יו"ר לשכת השמאים: "באזורי הביקוש המרכזיים קיים מחסור רחב בשיווקי דירות למגורים"
בעוד שר האוצר, משה כחלון, ושר הבינוי, יואב גלנט, מתגאים בכמות שיווקי הקרקע ויחידות הדיור שהם ייצרו במהלך 2015 כמענה למצוקת הדיור וכמנוף להורדת מחירי הדירות בישראל, בדיקה שערכה לשכת שמאי המקרקעין בישראל, בראשותו של אוהד דנוס, מעלה נתונים מדאיגים: שיווקי הקרקע של המדינה ויחידות הדיור שהיא מייצרת נעשים ברובם מחוץ לאזורי הביקוש, ודווקא באזורי הביקוש המרכזיים – אלו המשפיעים ביותר על הביקושים ועל מחירי הדירות, הנתונים מלמדים על מחסור רחב בשיווקי דירות למגורים.
לפי אוהד דנוס, זו הסיבה שהמחירים ממשיכים לעלות: ב-14 מ-19 הערים הגדולות בישראל, יש מחסור במאות עד אלפי יחידות דיור, בהשוואה לביקושים הטבעיים בהן. באזורים שאינם נמנים עם אזורי הביקוש, לעומת זאת, יש שיווקי יתר, אך ספק רב אם יש ביכולתם לפתור את בעיית המחסור וסוגיית המחירים. דנוס חושש כי הצפת אזורים אלו לא תוכל להוזיל את יוקר הדיור, היות והציבור לאו דווקא מעוניין לגור שם:
"רוב האנשים רוצים לגור ליד המשפחה, ליד ההורים - רואים את זה לפי סקרים שבציענו. הנטיה של אנשים היא לגור באזורי הביקוש. כשאתה מסתכל על חלוקת הבניה, היא לא מתחלק ליניארית בין היישובים. התזה אומרת בעצם שאין שוק מקרקעין אחד, יש כמה שווקים, ולאנשים יש נטיה טבעית להשאר במקום מוכר. יש שוני שלא בהכרח ייספג בשוק".
בשיחה עם Bizportal הציג דנוס את אשקלון כדוגמא, שם שווקו כ-1880 יח"ד באשקלון, שהם 4.84% מהמכרזים החדשים - בעוד העיר עצמה מונה כ- 1.6% בלבד מהאוכלוסייה כולה: ''באוצר ובשיכון משווקים איפה שיש ולא איפה שצריך''. הוא עומד על כך שאינו מאשים אותם במצב, אבל "אלו העובדות": חשוב שמי שמחכה למכרזי מחיר למשתכן יידע זאת, ולא ימתין לשיווק שלא יגיע באזורי הביקוש.
- הסטטיסטיקן הראשי בלמ"ס במתקפה חריפה נגד לשכת השמאים בעניין מחירי הדירות
- "על פרנקל להקים מחלקת נדל"ן בבנק ישראל, פישר התנער בסוף מהשוק"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לשאלתנו מה כן עשוי לעזור להורדת מחירי הדיור, הצביע דנוס על שיווק יח"ד במהרה במחנות צה"ל הנמצאים באזורים המרכזיים: "זו אמורה להיות נקודת המפנה, וצריך לשאול עד כמה מהר הרשויות המקומיות יתנו את ההיתר. אם יחלקו את השיווק את זה על פני זמן- זה רק יספק את הגידול הטבעי".
המחסור החריף ביותר בשיווקים הוא בשלושת הערים הגדולות והמבוקשות ביותר בישראל –הוא בירושלים, תל אביב ובחיפה: בירושלים, שאוכלוסייתה כוללת כ- 10.45% מתושבי המדינה, שווקו בשנת 2015 בסך הכל 515 יח"ד, המהוות 1.33 אחוז מכלל הדירות שהמדינה הוציאה לשיווק – דבר המלמד על שיווקי חוסר של 9.07 אחוזים. הדבר דומה גם בתל אביב, הכוללת אוכלוסייה של כ-5.4% מתושבי המדינה, שם שווקו בשנת 2015 360 יח"ד בלבד – המהוות 0.93% בלבד מכלל השיווקים – דבר המלמד על חוסר שיווקי של 4.47%.
- 13.במחוז תל אביב מחירי הדירות רק עולים (ל"ת)תקנו בקריית מלאכי 28/01/2016 15:34הגב לתגובה זו
- 12.כסילונין מספיק הטעיות ציבור: מחיר לא יורד (ל"ת)דולפין מרושע 26/01/2016 14:46הגב לתגובה זו
- 11.אביבה 21/01/2016 08:44הגב לתגובה זויש לי בן סטודנט שגר בבית
- 10.רונית 21/01/2016 08:15הגב לתגובה זוהזוגות הצעירים בדילמה קשה
- זוג צעיר 21/01/2016 09:22הגב לתגובה זומתלבטים מה לעשות
- אז תקנו דירה מגוגל או ממחבר המאמרwtf (ל"ת)טומארפורקולו 25/01/2016 12:25
- 9.סמנכל כספים 19/01/2016 19:36הגב לתגובה זואוהד דנוס הכי רציני מבין כל אנשי הנדלן למיניהם אני מהמר על התחזיות שלו
- 8.אורי... . 18/01/2016 05:58הגב לתגובה זואין לנו בעיה עם זה שהמדינה לא משווקת בירושלים, תל אביב וחיפה. השאלה שלנו צריכה להיות כמה אנשים/משפחות על פי דנוס יעברו לחריש, קריית גת, אשקלון ובאר שבע. מדינת ישראל מאז עלייתו של בנימין נתניהו לא רק שהכפילה את תקציב תשתיות הכבישים והרכבות, היא גם מעבירה חלק גדול מאוד ממחנות צה"ל לבאר שבע ודרומה לה ומשקיעה הון בהעברה של תשתיות בתחומי הטכנולוגיה המתקדמות לשם. ואם מדינת ישראל תתמיד בעשיה זו, אין ספק שרבים וטובים ינטשו את המרכז ויקבלו בהרבה פחות כסף גם איכויות דיור טובות יותר שם. לכן אני מניח שמבחן ההוכחה של ממשלות ישראל בהשקעה בתשתיות תחבורה היא זו שתעמוד למבחן מול מרכזי המגורים הקלסיים של היום.
- 7.אבי 17/01/2016 17:38הגב לתגובה זוהשבוע קניתי את דירתי הראשונה בגיל 34 בית צנוע 2.5 חדרים הגעתי למצב שאני יודע שאם אני לא יקנה עכשיו אז כנראה שלעולם אני לא יצליח לקנות דירה מציע לכל מי שיש אפשרות לקנות דירה אפילו אם היא לא דירת חלומת שפשוט יקנה ולא יחכה לחרטות של המדינה
- 6.מני 17/01/2016 16:57הגב לתגובה זווגם אחרי נפילה של 4% משנה שעברה עדיין אין קונים..
- 5.רוני 17/01/2016 14:34הגב לתגובה זוהוא שקרן אנטרסנט יש לו כמה דירות ויודע שהכול עומד להתרסק ראו הוזהרתם מתווך מהשטח הכי אמיתי התרחקו מדירות כמו מאש כבר הכול נופל ויהיה יותר גרוע שקרן גדול הוא מלא שלטים מורדים עשרים אחוז ולא מוכרים זה יתפוצץ חמישים אחוז רואה הכול מהשטח היזהרו לכם ולא להאמין לדום מילה שיוצאת מפיו
- הלוואי ואתה צודק, אבל אתה לא! (ל"ת)מני 17/01/2016 21:05הגב לתגובה זו
- 4.כתבה לא מקצועית, רוב הבניה על קרקע פרטית בכלל (ל"ת)אבי 17/01/2016 13:46הגב לתגובה זו
- 3.יועץ נדל"ן בגוגל 17/01/2016 13:23הגב לתגובה זובינתיים בשכירות
- בגוגל 17/01/2016 17:06הגב לתגובה זומחיר למשתכן על הנייר ומה עושים בינתיים?
- תשתוק כבר צביקה הפסיכופת. מכירים אותך נוכל (ל"ת)חתיכת שרלטן 19/01/2016 22:00
- 2.משה 17/01/2016 12:58הגב לתגובה זודנוס כרגיל רואה רק צד אחד
- זה אתה שכותב את זה כבר 6 שנים... שמענו עליך (ל"ת)מני 17/01/2016 21:05הגב לתגובה זו
- 1.חיים 17/01/2016 12:29הגב לתגובה זוכל הזמן כמו ביזפורטל כמו הבנקים התקשורת מתווכים ועוד ועוד.... אבל אל דאגה המחירים יפלו
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
מוטי בן משה; קרדיט: כפיר זיועסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
הכנסה שנתית צפויה של 100 מיליון שקל
רבוע כחול נדל"ן, שבשליטת מוטי בן משה, חתמה על הסכם שכירות רחב היקף עם חברת הטכנולוגיה JFrog, להשכרת שטחים במתחם EAST& שברחוב תוצרת הארץ בתל אביב. מדובר בשטח כולל של עד כ-20 אלף מ"ר, בתמורה כוללת שעשויה להגיע לכ-650 מיליון שקל, כאשר ההכנסה השנתית הממוצעת תעמוד על כ-100 מיליון שקל.
על פי ההסכם, JFrog תשכור כ-15 אלף מ"ר לתקופה ראשונית של 6.5 שנים, עם שתי אופציות להארכה - האחת ל-3.5 שנים והשנייה ל-3 שנים נוספות. בנוסף, לחברה עומדת אפשרות להרחיב את שטח השכירות בעוד 5,000 מ"ר בתוך שנתיים. אם תבחר לממש את האופציה, שווי העסקה יגדל ב-150 מיליון שקל מעבר להכנסות הבסיסיות של כ-500 מיליון שקל. ההסכם כולל גם תנאי שכירות גמישים, המותאמים לצרכי צמיחה של חברות טכנולוגיה, כולל אפשרויות להתאמה עיצובית של השטחים.
JFrog הופכת לשוכר עוגן: דחיפה לאכלוס מהיר של הפרויקט
פרויקט EAST& ממוקם בצומת תוצרת הארץ, בסמוך לפרויקט TOHA ובמרחק קצר מצומת עזריאלי. מדובר באזור שמושך אליו יותר ויותר שוכרי משרדים מהסקטור הטכנולוגי והעסקי, לאור הקרבה לצירי תחבורה מרכזיים כמו כביש 4 וכביש 5, ולמתחמים מתפתחים שמשלבים מגורים, מסחר ותעסוקה.
הפרויקט כולל שני מגדלים בעירוב שימושים, עם שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף כולל של 32 אלף מ"ר, מתוכם הסכם השכירות הנוכחי מכסה כבר 62%. JFrog הופכת בכך לשוכר העוגן המרכזי בפרויקט, מהלך שצפוי לתרום לאכלוס שאר השטחים במהירות רבה יותר, כפי שקרה בעסקאות קודמות במתחם שחתמה עליהן החברה בשנה האחרונה. בנוסף, רבוע כחול נדל"ן מחזיקה ב-50% מפרויקט מגורים סמוך, הכולל 390 יחידות דיור שכבר קיבלו טופס 4 ביולי האחרון, מה שמחזק את הפוטנציאל הכלכלי של האזור כולו.
- רבוע כחול נדל"ן: ה-NOI במחצית ירד ב-2% ל-195 מ' שקל לעומת אשתקד; ה-FFO ברבעון - 96 מ' שקל
- ככה לא בונים קניון - הכישלון של קניון TLV
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מרכז תל אביב ממשיך לקסום לענקיות הטכנולוגיה
למרות ירידה בביקושים למשרדים בחלק מהאזורים בישראל, סביבת עזריאלי וציר בגין בתל אביב ממשיכים למשוך חברות גדולות, לרבות חברות טכנולוגיה כמו JFrog, שמתמחה בכלי פיתוח תוכנה ומנהלת פעילות גלובלית. עסקה זו היא סימן לכך שחברות מהתחום עדיין בוחרות להתרכז בלב העיר, למרות מחירים גבוהים יותר לעומת אזורים אחרים כמו רמת החייל או הרצליה פיתוח.
