גבעת שמואל: אושרה תכנית להתחדשות עירונית בשכונת גיורא
מדובר בהריסה של 22 מבנים ותיקים ובנייה מרקמית בגובה של 10 קומות לצד מגדלים בני 25-30 קומות. וגם, שכונת מגורים חדשה באום אל פאחם תכלול 5,000 דירות
הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל), שמטרתה אישור תוכניות נרחבות למגורים בלוח זמנים הדוק, אישרה להפקדה תכנית להתחדשות עירונית בשכונת גיורא שבגבעת שמואל הכוללת 1,700 יחידות דיור. מדובר בהריסה של 22 מבנים ותיקים בהם 552 יחידות דיור ובניית מבנים בבנייה מרקמית בגובה של 10 קומות לצד מגדלים בני 25-30 קומות תוך שמירה על תמהיל מגוון של יח"ד קטנות וגדולות. התכנית מתחלקת בין שלושה מתחמים לאורך רחוב הנשיא: מתחם גיורא המיועד לפינוי בינוי ובו משולבים גם שטחים למבני ציבור ותעסוקה, המתחם המזרחי המיועד כקרקע להשלמה ובו מתוכננים מבנים חדשים ושטח ציבורי פתוח, ומתחם נוסף בו מתוכננים מבני מגורים ושטחים למבני ציבור. במסגרת התכנית גם חזית מסחרית רציפה לאורך רחוב הנשיא, גינות פנימיות וכיכר עירונית על הציר המרכזי. אום אל פאחם: שכונה חדשה במתחמי איחוד וחלוקה תכנית נוספת שהחליטה הותמ"ל להפקיד כוללת הקמתן של 5,000 יחידות דיור בשכונת מגורים חדשה באום אל פאחם. מיקומה בדרום מזרח העיר ובסמוך לכביש 65. תמהיל הבנייה המוצע מגוון בגבהים של 9-6 קומות. עוד מוצעים בתכנית שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף של 140,000 מ"ר לאורך כביש 65. התכנית כוללת מתחמי איחוד וחלוקה תוך איזון כלכלי בין בעלי הקרקע דבר במטרה לאפשר את מימושה המהיר. בכך תוחלף תכנית קודמת שלא כללה איחוד וחלוקה ולכן לא אפשרה את הבנייה מכוחה. כמו כן, התכנית נגזרת מתכנית מתאר כוללנית של העיר שהופקדה בשנת 2016. התוכנית קודמה על ידי עיריית אום אל פאחם ונערכה על ידי צוות הכולל מס' אדריכלים בראשות אדריכל עומרי ילין.
בנייה מתועשת (גרוק)כך בונים בניין בחודש: למה בסין כן ובישראל לא?
בעוד שסין מקימה בניין מגורים של 30 קומות ב-15 ימים, בישראל אותו פרויקט ייקח 5-7 שנים. הסיפור המדהים של טכנולוגיית הבנייה המתועשת שמשנה את פני העולם ומוזילה את מחירי הדירות - ומדוע ישראל נשארת מאחור
בנייה מתועשת כשאמיר כהן, קבלן ותיק מתל אביב, ביקר לראשונה באתר בנייה בצ'אנגשה שבסין, הוא לא האמין למראה עיניו. מול עיניו התרומם בניין של 30 קומות תוך 15 ימים בלבד. "חשבתי שמדובר בתעלול פרסומי", הוא מספר, "עד שראיתי את זה במו עיניי. הם מרימים שלוש קומות ביום כאילו מדובר במשחק לגו ענק".
הנתון הזה אינו חריג. בניין מגורים טיפוסי של 20 קומות בסין נבנה ומאוכלס תוך 4-6 חודשים מתחילת העבודות. בישראל, אותו פרויקט בדיוק ייקח 5-7 שנים מרגע הגשת הבקשה להיתר ועד מסירת המפתחות לדיירים. גם אם נתעלם מהביורוקרטיה הישראלית הידועה לשמצה ונתמקד רק בזמן הבנייה הפיזי, הפער עצום: 2.5-3 שנים בישראל לעומת חודשים בודדים בסין.
מה עומד מאחורי הפער הדרמטי הזה? התשובה נעוצה במהפכה טכנולוגית שסין מובילה בעשור האחרון - מהפכת הבנייה המתועשת, שהופכת את תעשיית הבנייה ממלאכת כפיים מסורתית לתעשייה מודרנית. בעוד שבישראל עדיין בונים בניינים באותה שיטה כמו לפני 50 שנה - לבנה על לבנה, בלוק על בלוק, תחת השמש הקופחת או הגשם הסוחף - בסין הפכו את אתרי הבנייה למפעלי הרכבה מתוחכמים.
המהפכה שמתחילה במפעל
כדי להבין את עומק השינוי, צריך להבין מהי בעצם בנייה מתועשת. במקום לבנות את הבניין באתר מאפס, מייצרים את רוב הרכיבים במפעל בתנאים מבוקרים. קירות שלמים נוצקים בתבניות מדויקות, כשבתוכם כבר מותקנות צנרת המים והביוב, תעלות החשמל, ואפילו החלונות והדלתות. רצפות שלמות מגיעות מוכנות עם מערכות חימום תת-רצפתי מובנות. תקרות מיוצרות עם תאורה ומיזוג אוויר משולבים.
התהליך מתחיל במפעל ענק שנראה יותר כמו מפעל רכב מאשר אתר בנייה. בקווי ייצור ממוחשבים, עובדים מייצרים מודולים - יחידות בנייה שלמות שיכולות להיות חדר, דירה שלמה או אפילו קומה שלמה. בזמן שהמודולים מיוצרים במפעל, באתר הבנייה עצמו מכינים רק את היסודות. ברגע שהיסודות מוכנים והמודולים מגיעים מהמפעל, מתחיל שלב ההרכבה - תהליך מהיר ומדויק שבו מנופים מרימים את המודולים למקומם, עובדים מחברים אותם זה לזה, ותוך ימים ספורים הבניין עומד על תילו.
הרובע הבינלאומי בלוד: ת"א במרחק תחנת רכבת - אבל הדירה בחצי מחיר
2 מיליון שקל ל-3 חדרים. הרובע הבינלאומי (רייסדור) המחירים חצו את הרף
אחרי שהמעגל השלישי חצה את רף ה-2 מיליון של לדירות 3 חדרים, הגיעה חברת רייסדור של יקי רייסנר, מי שמוכר גם כמפיק הסרט "בחורים טובים", והכריזה שהיא בונה כמעט 200 יחידות בעוד 6 בנינים, מהם 4 בנייני בוטיק. המחיר: סביב 2.8 מיליון שקל לחמישה חדרים (127 מ"ר, 22 אלף שקל למ"ר) עם הטבת 10/90 - מחיר שקשה למצוא היום במרכז הארץ, וזו הסיבה שבגללה המחירים בלוד ורמלה השכנות עולים. לוד עוברת מתיחת פנים רצינית - היא אמורה לשלש את גודלה, גם בשל שכונת נופי בן שמן, אבל החלק המעניין הוא הרובע הבינלאומי - שם אמורות לקום מעל עשרת אלפים יחידות בסוף התהליך. אם בשנה שעברה הכרזנו כאן כי המחירים בלוד נעים סביב 2.2-2.3 לדירת 4 חדרים, 5 חדרים סביב 2.7, אז בחלק מהפרויקטים עלו המחירים בעוד כמאה אלף שקל וההערכה היא שתוך שנתיים נראה שכונה בהתהוות.שכונה להשכרה
מה שמעניין בשכונה הזאת, ודי נדיר ביחס לשכונות אחרות בישראל, הוא העובדה שהשכונה תוכננה בין היתר על ידי חברת "דירה להשכיר", כך ש-30% מהדירות, כ-3,500 אמורות להיות לדיור להשכרה לטווח ארוך - מה שאמור להפוך את האזור לגדול ביותר מבחינת היצע הדירות להשכרה. אין עוד שכונה כזאת בישראל. בנוסף, השכונה תכלול גם שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף גדול ותחנת גני אביב של הרכבת, בצירוף גישה מהירה לכבישים ראשיים כמו 44, 1 ו- 40, באמצעות כביש 200 העובר לאורך השכונה, אמורה לגרום לעליית מחירים. כדי להבין מה קרה למחירים בשכונה, חזרנו ל-2021. קבוצת רם אדרת זכתה במכרז בשכונה ואז היא הצהירה כי מחיר לדירת 5 חדרים בפרויקט שלה צפוי להתחיל מ-2.25 מיליון שקל, לעומת מחיר של 2.8 מיליון שקל בשכונה היום. אגב, מחירי דירות הגן יקרים בהרבה - 3.6 מיליון שקל לדירה דומה, רק עם גינה. פנטהאוז של 153 מ"ר יעלה 4.1 מיליון שקל (26,800 למ"ר) אחרי הנחה. אגב, חברת שבירו מוכרת 3 חדרים הרבה מעבר לרף של 2 מיליון שקל. מחיר דירה כזאת יהיה 2.21 מיליון שקל.
הרובע הבינלאומי לוד (רייסדור)
חשוב להדגיש כי למרות שהמחירים כאן נראים זולים ביחס למכרז, הם עדיין יקרים מהממוצע בלוד - 20 אלף שקל למ"ר. ועוד הערה על לוד - אחיסמך, נופי בן שמן, או הרובע הבינלאומי (לולא הבירור, היינו חושבים שמדובר בפרויקט חדש בכיכר המדינה) - לא משנה איך תקראו לזה, עדיין מדובר בשכונה בלוד.
לא שזה רע, אבל בחלק מהפרסומים נתקלנו בניסיונות של החברות להעלים את המידע הזה מאיתנו. אם מישהו חשב שכך אפשר לשווק, הוא כנראה צודק - תראו איזו אימפריה קטנה קמה לה באור ים, המושבה הציורית ליד קיסריה, שהיא למעשה בסך הכל שכונה חדשה באור עקיבא. לא כולם ערים לכך ועובדה - השכונה הזאת מכרה דירות כמו לחמניות בתחילת השיווק. מחירי עסקאות אחרונות ברובע הבינלאומי, לוד: דירה על הנייר; 81 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4 - 2.19 מיליון שקל (27,037 למ"ר) דירה על הנייר; 108 מ"ר, 4 חדרים, קומה 6 - 2.83 מיליון שקל (26,171 למ"ר) דירה על הנייר; 108 מ"ר, 4 חדרים, קומה 6 - 2.82 מיליון שקל (26,111 למ"ר) דירה על הנייר; 108 מ"ר, 4 חדרים, קומה 6 - 2.8 מיליון שקל (25,940 למ"ר) דירה על הנייר; 81 מ"ר, 3 חדרים, קומה 2 - 2.1 מיליון שקל (25,883 למ"ר)
