יו"ר לשכת השמאים: "באזורי הביקוש המרכזיים קיים מחסור רחב בשיווקי דירות למגורים"

לדברי אוהד דנוס, המדינה משווקת מספר רב של דירות מחוץ לאזורי הביקוש, ודווקא באוזרי הביקוש קיים מחסור
גיא ארז | (19)

בעוד שר האוצר, משה כחלון, ושר הבינוי, יואב גלנט, מתגאים בכמות שיווקי הקרקע ויחידות הדיור שהם ייצרו במהלך 2015 כמענה למצוקת הדיור וכמנוף להורדת מחירי הדירות בישראל, בדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין בישראל, בראשותו של אוהד דנוס, מעלה נתונים מדאיגים: שיווקי הקרקע של המדינה ויחידות הדיור שהיא מייצרת נעשים ברובם מחוץ לאזורי הביקוש, ודווקא באזורי הביקוש המרכזיים – אלו המשפיעים ביותר על הביקושים ועל מחירי הדירות, הנתונים מלמדים על מחסור רחב בשיווקי דירות למגורים.

לפי אוהד דנוס, זו הסיבה שהמחירים ממשיכים לעלות: ב-14 מ-19 הערים הגדולות בישראל, יש מחסור במאות עד אלפי יחידות דיור, בהשוואה לביקושים הטבעיים בהן. באזורים שאינם נמנים עם אזורי הביקוש, לעומת זאת, יש שיווקי יתר, אך ספק רב אם יש ביכולתם לפתור את בעיית המחסור וסוגיית המחירים. דנוס חושש כי הצפת אזורים אלו לא תוכל להוזיל את יוקר הדיור, היות והציבור לאו דווקא מעוניין לגור שם:

"רוב האנשים רוצים לגור ליד המשפחה, ליד ההורים - רואים את זה לפי סקרים שבציענו. הנטיה של אנשים היא לגור באזורי הביקוש. כשאתה מסתכל על חלוקת הבניה, היא לא מתחלק ליניארית בין היישובים. התזה אומרת בעצם שאין שוק מקרקעין אחד, יש כמה שווקים, ולאנשים יש נטיה טבעית להשאר במקום מוכר. יש שוני שלא בהכרח ייספג בשוק".

בשיחה עם Bizportal הציג דנוס את אשקלון כדוגמא, שם שווקו כ-1880 יח"ד באשקלון, שהם 4.84% מהמכרזים החדשים - בעוד העיר עצמה מונה כ- 1.6% בלבד מהאוכלוסייה כולה: ''באוצר ובשיכון משווקים איפה שיש ולא איפה שצריך''. הוא עומד על כך שאינו מאשים אותם במצב, אבל "אלו העובדות": חשוב שמי שמחכה למכרזי מחיר למשתכן יידע זאת, ולא ימתין לשיווק שלא יגיע באזורי הביקוש.

לשאלתנו מה כן עשוי לעזור להורדת מחירי הדיור, הצביע דנוס על שיווק יח"ד במהרה במחנות צה"ל הנמצאים באזורים המרכזיים: "זו אמורה להיות נקודת המפנה, וצריך לשאול עד כמה מהר הרשויות המקומיות יתנו את ההיתר. אם יחלקו את השיווק את זה על פני זמן- זה רק יספק את הגידול הטבעי".

המחסור החריף ביותר בשיווקים הוא בשלושת הערים הגדולות והמבוקשות ביותר בישראל –הוא בירושלים, תל אביב ובחיפה: בירושלים, שאוכלוסייתה כוללת כ- 10.45% מתושבי המדינה, שווקו בשנת 2015 בסך הכל 515 יח"ד, המהוות 1.33 אחוז מכלל הדירות שהמדינה הוציאה לשיווק – דבר המלמד על שיווקי חוסר של 9.07 אחוזים. הדבר דומה גם בתל אביב, הכוללת אוכלוסייה של כ-5.4% מתושבי המדינה, שם שווקו בשנת 2015 360 יח"ד בלבד – המהוות 0.93% בלבד מכלל השיווקים – דבר המלמד על חוסר שיווקי של 4.47%.

תגובות לכתבה(19):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 13.
    במחוז תל אביב מחירי הדירות רק עולים (ל"ת)
    תקנו בקריית מלאכי 28/01/2016 15:34
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    כסילונין מספיק הטעיות ציבור: מחיר לא יורד (ל"ת)
    דולפין מרושע 26/01/2016 14:46
    הגב לתגובה זו
  • 11.
    אביבה 21/01/2016 08:44
    הגב לתגובה זו
    יש לי בן סטודנט שגר בבית
  • 10.
    רונית 21/01/2016 08:15
    הגב לתגובה זו
    הזוגות הצעירים בדילמה קשה
  • זוג צעיר 21/01/2016 09:22
    הגב לתגובה זו
    מתלבטים מה לעשות
  • אז תקנו דירה מגוגל או ממחבר המאמרwtf (ל"ת)
    טומארפורקולו 25/01/2016 12:25
  • 9.
    סמנכל כספים 19/01/2016 19:36
    הגב לתגובה זו
    אוהד דנוס הכי רציני מבין כל אנשי הנדלן למיניהם אני מהמר על התחזיות שלו
  • 8.
    אורי... . 18/01/2016 05:58
    הגב לתגובה זו
    אין לנו בעיה עם זה שהמדינה לא משווקת בירושלים, תל אביב וחיפה. השאלה שלנו צריכה להיות כמה אנשים/משפחות על פי דנוס יעברו לחריש, קריית גת, אשקלון ובאר שבע. מדינת ישראל מאז עלייתו של בנימין נתניהו לא רק שהכפילה את תקציב תשתיות הכבישים והרכבות, היא גם מעבירה חלק גדול מאוד ממחנות צה"ל לבאר שבע ודרומה לה ומשקיעה הון בהעברה של תשתיות בתחומי הטכנולוגיה המתקדמות לשם. ואם מדינת ישראל תתמיד בעשיה זו, אין ספק שרבים וטובים ינטשו את המרכז ויקבלו בהרבה פחות כסף גם איכויות דיור טובות יותר שם. לכן אני מניח שמבחן ההוכחה של ממשלות ישראל בהשקעה בתשתיות תחבורה היא זו שתעמוד למבחן מול מרכזי המגורים הקלסיים של היום.
  • 7.
    אבי 17/01/2016 17:38
    הגב לתגובה זו
    השבוע קניתי את דירתי הראשונה בגיל 34 בית צנוע 2.5 חדרים הגעתי למצב שאני יודע שאם אני לא יקנה עכשיו אז כנראה שלעולם אני לא יצליח לקנות דירה מציע לכל מי שיש אפשרות לקנות דירה אפילו אם היא לא דירת חלומת שפשוט יקנה ולא יחכה לחרטות של המדינה
  • 6.
    מני 17/01/2016 16:57
    הגב לתגובה זו
    וגם אחרי נפילה של 4% משנה שעברה עדיין אין קונים..
  • 5.
    רוני 17/01/2016 14:34
    הגב לתגובה זו
    הוא שקרן אנטרסנט יש לו כמה דירות ויודע שהכול עומד להתרסק ראו הוזהרתם מתווך מהשטח הכי אמיתי התרחקו מדירות כמו מאש כבר הכול נופל ויהיה יותר גרוע שקרן גדול הוא מלא שלטים מורדים עשרים אחוז ולא מוכרים זה יתפוצץ חמישים אחוז רואה הכול מהשטח היזהרו לכם ולא להאמין לדום מילה שיוצאת מפיו
  • הלוואי ואתה צודק, אבל אתה לא! (ל"ת)
    מני 17/01/2016 21:05
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    כתבה לא מקצועית, רוב הבניה על קרקע פרטית בכלל (ל"ת)
    אבי 17/01/2016 13:46
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    יועץ נדל"ן בגוגל 17/01/2016 13:23
    הגב לתגובה זו
    בינתיים בשכירות
  • בגוגל 17/01/2016 17:06
    הגב לתגובה זו
    מחיר למשתכן על הנייר ומה עושים בינתיים?
  • תשתוק כבר צביקה הפסיכופת. מכירים אותך נוכל (ל"ת)
    חתיכת שרלטן 19/01/2016 22:00
  • 2.
    משה 17/01/2016 12:58
    הגב לתגובה זו
    דנוס כרגיל רואה רק צד אחד
  • זה אתה שכותב את זה כבר 6 שנים... שמענו עליך (ל"ת)
    מני 17/01/2016 21:05
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    חיים 17/01/2016 12:29
    הגב לתגובה זו
    כל הזמן כמו ביזפורטל כמו הבנקים התקשורת מתווכים ועוד ועוד.... אבל אל דאגה המחירים יפלו
שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרודניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט מוהליבר בלוד

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון |


הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 0.37%  מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -1.67%  , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ. 

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות. 

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים. 

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.