נדל"ן בשוק מתאושש: עיר בלב אירופה הקלאסית עם מחירי דירות של דימונה

אתר Bloomberg מסמן יעד השקעה נדל"ני בעיר מאוד תיירותית - עם דירות גם בפחות מ-400 אלף שקל

לירן סהר | 21/05/2015 13:16 (18)

נושאים בכתבה הונגריה מחירי הדירות

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ש-Bizportal פרסם השבוע, מחירה הממוצע של דירה בישראל עמד ברבעון הראשון של 2015 על 1.365 מיליון שקל והשלים עלייה שנתית של 7.34%. מחירי הדירות ושכר הדירה לא עלו באותו השיעור, דבר אשר הפך את התשואה לנמוכה עד לרמת גיחוך בהשוואה למדינות רבות אחרות בעולם - כיום אפילו בבאר שבע קשה להשיג תשואה של 5% על דירה, שלא לדבר על תל אביב ושכנותיה אשר לא פעם מספקות תשואה של 2.5%.

גם מחירי הבתים במרבית בירות אירופה ביצעו ריבאונד בשנים האחרונות, לאחר שחלקן ביצעו צניחה חדה במסגרת המשבר הכלכלי העולמי שהחל ב-2008. אולם עיר אחת עדיין לא ביצעה את הריבאונד – בודפשט, בירת הונגריה. אתר Bloomberg סקר את המתרחש בזירה הנדל"נית בעיר.

השוק המקומי, אשר הוכה קשות בין היתר עקב משבר חוב וזינוק באבטלה, מתחיל להראות סימני חיים ומשקיעים הונגרים וזרים מתחילים לרכוש דירות במחירים נמוכים ממחירי השיא ערב המשבר. המשקיעים נהנים מהנהירה של תיירים לעיר המציעה מסעדות משליין, ברים מיוחדים בבניינים הרוסים ועלות שהייה זולה.

שני משקיעים לדוגמה,רכשו דירת סטודיו ב-2012 באזור התיאטרון והבילויים המרכזי בכ-30 אלף דולר, פיצלו אותה לשתי יחידות והשכירו אותן לתיירים עבור 34 דולר ללילה. הפעולה סיפקה להם תשואה שנתית של 20% מהנכס. המשקיעים מכרו את הנכס השנה ברווח של 120%. התשואה הממוצעת שניתן להשיג בעיר כיום, הנחשבת ליקרה ביותר בהונגריה, עומדת על 5%.

להלן דוגמאות למספר דירות שמוצעות למכירה כעת בלב בודפשט:

דירת 3 חדרים בשטח 69 מ"ר ברובע השביעי מוצעת למכירה בכ-323 אלף שקל
דירת 2 חדרים בשטח 61 מ"ר ברובע השישי, בלב העיר, מוצעת למכירה תמורת כ-370 אלף שקל
דירת 2 חדרים ברובע השישי, 63 מ"ר, ברובע השישי, עם מעלית, בקומה הראשונה, מוצעת למכירה בכ-390 אלף שקל
דירת 3 חדרים בשטח 75 מ"ר, ברובע החמישי, בלב האזור התיירותי, מוצעת למכירה תמורת 516.7 אלף שקל

"תיירים ממערב אירופה מגיעים לכאן וצוחקים מכך שהם יכולים לשכור דירה בסכום כל כך נמוך", אמר המשקיע. "אנחנו גם מחייכים כשאנחנו בוחנים את הרווחים".

מספר המבקרים בעיר עלה ב-15% מ-2010, רובם מגיעים לרובע החמישי המאכלס חנויות בוטיק ומסעדות גורמה, וכן לרבעים השישי והשביעי, הכוללים את הרובע היהודי ואת אזור חיי הלילה.

"הביקוש פשוט עצום" אמר המשקיע יוסף בורוץ, מכונאי בן 32 אשר מכר דירת סטודיו במרכז העיר בכ-206 אלף שקל, 14% יותר מהמחיר שביקש.

ברק שרעבי, מנהל מכירות בסאפלינג קפיטל, המארגנת קבוצות רכישה של משקיעים בבודפשט, אמר: "למי שמאמין בגלים בנדל"ן – אז מה שאנחנו רואים הוא חלק מגל, וכמו שבישראל הגל עלה – גם בהונגריה התחילה העליה, אחרי ירידות משמעותיות שנמשכו שלוש שנים. משקיעים ישראלים רבים שלא רוצים לפספס את העליה רכשו בקבוצות או כיחידים מעל 50 נכסים ברחבי העיר, והתשואות עליהם בשנה האחרונה עומדות על כ-12%".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

לראשונה זה 5 שנים, רשמו מחירי הבתים בהונגריה עליית מחירים: זינקו ב-13% ב-12 החודשים שהסתיימו ברבעון הראשון של 2014. מחירי הבתים במדינה צנחו ב-2008 בעקבות קריסת מטבע הפורינט המקומי.

המחיר הממוצע למ"ר עבור דירת 120 מ"ר משופצת עמד ב-2014 על 1,528 אירו, לפי אתר הגלובל פרופרטי גייד. בפראג המחיר למ"ר עבור דירה דומה כפול ובלונדון הוא גבוה פי 17.

לפני 2008 הונגריה היוותה מגנט למשקיעים בעיקר מאירלנד וספרד, אולם כעת, עם הריבית האפסית, חלק גדול מהמשקיעים הם הונגרים: הריבית למשכנתא ל-20 שנה בסכום של כ-140 אלף שקל עומדת כיום על 4.3% ולפי הבנק המרכזי של המדינה היקף המשכנתאות נסק 58% ב-2014, אולם עדיין מדובר ב-72% פחות בהשוואה ל-2008.

דירת 107 מ"ר נרכשה ב-307 אלף שקל

"המחירים נמוכים בצורה מגוחכת", אומרים משקיעים שרכשו דירת 107 מ"ר ב-307 שקל, חילקו אותה ל-5 דירות סטודיו ומכרו למשקיעים מבלרוס. ברשותם 15 דירות בעיר שמושכרות לתיירים.

כלכלת הונגריה צמחה, לפי נתוני האיחוד האירופי ב-2014 ב-3.6%, שיפור משמעותי בהשוואה לצמיחה של 1.5% ב-2013. האבטלה במדינה ירדה מ-10.2% ב-2013 ל-7.7% ב-2013. המדינה החלה לצאת מהמיתון בתחילת 2013, אולם היא עדיין סובלת מחוב של 76.9%, ונהנית מהשקעות מועטות יחסית. תחזית הצמיחה ל-2015 עומדת על 2.8% ושיעור האבטלה צפוי לרדת ל-6.8%.

אך לא הכול ורוד: חלק גדול מהבניינים בעיר במצב מאוד מוזנח ולא פעם הם מלאים בגרפיטי. העיר משתפצת אומנם, אך לא פעם באופן ממש ירוד. כמו כן, בניגוד למקומות אחרים באירופה אין מדובר בעיר קלה לעשיית עסקים - רבים אינם דוברי אנגלית ורמת הבירוקרטיה בחלק מהמקרים לא השתנתה רבות מזו של התקופה הקומוניסטית, דבר אשר עשוי להוציא מהכלים משקיעים הרגילים לסטנדרטים מערביים של עשיית עסקים.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(18):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

15.
א 27/05/2015 16:55
הגב לתגובה זו
ידוע שבבודפשט "מאד אוהבים יהודים", בעיקר בעלי כסף ונדלן בודפשט היא מולדת האנטישמיות המודרנית ועד היום ההונגריה נחשבת למדינה הכי אנטישמית בעולם . תשאלו עולים מהונגריה וניצולי שואה עם כמה כסף הצליחו לצאת משם
14.
דב מוסקו 25/05/2015 09:20
הגב לתגובה זו
היזהרו מהונגריה בחיים לא תצליחו לממש כשתירצו מדינה לא ידידותית בלשון המעטה
משקיע ממורמר 14/07/2017 16:34
הגב לתגובה זו
לצערי הרב ניסיתי והפסדתי! שילמתי לחברה המנהלת בארץ -עשרות אלפי שקלים עבור רכישת הדירה שלי (דמי ניהול ויזמות הם קוראים לזה) ,ציפיתי שהכסף יחזור אלי בדמי השכירות כל חודש-אך בפועל מעמיסים ככ הרבה הוצאות כל חודש על הדירה שלי -שגם בעוד כמה שנים -לא אכסה עם דמי השכירות נטו המועטים שמגיעים אלי את ההוצאה הראשונית שלי ניסיתי לממש את הנכס בהונגרייה-ואולי כך לכסות את ההוצאות שלי ע"י הרווח שיווצר מעליית ערך הנכס-אך זה בלתי אפשרי !! כנראה שרק אנחנו הישראלים פראיירים- ואין כלל ביקוש לדירות הללו עי המקומיים שם אני תקוע עם הנכס- החברה המנהלת פה בארץ-שרדפה וחיזרה אחרי שאכנס לעיסקה הזו--לא רואה אותי ממטר לאחר שחתמתי על העסקה ,ולא מפסיקה להעמיס על הדירה שלי כל חודש הוצאות שיפוצים,הוצאות משכורות ועוד הוצאות שגם השטן לא יכול היה לחשוב עליהם
מי החברה עליה אתה מלין (ל"ת)
גבריאל 14/08/2017 11:03
13.
שף 24/05/2015 21:12
הגב לתגובה זו
מצב המדינה הקרובה הזו לא טוב בהרבה מיוון
12.
לימבו 23/05/2015 11:19
הגב לתגובה זו
האוכלוסיה באירופה מצטמקת, והביקושים הולכים ויורדים. .
11.
שרון 22/05/2015 20:08
הגב לתגובה זו
בעיירה קטנה ויפהפיה ; 100 מטר מהדנובה.3 חדרים 2 קומות + כמעט דונם .325,000 שח Eurobreeze at gmail
10.
דימונאי מתובסל 22/05/2015 08:43
הגב לתגובה זו
אז למה ללכת רחוק?..ועוד לקבל נאצים על הראש..
9.
מטורף!! 22/05/2015 08:42
הגב לתגובה זו
על מי אתם מנסים לעבוד?..זה כמו למכור לתיירים מחו"ל דירות בדימונה,ירוחם,ושדרות,בדיוק אותו דבר!..אותה חרא!!!..רק משוגע יילך לגור שם.
8.
יריב 21/05/2015 18:45
הגב לתגובה זו
יוביק האנטישמית והמצליחה מאד היא גירסה חדשה וקטלנית לצלב החץ. אלה ממשיכי דרכם של אותם אנטישמים ששרפו בתי ילדים יהודים בעודם בחיים. מישהו עוד רוצה לעשות שם תשואה גבוהה?
7.
basta, stop 21/05/2015 16:13
הגב לתגובה זו
Why is tit all about speculating, manipulating etc etc We can and should do better than this !!!
6.
אלון 21/05/2015 15:48
הגב לתגובה זו
אין עלה דימונאים
בדימונה זה המקום היחיד שהמדינה מחלקת (ל"ת)
חינם גלולות לוגול 21/05/2015 18:36
הגב לתגובה זו
5.
וילי 21/05/2015 15:08
הגב לתגובה זו
נותן להם לנהל את העסקים בגרמניה , ולוקח תשואות בארץ.
4.
מה המצב בפראג? (ל"ת)
פבל 21/05/2015 14:39
הגב לתגובה זו
3.
את השכנים האנטישמים מקבלים בחינם! (ל"ת)
בא 21/05/2015 14:28
הגב לתגובה זו
2.
להאמין לכתבות כאן זה כמו להאמין ל- ג. יפית. (ל"ת)
ד. יפית 21/05/2015 13:53
הגב לתגובה זו
1.
שישקו 21/05/2015 13:42
הגב לתגובה זו
אל תעזו להתקרב למקום הזה! אם ישמעו שבעל הדירה יהודי הלך עליכם!

צילום: דני שם טוב דוברות

חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?

אדיר בן עמי | 19/12/2025 01:20

נושאים בכתבה שכר דירה מס על שכר דירה

משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.

העלמות מס במיליארדים

רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.

ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.

שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.

שלושה מסלולי מיסוי

מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"

להמשך הכתבה לחץ כאן