כשאמיר כהן, קבלן ותיק מתל אביב, ביקר לראשונה באתר בנייה בצ'אנגשה שבסין, הוא לא האמין למראה עיניו. מול עיניו התרומם בניין של 30 קומות תוך 15 ימים בלבד. "חשבתי שמדובר בתעלול פרסומי", הוא מספר, "עד שראיתי את זה במו עיניי. הם מרימים שלוש קומות ביום כאילו מדובר במשחק לגו ענק".

הנתון הזה אינו חריג. בניין מגורים טיפוסי של 20 קומות בסין נבנה ומאוכלס תוך 4-6 חודשים מתחילת העבודות. בישראל, אותו פרויקט בדיוק ייקח 5-7 שנים מרגע הגשת הבקשה להיתר ועד מסירת המפתחות לדיירים. גם אם נתעלם מהביורוקרטיה הישראלית הידועה לשמצה ונתמקד רק בזמן הבנייה הפיזי, הפער עצום: 2.5-3 שנים בישראל לעומת חודשים בודדים בסין.

מה עומד מאחורי הפער הדרמטי הזה? התשובה נעוצה במהפכה טכנולוגית שסין מובילה בעשור האחרון - מהפכת הבנייה המתועשת, שהופכת את תעשיית הבנייה ממלאכת כפיים מסורתית לתעשייה מודרנית. בעוד שבישראל עדיין בונים בניינים באותה שיטה כמו לפני 50 שנה - לבנה על לבנה, בלוק על בלוק, תחת השמש הקופחת או הגשם הסוחף - בסין הפכו את אתרי הבנייה למפעלי הרכבה מתוחכמים.

המהפכה שמתחילה במפעל

כדי להבין את עומק השינוי, צריך להבין מהי בעצם בנייה מתועשת. במקום לבנות את הבניין באתר מאפס, מייצרים את רוב הרכיבים במפעל בתנאים מבוקרים. קירות שלמים נוצקים בתבניות מדויקות, כשבתוכם כבר מותקנות צנרת המים והביוב, תעלות החשמל, ואפילו החלונות והדלתות. רצפות שלמות מגיעות מוכנות עם מערכות חימום תת-רצפתי מובנות. תקרות מיוצרות עם תאורה ומיזוג אוויר משולבים.

התהליך מתחיל במפעל ענק שנראה יותר כמו מפעל רכב מאשר אתר בנייה. בקווי ייצור ממוחשבים, עובדים מייצרים מודולים - יחידות בנייה שלמות שיכולות להיות חדר, דירה שלמה או אפילו קומה שלמה. בזמן שהמודולים מיוצרים במפעל, באתר הבנייה עצמו מכינים רק את היסודות. ברגע שהיסודות מוכנים והמודולים מגיעים מהמפעל, מתחיל שלב ההרכבה - תהליך מהיר ומדויק שבו מנופים מרימים את המודולים למקומם, עובדים מחברים אותם זה לזה, ותוך ימים ספורים הבניין עומד על תילו.

בחודש אפריל האחרון, נערכה מכירת פריסייל רחבת היקף בשכונת הרובע הבינלאומי בלוד. השיווק בשכונה הזאת התמקד בכמה רבדים: תחנת רכבת אחת מתל אביב, דירת 3 חדרים במרכז ב-2 מיליון שקל, פארק חדש, תנאי תשלום 90/10 ובעיקר - אווירה של מושב, כי השכונה נבנתה על שטחי מושב ניר צבי. הדירות נחטפו. 2 מיליון שקל ל-3 חדרים. הרובע הבינלאומי (רייסדור)​

המחירים חצו את הרף

אחרי שהמעגל השלישי חצה את רף ה-2 מיליון של לדירות 3 חדרים, הגיעה חברת רייסדור של יקי רייסנר, מי שמוכר גם כמפיק הסרט "בחורים טובים", והכריזה שהיא בונה כמעט 200 יחידות בעוד 6 בנינים, מהם 4 בנייני בוטיק. המחיר: סביב 2.8 מיליון שקל לחמישה חדרים (127 מ"ר, 22 אלף שקל למ"ר) עם הטבת 10/90 - מחיר שקשה למצוא היום במרכז הארץ, וזו הסיבה שבגללה המחירים בלוד ורמלה השכנות עולים. לוד עוברת מתיחת פנים רצינית - היא אמורה לשלש את גודלה, גם בשל שכונת נופי בן שמן, אבל החלק המעניין הוא הרובע הבינלאומי - שם אמורות לקום מעל עשרת אלפים יחידות בסוף התהליך. אם בשנה שעברה הכרזנו כאן כי המחירים בלוד נעים סביב 2.2-2.3 לדירת 4 חדרים, 5 חדרים סביב 2.7, אז בחלק מהפרויקטים עלו המחירים בעוד כמאה אלף שקל וההערכה היא שתוך שנתיים נראה שכונה בהתהוות.

שכונה להשכרה

מה שמעניין בשכונה הזאת, ודי נדיר ביחס לשכונות אחרות בישראל, הוא העובדה שהשכונה תוכננה בין היתר על ידי חברת "דירה להשכיר", כך ש-30% מהדירות, כ-3,500 אמורות להיות לדיור להשכרה לטווח ארוך - מה שאמור להפוך את האזור לגדול ביותר מבחינת היצע הדירות להשכרה. אין עוד שכונה כזאת בישראל. בנוסף, השכונה תכלול גם שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף גדול ותחנת גני אביב של הרכבת, בצירוף גישה מהירה לכבישים ראשיים כמו 44, 1 ו- 40, באמצעות כביש 200 העובר לאורך השכונה, אמורה לגרום לעליית מחירים. כדי להבין מה קרה למחירים בשכונה, חזרנו ל-2021. קבוצת רם אדרת זכתה במכרז בשכונה ואז היא הצהירה כי מחיר לדירת 5 חדרים בפרויקט שלה צפוי להתחיל מ-2.25 מיליון שקל, לעומת מחיר של 2.8 מיליון שקל בשכונה היום. אגב, מחירי דירות הגן יקרים בהרבה - 3.6 מיליון שקל לדירה דומה, רק עם גינה. פנטהאוז של 153 מ"ר יעלה 4.1 מיליון שקל (26,800 למ"ר) אחרי הנחה. אגב, חברת שבירו מוכרת 3 חדרים הרבה מעבר לרף של 2 מיליון שקל. מחיר דירה כזאת יהיה 2.21 מיליון שקל.

   

הרובע הבינלאומי לוד (רייסדור) 

 חשוב להדגיש כי למרות שהמחירים כאן נראים זולים ביחס למכרז, הם עדיין יקרים מהממוצע בלוד - 20 אלף שקל למ"ר. ועוד הערה על לוד - אחיסמך, נופי בן שמן, או הרובע הבינלאומי (לולא הבירור, היינו חושבים שמדובר בפרויקט חדש בכיכר המדינה) - לא משנה איך תקראו לזה, עדיין מדובר בשכונה בלוד. 

לא שזה רע, אבל בחלק מהפרסומים נתקלנו בניסיונות של החברות להעלים את המידע הזה מאיתנו. אם מישהו חשב שכך אפשר לשווק, הוא כנראה צודק - תראו איזו אימפריה קטנה קמה לה באור ים, המושבה הציורית ליד קיסריה, שהיא למעשה בסך הכל שכונה חדשה באור עקיבא. לא כולם ערים לכך ועובדה - השכונה הזאת מכרה דירות כמו לחמניות בתחילת השיווק. מחירי עסקאות אחרונות ברובע הבינלאומי, לוד: דירה על הנייר; 81 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4 - 2.19 מיליון שקל (‏27,037  למ"ר) דירה על הנייר; 108 מ"ר, 4 חדרים, קומה 6 - 2.83 מיליון שקל (‏26,171 ‏למ"ר) דירה על הנייר; 108 מ"ר, 4 חדרים, קומה 6 - 2.82 מיליון שקל (‏26,111 ‏למ"ר) דירה על הנייר; 108 מ"ר, 4 חדרים, קומה 6 - 2.8 מיליון שקל (‏25,940 ‏למ"ר) דירה על הנייר; 81 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 2.1 מיליון שקל (‏25,883 ‏למ"ר)  

• תושבי מודיעין נוהרים ללוד? 40% מרוכשי הדירות ברובע הבינלאומי מגיעים ממודיעין
• מה מסתתר מאחורי העלייה במחירי הדירות בלוד?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7