מסירת מפתח דירה נדל"ן תיווך מתווך מתווכים עסקה

צילום: Istock

עומדים לרכוש דירה? חכו עד ינואר ותרוויחו

המדרגה של מס רכישה צפויה לעלות ב-5% והמשמעות היא שפטור ממס לדירה ראשונה יינתן לדירות במחיר של עד 1.9 מיליון שקל כשמדרגות המיסוי על דירה ראשונה ושנייה יעלו - אז אולי עדיף לחכות

דור עצמון | 21/12/2022 11:57 (17)

נושאים בכתבה דירות להשקעה השקעה בנדל"ן מס רכישה נדל"ן

מס רכישה הוא מס המוטל על רכישת דירה. המיסוי הוא לפי מדרגות מס, כל מדרגה ושיעור המס שלה. ככל שמחיר הדירה עולה כך מגיעים למדרגת מס גבוהה יותר. המדרגה הראשונה לרוכשי דירה ראשונה (או משפרי דיור) שבה אין תשלום מס היא 1.805 מיליון שקל. סכום המדרגה צמוד למדד המחירים לצרכן ומתעדכן פעם בשנה – בחודש ינואר. המשמעות היא שבהינתן קצב המדד – 5.1% הרי שהרף לפטור ממס רכישה בדירה יחידה יעלה ל-1.9 מיליון שקל. מעבר לכך, גם המדרגות הבאות בתור יעלו, כך שבסופו של דבר תהיה הפחתה במס רכישה. ההפחתה תלויה כמובן בערך הדירה הנרכשת.

המדרגה השנייה כיום היא מ-1.805 מיליון שקל עד 2.141 מיליון שקל כשהמס מגיע במדרגה זו ל-3.5%. צפוי שהמדרגה תזוז לאזור ה-1.9 מיליון שקל עד 2.26 מיליון שקל. המדרגה השלישית היא כיום 2.14 מיליון שקל עד 5.25 מיליון שקל ובה תשלום המס הוא 5%. היא תתחיל במקביל לעדכון מס הרכישה לאזור ה-2.26 מיליון שקל.

כל ההפחתות המוצגות כאן הן לרכישת דירה ראשונה או למשפרי דיור (שמוכרים או ימכרו את הדירה הקיימת שלהם). אבל למשקיעים אין לזה כמעט משמעות – הם משלמים 8% של מס רכישה על המדרגה שהיא מאפס ועד 5.255 מיליון שקל ומעל רף זה – 10%.

> למדריך ומחשבון מס רכישה באתר הון >

וכמה זה יכול לחסוך לכם? שימו לב. נניח שרכשתם דירה ב-3 מיליון שקל וזו דירה ראשונה. בתחשיב הקודם היה עליכם לשלם מס רכישה של 3.5% על ההפרש שבין 2.14 מיליון ל-1.8 מיליון ו-5% על ההפרש שבין 3 מיליון ל-2.14 מיליון. זה יוצא סך של 54.9 אלף שקל.

אם תעבירו את העסקה לשנה הבאה, מדרגות המס יתעדכנו, ותשלום המס יסתכם על פי ההערכות (חסר עדיין את מדד דצמבר) ב-49.2 אלף שקל. חיסכון של 5.7 אלף שקל. לא המון, אבל גם משהו.

כמובן שככל שהמחיר גבוה יותר כך החיסכון גדול יותר ומנגד - במחירים נמוכים מהרף של ה-1.8 מיליון שקל - מדרגה ראשונה, אין מס ולכן ההמתנה לא תשנה דבר.

בד בבד, בינואר צפויה להתעדכן תקרת הפטור ממס על שכר הדירה. כיום חל פטור ממס על הכנסה משכר דירה בסכום של עד 5,196 שקל, אך הוא צפוי לעלות ל-5,500 שקל בערך. שר השיכון זאב אלקין רצה להעלות את הפטור ממס על שכירות ל-7,000 שקל רק בתנאי שהשכירות תהיה לטווח ארוך - כלומר 5 שנים ומעלה.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

8.
משקיעים מ ז ד י י נ י מ (ל"ת)
א 25/12/2022 06:28
הגב לתגובה זו
7.
גולדקנופף 22/12/2022 23:52
הגב לתגובה זו
חכו תראו אני עוד יקריס את מחירי הדירות שתתחננו שאפסיק
6.
מחירי הדירות עולים ב20% מדרגות המס מתעדכנות ב5% (ל"ת)
אוהד 21/12/2022 16:07
הגב לתגובה זו
5.
יגאל 21/12/2022 15:52
הגב לתגובה זו
לכל המחכים לירידת,אין סיכוי.הקבלנים קנו את האדמה במחיר מטורף.הם ישיתו זאת על הקונים.הם לא ימכרו בהפסד.
4.
הומלס 21/12/2022 15:13
הגב לתגובה זו
הם יש בשורה חיובית בהאטה המסתמנת בשוק הנדל"ן זה שבקרוב יורדו/יבטלו את המס על דירה שניה (משקיעים). וזאת כדי להניע את השוק, ולתת לקבלנים רוח גבית כדי לעודד את התחלות הבניה.
3.
רוכש 21/12/2022 13:19
הגב לתגובה זו
מישהו יודע האם המדרגה המשומשת לחישוב היא לפי תאריך העסקה או תאריך הדיווח או תאריך התשלום עצמו?
תאריך החוזה (ל"ת)
הנוטע 21/12/2022 16:29
הגב לתגובה זו
תאריך העסקה (ל"ת)
גולדפינגר 21/12/2022 15:14
הגב לתגובה זו
תאריך העסקה לפי מיטב זכרוני (ל"ת)
דניאל 21/12/2022 13:51
הגב לתגובה זו
2.
מי קונה דירה ???? מי יכול לקנות? (ל"ת)
ש 21/12/2022 13:13
הגב לתגובה זו
מחכה לירידה של 6%-10% וקונה דירה (ל"ת)
משה 21/12/2022 21:20
הגב לתגובה זו
אני (ל"ת)
צחי 21/12/2022 15:32
הגב לתגובה זו
תימני 21/12/2022 14:16
הגב לתגובה זו
אלה מבלפור כולם פנסיות תקציביות עובדי מדינה
1.
תחכו עד ינואר 2024 גם מחיר הדירה ירד (ל"ת)
עובד 21/12/2022 13:05
הגב לתגובה זו
הומלס 21/12/2022 15:14
הגב לתגובה זו
אין ארוחות חינם
למה עד 2024 תחכו עד 2030 (ל"ת)
יבגני 21/12/2022 15:00
הגב לתגובה זו
תגובה של אינטרסנט (ל"ת)
נפגש עוד חצי שנה 24/12/2022 11:20

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן