פינוי בינוי בצהלה: 160 דירות ייבנו, כמה תעלה דירה באזור?
קבוצת יוסי אברהמי מקדמת בחודשים האחרונים פרויקט פינוי בינוי ענק בדרום תל אביב, ברחוב יפת שביפו, אבל בקרוב מאוד היא תבנה גם בחלק הצפוני של העיר: 160 יחידות דיור חדשות ייבנו בשכונת צהלה בתל אביב, על קרקע בשטח 2,800 מ"ר ברחוב נהריים 1,3 ו-5 בתל אביב.
חשוב לציין כי ברחוב נהריים יש בעיקר בניינים ישנים ולא הייתה בנייה חדשה באזור. שתי דירות חדשות שנמכרו בחודשים האחרונים ברחוב דבורה הנביאה (קו התפר עם רמות צהלה, אבל גם לא רחוק מהפרויקט) משקפים מחיר של 44-46 אלף שקל למ"ר. רחוב נהריים יושב על קו התפר של שכונת נווה שרת, כלומר מצפונה לה.
החברה זכתה ברוב קולות במכרז דיירים לביצוע לפרויקט פינוי בינוי שבמסגרתו תבנה 3 בניינים בני 9-25 קומות וכן שטחי מסחר. הדירות ייבנו ב-3 מבנים: שני בניינים בבנייה מרקמית בגובה 9 קומות ומגדל מגורים בן 25 קומות עם חזית מסחרית אופנתית כמקובל באזור. זאת, במקום 3 בניינים ישנים בני 4-8 קומות ו-65 דירות שייהרסו ויפונו.
ההצעה של אברהמי היא בשיתוף קבוצת בן דן. היא גברה על הצעות של חברות נדל"ן מהשורה הראשונה. "אנו מודים לבעלי הדירות על שנתנו בנו את אמונם, ונפעל ליצירת פרויקט איכותי בתכנון יוקרתי, מודרני וחדשני, בהתאם לסטנדרטים הגבוהים של קבוצת יוסי אברהמי", מסר שלמה עסיס, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצה. "אנו פועלים כעת להחתמת בעלי הדירות על הסכמי פינוי בינוי, וצופים הגעה לרוב הדרוש במהירות יחסית. זאת, לאור העובדה כי נציגות הדיירים נתנה אישור עקרוני לטיוטת ההסכם, המפרט הטכני ותנאי העסקה. הנציגות נפגשה עם בעלי החברה והנהלתה, ואף ביקרו והתרשמו מפרויקטים שביצעה החברה".
- אלמוגים ויוסי אברהמי קיבלו היתר בנייה ל-157 דירות ברמת אפעל
- יוסי אברהמי: "הטלפונים מחו"ל חוזרים - השוק מתעורר מהר"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
צהלה היא שכונה של מאות יחידות צמודי קרקע, בדרך כלל מרווחים מאוד וללא קיר משותף. זוהי שכונה מוסדרת: יש לה ועד, רב שכונה ועוד. מחירי המגרשים כאן גבוהים מאוד ולכן אין כמעט עסקאות בשכונה. המחירים נעים בין 13-14 מיליון שקל ל-400 מ"ר ומעלה.
חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?
הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי.
בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.
איסור על משיכת כספי פנסיה
אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה, ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".
היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.
חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?
הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי.
בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.
איסור על משיכת כספי פנסיה
אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה, ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".
היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.
