הריצה לדירה, גרסת ברוקלין: מחירי הדירות ברובע הניו-יורקי זנקו לשיא
מחירי הנדל"ן בברוקלין, הרובע המאוכלס ביותר בעיר ניו יורק,
זה לא סוד שכבר תקופה ארוכה מחירי הדירות הארה"ב קורצים למשקיעים, הן בגלל המחיר האטרקטיבי יחסית למדינות הבית, והן בגלל התשואה שעולה מדי שנה. לאחרונה התפרסמו נתונים שהראו כי
על פי בלומברג, המחיר החציוני של דירות ובתים בני חדר עד שלושה חדרים בברוקלין היה 550 אלף דולר ברבעון השני של השנה, כ-15% יותר מהמחיר ברבעון המקביל בשנה שעברה. בד בבד, מלאי הדירות למכירה בשוק צנח 19% בשנה האחרונה, לרמה הנמוכה ביותר מאז 2008, על פי סוכנות הנדל"ן מילר סמואל.
האם נראה מחאת דיור גם בניו יורק? מחירי השכירות קופצים בחדות
כמובן שעליית המחירים משליכה אוטומטית גם על מחירי השכירות ברובע. מחירי השכירות קפצו ב-14% בחודש יוני לעומת יוני 2012, כאשר המחיר החציוני עומד על 2,737 דולר הגבוה ביותר מאז 2008. לשם השוואה, ברובע המרכזי של העיר, מנהטן, עלו מחירי השכירות ב-1.9% בחודש שעבר לרמה של 3,195 דולר, רק 2% מתחת לשיא שנרשם בסוף שנת 2006. על פי סוכנות הנדל"ן סיטי הביטטס, שיעור הדירות הלא מאוכלסות במנהטן הוא רק 1.13%, לעומת 1.4% ברבעון הראשון של השנה.
הריצה לדירה בארה"ב החלה כאשר ממוצע הריבית על המשכנתאות ל-30 שנה הגיעה קרוב לרמת שפל של 3.3% עד תחילת מאי, אך מאז עלתה בזינוק חסר תקדים ל-4.5%, בעקבות החששות בשוק האג"ח כי הפדרל רזרב יפסיק בקרוב את תכנית רכישות האג"ח בהיקף של 85 מיליארד דולר בחודש. שיעור זה עדיין נמוך משמעותית מהממוצע של 10 השנים האחרונות, שעומד על כ-5.3%, לפי נתוני בלומברג.
בהתאמה למחירים המאמירים, גם משך הזמן שנכסים בברוקלין היו בשוק ירד משמעותית השנה, כאשר בממוצע נכס בילה 146 ימים בלוחות הנדל"ן עד שנמכר, ירידה של כ-8% מלפני שנה. כל זאת בא יחד עם ירידה בשיעור האבטלה בעיר ניו יורק ל-8.3%, השיעור הנמוך ביותר מאז תחילת המשבר ב-2008, לפי נתוני משרד העבודה האמריקני. "היצע הנכסים בשוק ישאר מצומצם עד ששוק העבודה ישתפר באופן דרמטי", אמר לבלומברג סגן נשיא סוכנות הנדל"ן דאגלס אלימן, מייקל גררה.
"פחות אנשים בוחרים לעבור דירה כי האפשרות לעבור מעבודה לעבודה פחותה היום מאשר מה שראינו לפני המשבר, ולכן אם לא קיבלת עבודה חדשה או קידום, אתה הולך להישאר בדירה שלך ולא להציע אותה למכירה", הוסיף גררה.
- אישור מזורז להקמת 30.6 אלף דירות בנתיבות, קריית מלאכי ורחובות
- השכירות בתל אביב ממשיכה לעלות ולמה זה עשוי להימשך?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?
הדמיית הפרויקט, לינקולן חיפה. קרדיט: סנאפשוט כהן/ארקראפטפרשקובסקי במבצע ״מיוחד״ - סימן נוסף ללחץ של הקבלנים
החברה מציעה דירות מוזלות במורדות לינקולן בחיפה - עדות נוספת לשוק שמחפש את עצמו ולמצוקה שמורגשת היטב במשרדי המכירות של היזמים; בזמן שמניות הנדל״ן מזנקות בבורסה, בשטח הקונים הם אלה שמכתיבים את הקצב
חברת פרשקובסקי פרשקובסקי 2.6% , העוסקת בייזום והקמת פרויקטי בנייה למגורים ובנדל"ן מניב, יוצאת כעת במבצע “מיוחד” במורדות לינקולן בחיפה - מהלך שממחיש היטב את הלחץ שבו נמצאים יזמים וקבלנים בחתירה לפגוש את הקונים במחיר. במסגרת ה-PRE SALE מוצעות עשר דירות בלבד בהנחה שמסתכמת בכ-10% לעומת תגי מחיר קודמים בשוק, עם פתיחה של 3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-3.2 מיליון שקל לדירת 5 חדרים בקומה 12. המבצע מוגבל בכמות וממוקם בפרויקט דגל שנמצא כבר בביצוע, מה שמחדד את המסר: גם בפרויקטים חזקים ונחשקים היזמים מתגמשים.
בפרויקט עצמו מתוכננות 453 דירות בשמונה בניינים (חמישה מגדלים בני 19 קומות ושלושה בנייני בוטיק בני שלוש קומות), עם תמהיל רחב - מדירות 3-5 חדרים ועד דירות גן, מיני-פנטהאוזים ופנטהאוזים. בבניין יהיה בנוסף לחניונים, לובי מעוצב ומועדון דיירים. המיקום נחשב ליחסית טוב, על צלע הכרמל סמוך לדרך פרויד ובקרבה לפארק ההיי-טק מתם ולצירי תחבורה מרכזיים.
למה זה קורה עכשיו?
הסיבה היא בעיקר כי למרות ירידת מחירים מצטברת של כ- 5%-10% מתחילת השנה (בהתאם לאזור), בשטח קצב העסקאות עדיין נמוך. רוכשים יושבים “על הגדר”, בוחנים, משווים ומנהלים מו”מ אגרסיבי יותר. והיזמים מבינים שהדרך להזיז מלאי היא לכוון אל נקודת המפגש האמיתית של השוק, לא אל מחיר הרשמי שלקבלנים והיזמים כל כך חשוב לשמור עליו. הרי הסיבה העיקרית של שמירת המחיר הרשמי בתודעה של כולנו היא שלא לפגוע בבעלי האינטרסים בשוק שלא יכולים להרשות לעצמם לירידת מחירים רשמית במחירי הנדל״ן בישראל (הרחבה: מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים )זה בדיוק ההבדל בין הכותרות של הבורסה, שם מניות יזמיות הנדל”ן נהנו לאחרונה ממומנטום חיובי - לבין משרדי המכירות, שבהם הדופק היומיומי של העסקאות עדיין חלש יחסית. כשקונים מרגישים שיש להם אלטרנטיבות, וששוק המשכנתאות יקר. גם גורם להם להשתעבד לתקופה ארוכה וגם ההחזרים החודשיים יכולים להגיע לכחצי מההכנסה הפנויה של משק בית ממוצע. הם מתמקחים עד הסוף: וכשהמימון הבנקאי של הפרויקט דורש עמידה ביעדי מכירות, הקבלנים נאלצים לשחרר.
זה לא שהשוק בקריסה כמובן, אבל זו התאמה למחיר שלא יכול להמשיך להרקיע שחקים כפי שאנחנו רואים בשנים האחרונות .בהקשר הזה, המבצע של פרשקובסקי הוא עדות לאמירה של התקופה הנוכחית שמדברת על “שוק של קונים”. הנחות ממוקדות, מוגבלות בזמן ובכמות, הן כלי המאפשר ליזם לשמור על מחירון רשמי גבוה יחסית - אך לסגור עסקאות במחיר אפקטיבי נמוך יותר.
- ההרשמה להגרלת "דירה בהנחה" הוארכה עד 22 באוקטובר
- חדרה: דירות ליד הים ב-2 מיליון שקל - ואולי לא לעוד הרבה זמן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שמענו כבר על כל סוגי המבצעים הקיימים בשוק הנדל״ן למגורים של היום. זה התחיל עם מבצעי ה- שלם 20% עכשיו, כנס לדירה היום. תשלם את היתרה בעוד שנה מהיום (זה מגלם בתוכו הנחה של כ- 5-6% נוספים), או תקח 400 אלף שקל ל׳שיפור הדירה׳ (ריצוף חדש, מטבח נחשק או חניה נוספת). ואפילו לאחרונה מדברים על ׳אאוטלט׳ כמו בחניות בגדים ונעליים.
אישור מזורז להקמת 30.6 אלף דירות בנתיבות, קריית מלאכי ורחובות
הגדלת היצע הדירות, אבל זה לא יפתור את הבעיה בטווח הקצר ובאזורי הביקוש
ועדת השרים לענייני פנים אישרה שורה של מהלכים לקידום בניית עשרות אלפי יח"ד חדשות והתחדשות עירונית. ההחלטות שאושרו היום, מוסרים במשרד השיכון, מהוות נדבך נוסף במדיניות הממשלה להגדלת היצע יחידות הדיור, חיזוק הערים, ותמיכה ברשויות המקומיות באזורי עדיפות לאומית ובמרכז הארץ כאחד. עם זאת, אם משרד השיכון והבינוי ומשרד האוצר לא ימצאו פתרון ליום שאחרי תוכנית דירה להנחה, תהיה בעיה של ביקושים ועודפי ביקוש בשוק הדיור עם עליות מחירים - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
במסגרת ההחלטות שאושרו, יקודמו למעלה מ־30 אלף יחידות דיור חדשות בארבעה מתחמים מרכזיים:
קריית מלאכי, רובע האלה: הכרזה על מתחם מועדף לדיור בהיקף של 6,080 יחידות דיור לצד 450 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר, שיתרמו לפיתוח תעסוקה מתקדמת בעיר.
רחובות, מרכז תמ״ל/2048: תיקון הכרזה לטובת הרחבת שטח התכנית והקמת 2,035 יחידות דיור חדשות במסגרת מהלך התחדשות עירונית כולל במרכז העיר.
נתיבות, העיר הוותיקה: קידום תכנית פינוי־בינוי רחבת היקף בהיקף של 13,000 יחידות דיור, שתאפשר שדרוג משמעותי של השכונות הוותיקות לצד מוסדות ציבור, תעסוקה ושטחים פתוחים.
נתיבות, תמ״ל/2027: תיקון הכרזה והרחבת התכנית לעוד 750 דונם, לצורך הקמת 9,436 יחידות דיור נוספות, בשיתוף רשות מקרקעי ישראל.
סה״כ, אושרו לקידום מזורז תוספת של 30,551 יחידות דיור חדשות ברחבי הארץ
שר הבינוי והשיכון, חיים כץ: "ועדת השרים אישרה היום צעדים משמעותיים להגדלת היצע הדיור בישראל ולחיזוק הערים. אנו ממשיכים לקדם במלוא העוצמה תכנון וביצוע של מתחמים חדשים לצד התחדשות עירונית, מתוך ראייה לאומית ארוכת טווח שתבטיח פתרונות דיור נגישים בכל רחבי הארץ וקידום בנייה חדשה לצד שדרוד מתחמים ותיקים ופיתוח מרכזי תעסוקה."
