קבינט הדיור מקפיא את שוק הנדל"ן: מע"מ 0% מול מחיר מטרה
לפני כשבועיים אישר קבינט הדיור, בראשותו של שר האוצר יאיר לפיד, את יוזמתו להעניק פטור ממע"מ לרוכשי דירות חדשות, אשר מחירן לא יעלה על 1.6 מיליון ש', מחיר הכולל מע"מ בשיעור של 18%.הטבת פטור ממע"מ תלויה בעמידה בקריטריונים מסוימים, כגון שרות צבאי, מצב משפחתי וכו'. על פי ההערכות בשוק, קריטריונים אלה נוגעים לכ-15% מרוכשי הדירות, כאשר ככל הנראה, בשבועות הקרובים, בעקבות לחצים פוליטיים, יורחבו ויכללו חלקים נוספים בציבור אשר יהיו זכאים להטבה זו.
יוזמה נוספת, אשר אושרה בקבינט הדיור, הינה "מחיר מטרה". בסיס ההצעה מדבר על קיום מכרזים חדשים עבור הקבלנים ע"י המדינה, מכרזים אשר יתייחסו למחיר למ"ר קבוע של רוב הדירות בפרויקט. מדובר על מחיר שיהיה נמוך בכ-20% מהמחיר החציוני למ"ר של דירות במתחם מסוים. מדובר על כך ש-80% מהדירות, שייבנו בפרויקטים שהוגדרו מראש, יימכרו על בסיס אותו מחיר מטרה, שהוא כמובן הנמוך ביותר באותו פרויקט, בעוד שיתר הדירות בפרויקט יימכרו בשוק החופשי ללא הגבלת מחיר. כמו כן, גם הזכאות ל"מחיר מטרה" דורשת עמידה בקריטריונים מסוימים וביניהם דרישה כי רוכשי הדירה יהיו מחוסרי דירה במעמד רכישת הדירה, או משפרי דיור, אשר יתחייבו למכור את הדירה שבבעלותם בתוך פרק זמן קבוע.
המשותף לשתי התוכניות ששתיהן אינן מיועדות לכאלו המוגדרים "משקיעים", כלומר למעוניינים להחזיק בבעלותם מעל לדירה אחת.
אין ספק שהממשלה הנוכחית החליטה על מלחמת חורמה בעליית מחירי הדיור, אשר על פי לפיד עלו מאז שנת 2009 ב-64%, במה שכינה השר "שיטה". כצפוי רגע לאחר שאושרו שתי ההצעות בקבינט, הצעות אשר אמורות להיכנס לתוקפן ככל הנראה רק בעוד כחצי שנה, נשמעו קולות רבים אשר מבקרים את ההצעות שאושרו, חלקן כמובן מייצגים גורמים אינטרסנטיים. אך חלקן, בעיקר מתוך משרד האוצר ובנק ישראל, לרבות הנגידה עצמה, בהחלט ראויים להתייחסות מעמיקה.
מבין הסוגיות הרבות שהועלו, ולהערכתי יצטרכו התייחסות מעמיקה:
- עלות תקציבית . על פי ההערכות, עלות תכנית הפטור ממע"מ, כולל ההרחבות שככל הנראה יתווספו אליה בשבועות הקרובים, עשויה להגיע ל-3 מיליארד שקלים בשנה. שר האוצר טרם מצא פתרון אמיתי לחוסר שייווצר ועלול להביא את הגרעון השנה לרמה של מעל 3%. בסופו של דבר, מישהו יצטרך לממן את החור התקציבי שייווצר, תנחשו מי?
- יאיר לפיד כעיתונאי נפגש עם ציפי לבני כדי להיות שר חוץ; איפה האתיקה?
- ביידן: "לא ישראל ביצעה את המתקפה. חמאס? דאעש נראים הגיוניים לידם"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
- אפליה . מתן הטבה של פטור ממע"מ, בלי קשר למחיר הדירה, מטיבה עם האוכלוסיות החזקות יחסית, בשל העובדה שמדובר בשיעור מע"מ אחיד.
- שוק שחור . בנק ישראל מתריע כי עלול להיווצר מצב בו רבים מהרוכשים ינסו להיכנס בצורות עוקפות לקריטריונים של הזכאים, וכך לייצר שוק שחור.
שוק הנדל"ן - בין הפטיש לסדן
אחת הטענות העיקריות המופנות אל עבר השר לפיד, כי עיתוי היציאה בתכנית, שפרטיה אינם ברורים דיים, שכשוק הנדל"ן נמצא בשיא, בנוסף לזמן שיעבור עד אשר יאושרו סופית ההצעות בהליך חקיקה בכנסת, עלולים להכניס את שוק הנדל"ן למערבולת ואולי אף לסטגנציה. מטרתו המוצהרת של השר לפיד היא לעצור את עליית מחירי הדיור בטווח הזמן המיידי, ואף לגרום להורדתם המשמעותית כבר בשנה הבאה, האם יצליח? הדעות, מן הסתם, חלוקות.
לעניות דעתי הבעיה האמיתית שהייתה, וטרם ניתן לה פיתרון רציני, היא בעיית ההיצע. עד שלא ינקטו פעולות אגרסיביות שתכליתן הגדלת היצע הדירות באזורי הביקוש והקלה דרמטית של הבירוקרטיה בענף, כל תכנית כזאת או אחרת לא תביא פתרון לבעיית מחירי הדיור.
בינתיים בחודשים הקרובים, עד שיאושר החוק בכנסת ויכנס לתוקף, רוכשי הדירות, אשר רבים מהם כבר "יושבים על הגדר", ימשיכו להמתין ולא יחתמו על עסקאות. שכן נכון לעכשיו, האוצר מתכוון להחיל את החוק רק מרגע אישורו בכנסת ולא רטרואקטיבית מהרגע שאושר בקבינט, כאמור לפני כשבועיים.
- מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
- על ניהול סיכונים: איך נזהה את הקרנף האפור?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
ענף הנדל"ן ידע עליות ומורדות כבר מקום המדינה, וכעת נמצא בבעיה. מצד אחד היזמים צריכים להיות מרוצים מיוזמת מע"מ 0%, שכן "סבסוד" של הממשלה בשיעור של 18% עבור חלק מהרוכשים, יכניס קונים פוטנציאליים לשוק. עם זאת, "מחיר מטרה" בהחלט יכול להוות איום עבור הקבלנים, שכן בשנים האחרונות רבים מהם ביצעו רכישות קרקעות, המגלמות מחירי מכירה גבוהים בהרבה ממחירי המטרה. ייתכן וקבלנים אלו ייאלצו למכור דירות אפילו במחירי הפסד, כדי לא להיתקע עם מלאי קרקעות.
בשורה התחתונה, אחד הכללים הבסיסיים ליצירת תחרות ולהקטנת שולי הרווח של השחקנים בענף הוא עקרון הוודאות. על האוצר לוודא שכולם ידעו בדיוק מהם הכללים, מהן האפשרויות ומהם חוקי המשחק. נראה כי אי הוודאות השוררת כיום בענף הנדל"ן אינה טובה לאף אחד - לא לקבלנים, לא לרוכשי הדירות, לא למלווים הפיננסיים, שביניהם בעלי האג"ח והבנקים אשר עבורם רמת הסיכון עולה בטווח הקצר, ואף לא לקופת האוצר.
- 4.א.ד 02/04/2014 22:42הגב לתגובה זויוצא יותר זול , יותר הוגן , יותר הגיוני , פחות תקציב . במקום משכנתא שאחרי 30 שנה תופחת לפי 2 מערך הנכס בקנייתו .
- 3.אלדד 31/03/2014 15:30הגב לתגובה זואני באופן אישי סבור שבטווח הארוך המחירים דווקא יעלו, אלא אם כן כפי שציינת המדינה תדאג להגדלת ההיצע באופן משמעותי. בכל מקרה נהנתי מאוד לקרוא, קצר וקולע!
- 2.שהמעמ ינתן כהלוואה 31/03/2014 13:25הגב לתגובה זושיפרסו את המעמ לזכאי תוכנית לפיד ל-10 שנים, ללא ריבית, עם הצמדה למדד המחירים לצרכן בלבד. אין סיבה שהציבור העובד ומשלם המיסים יממן פטור ממעמ, כשכולנו רכשנו דירות עם מעמ - טבין וטקילין. הלוואה ללא ריבית? כן. מענק על חשבוני? לא.
- 1.כתבה מצוינת, מקצועית ומעניינת..עשית לי סדר בבלגן. תודה (ל"ת)דוד 31/03/2014 12:54הגב לתגובה זו
שמואל וענת חרלפ (עיבוד גרוק)מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
יבואני הרכב גרפו רווחים עודפים על חשבון הציבור - קבע מבקר המדינה, אז עכשיו הם "קצת" חוזרים לציבור בדרך של תרומה
בשבועות האחרונים התפתח מעל "דפי ביזפורטל", וויכוח על רמת הרווחיות של יבוא כלי רכב, אז הנה אזרוק מעט משלי לדיון.
לפני מספר שבועות, כך דווח באמצעי תקשורת שונים, נרשמה התרומה הגדולה ביותר בתולדות הפילנטרופיה המקומית: ד״ר שמואל חרל״פ ואשתו, ענת חרל״פ, תרמו 180 מיליון דולר (כ-600 מיליון שקל) להשלמת הקמת מרכז רפואי במרכז הארץ. בעקבות התרומה רואיין הזוג במספר אמצעי תקשורת. אולם ככל שעקבתי, אף אחד מהם לא שאל מהיכן הגיע ממונם הרב. אחדים אמנם ציינו שד״ר חרל״פ עשה הון רב במימוש מניות מובילאיי, וכלכליסט דיווח שהתרומה ניתנה במניות אנבידיה, אותם קיבל חרל״פ בעסקת מלאנקוס, בעת שוויין היה נמוך בעשרות אחוזים, מערכן הנוכחי. אולם שאלת הבסיס לא נשאלה: מהיכן ההון הגדול של משפחת חרל״פ.
לא נשאלה, אולי, כי כולם יודעים את התשובה: הזוג חרל״פ הינם מבעלי המניות הגדולים בכלמוביל, יבואנית הרכב והמשאיות הגדולה במדינה. ואלה עסקים שבישראל אי אפשר להפסיד בהם כספים. אלו עסקים שמרוויחים באופן עודף על חשבון הציבור.
היסטוריה
היסטורית קשה להתווכח עם עובדות: יבואניות הרכב הוותיקות, מעל ל-10 חברות, הפועלות בשוק הישראלי במשך עשרות שנים, הפכו להיות חברות עם פעילויות נוספות. מרביתן חברות פרטיות שאינן חושפות דו״חות כספיים, ומרביתן גם אינן נזקקות לשוק ההון הציבורי, הפכו במהלך השנים לקבוצות עסקים, לעיתים מורכבות, שיכולתן להתרחב בעסקים במיליארדי שקלים, בישראל ומחוצה לה. זה נבע קודם כל מפעילותן ביבוא כלי רכב קלים ומשאיות, פעילות שהיתה בה רווחיות גבוהה ביותר, יצרה תזרים מזומנים חופשי ניכר, ופתחה בפני העוסקים בה צינורות אשראי מסוגים שונים. עובדה זו, של התרחבות ניכרת ללא הזדקקות להון ציבורי, מעידה על עוצמתן של יבואניות הרכב ועל הכסף הגדול בתחום. אולם בחינה של רווחיות יבוא רכב אפשר לבחון גם דרך קבוצות הנסחרות בבורסה.
דלק מערכות רכב
דוגמא בולטת היא דלק מערכות רכב, שבשליטת איש העסקים גיל אגמון, הבעלים של דלק מוטורס, יבואנית מאזדה, ב.מ.וו, פורד, ניאו ודונגפנג. ב-2015 הכנסות מגזר הרכב של הקבוצה עמדו על 2.9 מיליארד ש׳ (כל הנתונים הפיננסיים הינם מתוך הדו״חות, כלומר ללא מע״מ) והרווח המגזרי הסתכם ב-439 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 15%. ממרווח זה יש להוריד את הריבית ששילמה החברה, שהיתה בסכום מזערי בסך 22 מ׳ ש׳, כלומר עלות הריבית בתוצאות קבוצת הרכב היא שולית ואין הרבה מה להפחית.
ב-2022 דלק מערכות רכב כבר היתה קבוצה עסקים מגוונת, שרכשה את פעילות וורידיס, מהלך שמינף את הקבוצה וגרם להוצאות ריבית גבוהות. 2022 היתה שנה חריגה ברווחיות ענף הרכב, כתוצאה ממשבר הקורונה ובעקבותיו משבר הצ׳יפים בתעשיית הרכב ומחסור בכלי רכב ועליות מחירים: הכנסות מגזר הרכב של דלק מערכות רכב הסתכמו ב-3.9 מיליארד ש׳ והרווח המגזרי עמד על 992 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 25.6% ורווח ממוצע לכלי רכב כ-40,000 ש׳. באותה שנה דלק מערכות רכב שילמה ריבית בסך 253 מ׳ ש׳, רובה כתוצאה מפעילות שאינה אוטומוטיבית.
שמואל וענת חרלפ (עיבוד גרוק)מדוע התרומה הפילנטרופית הגדולה ביותר הגיעה מיבואן מכוניות?
יבואני הרכב גרפו רווחים עודפים על חשבון הציבור - קבע מבקר המדינה, אז עכשיו הם "קצת" חוזרים לציבור בדרך של תרומה
בשבועות האחרונים התפתח מעל "דפי ביזפורטל", וויכוח על רמת הרווחיות של יבוא כלי רכב, אז הנה אזרוק מעט משלי לדיון.
לפני מספר שבועות, כך דווח באמצעי תקשורת שונים, נרשמה התרומה הגדולה ביותר בתולדות הפילנטרופיה המקומית: ד״ר שמואל חרל״פ ואשתו, ענת חרל״פ, תרמו 180 מיליון דולר (כ-600 מיליון שקל) להשלמת הקמת מרכז רפואי במרכז הארץ. בעקבות התרומה רואיין הזוג במספר אמצעי תקשורת. אולם ככל שעקבתי, אף אחד מהם לא שאל מהיכן הגיע ממונם הרב. אחדים אמנם ציינו שד״ר חרל״פ עשה הון רב במימוש מניות מובילאיי, וכלכליסט דיווח שהתרומה ניתנה במניות אנבידיה, אותם קיבל חרל״פ בעסקת מלאנקוס, בעת שוויין היה נמוך בעשרות אחוזים, מערכן הנוכחי. אולם שאלת הבסיס לא נשאלה: מהיכן ההון הגדול של משפחת חרל״פ.
לא נשאלה, אולי, כי כולם יודעים את התשובה: הזוג חרל״פ הינם מבעלי המניות הגדולים בכלמוביל, יבואנית הרכב והמשאיות הגדולה במדינה. ואלה עסקים שבישראל אי אפשר להפסיד בהם כספים. אלו עסקים שמרוויחים באופן עודף על חשבון הציבור.
היסטוריה
היסטורית קשה להתווכח עם עובדות: יבואניות הרכב הוותיקות, מעל ל-10 חברות, הפועלות בשוק הישראלי במשך עשרות שנים, הפכו להיות חברות עם פעילויות נוספות. מרביתן חברות פרטיות שאינן חושפות דו״חות כספיים, ומרביתן גם אינן נזקקות לשוק ההון הציבורי, הפכו במהלך השנים לקבוצות עסקים, לעיתים מורכבות, שיכולתן להתרחב בעסקים במיליארדי שקלים, בישראל ומחוצה לה. זה נבע קודם כל מפעילותן ביבוא כלי רכב קלים ומשאיות, פעילות שהיתה בה רווחיות גבוהה ביותר, יצרה תזרים מזומנים חופשי ניכר, ופתחה בפני העוסקים בה צינורות אשראי מסוגים שונים. עובדה זו, של התרחבות ניכרת ללא הזדקקות להון ציבורי, מעידה על עוצמתן של יבואניות הרכב ועל הכסף הגדול בתחום. אולם בחינה של רווחיות יבוא רכב אפשר לבחון גם דרך קבוצות הנסחרות בבורסה.
דלק מערכות רכב
דוגמא בולטת היא דלק מערכות רכב, שבשליטת איש העסקים גיל אגמון, הבעלים של דלק מוטורס, יבואנית מאזדה, ב.מ.וו, פורד, ניאו ודונגפנג. ב-2015 הכנסות מגזר הרכב של הקבוצה עמדו על 2.9 מיליארד ש׳ (כל הנתונים הפיננסיים הינם מתוך הדו״חות, כלומר ללא מע״מ) והרווח המגזרי הסתכם ב-439 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 15%. ממרווח זה יש להוריד את הריבית ששילמה החברה, שהיתה בסכום מזערי בסך 22 מ׳ ש׳, כלומר עלות הריבית בתוצאות קבוצת הרכב היא שולית ואין הרבה מה להפחית.
ב-2022 דלק מערכות רכב כבר היתה קבוצה עסקים מגוונת, שרכשה את פעילות וורידיס, מהלך שמינף את הקבוצה וגרם להוצאות ריבית גבוהות. 2022 היתה שנה חריגה ברווחיות ענף הרכב, כתוצאה ממשבר הקורונה ובעקבותיו משבר הצ׳יפים בתעשיית הרכב ומחסור בכלי רכב ועליות מחירים: הכנסות מגזר הרכב של דלק מערכות רכב הסתכמו ב-3.9 מיליארד ש׳ והרווח המגזרי עמד על 992 מ׳ ש׳ מרווח בשיעור 25.6% ורווח ממוצע לכלי רכב כ-40,000 ש׳. באותה שנה דלק מערכות רכב שילמה ריבית בסך 253 מ׳ ש׳, רובה כתוצאה מפעילות שאינה אוטומוטיבית.
