פינוי בינוי בצהלה: 160 דירות ייבנו, כמה תעלה דירה באזור?
קבוצת יוסי אברהמי מקדמת בחודשים האחרונים פרויקט פינוי בינוי ענק בדרום תל אביב, ברחוב יפת שביפו, אבל בקרוב מאוד היא תבנה גם בחלק הצפוני של העיר: 160 יחידות דיור חדשות ייבנו בשכונת צהלה בתל אביב, על קרקע בשטח 2,800 מ"ר ברחוב נהריים 1,3 ו-5 בתל אביב.
חשוב לציין כי ברחוב נהריים יש בעיקר בניינים ישנים ולא הייתה בנייה חדשה באזור. שתי דירות חדשות שנמכרו בחודשים האחרונים ברחוב דבורה הנביאה (קו התפר עם רמות צהלה, אבל גם לא רחוק מהפרויקט) משקפים מחיר של 44-46 אלף שקל למ"ר. רחוב נהריים יושב על קו התפר של שכונת נווה שרת, כלומר מצפונה לה.
החברה זכתה ברוב קולות במכרז דיירים לביצוע לפרויקט פינוי בינוי שבמסגרתו תבנה 3 בניינים בני 9-25 קומות וכן שטחי מסחר. הדירות ייבנו ב-3 מבנים: שני בניינים בבנייה מרקמית בגובה 9 קומות ומגדל מגורים בן 25 קומות עם חזית מסחרית אופנתית כמקובל באזור. זאת, במקום 3 בניינים ישנים בני 4-8 קומות ו-65 דירות שייהרסו ויפונו.
ההצעה של אברהמי היא בשיתוף קבוצת בן דן. היא גברה על הצעות של חברות נדל"ן מהשורה הראשונה. "אנו מודים לבעלי הדירות על שנתנו בנו את אמונם, ונפעל ליצירת פרויקט איכותי בתכנון יוקרתי, מודרני וחדשני, בהתאם לסטנדרטים הגבוהים של קבוצת יוסי אברהמי", מסר שלמה עסיס, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצה. "אנו פועלים כעת להחתמת בעלי הדירות על הסכמי פינוי בינוי, וצופים הגעה לרוב הדרוש במהירות יחסית. זאת, לאור העובדה כי נציגות הדיירים נתנה אישור עקרוני לטיוטת ההסכם, המפרט הטכני ותנאי העסקה. הנציגות נפגשה עם בעלי החברה והנהלתה, ואף ביקרו והתרשמו מפרויקטים שביצעה החברה".
- מנורה צפויה להשקיע ביוסי אברהמי - המטרה להמשך: הנפקה בבורסה
- מסתמן: ההנפקה של יוסי אברהמי תצא לדרך בקיץ 2025
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
צהלה היא שכונה של מאות יחידות צמודי קרקע, בדרך כלל מרווחים מאוד וללא קיר משותף. זוהי שכונה מוסדרת: יש לה ועד, רב שכונה ועוד. מחירי המגרשים כאן גבוהים מאוד ולכן אין כמעט עסקאות בשכונה. המחירים נעים בין 13-14 מיליון שקל ל-400 מ"ר ומעלה.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים, אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביינים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכר הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
