השקעות נדל״ן בקפריסין: דירה חדשה או יד שנייה – מה באמת משתלם למשקיע הישראלי?

מאחורי הביטוי "השקעות נדל״ן בקפריסין" נמצאים שני שווקים שונים. מצד אחד פרויקטים חדשים שנמכרים מיזם, לעיתים לפני תחילת הבנייה. מצד שני דירות ובתים קיימים שאפשר לראות, לבדוק ולהשכיר.

השאלה איפה התשואה גבוהה יותר חשובה, אבל היא רק ההתחלה. צריך להבין כמה כסף יושקע בפועל, מתי מתחילה ההכנסה ומה יישאר בידי הרוכש בעוד כמה שנים.

נכס חדש: פריסת תשלומים ופוטנציאל עד המסירה

התשלומים נפרסים בהתאם להסכם, ולעיתים לפי התקדמות הבנייה, במקום להעביר את כל הסכום ביום אחד. זה עוזר למשקיע לתכנן את התזרים גם אם אין לו את כל הכסף היום.

לדברי איתי ארז, מייסד Winest Group, רכישה בשלב מוקדם נעשית ברוב המקרים במחיר נמוך ממחירי השיווק בשלבים מתקדמים. זהו פוטנציאל להשבחה ולא הבטחה, עלייה במחירון היזם לא בהכרח משקפת מחיר שבו אפשר למכור בפועל.

יש גם אפשרות להתאמות בנכס, בהתאם לשלב הבנייה ולהסכמת היזם. הבנייה לפי תקנים עדכניים, והדירוג האנרגטי מקל על עלות החשמל. בשנים הראשונות צפויים פחות תיקונים והחלפות מערכות.

המחיר הוא זמן. עד המסירה אין הכנסה מהנכס, ויש להביא בחשבון עיכובים אפשריים, מצב היתרים ויכולת היזם להשלים.

"רכישה על הנייר יכולה להיות עסקה מצוינת, אבל לא בוחרים פרויקט לפי ההדמיה", אומר ארז. "בודקים מי היזם, מה כבר מסר, מה מצב ההיתרים ואיך בנוי לוח התשלומים".

יד שנייה: רואים בעיניים ומתחילים להניב

כאן אפשר לבדוק את הבניין, הרחוב והתחזוקה בפועל. אם הדירה מוכנה, אפשר להשכיר סמוך להשלמת הרכישה, ולעיתים כבר יש שוכר.

אפשר גם להסתמך על היסטוריה: שכר דירה שהתקבל, תקופות ללא שוכר, מצב נכסים דומים בסביבה.

• ילד עם צרכים מיוחדים נותר בלי מענה - קווי חופשה תשלם
• ישראל מקדמת ברית סייבר ואנרגיה עם ארה"ב, יוון וקפריסין: המפגש הבא בירושלים

מנגד, מחיר אטרקטיבי יכול להגיע עם שיפוץ, מערכות ישנות או ליקויים. צריך לבדוק גם את הבניין ואת ההוצאות המשותפות, ולא להסתפק במטבח יפה ובקירות צבועים.

היתרון ברור: רואים מה קונים, מקבלים שכירות מהרגע הראשון, והתשואה ברוטו בדרך כלל גבוהה יותר.

יש מחיר בפרסום ויש את ההוצאות הנלוות

בנכס חדש מיזם חל מע״מ בשיעור 19%. מסלול מופחת של 5% מיועד למגורים ראשיים וקבועים, בכפוף לתנאים ולמגבלות, ומשקיע שקונה להשכרה לא צריך לבסס עליו תקציב.
לא כולם קונים דירה בקפריסין כדי להשכיר אותה. יש גם משפחות שרוכשות בית למגורים כחלק מתהליך רילוקיישן לקפריסין. כשהנכס מיועד למגורים הראשיים והקבועים של הרוכש, עשויה להיות זכאות למע״מ מופחת של 5%, בכפוף לתנאים ולמגבלות שבחוק. 

בעסקת יד שנייה שלא חייבת במע״מ חלים דמי העברת בעלות במדרגות של 3%, 5% ו-8%. לפי מחלקת רישום המקרקעין הקפריסאית קיימת בהם הפחתה של 50% על רוב הנכסים בכפוף לחריגים. ברכישה משותפת (בעל ואישה כדוגמא) החישוב נעשה לפי חלקו של כל רוכש, ועשוי להפחית את הסכום.

מס הבולים בוטל לגבי חוזים שנחתמו מ-1 בינואר 2026.

לפי ניסיון ארז, שכר הטרחה המשפטי נע סביב 0.75% עד 1% ממחיר הנכס בתוספת מע״מ, בהתאם לשירות. לכך מצטרפים בדיקה טכנית, ריהוט, מיזוג ושיפוץ לפי הצורך. מי שבוחן השקעות נדל״ן בקפריסין צריך להשוות את העלות הכוללת על אותו בסיס.

בדיקת הבעלות: חדש ויד שנייה דורשים בדיקות שונות

בנכס חדש לא תמיד קיים עדיין שטר בעלות נפרד לדירה. לדברי ארז התהליך עשוי להימשך כשנתיים עד שלוש לאחר המסירה, ולעיתים להתארך, בהתאם לפרויקט, לאישורים ולרישום. מסירת המפתח אינה מועד העברת הבעלות.

אחת ההגנות המרכזיות היא הפקדת חוזה המכר במחלקת רישום המקרקעין בתוך התקופה הקבועה בחוק. במקביל, עורך הדין צריך לבדוק בעלות, שעבודים, היתרים ואיך תושלם ההעברה.

"בנכס יד שנייה, תפקידו של עורך הדין הוא לוודא שהנכס נקי משעבודים ומחובות ושאפשר להעביר את הבעלות", אומר ארז. "נכס בן יותר מחמש שנים בלי נסח טאבו נפרד הוא דגל אדום מבחינתי. אני לא מתקרב בלי להבין בדיוק למה הרישום לא הושלם".

מקרה מהשטח: כשהפער בתשואה הצטמצם

לקוח ביקש יד שנייה, בין היתר כדי להימנע מהמע״מ על חדש. אחרי שבחנו יותר משמונה נכסים בלימסול ובפאפוס, מצאנו דירת חדר שינה וסלון בלימסול בכ-255 אלף אירו כולל דמי העברה, עם שוכר ששילם 1,500 אירו בחודש.

על הסכום הזה התשואה ברוטו הייתה כ-7.1%. אחרי כ-15 אלף אירו לעורך דין, תרגומים וריהוט, העלות הגיעה ל-270 אלף והתשואה ברוטו לכ-6.7%.

ואז הגיעה בדיקת המהנדס. בשלב זיכרון הדברים, הדוח גילה ליקוי שהוסתר בשיפוץ קוסמטי, ועלות התיקון הוערכה בכ-25 אלף אירו. העלות הכוללת עלתה ל-295 אלף והתשואה ברוטו ירדה לכ-6.1%. תשואה מעולה בעולמות הנדל״ן, במיוחד בהשוואה לישראל.

הבניין משנת 2005, ובסביבתו נבנים פרויקטים חדשים. "מניסיוני", אומר ארז, "זה שיקול שצריך לחשוב עליו, כי דיירים איכותיים יעדיפו ברוב המקרים לשכור נכס חדש על פני ישן."

הלקוח בחר לבסוף דירה חדשה בפאפוס, שני חדרי שינה וסלון: 275 אלף אירו בתוספת מע״מ 19%, ועם עורך דין, תרגומים וריהוט, 342,500 אירו בסך הכול. שכר הדירה הצפוי הוערך ב-1,700 אירו בחודש, כ-6.0% ברוטו. נכסים באזור מושכרים בין 1,600 ל-1,900 אירו.

ביד שנייה מדובר בשכירות קיימת, ובחדש בתחזית. ליד שנייה היה גם יתרון אפשרי של כ-18 אלף אירו שכירות ברוטו בשנת ההמתנה, בהנחה שההשכרה הייתה נמשכת ללא הפרעה.

למרות זאת בחר הלקוח בדירה החדשה והגדולה יותר. כיום, כשנה אחרי, היא לקראת מסירה, ולדברי ארז נכסים דומים באזור מוצעים בכ-300 אלף אירו בתוספת מע״מ. אלה מחירי שיווק, לא רווח שמומש. הנכסים סביב דירת היד שנייה מוצעים ב-250 עד 260 אלף, לפני בדיקת מצבם.

"הלקוח הבין שאחוז לפה או לפה לא יעשה אותו עשיר", אומר ארז. "לפעמים צריך להסתכל כמה שנים קדימה, ועל כמה פרמטרים כמו סוג השוכרים, כמה מהר מוצאים אותם ולא רק על התשואה הפסיבית בשנתיים הראשונות".

מעבר לאחוז שמופיע במצגת

לדברי ארז, בעסקאות להשכרה ארוכת טווח שליוותה Winest Group ניתן לראות תשואות ברוטו של כ-5% עד 7%, כשנכסי יד שנייה מספקים לרוב את התשואה הפסיבית הגבוהה ביותר, בלי חישוב ההשבחה. אבל ברוטו אינו הסכום שנשאר בכיס: יש ניהול, ביטוח, תחזוקה, תקופות ללא שוכר ומיסוי.

גם בבחינת דירות למכירה בלימסול צריך לבדוק את השכונה, המפרט וקהל השוכרים ולא רק לרכוש נכס במחיר "אטרקטיבי".

מי שרוצה הכנסה מיידית כנראה ינסה לאתר נכס יד שנייה. מי שמוכן להמתין ומייחס משקל למצב הנכס לאורך זמן צריך להסתכל על פרויקט חדש שנבדק היטב, בגלל פוטנציאל ההשבחה ואיכות השוכרים.

איתי ארז וצוות Winest Group פועלים בקפריסין מתחילת 2022 וליוו יותר מ-200 משפחות וזוגות ברכישת נדל״ן, ברילוקיישן או בשילוב ביניהם.

המידע כללי ואינו ייעוץ השקעות, משפטי או מיסויי. הדוגמה מתייחסת לעסקה מסוימת; תחזיות שכירות והשבחה אינן מובטחות. העלויות והמיסוי תלויים בעסקה וברוכש. לפני רכישה יש לקבל ייעוץ מקצועי עצמאי.

כתבה שיווקית בשיתוף Winest Group

להשארת פרטים לשיחה עם איתי ארז, לחצו כאן.