין דוחות ענקיות הטק לבורסה המקומית? כשחברות הטכנולוגיה מפרסמות תוצאות טובות ועולות, זה ממשיך לייצר אווירה חיובית. אווירה חיובית זה גורם שמשפיע על השווקים - לא הכל זה מספרים וניתוחים, מניות עולות גם ואפילו בעיקר כשיש סנטימנט חיובי. אז העליות בשנים האחרונות בוול סטריט מקרינות על כל העולם. 

מעבר לכך, הן מייצרות תמחור השוואתי עולה. כשאנחנו מנתחים שוק מסוים ומשווים אותו לשוק אחר כאמת מידה, אז כאשר השוק האחר - עולה, גם השוק שאנחנו בוחנים עולה, ובפשטות - אם מכפילי הרווח של ה-S&P 500 עלו במהלך כמה שנים מ-15 ל-30, אז צפוי שמכפילי הרווח של השווקים באירופה ובאר המקומות גם יעלו , ולרוב בשיעור קרוב. קוראים לזה תמחור יחסי והוא פועל גם בהשוואה של שווקים וגם בהשוואה של מניות. אם שתי מניות מאותו תחום נסחרות במכפיל רווח של 20, ואחת מזנקת בחודשיים למכפיל של 28, ייתכן מאוד שבהמשך השנייה תזנק אחריה.


ועוד סיבה שוול סטריט משפיעה על ישראל - יש מניות דואליות שנסחרות בישראל ובוול סטריט וכששם עולה הן גם עולות. הן חוזרות לבורסה בת"א אחרי ערב-לילה של מסחר בוול סטריט ומשפיעות מאוד על המסחר בת"א. יש סיבות נוספות לרבות החשיבות של הטכנולוגיה על השוק המקומי ועל הכלכלה המקומית, אבל אלו הקשרים העיקריים בין וול סטריט לת"א. אתמול וול סטריט עלתה - לסקירת וול סטריט, אבל המניות הדואליות חוזרות עם פער שלילי של 0.2% ( לטבלה המלאה של מניות הארביטאז') - הכיצד?  ובכן, ראשית זה לא מדע מדויק. יש מעל 120 מניות ישראליות בוול סטריט, באזור 50 מניות דואליות. הן לא בהכרח מתנהגות כמו המדדים או כמו ענקיות הטק. שנית, יש זמן חפיפה במסחר - בסוף המסחר אצלנו ובתחילת המסחר בוול סטריט (לרוב בין 16:30 עד 17:25, עכשיו ולזמן קצר מ-15:30 עד 17:25 בגלל הזזת השעון). בזמן הזה ההשפעות של וול סטריט כבר מתבטאות במחירי המניות הדואליות. כלומר, אם וול סטריט רק לשם הדגמה עלתה 2% עד 17:25 וזה מתבטא במניות הדואליות, אבל סגרה לבסוןף על האפס והדואליות בהתאם, אז ת"א תפתח למחרת עם ארביטראז' שלילי משמעותי כי הדואליות ירדו 2% (למרות שוול סטריט על האפס).

וזה אפילו מורכב יותר. יש מסחר שאחרי הסגירה בוול סטריט. אז אם שם יש שינויים, זה אמור להתבטא במניות הדואליות וגם בארביטראז', כלומר מי שרוצה לקבל תמונה מלאה צריך להבין בבוקר מה ההשפעה של הדואליות ומה ההשפעה של החוזים על וול סטריט.